Trưa nay bão số 1 (bão Maysak) áp sát Quảng Ninh – Hải Phòng

Mỗi luật sư hành nghề về đất đai đều từng tiếp một loại khách hàng giống nhau. Họ cầm trên tay một cuốn sổ hồng hợp lệ, mua một nền đất trong khu dân cư được quảng cáo là đầy đủ hạ tầng. Vậy mà vài năm sau, khu vực ấy vẫn không có trường học gần nhà, hệ thống thoát nước tê liệt mỗi mùa mưa, con đường nội bộ trước cửa trở thành tranh chấp lối đi chung vì không cơ quan nào đứng ra nhận quản lý.

Giấy tờ của họ không sai một dấu phẩy. Cái sai nằm ở chỗ thứ họ mua chưa bao giờ là một phần của đô thị, mà chỉ là một ô đất được cắt ra để bán, kiểu phân lô bán nền.

Tình huống ấy lặp lại đủ nhiều để tôi tin rằng phân lô bán nền không đơn thuần là một phương thức kinh doanh bất động sản gây tranh cãi.

Nó là biểu hiện của một tư duy quản trị đã ăn sâu, xem đất đô thị như một loại hàng hóa có thể chia nhỏ tới mức tối đa rồi bán đi, tách rời khỏi hạ tầng, dân cư và dịch vụ công lẽ ra phải đi cùng.

Cái giá của tư duy ngắn hạn ấy không trả bằng tiền của nhà đầu tư, mà trả bằng chất lượng sống của cả một thế hệ cư dân đô thị về sau.

Pháp luật Việt Nam thực ra đã đặt nền móng cho một cách hiểu khác về đất. Luật Đất đai năm 2024 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là nguồn lực đặc biệt của quốc gia.

Đáng chú ý hơn, khoản 11 điều 13 của luật này trao cho Nhà nước quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Nguyên tắc đó có nghĩa là khi một thửa đất tăng giá nhờ con đường mới, nhờ một tuyến metro, nhờ quy hoạch của chính quyền thì phần giá trị tăng thêm ấy không phải do người chủ đất tạo ra. Nó được tạo ra bởi cộng đồng và bằng tiền ngân sách, nên lẽ ra phải được chia sẻ lại cho chính cộng đồng đó.

Mô hình phân lô bán nền vận hành theo logic ngược lại hoàn toàn. Người gom đất chờ hạ tầng công đi qua, chia nhỏ, bán nền và bỏ túi gần như trọn vẹn phần chênh lệch, trong khi nghĩa vụ làm trường học, công viên, hệ thống thoát nước thì để lại cho ngân sách và cho chính những người mua nền gánh chịu.

Đây là một sự dịch chuyển lợi ích rất kín đáo nhưng rất lớn, từ khu vực công sang một số ít chủ thể tư nhân, mà nhiều năm qua pháp luật chưa chặn được.

Nhận thức được hệ lụy đó, điều 31 luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã siết mạnh. Theo khoản 6 điều này, đất trong dự án thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III không được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở, tức không được phân lô bán nền.

So với quy định cũ vốn chỉ chặn ở đô thị loại đặc biệt và loại I, phạm vi cấm đã mở rộng ra hơn một trăm thành phố, thị xã trên cả nước. Tại TP.HCM, Quyết định 83/2024 của UBND thành phố đã cụ thể hóa lệnh cấm này.

Nhưng đây chính là nghịch lý đầu tiên. Lệnh cấm chỉ điều chỉnh các dự án có chủ đầu tư, có quy hoạch được duyệt, có nghĩa vụ tài chính rõ ràng và có địa chỉ chịu trách nhiệm.

Trong khi đó, dòng chảy phân lô thực sự làm méo mó đô thị lại đi qua một cách khác mà luật chưa quy định cụ thể, đó là việc cá nhân và hộ gia đình tách thửa.

Bằng các chiêu hiến đất làm đường rồi tách thửa liên tục, một khu đất vài trăm mét vuông có thể biến thành một dự án thu nhỏ với hàng chục lô nền mà không một bản quy hoạch chi tiết nào ràng buộc, không một nghĩa vụ hạ tầng nào được đặt ra.

