Sau phán quyết phúc thẩm của TAND TP HCM tuyên buộc Ban quản trị và đơn vị vận hành phải bàn giao hơn 2.650 m2 hầm giữ xe tại Chung cư Khánh Hội 1, số 360C Bến Vân Đồn, cho chủ đầu tư, hàng trăm cư dân đã gửi đơn kêu cứu vì lo mất nguồn thu vận hành và bảo trì chung cư.
Không chỉ tại Khánh Hội 1, tranh chấp hầm giữ xe nhiều năm qua liên tục xảy ra ở các chung cư tại TP HCM và Hà Nội. Điểm chung là cả cư dân lẫn chủ đầu tư đều cho rằng phần diện tích này thuộc quyền sở hữu của mình.
Một luật sư từng tham gia những vụ kiện tương tự nhìn nhận, hầm giữ xe không chỉ là nơi để phương tiện mà còn là tài sản có giá trị khai thác thương mại lớn. Với nhiều chung cư cũ, đây còn là nguồn thu quan trọng để vận hành và bảo trì tòa nhà.
Trong vụ tranh chấp tại Chung cư Khánh Hội 1, theo Ban quản trị, chung cư này được xây dựng từ hơn 20 năm trước, thời điểm pháp luật chưa quy định bắt buộc đóng quỹ bảo trì 2%. Do đó, khi phát sinh tranh chấp nếu toàn bộ tầng hầm được giao cho chủ đầu tư thì dẫn đến sự bức xúc của cư dân cũng là điều đương nhiên.
Thực tế, đại diện cư dân cho biết đã phải dùng nguồn thu từ hầm giữ xe để sửa chữa thang máy, sửa chữa hệ thống điện nước và vận hành chung cư. “Nếu mất nguồn thu từ hầm xe, sẽ phát sinh nhiều vấn đề khó tìm được tiếng nói chung trong việc duy trì hoạt động của chung cư, ảnh hưởng đến nhiều vấn đề an sinh nơi cư trú”, luật sư này cho hay.
Khu vực để xe máy và ôtô được quy định khác nhau
Theo các luật sư, nguyên nhân tranh chấp hầm giữ xe nằm ở việc nhiều người mặc định hầm xe là tài sản chung của cư dân, trong khi pháp luật hiện hành không quy định theo hướng này.
Thạc sĩ, luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty Luật HPL và cộng sự) cho biết pháp luật hiện nay không mặc nhiên xác định toàn bộ tầng hầm chung cư là sở hữu chung. “Tranh chấp hầm giữ xe thực chất không chỉ là mâu thuẫn về chỗ đậu xe mà còn liên quan quyền sở hữu, quyền khai thác thương mại và lợi ích kinh tế lâu dài tại các dự án chung cư”, bà Huyền nói.
Để xác định hầm xe thuộc cư dân hay chủ đầu tư phải xem xét đồng thời nhiều yếu tố như thời điểm hình thành dự án, quy định pháp luật áp dụng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, phương án phân bổ chi phí đầu tư và đặc biệt là nội dung hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005, khu vực để xe máy, xe hai bánh phục vụ nhu cầu cư dân thuộc sở hữu chung. Trong khi đó, khu vực để ôtô có thể là sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ đầu tư, tùy cách xác lập quyền sở hữu trong hồ sơ pháp lý dự án và hợp đồng mua bán căn hộ.
“Pháp luật không mặc định toàn bộ tầng hầm hay chỗ để ôtô là tài sản chung của cư dân”, bà Huyền nói.
Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 tiếp tục duy trì nguyên tắc này – tức phân định sở hữu chung, riêng trên cơ sở hồ sơ pháp lý dự án và thỏa thuận giữa các bên. Cụ thể, theo Điều 101 Luật Nhà ở 2014 chỗ để ôtô có thể được bán, cho thuê riêng hoặc do chủ đầu tư quản lý nếu chưa chuyển nhượng cho cư dân. Và Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Luật sư Huyền cho biết thêm, trong nhiều vụ tranh chấp, tòa án thường xem xét rất kỹ hợp đồng mua bán căn hộ để xác định chủ đầu tư có công khai quyền sở hữu riêng ngay từ đầu hay không.
