Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” và tái cơ cấu mạnh mẽ, những “vùng xanh” tăng trưởng bền vững cho nhà đầu tư luôn là lựa chọn ưu tiên hàng đầu.
Thực tế, trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay có thời điểm lên tới 12 – 14%, thậm chí 14–16%/năm, tạo áp lực lớn lên những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Tại talkshow “Bất động sản 2026: Giải mã Vùng xanh cơ hội tổ chức ngày 5/6 các chuyên gia tài chính, nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đã chia sẻ, đánh giá về các tín hiệu cho thấy sự trở lại của thị trường nhà đất.
Ông Huỳnh Trung Minh (Chuyên gia tài chính) phân tích rằng, trong nửa đầu năm 2026, lãi suất cho vay từng duy trì ở mức khá cao, phổ biến khoảng 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm một số ngân hàng thương mại cổ phần áp dụng mức 14–16%/năm, đặc biệt sau khi kết thúc giai đoạn lãi suất cố định và chuyển sang thả nổi. Điều này đã tạo áp lực lớn lên cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.
Theo ông Minh, khi lãi suất có xu hướng giảm theo định hướng điều hành của cơ quan quản lý, chi phí vốn được cải thiện, qua đó giúp doanh nghiệp bất động sản dễ tiếp cận nguồn vốn hơn, đồng thời người mua nhà cũng có thêm cơ hội sở hữu tài sản. Đây là yếu tố có thể hỗ trợ thị trường phục hồi về thanh khoản.
“Về dài hạn, cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực cần đặc biệt lưu ý đến các yếu tố nền tảng như ưu tiên lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo. Đồng thời, người mua cần tính toán kỹ năng lực tài chính để đảm bảo khả năng “chịu đựng” trong các chu kỳ biến động của thị trường” ông Huỳnh Trung Minh chia sẻ.
Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ, bao gồm giai đoạn tăng trưởng và giai đoạn trầm lắng. Nếu không có sự chuẩn bị tài chính đủ tốt, nhà đầu tư rất dễ gặp rủi ro trong những giai đoạn thanh khoản suy giảm, giống như những gì đã diễn ra thời gian vừa qua khi lãi suất tăng cao và thị trường gặp nhiều khó khăn.
Do đó, lãi suất hạ nhiệt là cơ hội, nhưng không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ lập tức phục hồi mạnh. Điều quan trọng vẫn là chiến lược đầu tư thận trọng, dài hạn và bền vững.
Với câu hỏi nên giữ tiền hay xuống tiền đầu tư trong bối cảnh hiện nay, việc giữ tiền chờ đợi hay xuống tiền mua dự án, ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real nhận định hiện nay nhiều nhà đầu tư cũng đang rất nôn nóng, tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường.
“Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là họ không còn đầu tư theo phong trào như trước, mà trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn. Thứ nhất, nhà đầu tư hiện nay chủ động tìm kiếm những sản phẩm có cơ sở vững chắc, thay vì chạy theo “sóng”.
Thứ hai, họ đặc biệt quan tâm đến khả năng tạo dòng tiền của tài sản, tức là bài toán lợi nhuận thực tế hàng tháng, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Thứ ba, sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh cùng với chi phí đầu vào leo thang, nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận mặt bằng giá mới, không còn quá kỳ vọng vào việc giá sẽ giảm sâu” ông Kiên nhận định.
Ở một góc nhìn khác, câu chuyện “giữ tiền hay đầu tư” thực chất không phụ thuộc hoàn toàn vào việc lãi suất cao hay thấp. Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại, Công ty BĐS Smartland (Chuyên gia về chiến lược đầu tư tại các thị trường cao cấp) cho rằng, điều quan trọng là phải hiểu đúng bản chất.
“Nhiều nhà đầu tư chọn chờ đợi lãi suất giảm để xuống tiền, nhưng điều này có thể trở thành một “cái bẫy”. Bởi khi lãi suất giảm, thanh khoản thị trường thường cải thiện, nhu cầu mua tăng lên, kéo theo giá bất động sản đi lên. Khi đó, chi phí đầu tư ban đầu cũng tăng, chưa chắc mang lại lợi thế như kỳ vọng” ông Đăng thông tin.
