Ngày 24-4-2026, Quốc hội khóa XVI đã thông qua Nghị quyết số 29, có hiệu lực từ 1-5-2026, quy định cơ chế, chính sách đặc thù nhằm xử lý vi phạm pháp luật đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.
Trong đó, đáng chú ý là có những loại “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đất ở có thông tin khác không đúng quy định pháp luật.
Điểm đáng chú ý là Nghị quyết đã “định danh” rõ giấy chứng nhận không đúng quy định là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp – mà trên đó ghi mục đích sử dụng đất là đất ở (không hình thành đơn vị ở), hoặc đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch), hoặc đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Thực tế, nhóm dự án đất ở “không hình thành đơn vị ở” (condotel, officetel) là các dự án kinh doanh thương mại, dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng là 50 năm, nhưng được chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận là “đất ở không hình thành đơn vị ở có thời hạn lâu dài” mà không có trong quy định pháp luật hiện hành với mục đích sử dụng là đất ở (Khánh Hòa là địa phương có trên 50 dự án thuộc nhóm này).
Chính sự “lệch chuẩn” này đã tạo ra hàng loạt hệ lụy pháp lý khiến nhiều dự án bị đình trệ suốt thời gian dài.
Nghị quyết 29 thiết kế cơ chế xử lý theo hướng phân loại rõ ràng, trên cơ sở rà soát quy hoạch.
Thứ nhất, nếu dự án phù hợp quy hoạch đất ở: UBND cấp tỉnh sẽ cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh, bao gồm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tính theo thời điểm điều chỉnh. Chỉ khi hoàn thành nghĩa vụ này và chứng minh đủ năng lực tiếp tục triển khai dự án, việc điều chỉnh mới được thực hiện.
Thứ hai, nếu dự án không phù hợp quy hoạch đất ở: Giấy chứng nhận sẽ được điều chỉnh về đúng bản chất là đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất được xác định lại (thường là 50 năm), tính từ thời điểm xây dựng hoặc nhận chuyển nhượng.
Đồng thời, các nghĩa vụ tài chính còn thiếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây cũng phải được hoàn tất.
Cách tiếp cận này thể hiện nguyên tắc xuyên suốt: không hợp thức hóa sai phạm một cách đơn giản, mà xử lý có điều kiện, gắn với quy hoạch và nghĩa vụ tài chính cụ thể.
Trong gần một thập kỷ, Kiểm toán Nhà nước và Thanh tra Chính phủ đã nhiều lần chỉ ra bất cập của loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Tuy nhiên, do thiếu cơ chế, chính sách xử lý cụ thể, nhiều dự án bị “treo”, quyền lợi của người mua và doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng, còn thị trường bất động sản bị méo mó, phát sinh khiếu nại, tố cáo đông người tại các địa phương có nhóm dự án đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định.
Nghị quyết 29 có thể xem là bước ngoặt khi tạo cơ sở cơ chế, chính sách đặc thù, để Chính phủ thiết lập khung pháp lý đồng bộ nhằm xử lý dứt điểm các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định; buộc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; khôi phục tính minh bạch và ổn định của thị trường; đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Quan trọng hơn, cơ chế, chính sách đặc thù này cũng chính thức “khai tử” cách làm tùy tiện trong việc sáng tạo ra loại đất không có trong pháp luật.
Vấn đề còn lại là thực thi phải minh bạch, thống nhất. Dù đã có khung pháp lý, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào khâu tổ chức thực hiện tại các địa phương. Nếu việc rà soát quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh giấy chứng nhận không được thực hiện minh bạch, thống nhất, nguy cơ phát sinh khiếu kiện là khó tránh khỏi.
Do đó yêu cầu đặt ra không chỉ là xử lý nhanh, mà còn phải đúng và công bằng. Chỉ khi đó, mục tiêu khơi thông nguồn lực đất đai, ổn định thị trường và củng cố niềm tin của nhà đầu tư mới có thể đạt được.
Ngày 15/5, TAND Khu vực 5 (TPHCM) tiếp tục xét xử vụ án ly hôn giữa bà Nguyễn Thị Ngọc Anh (48 tuổi, ngụ TPHCM) và ông Hồ Ngọc Tiên Trung (54 tuổi).
Theo kế hoạch, đại diện Viện KSND Khu vực 5 sẽ phát biểu quan điểm giải quyết vụ án. Tuy nhiên, HĐXX quyết định quay lại phần xét hỏi để làm rõ thêm một số vấn đề liên quan.
Tại phiên tòa, HĐXX cho biết đã nhận được đơn khiếu nại của luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn.
