Năm ngoái, vào kỳ nghỉ lễ 30/4 – 1/5, tôi chạy xe máy từ Bình Dương về quê ở Trà Vinh mất 9 tiếng đồng hồ. Tôi đi từ 17h chiều đến 2h sáng hôm sau mới tới nhà. Đó là một trải nghiệm thật sự kinh hoàng vì kẹt xe.
Hiện nay, nhu cầu mở rộng quốc lộ 1A về miền Tây Nam Bộ phục vụ phát triển kinh tế xã hội đang trở nên cấp bách. TP HCM đã có dự án nâng cấp, mở rộng quốc lộ 1A đoạn qua huyện Bình Chánh và quận Bình Tân (cũ) dự kiến khởi công vào quý IV/2026, hoàn thành năm 2028-2029. Tuyến đường dài hơn 9,6 km (từ Kinh Dương Vương đến ranh Long An) sẽ được mở rộng từ 20-25 m lên 60 m, quy mô 10-12 làn xe với tổng mức đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng.
Đây là tín hiệu rất đáng mừng cho hàng triệu người dân miền Tây đang sinh sống và làm việc ở TP HCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Bởi vì mỗi dịp lễ, Tết, người miền Tây thường chọn phương tiện là xe máy, ôtô để về quê, vì gần và tiện, gây nên cảnh kẹt xe kinh hoàng suốt trục đường từ TP HCM đến ngã ba Trung Lương.
Nhưng còn đoạn qua Tây Ninh, Đồng Tháp (sau sát nhập) thì sao? Hiện nay, quốc lộ 1A từ Cầu Bến Lức đến ngã ba Trung Lương mỗi dịp lễ, Tết kẹt xe triền miên khi xe máy, ôtô, xe khách….cùng chen chúc, nhích từng chút một trên tuyến đường duy nhất, nắng nóng, khói bụi.
Theo tôi, có một giải pháp cho tình trạng này, đó là mở rộng đường dân sinh dưới cao tốc TP HCM – Trung Lương.
>> ‘Đường một chiều là lối thoát kẹt xe cho ngã tư Hàng Xanh’
Có rất nhiều lợi ích từ việc mở rộng này:
Thứ nhất, tiết kiệm được nguồn ngân sách khổng lồ: Nếu mở rộng quốc lộ 1A theo cách cũ (đền bù, giải phóng mặt bằng) thì sẽ tốn một khoản tiền rất lớn vì dân cư hai bên hiện dày đặc, lại mất rất nhiều thời gian. Trong khi đó, đường dân sinh chủ yếu chạy giữa cánh đồng, dân cư rất thưa thớt, chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp.
Thứ hai, hạn chế tai nạn giao thông: Trên quốc lộ 1A, xe máy đi sát với xe tải, container, xe khách vô cùng nguy hiểm.
Thứ ba, tận dụng hành lang an toàn: Đường dân sinh dưới cao tốc đã có sẵn quỹ đất, hành lang bảo vệ. Việc nâng cấp, thảm nhựa, mở rộng các đoạn này sẽ nhanh và rẻ hơn nhiều so với xây mới.
Thứ tư, phân luồng thông minh: Hiện nay, xe máy đổ dồn vào quốc lộ 1A tạo nhiều nút thắt cổ chai. Nếu đường dân sinh mở rộng và thông suốt chạy song hành cao tốc, thì lượng xe máy và xe thô sơ sẽ chia lửa cho quốc lộ 1A rất tốt.
Thứ năm, kết nối chiến lược: Đoạn từ Bến Lức về gần Trung Lương, rẽ phải đi hướng cầu Rạch Miễu 2 sẽ tạo nên một trục giao thông mới hướng về Tây Ninh, Đồng Tháp, Vĩnh Long mà không phải đi qua Trung Lương hay Mỹ Tho.
Thứ sáu, phát triển kinh tế – xã hội, giãn dân ở các địa phương đường dân sinh đi qua.
Nút thắt duy nhất là trên trục đường dân sinh hàng chục km kéo dài từ Bến Lức đến gần Trung Lương, có một nút thắt, đó là bến đò Trung Hiếu (Tân An). Chỗ này hiện chưa xây cầu, nếu có một cây cầu kiên cố, để xe thô sơ đi qua là thông tuyến liền mạch.
Đã đến lúc tỉnh Tây Ninh, Đồng Tháp và Bộ GTVT khảo sát tính khả thi, cần nhìn nhận hành lang cao tốc TP HCM – Trung Lương như một trục giao thông kép, trên ôtô, dưới xe máy, để người dân miền Tây mỗi dịp lễ, Tết không phải lụy đường, khỏi đau khổ mỗi lần kẹt xe.
