Trong bối cảnh thị trường BĐS bước vào chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi về chính sách, dòng vốn và nhu cầu tiêu dùng, các doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ để thích ứng với những tiêu chuẩn phát triển bền vững, lấy nhu cầu thực làm trung tâm.
Đây là nội dung được các chuyên gia, doanh nghiệp trao đổi tại phiên tọa đàm cấp cao với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững” trong khuôn khổ Diễn đàn BĐS Việt Nam 2026.
Phát biểu tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), nhận định “giai đoạn 2026-2030 sẽ là một chu kỳ hoàn toàn khác của thị trường BĐS”.
Theo ông, sau thời gian dài nhiều dự án vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung bị hạn chế, việc tháo gỡ thể chế đang tạo điều kiện để hàng loạt dự án được tái khởi động. Nguồn cung mới dự kiến gia tăng mạnh trong các năm tới.
Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt với thách thức khi nguồn cung có xu hướng tăng nhưng sức cầu chưa phục hồi tương xứng, trong khi chi phí xây dựng, đặc biệt là nhân công và vật liệu, đã tăng đáng kể.
Trong bối cảnh đó, ông Hiệp cho rằng doanh nghiệp cần tái cơ cấu toàn diện từ cơ cấu sản phẩm, chiến lược thị trường đến nguồn vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tìm kiếm các nguồn lực tài chính bền vững hơn.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm – Chủ tịch DKRA Group cho rằng thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, nơi lợi thế cạnh tranh không còn được quyết định bởi quy mô quỹ đất hay số lượng dự án, mà bởi chất lượng sản phẩm, năng lực quản trị, khả năng ứng dụng công nghệ và mức độ đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Theo ông, trong bối cảnh nguồn cung đang dần được khơi thông, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Những mô hình tăng trưởng dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản hoặc các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn sẽ dần nhường chỗ cho xu hướng phát triển dựa trên giá trị sử dụng thực, chất lượng sống và trải nghiệm của khách hàng.
Ông Phạm Lâm cho rằng các tiêu chuẩn xanh, chuyển đổi số, dữ liệu thị trường minh bạch và năng lực vận hành chuyên nghiệp sẽ trở thành những yếu tố quyết định khả năng thu hút khách hàng cũng như tiếp cận các nguồn vốn dài hạn trong tương lai.
“Sự dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực không chỉ nằm ở tên gọi mà nằm ở chính chất lượng sống mà người dân nhận được. Doanh nghiệp nào đầu tư vào chiều sâu thay vì chiều rộng sẽ là những người chiến thắng trong chu kỳ mới”, ông nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia, quá trình tái định hình thị trường đang tạo ra cơ hội cho những doanh nghiệp biết thích ứng với các xu hướng mới, từ phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đến ứng dụng công nghệ và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Đây cũng sẽ là nền tảng để thị trường BĐS chuyển từ tăng trưởng dựa trên tài sản sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực trong những năm tới.
Tại toạ đàm, một trong những xu hướng nổi bật được nhiều diễn giả nhấn mạnh là phát triển xanh và ứng dụng công nghệ.
Ông Vũ Hồng Phong – chuyên gia công trình xanh của IFC cho biết quan niệm công trình xanh làm tăng mạnh chi phí đầu tư đang dần trở nên lỗi thời. Theo ông, với sự phát triển của công nghệ và kinh nghiệm thiết kế, nhiều dự án hiện chỉ phát sinh thêm khoảng 1-1,5% chi phí để đáp ứng các tiêu chuẩn xanh.
Bên cạnh hiệu quả tiết kiệm năng lượng và chi phí vận hành, các chứng chỉ xanh còn giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng tiếp cận các nguồn vốn quốc tế khi các định chế tài chính ngày càng ưu tiên tín dụng xanh và các tiêu chí ESG.
Ở góc độ chuyển đổi số, ông Nguyễn Thành Dũng – Chủ tịch Tập đoàn Thiên Khôi cho rằng dữ liệu và công nghệ sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch và hiệu quả vận hành của thị trường.
Theo ông, thị trường BĐS muốn phát triển bền vững cần được xây dựng trên nền tảng dữ liệu đầy đủ, chính xác và có khả năng kết nối giữa các chủ thể tham gia thị trường.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Hoàng Thị Thu Hương – Tổng Giám đốc Hata Homes cho rằng thị trường BĐS hiện nay không đơn thuần trải qua một giai đoạn sàng lọc mà đang bước vào quá trình “tái định hình” sâu sắc sau hơn 30 năm phát triển.
Theo bà Hương, nếu trước đây thị trường chủ yếu phát triển theo chiều rộng, tập trung gia tăng nguồn cung và mở rộng quy mô dự án, thì giai đoạn mới sẽ chuyển sang phát triển theo chiều sâu, hướng tới từng nhóm khách hàng và nhu cầu sử dụng cụ thể.