Phía nguyên đơn đề nghị HĐXX tách phần quan hệ hôn nhân để giải quyết trước, còn các vấn đề liên quan đến tài sản sẽ được xem xét ở giai đoạn sau. Tuy nhiên, luật sư của bị đơn không đồng ý và đề nghị tòa không tách vụ án.
Bên cạnh đó, phía bị đơn cũng đề nghị thu thập bổ sung tài liệu, chứng cứ nhằm làm rõ một số nội dung của vụ án.
Sau thời gian hội ý, HĐXX quyết định tạm dừng phiên tòa để tiếp tục thu thập tài liệu, chứng cứ; đồng thời HĐXX cho biết việc có tách vụ án hay không thuộc thẩm quyền xem xét, quyết định của chánh án.
Theo hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa, bà Ngọc Anh và ông Trung tổ chức đám cưới vào tháng 10/2001 sau nhiều năm quen biết, tìm hiểu.
Tháng 3/2015, sau 14 năm chung sống, ông Trung nộp đơn xin ly hôn tại TAND quận Bình Thạnh (nay là TAND Khu vực 5) với lý do hôn nhân không hạnh phúc, mục đích hôn nhân không đạt được.
Trong các bản khai sau đó, ông Trung cho rằng mâu thuẫn phát sinh từ cuối năm 2014 khi ông có quan hệ với người phụ nữ khác. Theo ông, vợ chồng không thể hàn gắn nên đã ly thân.
Hòa giải không thành, ông Trung giữ nguyên yêu cầu ly hôn. Đến năm 2016, bà Ngọc Anh có yêu cầu phản tố, đề nghị chia tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng cho biết chưa thu thập đầy đủ tài liệu liên quan.
Sau nhiều năm xác minh, thu thập chứng cứ, đến năm 2024, ông Trung bất ngờ thay đổi yêu cầu khởi kiện, từ xin ly hôn sang đề nghị hủy hôn nhân trái pháp luật.
Ông Trung cho rằng giấy chứng nhận kết hôn có nhiều dấu hiệu bất thường như vợ chồng ký nhầm vị trí, ký trước khi hoàn tất thông tin giấy tờ tùy thân và chữ ký trong sổ hộ tịch không phải của ông.
Phía bà Ngọc Anh không đồng ý với yêu cầu hủy hôn nhân. Bà cho rằng quan hệ vợ chồng được xác lập hợp pháp, hoàn toàn tự nguyện và không có chuyện lừa dối.
Theo bà Ngọc Anh, hai người quen nhau từ năm 1996 khi còn là sinh viên nghèo tại TPHCM và duy trì tình cảm trong nhiều năm dù gia đình hai bên không ủng hộ do khác biệt về quan điểm và hoàn cảnh sống. Trong khoảng thời gian đó, cả hai từng nhiều lần chia tay rồi quay lại.
Bà thừa nhận trong thời gian chia tay từng xảy ra “sự việc ngoài ý muốn”, song khẳng định ông Trung biết rõ việc không cùng huyết thống với con gái nhưng vẫn chấp nhận và đồng ý để cháu mang họ của mình.
Sau đó, hai người tổ chức lễ cưới tại Bảo Lộc (Lâm Đồng) và TPHCM với sự chứng kiến của gia đình, bạn bè hai bên. Bà Ngọc Anh khẳng định toàn bộ thủ tục đăng ký kết hôn được thực hiện đúng quy định và có cán bộ tư pháp hướng dẫn.
Theo bà Ngọc Anh, thời gian đầu hôn nhân khá hạnh phúc, hai người cùng gây dựng hệ thống nha khoa thẩm mỹ. Tuy nhiên, từ khoảng năm 2010, khi điều kiện kinh tế khá giả hơn thì mâu thuẫn bắt đầu phát sinh.
Bà cho rằng trong nhiều biên bản làm việc tại tòa từ năm 2015 đến 2024, ông Trung đều xác nhận hôn nhân là tự nguyện và vẫn sử dụng giấy chứng nhận kết hôn trong các giao dịch dân sự, bao gồm cả việc mua bán nhà đất đứng tên hai vợ chồng.
Theo bà Ngọc Anh, chỉ đến khi bà yêu cầu chia toàn bộ tài sản và đề nghị tòa thu thập chứng cứ liên quan đến 4 người con ngoài giá thú của chồng với người phụ nữ khác thì ông Trung mới chuyển sang yêu cầu hủy hôn nhân trái pháp luật.
Tại phiên tòa, ông Trung giữ nguyên quan điểm đề nghị hủy hôn nhân và không đồng ý chia tài sản chung vì cho rằng quan hệ hôn nhân không hợp pháp. Tuy nhiên, ông đồng ý chia cho vợ 20% giá trị tài sản và mong muốn vụ việc sớm kết thúc.