Đánh giá về thị trường hiện nay đang biến động và cơ hội nào cho người mua nhà, ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng Giám đốc Việt Á Real cho rằng, “Trong giai đoạn lãi suất cao hoặc thị trường trầm lắng, yếu tố cạnh tranh giảm, nhà đầu tư có nhiều cơ hội lựa chọn hơn và mức giá cũng ít bị “đẩy” lên quá cao. Đây cũng là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, không chỉ với chủ đầu tư, dự án mà cả chính nhà đầu tư.
Quan trọng nhất, nhà đầu tư cần đảm bảo an toàn tài chính, kiểm soát tốt dòng tiền và hiểu rõ sản phẩm, thị trường mình tham gia. Khi đáp ứng được những yếu tố này, cơ hội đầu tư hiệu quả vẫn luôn tồn tại, ngay cả trong những thời điểm nhiều biến động.
Theo ông Kiên, nới những người mua nhà để ở, điểm hiện nay sẽ là cơ hội khi thị trường đang có nhiều lựa chọn hơn. Đây là một giai đoạn tương đối thuận lợi cho người mua ở thực. Hiện nay, nhu cầu ở thực trên thị trường chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 60–70%, trong khi nhóm nhà đầu tư chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.
Trong bối cảnh đó, khi mặt bằng lãi suất đang có xu hướng giảm, các ngân hàng bắt đầu nới điều kiện tín dụng, cùng với việc nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán giãn tiến độ, thị trường đang tạo ra những điều kiện dễ tiếp cận hơn cho người mua nhà.
Bên cạnh đó, nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven, giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính. Điều này đặc biệt quan trọng với nhóm khách hàng mua để ở, vốn ưu tiên tính ổn định và cân đối dòng tiền dài hạn.
“Với những người có nhu cầu ở thực, đây là cơ hội đáng cân nhắc. Vấn đề còn lại là người mua cần chủ động tìm hiểu kỹ thị trường, lựa chọn dự án phù hợp và đảm bảo khả năng tài chính để tận dụng được những cơ hội này” ông Tạ Trung Kiên cho hay.
Công ty vàng bạc đá quý Sài Gòn - SJC giảm giá vàng miếng SJC 1 triệu đồng mỗi lượng, mua vào ở mức 154,5 triệu đồng, bán ra 157,5 triệu đồng. ACB giảm 500.000 đồng mỗi lượng, mua vào còn 154,5 triệu đồng, bán ra 157 triệu đồng. Công ty Mi Hồng giảm giá mua vào 500.000 đồng, xuống 155 triệu đồng; bán ra giảm 300.000 đồng, xuống 157 triệu đồng. Công ty Phú Quý giảm mỗi lượng vàng miếng SJC mỗi lượng 1 triệu đồng, mua vào 154,2 triệu đồng, bán ra 157,5 triệu đồng…
Giá vàng nhẫn cũng bị thổi bay 1 triệu đồng mỗi lượng, Công ty SJC mua vào còn 154,3 triệu đồng, bán ra 157,3 triệu đồng; Công ty Phú Quý mua vào còn 154,2 triệu đồng, bán ra 157,2 triệu đồng…
Trong khi giá vàng thế giới chỉ giảm nhẹ 1 USD mỗi ounce, xuống 4.483 USD. Trong phiên giao dịch Mỹ (đêm 1.6), giá kim loại quý giảm mạnh từ mức 4.520 USD xuống 4.450 USD nhưng sau đó tăng trở lại. Giá vàng giảm sau khi Mỹ công bố chỉ số quản lý mua hàng sản xuất. Viện Quản lý Cung ứng (ISM) công bố chỉ số quản lý mua hàng sản xuất (PMI) tăng lên 54 trong tháng 5, mức cao nhất kể từ tháng 5.2022, sau khi đạt mức 52,7 vào tháng 4. Con số này cao hơn các dự báo đồng thuận cho rằng chỉ số này sẽ ở mức 53. Trong tháng 5, hoạt động sản xuất của Mỹ tiếp tục duy trì ở mức mở rộng, tăng trưởng nhanh hơn so với tháng trước. Trong năm chỉ số phụ cấu thành PMI, chỉ số đơn đặt hàng mới cho thấy tốc độ tăng trưởng nhanh hơn so với tháng trước, chỉ số giao hàng của nhà cung cấp giữ nguyên, chỉ số sản xuất tăng trưởng với tốc độ nhanh hơn, còn chỉ số việc làm và hàng tồn kho vẫn đang trong xu hướng giảm, mặc dù cả hai đều đã được cải thiện.