Nguyễn Trung PhươngChuyển làn 12 lần dù cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ tắc dài
Mòn mỏi chờ mở rộng Quốc lộ 13 để chấm dứt cơn ác mộng kẹt xe
‘Hết ngập, chỉ mưa rả rích sao Hà Nội vẫn tắc cứng’
Vòng luẩn quẩn ‘kẹt xe, đường bé nên phải leo vỉa hè’
Phân 4 luồng ôtô chống kẹt xe nút giao An Phú
‘Mở đường Nguyễn Kiệm hai chiều để giảm kẹt xe cho Gò Vấp’
Tìm kiếm thông tin giá cả nhà, tôi hết sức bất ngờ khi thấy một căn hộ chung cư cũ 60 m2 tại Hà Nội hiện có thể được rao bán tới 6 tỷ đồng, tương đương khoảng 100 triệu đồng một m2.
Điều đáng nói là mức giá này đang được xem như "bình thường" trên thị trường.
Nhưng nếu tách cấu thành giá trị bất động sản một cách đơn giản, chúng ta sẽ thấy một nghịch lý rất lớn. Giả sử: Hệ số sử dụng đất của tòa nhà là 20, giá đất khu vực đã ở mức rất cao là 500 triệu đồng một m2.
Khi đó, căn hộ 60 m2 thực chất chỉ có khoảng 3 m2 đất, tức phần giá trị đất khoảng 1,5 tỷ đồng. Cần nhấn mạnh rằng "mức giá đất 500 triệu đồng một m2 này đã bao gồm gần như toàn bộ các yếu tố: Vị trí, hạ tầng, trung tâm đô thị, khả năng sinh lợi và đã định giá vượt rất xa giá trị thực".
Điều này đồng nghĩa trong mức giá 6 tỷ đồng, có tới khoảng 4,5 tỷ đồng đang được thị trường gán cho phần công trình xây dựng đã hơn chục năm tuổi. Tức là phần xây dựng cũ đang bị định giá tới khoảng: 75 triệu đồng một m2.
Theo tôi tìm hiểu, giá thành xây mới căn hộ cao cấp hiện nay thực tế chỉ khoảng 25 triệu đồng một m2, và theo logic khấu hao thông thường sau hơn chục năm sử dụng, công trình đáng lẽ chỉ còn chưa tới 60% giá trị xây mới. Nói cách khác: phần công trình đáng lẽ chỉ nên còn khoảng 12-15 triệu đồng một m2 giá trị thực, nhưng đang được giao dịch ở mức cao gấp nhiều lần.
Đây là một nghịch lý rất đáng suy nghĩ bởi xét về bản chất: Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng vẫn là tài sản hao mòn. Một căn hộ sau chục năm năm sử dụng thì kết cấu đã lão hóa, hệ thống kỹ thuật xuống cấp, chi phí bảo trì tăng lên, tuổi thọ còn lại giảm dần.
Thế nhưng trên thị trường hiện nay, phần công trình cũ lại đang "té nước theo mưa" tăng giá. Phần tăng thực sự của giá đất đã vô tình che giấu đi thực tế rằng: bê tông đang cũ đi, công trình đang xuống cấp, và giá trị kỹ thuật thực của phần xây dựng lẽ ra phải giảm.
Hệ quả là người dân dễ mua tài sản cũ với giá quá cao, thị trường hình thành tâm lý "mọi căn hộ đều chỉ có tăng giá" và giá nhà ngày càng tách xa giá trị sử dụng thực tế.Điều nguy hiểm hơn là hiện tượng này đang vô tình kìm hãm sự phát triển của ngành xây dựng. Bởi vì nếu một căn hộ cũ vẫn được thị trường định giá phần xây dựng tới 75 triệu đồng một m2, trong khi xây mới hiện đại chỉ tốn khoảng 25 triệu đồng một m2 thì việc nắm giữ tài sản cũ có thể sinh lời dễ hơn rất nhiều so với đầu tư xây dựng mới.
Khi đó đổi mới công nghệ xây dựng không còn nhiều ý nghĩa, năng suất xây dựng khó phản ánh vào giá bán và nguồn lực xã hội dễ bị hút vào đầu cơ tài sản hơn là tạo ra giá trị mới.
Trong khi đó, ngành xây dựng là động lực phát triển kinh tế:
- Tạo việc làm.
-Thúc đẩy sản xuất vật liệu.
- Phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng sống đô thị.
Vì vậy, tôi cho rằng một trong những nút tháo gỡ quan trọng để kiểm soát giá nhà ở đô thị là phải "định giá đúng" các công trình cũ.
Cần phổ biến rộng rãi cho người dân hiểu rằng giá đất và giá trị công trình là hai thứ khác nhau. Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng bị hao mòn theo thời gian.
Cơ quan chức năng cũng nên nghiên cứu xây dựng một ứng dụng định giá gần đúng cho người dân, dựa trên loại nhà, diện tích, số tầng, vị trí, giá đất giao dịch thực tế, thời gian công trình đã tồn tại để ước tính chất lượng còn lại, và đơn giá xây dựng mới hiện hành.