Pháp luật siết chặt nơi vốn dễ kiểm soát và để hở nơi khó kiểm soát nhất. Hệ quả là một chính sách đúng về định hướng nhưng có thể lệch về điểm tác động, giống như khóa cửa chính trong khi cửa sau vẫn mở.

Đáng nói hơn, kênh bị siết là kênh có thể buộc gánh nghĩa vụ công, còn kênh bị bỏ ngỏ lại là kênh né được mọi nghĩa vụ. Vô hình trung, cách thiết kế hiện nay đẩy thị trường về phía phương thức phát triển kém trách nhiệm hơn.

Một nghịch lý thứ hai đến từ chính cấu trúc của giao dịch nền đất. Khi một nền được bán đi như đất trống, nghĩa vụ kèm theo về hạ tầng và dịch vụ bị cắt rời khỏi hợp đồng. Người mua nhận quyền sử dụng đất, nhưng không ai nhận trách nhiệm bảo đảm rằng nơi đó sẽ có điện, nước, đường, trường, trạm đúng nghĩa một khu dân cư.

Đất được sang tay nhiều lần, còn đô thị thì không lớn lên cùng nó. Ở chiều ngược lại là tình trạng quy hoạch treo, đất bị giữ nhưng không được đưa vào sử dụng.

Hai hiện tượng tưởng trái ngược ấy thực ra cùng một gốc, đó là đất bị nhìn như một tài sản để nắm giữ và sinh lời, chứ không phải một tài nguyên phải được khai thác cho mục tiêu phát triển chung.

Với từng cá nhân, giữ đất chờ giá là lựa chọn hợp lý. Cộng lại trên quy mô một thành phố, nó tạo ra nghịch cảnh đất thì khan mà nơi đáng sống thì hiếm.

Từ thực tiễn hành nghề, tôi cho rằng vấn đề không thể giải quyết chỉ bằng cách mở rộng thêm danh mục khu vực bị cấm. Cấm là cần thiết nhưng chưa đủ, bởi cấm chỉ ngăn cái xấu mà không tạo ra cái thay thế và một quy định cấm luôn để lại khoảng trống cho người ta đi vòng.

Trước hết, cần đưa nghĩa vụ hạ tầng và dịch vụ công trở thành điều kiện pháp lý gắn liền với quyền được chuyển nhượng đất, chứ không còn là một lời hứa nằm ngoài hợp đồng.

Một khu dân cư chỉ nên được phép hình thành khi quy hoạch chi tiết, hệ thống kỹ thuật và quỹ đất dành cho trường học, cây xanh đã được xác lập cùng trách nhiệm cụ thể của một chủ thể có thể bị truy cứu. Nghĩa vụ ấy phải đi theo thửa đất, không được "bốc hơi" sau lần bán đầu tiên.

Thứ hai, công cụ điều tiết giá trị tăng thêm từ đất mà luật Đất đai 2024 đã ghi nhận cần được cụ thể hóa bằng những sắc thuế và khoản thu thực chất, để phần lợi ích do hạ tầng công tạo ra quay trở lại nuôi chính hạ tầng đó, thay vì chảy trọn vào túi người đầu cơ. Một nguyên tắc đã có trong luật mà thiếu công cụ thực thi thì vẫn chỉ là tuyên ngôn.

Thứ ba, có thể nghiên cứu mô hình tái điều chỉnh đất đai mà Nhật Bản và Hàn Quốc từng áp dụng, theo đó người dân góp đất cùng làm dự án và được nhận lại một phần đất đã có hạ tầng, thay vì bị thu hồi hoặc tự xé lẻ để bán.

Cách làm này giữ người dân ở lại trong quá trình phát triển, biến họ thành chủ thể hưởng lợi từ giá trị tăng thêm chứ không phải người đứng ngoài nhìn đất của mình sinh lời cho kẻ khác.

Suy cho cùng, chuyển từ phân lô bán nền sang phát triển nhà ở cao tầng gắn với hạ tầng và dịch vụ không chỉ là một lựa chọn kỹ thuật về mật độ xây dựng. Đó là sự thay đổi trong cách luật pháp định nghĩa đất đô thị, từ một món hàng được phép chia nhỏ thành một tài nguyên phải được quản trị cho dài hạn.