Ngoài ra, giá vàng giảm còn đến từ giá dầu tăng, lợi suất trái phiếu kho bạc tăng và đồng đô la mạnh hơn, mặc dù rủi ro xung đột vẫn hỗ trợ việc phân bổ tài sản phòng thủ ở mức độ nhất định. Giá dầu thô tăng mạnh sau khi cuối tuần trôi qua mà không có thỏa thuận nào giữa Mỹ và Iran về việc mở lại eo biển và hai bên đã trao đổi các cuộc tấn công, với các báo cáo cho rằng Iran đã tạm dừng đàm phán sau các cuộc tấn công của Israel ở Lebanon trước khi Tổng thống Donald Trump tuyên bố các cuộc thảo luận vẫn đang tiếp tục.
Trên một số diễn đàn về thuế, kế toán, đang có nhiều băn khoăn về tính hợp lý trong công văn của Thuế tỉnh An Giang hướng dẫn Thuế cơ sở 10 tỉnh An Giang về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
Thuế tỉnh An Giang đã thống nhất với đề xuất của Thuế cơ sở 10 tỉnh An Giang là: "Trường hợp doanh nghiệp sử dụng không hợp pháp hóa đơn để hạch toán chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ tính thuế thì không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp của năm tính thuế tương ứng, đồng thời xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP".
Các căn cứ được viện dẫn trong công văn là Nghị định 31/2021/NĐ-CP; điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC; khoản 1 điều 18 Thông tư 78/2014/TT-BTC và điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.
Trong đó, căn cứ có quy định liên quan hơn cả là khoản 1 điều 18 Thông tư 78/2014/TT-BTC.
Trao đổi với Thanh Niên, ông Lê Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH Kế toán Thuế Keytas, phân tích: theo quy định tại khoản 1 điều 18 Thông tư 78/2014/TT-BTC, điều kiện cơ bản để hưởng ưu đãi thuế là doanh nghiệp thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn, chứng từ và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo kê khai.
Nói chính xác hơn là, doanh nghiệp tự xác định được doanh thu, chi phí và số thuế phải nộp dựa trên chế độ kế toán áp dụng, hóa đơn, chứng từ thực tế của đơn vị.
Quy định cũng nhằm tách riêng hoạt động kinh doanh được hưởng ưu đãi thuế và hoạt động kinh doanh theo thuế suất phổ thông. Đây là điều kiện chung dành cho doanh nghiệp đang được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
"Quan trọng hơn, quy định không có điều khoản tước quyền lợi hưởng ưu đãi thuế trong năm tính thuế chỉ vì trong năm đó, doanh nghiệp có hành vi sử dụng không hợp pháp một hoặc một số hóa đơn", ông Tuấn nhấn mạnh.
Với hành vi sử dụng không hợp pháp một hoặc một số hóa đơn, ông Tuấn cho rằng cần làm rõ doanh nghiệp vô tình hay cố tình.
Nếu doanh nghiệp có hoạt động mua - bán thật, có chứng từ đầy đủ, nhưng vô tình sử dụng không hợp pháp hóa đơn (ví dụ bên bán không hoạt động tại địa chỉ kinh doanh) thì cũng cần làm rõ hoạt động mua - bán xảy ra trước hay sau thời điểm bên bán không hoạt động tại địa chỉ kinh doanh.