Nhà ở không còn chỉ là sản phẩm để bán mà phải trả lời được các câu hỏi về đối tượng sử dụng, khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng sống và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.
Thị trường chứng khoán tiếp tục điều chỉnh trong phiên giao dịch ngày 3/6 khi áp lực bán tại nhóm bất động sản vốn hóa lớn khiến VN-Index chưa thể lấy lại đà tăng, dù dòng tiền vẫn hiện diện ở nhiều nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và công nghệ.
Kết thúc phiên giao dịch, VN-Index giảm 7,46 điểm, tương đương 0,41%, xuống 1.819,01 điểm, ghi nhận phiên giảm thứ 7 liên tiếp. Trong khi đó, HNX-Index tăng 2,69 điểm lên 317,48 điểm và UPCoM-Index giảm 0,23 điểm xuống 125,76 điểm.
Trên sàn HoSE, thị trường ghi nhận 173 mã tăng giá, 133 mã giảm giá và 62 mã đứng tham chiếu. Thanh khoản đạt hơn 717,6 triệu cổ phiếu, tương ứng giá trị giao dịch khoảng 20.384 tỷ đồng. Tính chung toàn thị trường, giá trị giao dịch đạt gần 22.000 tỷ đồng với khoảng 797 triệu cổ phiếu được sang tay.
Mặc dù chỉ số chung giảm điểm, độ rộng thị trường vẫn nghiêng về phía tích cực. Toàn thị trường có khoảng 370 mã tăng giá, trong khi số mã giảm là 299. Rổ VN30 cũng có diễn biến khả quan hơn khi ghi nhận 20 mã tăng, chỉ 7 mã giảm, giúp VN30-Index tăng 1,61 điểm lên 1.974,6 điểm.
Áp lực lớn nhất đối với VN-Index tiếp tục đến từ nhóm bất động sản. Trong đó, VIC là cổ phiếu tác động tiêu cực nhất tới chỉ số khi giảm 3,56%, lấy đi gần 12 điểm của VN-Index. Cùng chiều, nhiều mã bất động sản khác cũng suy yếu như VHM giảm 1,6%, VRE giảm 3,1%, NVL giảm 4,23%, CRV giảm 3% và VPI giảm 2,3%.
Ngoài nhóm địa ốc, một số cổ phiếu ngân hàng và tiêu dùng có vốn hóa lớn cũng gây áp lực lên thị trường như LPB giảm 5,7%, TCB giảm 1,1%, STB giảm 0,8% và VNM giảm 0,5%.
Ở chiều ngược lại, lực đỡ của thị trường đến từ nhóm ngân hàng, công nghệ và một số cổ phiếu vốn hóa lớn khác. ACB tăng 3,59% và là cổ phiếu hỗ trợ VN-Index mạnh nhất trong phiên.
Nhiều mã ngân hàng khác cũng ghi nhận diễn biến tích cực như MBB tăng 2,23%, OCB tăng 3,46%, HDB tăng 1,2%, SHB tăng 1,47% và VIB tăng 0,63%.
Nhóm chứng khoán tiếp tục thu hút dòng tiền với VND tăng 4,66%, VIX tăng 2,87%, trong khi SSI, HCM và ORS đều duy trì sắc xanh.
Ở các nhóm ngành khác, FPT tăng 2,27%, HPG tăng 1,9% và MSN tăng 2,6%, góp phần hạn chế đà giảm của chỉ số.
Về giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài, khối ngoại tiếp tục duy trì trạng thái bán ròng. Trên HoSE, giá trị bán ròng đạt khoảng 685 tỷ đồng, đánh dấu phiên bán ròng thứ 10 liên tiếp.
Áp lực bán tập trung chủ yếu tại ACB với giá trị gần 393 tỷ đồng, tiếp đến là VHM hơn 213 tỷ đồng, VIC gần 163 tỷ đồng, VCK khoảng 144 tỷ đồng, VPB gần 86 tỷ đồng và TCB khoảng 84 tỷ đồng.
Sự kiện không chỉ mở ra không gian trải nghiệm công nghệ chăm sóc giấc ngủ thế hệ mới mà còn cho thấy tham vọng dài hạn của công ty trong việc kiến tạo phong cách sống khỏe mạnh thông qua công nghệ giấc ngủ thông minh AI.
Buổi lễ diễn ra với sự tham dự của lãnh đạo cấp cao của DeRUCCI VINABEDDING cùng nhiều đối tác, khách hàng và giới truyền thông.