Nếu hợp đồng quy định rõ khu vực để ôtô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì đây là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền của doanh nghiệp. Ngược lại, nếu hợp đồng không đề cập hoặc quy định không rõ ràng, tranh chấp rất dễ phát sinh.
Khi đó, tòa xem xét yếu tố chi phí xây dựng tầng hầm có được phân bổ vào giá bán căn hộ hay không.
“Nhiều bản án cho thấy nếu chủ đầu tư chứng minh được khu vực để ôtô được đầu tư riêng, hạch toán độc lập và không tính vào giá bán căn hộ thì khả năng cao được công nhận là tài sản riêng”, bà Huyền nói.
Trong khi đó, cư dân thường cho rằng chi phí xây dựng tầng hầm đã được tính vào giá bán căn hộ nên khu vực này phải thuộc sở hữu chung.
Người mua nhà cần lưu ý gì?
Cùng quan điểm, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn luật sư TP HCM) cho rằng, một thực tế khác là nhiều dự án chung cư được xây dựng trước đây không ghi rõ quyền sở hữu hầm xe trong hợp đồng, dẫn đến việc mỗi bên hiểu theo một cách khác nhau khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời, người mua nhà không chú ý kỹ các điều khoản liên quan khu vực để xe trước khi ký hợp đồng.
Theo ông Hùng để tránh phát sinh các tranh chấp, ở góc độ chủ đầu tư, ngay từ giai đoạn cấp phép dự án, hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng cần xác định rõ phần diện tích nào thuộc sở hữu chung, phần nào thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư nhằm đảm bảo quyền lợi các bên.
Đối với người dân, khi ký hợp đồng mua cần đặc biệt lưu ý các nội dung: hợp đồng có ghi rõ hầm xe thuộc sở hữu riêng hay chung không; chỗ để ôtô và xe máy được quy định thế nào; chi phí xây dựng tầng hầm có tính vào giá bán căn hộ không; chủ đầu tư có quyền khai thác thương mại khu vực này hay không; hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng có xác định rõ phần sở hữu chung – riêng hay không.
“Nếu hợp đồng và hồ sơ pháp lý không quy định rõ, tranh chấp rất dễ phát sinh khi chung cư đi vào vận hành”, ông Hùng nói.
Theo luật sư, với nhiều tranh chấp chung cư hiện nay, chỉ một điều khoản mập mờ liên quan hầm giữ xe cũng có thể dẫn tới khiếu kiện kéo dài nhiều năm giữa cư dân và chủ đầu tư.
Ngày 13/5, Công an phường Điện Bàn Đông cho biết đang tạm giữ Lê Văn Thành để điều tra hành vi Cướp tài sản.
Nghi phạm có một tiền án và ba lần đi cai nghiện bắt buộc.
Theo điều tra, khoảng 22h45 ngày 10/5, ông Trịnh Ngọc Dũng (60 tuổi, trú phường Liên Chiểu) chạy xe Honda SH chở Thành từ khu vực đường Vương Thừa Vũ - Phó Đức Chính về khối Tứ Hà, phường Điện Bàn Đông.
Khi đến đoạn đường vắng, Thành bất ngờ dùng vật cứng đánh liên tiếp vào đầu, vai ông Dũng. Bị tấn công, nạn nhân bỏ xe chạy thoát thân. Thành sau đó cướp chiếc SH rồi tẩu thoát.
Sáng 12/5, tiếp nhận trình báo, công an phường triển khai truy xét. Qua các biện pháp nghiệp vụ, cảnh sát xác định Thành đã mang chiếc xe cướp được gửi tại một nhà nghỉ ở phường Sơn Trà rồi bỏ trốn.