Ngược lại, nếu doanh nghiệp cố tình sử dụng không hợp pháp hóa đơn để tăng chi phí, giảm nghĩa vụ thuế phải nộp thì cần xử lý, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự.
Nguyên tắc áp dụng văn bản pháp quy không có tính suy diễn. Hành vi nào sai cần tách bạch để xử lý theo từng quy định hiện hành. Cơ quan thuế không thể lấy điều kiện chung về hóa đơn, chứng từ của một phương pháp kê khai thuế để tước quyền lợi ưu đãi thuế chỉ vì doanh nghiệp sử dụng không hợp pháp một hoặc một số hóa đơn.
Nếu Thuế tỉnh An Giang khẳng định: "Trường hợp doanh nghiệp sử dụng không hợp pháp hóa đơn để hạch toán chi phí sản xuất kinh doanh trong kỳ tính thuế thì không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp của năm tính thuế tương ứng", thì cơ quan thuế cần làm rõ căn cứ cụ thể của luật, nghị định hoặc thông tư nào quy định điều khoản này.
Các công ty chứng khoán cho rằng VN-Index vẫn chịu áp lực điều chỉnh trong ngắn hạn sau khi ghi nhận tuần giảm điểm thứ ba liên tiếp và đánh mất mốc tâm lý 1.800 điểm. Thanh khoản duy trì ở mức thấp cùng hoạt động bán ròng kéo dài của khối ngoại tiếp tục là những yếu tố gây sức ép lên thị trường.
Theo Chứng khoán AIS, việc giá trị giao dịch chưa cải thiện cho thấy dòng tiền lớn vẫn chủ yếu đứng ngoài quan sát thay vì tham gia bắt đáy. Bên cạnh đó, áp lực bán ròng dai dẳng từ khối ngoại tiếp tục ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, khiến thị trường thiếu động lực để sớm lấy lại xu hướng tăng.
AIS đánh giá vùng hỗ trợ gần nhất của VN - Index nằm quanh đường trung bình động MA200, tương ứng khoảng 1.770 điểm. Nếu chỉ số giữ vững khu vực này, thị trường có thể xuất hiện các nhịp hồi phục kỹ thuật.
Ngược lại, nếu vùng hỗ trợ bị xuyên thủng, xu hướng điều chỉnh ngắn hạn nhiều khả năng sẽ tiếp diễn.
Trong bối cảnh hiện tại, AIS khuyến nghị nhà đầu tư chủ động cơ cấu danh mục, giảm tỷ trọng ở những cổ phiếu có diễn biến giá kém và ưu tiên nắm giữ các doanh nghiệp được kỳ vọng ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong mùa công bố báo cáo tài chính quý II/2026.
Cùng quan điểm thận trọng, Chứng khoán Tiên Phong (TPS) cho rằng VN-Index đang dao động quanh vùng hỗ trợ 1.780-1.800 điểm, trong khi dòng tiền vẫn chưa cho thấy tín hiệu đủ mạnh để tạo động lực cho một nhịp tăng mới.
Theo TPS, nếu lực cầu sớm cải thiện và vùng hỗ trợ này được giữ vững, chỉ số có thể hình thành nhịp hồi phục. Tuy nhiên, nếu mốc hỗ trợ bị phá vỡ, áp lực điều chỉnh có thể kéo dài hơn. Dù vậy, công ty vẫn duy trì quan điểm tích cực đối với xu hướng trung và dài hạn khi định giá thị trường hiện thấp hơn mức bình quân 10 năm.
Trong khi đó, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định lực cầu đang có dấu hiệu suy yếu sau giai đoạn tăng trước đó. Nếu xu hướng giảm tiếp diễn, VN-Index có khả năng lùi về kiểm định vùng đáy gần nhất quanh 1.760 điểm.
VCBS khuyến nghị nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy, tạm thời chưa gia tăng tỷ trọng cổ phiếu và chờ thị trường tích lũy trở lại. Theo công ty, cơ hội giải ngân sẽ rõ ràng hơn khi áp lực bán giảm bớt và dòng tiền có dấu hiệu quay trở lại thị trường.