Trong khi đó, bà Ngọc Anh yêu cầu được ly hôn và đề nghị chia khối tài sản trị giá hơn 1.294 tỷ đồng, trong đó phần bà yêu cầu được nhận là hơn 674 tỷ đồng.
Ngày 6-4, thông tin từ Phòng Cảnh sát hình sự Công an thành phố Đà Nẵng, cơ quan này đã tạm giữ nhóm thiếu niên gồm Võ Lê Nhật D., Ngô Thanh Th. và Trương Tấn Hoàng H. (cả ba cùng trú phường Điện Bàn Đông, TP Đà Nẵng) để điều tra hành vi trộm cắp tài sản.
Kết quả điều tra ban đầu xác định ngày 2-4, sau khi chơi game tại quán Internet khu vực chợ Chiều (phường Điện Bàn Đông), D. nảy sinh ý định trộm cắp tài sản nên rủ Th., H. tham gia.
Tối cùng ngày, D. lái xe máy không gắn biển kiểm soát chở hai người kia đi mua một cây xà beng dài 1m làm công cụ trộm.
Rạng sáng 3-4 khi đến cửa hàng điện thoại di động C.T. (thôn Hương An, xã Xuân Phú, TP Đà Nẵng), cả nhóm thống nhất thực hiện hành vi trộm cắp.
D. đứng ngoài cảnh giới, Th. và H. dùng xà beng phá khóa cửa chính, đột nhập vào bên trong, tiếp tục phá cửa kính tủ trưng bày lấy tài sản.
Nhóm này đã lấy đi 5 điện thoại iPhone, sau đó nhanh chóng tẩu thoát.
Sau khi tiếp nhận thông tin, nhận định đây là vụ trộm cắp tài sản có tính chất liều lĩnh, lãnh đạo Phòng Cảnh sát hình sự chỉ đạo triển khai lực lượng, thành lập tổ công tác phối hợp Công an xã Xuân Phú, các đơn vị nghiệp vụ liên quan khám nghiệm hiện trường, rà soát đối tượng nghi vấn.
Chỉ trong thời gian ngắn, lực lượng công an đã nhanh chóng xác định, truy bắt ba người trên.
Theo Người lao động, Cơ quan điều tra VKSND Tối cao đã có thông báo khởi tố, bắt tạm giam bà Nguyễn Thị Phương Lan để điều tra về hành vi thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng.
Theo thông báo gửi Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Quảng Trị và Đảng bộ Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị, Cơ quan điều tra VKSND Tối cao ra quyết định khởi tố bị can và thi hành lệnh bắt tạm giam bà Nguyễn Thị Phương Lan trong thời hạn 4 tháng.
Bà Nguyễn Thị Phương Lan bị điều tra về tội Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng theo khoản 3 Điều 360 Bộ luật Hình sự. Các quyết định tố tụng đã được Vụ 6 VKSND Tối cao phê chuẩn theo quy định.
Thông tin thêm trên tờ Công an Nhân dân, được biết, trước khi bị khởi tố, bắt tạm giam, bà Nguyễn Thị Phương Lan nguyên là Chi cục trưởng Chi cục thi hành án dân sự Tp.Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình (cũ), nay là tỉnh Quảng Trị. Lực lượng chức năng cũng đã tiến hành khám xét nơi ở và nơi làm việc cũ của bà Lan. Một số hồ sơ, tài liệu liên quan phục vụ công tác điều tra đã được niêm phong, thu giữ.
Bà Lan bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra do liên quan đến vụ việc: khi đảm nhận chức vụ Chi cục trưởng Chi cục thi hành án dân sự Tp.Đồng Hới đã thiếu trách nhiệm trong việc giải quyết vụ việc thi hành án khoản vay giữa một Ngân hàng thương mại cổ phần và một cá nhân trên địa bàn Đồng Hới, vụ việc đã gây thiệt hại cho các bên liên quan và xử lý không đúng theo quy định của pháp luật.
Vụ việc đã được VKSND tỉnh Quảng Bình (cũ) kháng nghị, xác định: cách xử lý vụ việc của bà Nguyễn Thị Phương Lan là vi phạm nghiêm trọng. Tổng cục Thi hành án dân sự, VKSND Tối cao và Thanh tra Bộ Tư pháp cũng nhiều lần có văn bản yêu cầu xử lý dứt điểm vụ việc nhưng bà Lan vẫn chây ỳ không giải quyết.
Liên quan đến vụ việc, bà Nguyễn Thị Phương Lan bị Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Quảng Bình (cũ) kỷ luật bằng hình thức cách chức tất cả chức vụ trong Đảng vào tháng 4/2025.