Đến 13h30 cùng ngày, sau hơn 8 giờ truy bắt, lực lượng chức năng khống chế được Thành khi người này đang ở trong một quán cà phê tại phường An Hải.
Kết quả test nhanh cho thấy Thành dương tính với ma túy. Công an cũng thu hồi chiếc SH - phương tiện mưu sinh của gia đình ông Dũng.
Ngày 5/7, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Lâm Đồng, phát thông báo tìm lai lịch nạn nhân tử vong trong vụ tai nạn giao thông trên địa bàn phường Phan Thiết.
Theo thông báo, vào 23h50 ngày 28/6, trên đường Hà Huy Tập, tổ dân phố 4, phường Phan Thiết, xảy ra vụ tai nạn giao thông giữa xe máy do anh L.V.N. (SN 2001, trú tại xã Hiệp Lợi, tỉnh An Giang) điều khiển với xe máy Dream biển số 86HA-4487, màu nâu đen, do người đàn ông chưa rõ lai lịch điều khiển.
Tai nạn làm người lái xe máy Dream chấn thương sọ não, rơi vào hôn mê, phải nhập viện cấp cứu. Đến 21h20 ngày 2/7, nạn nhân tử vong tại Bệnh viện Đa khoa Bình Thuận. Cơ quan chức năng chưa xác định được lai lịch, danh tính nạn nhân.
Theo nhận dạng ban đầu, nạn nhân khoảng 45 tuổi, cao khoảng 1,6m, mặc áo thun trắng ngắn tay, quần jean dài màu xám. Người này có tóc đen, cắt ngắn; ngực phải xăm hình đầu người nhìn nghiêng; bắp chân phải xăm hình không rõ hoa văn; đầu lông mày phải có một nốt ruồi lớn.
Công an tỉnh Lâm Đồng đề nghị ai biết thông tin về nạn nhân liên hệ cơ quan công an gần nhất hoặc Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Lâm Đồng, để phối hợp xác minh, giải quyết vụ việc.
Theo cáo trạng mới được ban hành, ngoài truy tố nhóm cựu lãnh đạo Bộ Lao động nhận hối lộ, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao cũng xác định nguyên Thứ trưởng Lê Tấn Dũng cùng một số cán bộ có nhận tiền nhưng không bị xử lý hình sự.
Theo cáo trạng, ông Nguyễn Bá Hoan khi đương chức Thứ trưởng Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội, mặc dù biết nhưng vẫn "bỏ mặc" cho cấp dưới tạo rào cản gây khó khăn đối với các doanh nghiệp xuất khẩu lao động, buộc họ phải "bôi trơn" tổng số tiền hơn 30 tỉ đồng.
Trong giai đoạn 2017 - 2025, với vai trò Cục trưởng Cục Quản lý lao động ngoài nước, ông Tống Hải Nam đã chỉ đạo cấp dưới là Nguyễn Thành Hưng và Phan Thị Thu Trang (chuyên viên Phòng Pháp chế) gây khó khăn cho doanh nghiệp khi nộp hồ sơ đề nghị cấp mới hoặc cấp đổi giấy phép hoạt động dịch vụ đưa người lao động đi làm việc ở nước ngoài.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Nguyễn Thành Hưng chủ động đưa ra mức "chi phí" từ 250 - 400 triệu đồng/hồ sơ cấp mới. Với hồ sơ cấp đổi, mức tiền thấp hơn.
Đối với ông Lê Tấn Dũng - nguyên Thứ trưởng Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội - kết quả điều tra xác định ông đã ký 135 giấy phép xuất khẩu lao động trong giai đoạn từ 2019 - 2021. Trong đó có 7 doanh nghiệp liên quan đến việc đưa tiền "chạy giấy phép". Ông Dũng được xác định đã nhận 500 triệu đồng thông qua Tống Hải Nam khi ký 7 giấy phép.