Phát biểu tại sự kiện, ông Wang Bing Kun – Nhà sáng lập kiêm Chủ tịch Tập đoàn DeRUCCI cho biết: "Việt Nam là một trong những thị trường chiến lược quan trọng tại Đông Nam Á trong giai đoạn phát triển toàn cầu tiếp theo của thương hiệu. Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh và nhu cầu nâng cao chất lượng sống ngày càng rõ nét. Người tiêu dùng hiện đại không chỉ tìm kiếm một chiếc nệm, mà quan tâm nhiều hơn đến sức khỏe giấc ngủ và khả năng tái tạo năng lượng. Đây chính là thời điểm phù hợp để DeRUCCI VINABEDDING mang hệ thống giấc ngủ thông minh và lành mạnh đến Việt Nam".
Theo đại diện DeRUCCI VINABEDDING, thương hiệu không tiếp cận Việt Nam bằng tư duy mang sản phẩm quốc tế vào bán, mà bắt đầu bằng việc nghiên cứu sâu thói quen ngủ, khí hậu và hành vi tiêu dùng bản địa.
Để phù hợp với điều kiện khí hậu nóng ẩm đặc trưng tại Việt Nam, DeRUCCI VINABEDDINGI đã phát triển các dòng vật liệu công nghệ cao với khả năng thoáng khí, chống nấm mốc và chống mạt bụi. Đồng thời, thương hiệu cũng nghiên cứu xu hướng ưu tiên giường cứng của người Việt để tích hợp hệ thống AI cùng công thái học, giúp nâng đỡ cột sống nhưng vẫn duy trì cảm giác nằm phù hợp với thói quen địa phương.
"Chúng tôi không thay đổi thói quen của người dùng, mà nâng cấp trải nghiệm nghỉ ngơi của họ", đại diện DeRUCCI VINABEDDING chia sẻ thêm.
Một trong những điểm khác biệt của DeRUCCI VINABEDDING nằm ở định hướng phát triển "Bespoke Sleep", cá nhân hóa giấc ngủ bằng công nghệ AI.
Thương hiệu hiện tích hợp chuỗi cung ứng toàn cầu với sự hợp tác từ các nhà thiết kế và nhà cung cấp vật liệu hàng đầu thế giới, đồng thời ứng dụng AI để phân tích chuyển động cơ thể, thói quen ngủ và nhu cầu nghỉ ngơi riêng biệt của từng người dùng.
Theo DeRUCCI VINABEDDING: "Không có một chiếc nệm hoàn hảo cho tất cả mọi người. Mỗi người sẽ có một trải nghiệm giấc ngủ khác nhau và AI giúp chúng tôi tạo ra điều đó". Công nghệ không được tạo ra để phô diễn, mà phải phục vụ những vấn đề thực tế của giấc ngủ địa phương. Vì vậy, các dòng sản phẩm dành cho thị trường Việt Nam được tối ưu với khả năng điều chỉnh độ cứng linh hoạt, tăng cường độ thoáng khí và hỗ trợ chăm sóc cột sống.
Theo đại diện thương hiệu DeRUCCI, để chinh phục thị trường Việt Nam cần nhiều hơn một sản phẩm tốt, mà còn cần sự thấu hiểu văn hóa, hệ thống phân phối và tâm lý tiêu dùng bản địa.
"Muốn thành công tại Việt Nam phải có sự tin tưởng và đồng hành từ đối tác địa phương. Liên doanh chính là cốt lõi của chiến lược bản địa hóa", ông Wang Bing Kun cho biết.
Thông qua sự kết hợp với VINABEDDING, đơn vị phát triển hệ sinh thái chăm sóc giấc ngủ cao cấp tại Việt Nam, DeRUCCI kỳ vọng đưa những tiêu chuẩn chăm sóc sức khỏe giấc ngủ tiên tiến nhất đến gần hơn với người tiêu dùng trong nước.
Không dừng lại ở việc mở showroom, DeRUCCI VINABEDDING cho biết mục tiêu dài hạn của thương hiệu là nâng cao nhận thức cộng đồng về sức khỏe giấc ngủ, yếu tố đang ngày càng được xem là nền tảng của chất lượng sống hiện đại.
"Chúng tôi mong muốn mang phương thức giấc ngủ khỏe mạnh hàng đầu thế giới đến với người dân Việt Nam, đồng hành để mọi người có nhiều năng lượng hơn cho công việc, gia đình và cuộc sống", đại diện lãnh đạo DeRUCCI VINABEDDING chia sẻ.
Sự xuất hiện của DeRUCCI VINABEDDING được xem là dấu hiệu cho thấy thị trường sleep wellness tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, nơi công nghệ, sức khỏe và nghệ thuật nghỉ ngơi dần trở thành một phần quan trọng của phong cách sống hiện đại.