Ứng dụng này để người dân có cơ sở tính toán tham khảo trước khi giao dịch. Hiểu rõ phần nào là giá trị đất, phần nào là giá trị công trình để tránh mua tài sản cũ với mức giá bị đẩy lên quá xa giá trị thực.
Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng mãi. Nó cần phản ánh đúng giá trị sử dụng, đúng chất lượng công trình và khuyến khích tạo ra tài sản mới cho xã hội thay vì chỉ làm giàu cho tài sản cũ.
Tôi mua căn chung cư đầu tiên vào đúng lúc lãi suất vay ngân hàng tăng vọt lên khoảng 11% một năm. Khi đó, giá căn hộ tôi mua là hơn 3 tỷ đồng, vợ chồng tôi có sẵn một phần, còn lại vay ngân hàng trong thời hạn 10 năm.
Những tháng đầu tiên thực sự rất áp lực. Cả tiền gốc và lãi, mỗi tháng chúng tôi phải trả khoảng 30 triệu đồng. Với mức thu nhập khi ấy, đó là con số rất lớn. Hai vợ chồng gần như cắt hết những khoản chi không cần thiết: không du lịch, hạn chế ăn ngoài, mua sắm cũng cân nhắc từng chút. Mỗi đồng kiếm được đều ưu tiên cho việc trả nợ.
Có những lúc nhìn bạn bè thoải mái chi tiêu, tôi cũng thèm thuồng. Nhưng rồi nghĩ lại, mình đang "mua" sự ổn định lâu dài, nên lại tự nhủ phải kiên trì. Chúng tôi đặt mục tiêu rõ ràng: cố gắng trả nợ nhanh nhất có thể, không để kéo dài áp lực quá lâu.
May mắn là công việc của cả hai dần ổn định hơn, thu nhập tăng theo thời gian. Sau hai năm đầu tiên, chúng tôi đã trả được khoảng 50% khoản vay - một cột mốc mà chính mình trước đó cũng không nghĩ sẽ đạt được sớm như vậy.
Hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi. Áp lực vẫn còn, nhưng lúc này chúng tôi không còn bị động. Kỷ luật tài chính đã thành thói quen, thu nhập cũng tốt hơn, nên kế hoạch trả nợ gần như không bị đảo lộn. Từng khoản nợ giảm dần, cảm giác nhẹ nhõm cũng lớn dần theo thời gian.
Giờ nhìn lại, tôi nghĩ quyết định mua nhà khi lãi suất cao là một "canh bạc" có tính toán. Nếu khi đó chần chừ, giữ tiền mặt trong tay, thì với đà tăng của giá bất động sản những năm sau, có lẽ số tiền vài tỷ ấy cũng khó mua được căn hộ tương tự ở Sài Gòn.
Nhiều người hỏi tôi có hối hận vì đã đánh đổi thanh xuân để "liều" mua nhà không? Câu trả lời là không. Vì điều quan trọng không chỉ là căn nhà, mà là cách chúng tôi đi qua giai đoạn khó khăn đó. Nó buộc vợ chồng tôi phải kỷ luật hơn, thực tế hơn với tài chính, và hiểu rõ mình thực sự cần ưu tiên gì?
Mỗi người một hoàn cảnh, một mức chịu đựng rủi ro khác nhau. Nhưng với tôi, nếu đã tính toán được dòng tiền, sẵn sàng siết chặt chi tiêu và có kế hoạch rõ ràng, thì đôi khi "mua trong lúc khó" lại là cách để không bở lỡ cơ hội. Ít nhất, với căn chung cư đó, chúng tôi không chỉ có một nơi để ở, mà còn có được sự yên tâm cho tương lai.
Nhà của gia đình tôi sát nhà hàng xóm, nhưng giữa hai bên vẫn có một khoảng hở chừng 30 cm. Cách đây không lâu, nhà bên cạnh lắp thêm ba máy lạnh và cho đường ống xả nước chạy xuống khe tường giữa hai nhà.
Sau một thời gian, tường phía nhà tôi xuất hiện nhiều vết ẩm, mốc và bong sơn. Tôi nghi ngờ nước thải từ máy điều hòa thấm sang nên đã thuê thợ đến kiểm tra. Kết quả cho thấy tường nhà không bị lỗi chống thấm hay dột nước mưa.
Tôi đã phản ánh với hàng xóm và đề nghị họ xử lý lại đường ống thoát nước. Họ cho biết đã sửa, nhưng thực tế nước vẫn tiếp tục chảy xuống khe tường khiến tình trạng thấm mốc không cải thiện.
Trong trường hợp này, tôi có quyền yêu cầu hàng xóm bồi thường hoặc buộc phải khắc phục triệt để hay không? Nếu họ vẫn không xử lý dứt điểm thì tôi nên liên hệ cơ quan nào để được giải quyết?