Tuy nhiên cơ quan điều tra xác định nguyên Thứ trưởng Lê Tấn Dũng không được giao phụ trách Cục Quản lý lao động ngoài nước, không biết việc gây khó khăn, buộc doanh nghiệp phải đưa tiền của cấp dưới, không có sự bàn bạc, thỏa thuận hay tiếp xúc trực tiếp với doanh nghiệp.
Ông Dũng cũng đã nộp lại toàn bộ số tiền đã nhận nên không có căn cứ để xem xét xử lý trách nhiệm hình sự đối với ông Dũng, cáo trạng nêu.
Liên quan đến các cá nhân thuộc Cục Quản lý lao động ngoài nước, theo kết luận điều tra được ban hành trước đó, có 6 lãnh đạo, chuyên viên Phòng Tài chính - Kế toán đã nhận tiền khi tham gia các đoàn kiểm tra, với tổng số tiền từ hàng chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi người.
Quá trình điều tra xác định các cá nhân này chỉ thực hiện nhiệm vụ kiểm tra báo cáo tài chính, tiền ký quỹ của doanh nghiệp, không có vai trò quyết định trong việc đề xuất cấp giấy phép. Đồng thời không có tài liệu chứng minh việc họ gây khó khăn hoặc nhận tiền để xử lý nhanh hồ sơ.
Vì vậy không đủ căn cứ để xử lý hình sự, nhưng cần tịch thu sung công quỹ số tiền nhóm cán bộ này đã nhận từ doanh nghiệp.
Ngoài ra ông Nguyễn Xuân Long, nguyên thư ký lãnh đạo bộ, được xác định đã nhận 239 triệu đồng từ các cá nhân liên quan. Tuy nhiên kết quả điều tra xác định ông không có thỏa thuận nhận tiền với các bị can để bỏ qua lỗi hồ sơ trình phê duyệt nhanh giấy phép.
Vì vậy không có căn cứ xem xét trách nhiệm hình sự, nhưng cần tịch thu sung công quỹ toàn bộ số tiền ông Long đã nhận, kết luận điều tra nêu.
Theo cáo trạng, tổng số tiền cựu Thứ trưởng Lê Tấn Dũng cùng 13 người gồm nguyên lãnh đạo, cán bộ của Bộ Lao động đã nộp lại là hơn 3,6 tỉ đồng. Trong đó, ông Đặng Sỹ Dũng, nguyên Phó cục trưởng Cục Quản lý lao động ngoài nước, nộp lại số tiền nhiều nhất là 1 tỉ đồng.
Quá trình điều tra và truy tố vụ án, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao nhận định các quy định pháp luật hiện hành về điều kiện, thủ tục cấp giấy phép hoạt động dịch vụ đưa người lao động đi làm việc ở nước ngoài còn thiếu cụ thể, chưa bảo đảm tính chặt chẽ và đồng bộ.
Theo cơ quan tố tụng, những bất cập này đã tạo ra nhiều kẽ hở trong quá trình áp dụng pháp luật, dẫn đến tình trạng thiếu thống nhất, đồng thời tạo điều kiện để một số cá nhân có thẩm quyền lợi dụng chức vụ gây phiền hà, nhũng nhiễu, gây khó khăn cho hoạt động của doanh nghiệp.
Viện kiểm sát cũng cho rằng công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực xuất khẩu lao động, cũng như việc kê khai, báo cáo thuế của doanh nghiệp, chưa được nâng cao. Trách nhiệm được xác định thuộc về Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính và các đơn vị liên quan khi chưa kịp thời phát hiện, xử lý các sai phạm xảy ra tại Cục Quản lý lao động ngoài nước và một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xuất khẩu lao động.
Từ đó, viện kiểm sát kiến nghị cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra đối với các lĩnh vực này.