Thanh tra Tp.Đà Nẵng vừa ban hành kết luận thanh tra về việc chấp hành các quy định pháp luật tại hai dự án bất động sản gồm Khu phố mới Phước An (xã Tiên Phước) và Khu dân cư An Phú (phường Quảng Phú) do Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển hạ tầng Quảng Nam (QNIC) làm chủ đầu tư.
Theo kết luận, bên cạnh những kết quả đạt được trong quá trình triển khai dự án, cơ quan thanh tra cũng chỉ ra nhiều tồn tại, hạn chế liên quan đến công tác quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý đầu tư xây dựng, huy động vốn và tiến độ thực hiện dự án.
Theo kết luận thanh tra, dự án Khu phố mới Phước An được UBND tỉnh Quảng Nam (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2015 với quy mô hơn 6,9ha, tổng mức đầu tư khoảng 73,7 tỷ đồng. Mục tiêu dự án là hình thành khu dân cư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở tại khu vực Tiên Phước.
Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, dự án mới hoàn thành khoảng 80% khối lượng và chậm tiến độ khoảng 8 năm 10 tháng so với kế hoạch ban đầu. Nguyên nhân chủ yếu được xác định do vướng mắc kéo dài trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thiếu quỹ đất tái định cư và thay đổi chính sách bồi thường qua nhiều giai đoạn.
Đáng chú ý, trong phạm vi dự án hiện vẫn còn 399,3m2 chưa hoàn tất bồi thường, hỗ trợ. Một số hộ dân chưa đồng thuận phương án giải phóng mặt bằng do ảnh hưởng đến công năng sử dụng và mỹ quan công trình hiện hữu.
Thanh tra cũng chỉ ra dự án hiện còn 2 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tái định cư và 1 trường hợp chưa được bố trí tái định cư do chưa có giá đất tái định cư.
Ngoài ra, quá trình thi công dự án còn tồn tại nhiều sai sót ở hạng mục giao thông và thoát nước như thi công không đúng thiết kế được duyệt, không thực hiện một số hạng mục theo hồ sơ thiết kế.
Đối với dự án Khu dân cư An Phú, cơ quan thanh tra xác định dự án cơ bản đã hoàn thành đầu tư hạ tầng và được nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng.
Dự án có quy mô gần 30ha với tổng vốn đầu tư khoảng 261 tỷ đồng, gồm 747 lô đất ở.
Tuy nhiên, kết luận thanh tra cho thấy chủ đầu tư đã thực hiện huy động vốn với Công ty Cổ phần Địa ốc First Real nhưng chưa có văn bản báo cáo Sở Xây dựng và chưa được cơ quan chức năng thông báo đủ điều kiện huy động vốn theo quy định.
Cụ thể, năm 2021, QNIC và First Real ký hợp đồng hợp tác đầu tư với tổng số tiền góp vốn 190 tỷ đồng để triển khai dự án. Sau đó, hai bên chấm dứt hợp đồng hợp tác đầu tư và chuyển sang hình thức đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 343 lô đất tại dự án.
Thanh tra xác định tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, chỉ có 179/343 lô đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dù vậy, cơ quan thanh tra cho rằng vụ việc không phát sinh tranh chấp, không gây thiệt hại cho khách hàng và các bên liên quan.
Ngoài ra, dự án hiện còn hơn 7.100m2 đất ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chưa được phê duyệt giá đất cho phần diện tích giao đất đợt 7.
Thanh tra thành phố Đà Nẵng cũng chỉ ra cả hai dự án đều phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 nhiều lần trong quá trình triển khai.
Về môi trường, Công ty QNIC bị xác định chưa thực hiện thường xuyên việc giám sát môi trường theo quy định, thiếu nhật ký và biên bản lấy mẫu giám sát môi trường trong nhiều giai đoạn.
Trong công tác lập dự toán xây dựng, cơ quan thanh tra phát hiện một số sai sót về áp dụng định mức, đơn giá chưa phù hợp tại nhiều hạng mục giao thông, thoát nước, cây xanh, công viên và hạ tầng kỹ thuật.
Đối với nghĩa vụ tài chính, Thanh tra xác định Công ty QNIC chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích giao đất đợt 7 tại dự án An Phú với số tiền hơn 5 tỷ đồng. Doanh nghiệp hiện đang lập hồ sơ đề nghị khấu trừ khoản này vào chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư còn dư chưa được khấu trừ.
Từ kết quả thanh tra, Thanh tra thành phố Đà Nẵng kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo các sở, ngành tập trung tháo gỡ vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để đẩy nhanh tiến độ dự án Phước An.
Sở Tài chính được đề nghị khẩn trương tham mưu điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Phước An, trong khi Sở Xây dựng được yêu cầu rút kinh nghiệm trong công tác thẩm định dự toán và sớm hoàn tất rà soát nguyên nhân điều chỉnh quy hoạch của các dự án.