Theo ông Nguyễn Anh Khoa - Giám đốc Phân tích Chứng khoán Agriseco, diễn biến điều chỉnh của thị trường thời gian qua chủ yếu xuất phát từ tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh các yếu tố địa chính trị tiếp tục diễn biến phức tạp.
Dòng tiền chưa lan tỏa rộng, lực cầu tại nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn còn yếu, trong khi áp lực bán ròng từ khối ngoại gia tăng đã khiến VN-Index thiếu động lực nâng đỡ và đánh mất mốc tâm lý 1.800 điểm.
Đánh giá về diễn biến thanh khoản trong phiên cuối tuần, ông Khoa cho rằng cần nhìn nhận theo hai chiều. Việc giá trị giao dịch suy giảm phản ánh tâm lý dè dặt khi xu hướng ngắn hạn vẫn chưa được xác lập.
Tuy nhiên, ở góc độ tích cực, chỉ số giảm điểm nhưng khối lượng khớp lệnh thấp hơn đáng kể so với phiên trước và dưới mức bình quân 20 phiên cũng cho thấy áp lực bán đã phần nào dịu lại.
Theo kịch bản cơ sở, trong tuần giao dịch từ ngày 20-24/7, VN-Index nhiều khả năng sẽ tiếp tục dao động giằng co trong vùng 1.760-1.805 điểm. Thị trường được dự báo cần thêm thời gian để kiểm định vùng hỗ trợ hiện tại cũng như thiết lập trạng thái cân bằng mới giữa cung và cầu trước khi hình thành xu hướng rõ ràng hơn.
Để xác nhận một nhịp hồi phục có tính bền vững, theo ông Khoa, nhà đầu tư không nên chỉ quan sát diễn biến điểm số mà cần đánh giá đồng thời ba yếu tố gồm biến động giá, thanh khoản và mức độ lan tỏa của dòng tiền.
Xu hướng tăng chỉ thực sự được củng cố khi VN-Index vượt thành công các vùng kháng cự quan trọng, trước mắt là mốc 1.820 điểm tương ứng đường MA10, đồng thời duy trì ổn định trên vùng này.
Bên cạnh đó, thanh khoản cần cải thiện so với mức bình quân 20 phiên và dòng tiền phải lan tỏa sang nhiều nhóm ngành thay vì chỉ tập trung vào một số cổ phiếu vốn hóa lớn.
Ông Khoa cũng cho rằng mùa công bố kết quả kinh doanh quý II/2026 sẽ là yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến diễn biến thị trường trong thời gian tới. Trong bối cảnh thanh khoản chung chưa thực sự cải thiện, dòng tiền nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa và ưu tiên các doanh nghiệp có triển vọng lợi nhuận rõ ràng.
Những doanh nghiệp đầu ngành, sở hữu lợi thế cạnh tranh bền vững và có khả năng duy trì tăng trưởng lợi nhuận trong nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng sẽ thu hút sự quan tâm của dòng tiền.
Một số nhóm ngành được đánh giá đáng chú ý gồm ngân hàng, các doanh nghiệp hưởng lợi từ việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công như xây dựng, vật liệu xây dựng và thép, cùng nhóm doanh nghiệp gắn với mục tiêu bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia như điện và dầu khí.
Về chiến lược đầu tư, chuyên gia Agriseco khuyến nghị những nhà đầu tư đang nắm giữ tỷ trọng cổ phiếu cao nên rà soát lại danh mục dựa trên triển vọng kinh doanh của từng doanh nghiệp, đồng thời tiếp tục nắm giữ các cổ phiếu còn dư địa tăng trưởng.
Trong khi đó, với nhà đầu tư duy trì tỷ trọng tiền mặt ở mức an toàn và có nhu cầu giao dịch ngắn hạn, có thể cân nhắc giải ngân thăm dò từng phần vào các cổ phiếu đầu ngành có nền tảng cơ bản tốt, triển vọng lợi nhuận tích cực trong nửa cuối năm nhưng đã rơi vào trạng thái quá bán do tác động từ diễn biến chung của thị trường.