Câu hỏi đặt ra cho người làm luật và làm quy hoạch không còn là cấm phân lô ở đâu và rộng tới mức nào, mà là làm sao để mỗi mét vuông đất đô thị, khi rời khỏi tay Nhà nước, đều mang theo đầy đủ nghĩa vụ đối với cộng đồng sẽ sống trên đó.

Chừng nào nghĩa vụ ấy còn bị cắt rời khỏi quyền sử dụng thì dù lệnh cấm có mở rộng đến đâu, đô thị của chúng ta vẫn tiếp tục lớn lên theo từng cuốn sổ hồng, mà không lớn lên thành một nơi đáng sống.

Tin Gốc: Thanh Niên

Phát biểu tại hội nghị toàn quốc sơ kết một năm vận hành mô hình tổ chức tổng thể của hệ thống chính trị và mô hình chính quyền ba cấp sáng 1/7, Phó thủ tướng Phạm Thị Thanh Trà cho biết hiện cả nước còn 705 đơn vị hành chính cấp xã chưa đạt tiêu chuẩn theo quy định.

Chính phủ sẽ tiếp tục rà soát, đánh giá tổng thể không gian phát triển sau sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã, trên cơ sở đó nghiên cứu phương án tiếp tục sắp xếp đối với những địa phương chưa đáp ứng tiêu chuẩn. Quá trình này phải bảo đảm phù hợp với đặc thù văn hóa, lịch sử, truyền thống, dân tộc, tôn giáo và điều kiện địa lý của từng địa phương.

Chính phủ cũng sẽ nghiên cứu hình thành mô hình đơn vị hành chính cấp xã đặc biệt hoặc đặc khu kinh tế cấp xã, đóng vai trò hạt nhân tăng trưởng của tỉnh và liên kết vùng. Đối với những địa bàn còn chia cắt về không gian đô thị, khu công nghiệp và khu kinh tế sẽ tiếp tục nghiên cứu phương án xử lý phù hợp.

Song song với việc hoàn thiện mô hình đơn vị hành chính, Chính phủ sẽ phối hợp Ban Tổ chức Trung ương và các địa phương xây dựng khung tiêu chí đối với các phòng chuyên môn cấp xã theo hướng tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả. Các cơ quan hành chính thuộc UBND cấp tỉnh và cấp xã tiếp tục được sắp xếp; đơn vị sự nghiệp công lập được tinh gọn theo hướng tăng tự chủ, đẩy mạnh xã hội hóa đối với những lĩnh vực phù hợp.

Phó thủ tướng đề nghị các địa phương đặc biệt quan tâm xây dựng đội ngũ cán bộ cấp xã, nhất là lựa chọn bí thư, chủ tịch UBND cấp xã có đủ phẩm chất, năng lực và uy tín. "Suy cho cùng, hiệu quả của mô hình chính quyền địa phương hai cấp phụ thuộc trước hết vào chất lượng chính quyền cấp xã, đội ngũ cán bộ và năng lực quản trị số dựa trên dữ liệu", bà nói, cho biết trên cơ sở kết luận của Bộ Chính trị sau hội nghị, Chính phủ sẽ ban hành hướng dẫn cụ thể và hoàn thành các nhiệm vụ nêu trên trong năm 2026.

Từ ngày 1/7/2025, cả nước sắp xếp đơn vị hành chính từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành phố; kết thúc hoạt động của 696 đơn vị hành chính cấp huyện; giảm số đơn vị hành chính cấp xã từ 10.035 xuống còn 3.321 xã, phường và đặc khu.

Theo Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành tháng 12/2025, xã miền núi phải có quy mô dân số từ 5.000, xã hải đảo từ 2.500 và các xã còn lại từ 16.000 người. Về diện tích tự nhiên, xã miền núi tối thiểu 100 km2, xã hải đảo 15 km2 và các xã khác 30 km2. Phường phải có quy mô dân số từ 21.000 và diện tích tối thiểu 5,5 km2.

Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính

Phó thủ tướng cho biết Chính phủ sẽ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, để thể chế thực sự trở thành động lực, nguồn lực và lợi thế cạnh tranh quốc gia. Theo bà, hạn chế lớn nhất hiện nay không phải thiếu thể chế, chính sách mà là nhận thức và hiệu quả tổ chức thực hiện, nhất là tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu ở một số địa phương và năng lực của chính quyền cấp xã chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ.

Thời gian tới, Chính phủ sẽ tiếp tục tạo không gian phát triển bằng thể chế và chính sách; hoàn thiện cơ chế phân cấp, phân quyền, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền cho địa phương, gắn với đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng Chính phủ số và chính quyền số.

Hiện cấp tỉnh thực hiện 1.382 nhiệm vụ được phân cấp từ trung ương, còn cấp xã thực hiện 938 nhiệm vụ - khối lượng công việc "rất lớn" đối với chính quyền cơ sở. Việc phân định thẩm quyền giữa trung ương và địa phương cũng sẽ tiếp tục được hoàn thiện theo hướng Chính phủ tập trung quản lý vĩ mô, xây dựng thể chế, hoạch định chiến lược, điều phối nguồn lực và kiểm soát rủi ro quốc gia; địa phương chủ động tổ chức thực hiện và chịu trách nhiệm theo phương châm "địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm".

"Chính phủ không làm thay địa phương, Nhà nước không làm thay thị trường, không làm thay xã hội mà tạo khuôn khổ pháp lý, mở rộng không gian điều phối và huy động nguồn lực xã hội cho phát triển", bà nói.

Đánh giá kết quả sau một năm vận hành mô hình mới, Phó thủ tướng cho rằng việc sắp xếp tổ chức bộ máy đã mở ra không gian phát triển mới, hình thành tư duy kiến tạo phát triển trong kỷ nguyên mới. Nhiều địa phương như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đồng Nai, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Ninh Bình và Tây Ninh đạt nhiều kết quả nổi bật.

"Đây là nền tảng quan trọng góp phần củng cố niềm tin xã hội, khơi dậy mạnh mẽ khát vọng phát triển đất nước của cả hệ thống chính trị và toàn dân", Phó thủ tướng nhấn mạnh.

Tin Gốc: Vnexpress

Theo báo cáo của Ban Quản lý Khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao phát triển tôm Bạc Liêu tại buổi làm việc với Bí thư Tỉnh ủy Cà Mau Nguyễn Hồ Hải vào chiều 13.5, khu nông nghiệp này được Thủ tướng Chính phủ thành lập từ tháng 5.2017, quy mô 418 ha, đặt tại phường Hiệp Thành, tỉnh Cà Mau. Trong đó, Công ty Việt Úc Nhà Mát sử dụng khoảng 315 ha.

Ngay từ khi thành lập, dự án được định hướng trở thành trung tâm nghiên cứu, ứng dụng và chuyển giao công nghệ ngành tôm cho toàn vùng ĐBSCL. Khu này được giao nhiệm vụ nghiên cứu tôm bố mẹ, sản xuất tôm giống, phát triển mô hình nuôi tôm siêu thâm canh, nghiên cứu thức ăn, vi sinh, chế biến, bảo quản và đào tạo nhân lực công nghệ cao cho ngành tôm.

Đây cũng từng được xem là một trong những "mảnh ghép" quan trọng trong mục tiêu xây dựng Bạc Liêu trở thành trung tâm ngành công nghiệp tôm cả nước.

Tuy nhiên, sau 9 năm được phê duyệt, khu này vẫn chưa thể vận hành đồng bộ như kỳ vọng ban đầu.

Theo báo cáo, giai đoạn 1 của dự án đã hoàn thành với tổng vốn đầu tư khoảng 152 tỉ đồng từ ngân sách tỉnh. Các hạng mục gồm hệ thống giao thông nội khu, điện, kênh cấp - thoát nước, cống và tường rào.

Giai đoạn 2 sử dụng nguồn vốn khoảng 186 tỉ đồng từ Bộ Nông nghiệp - Phát triển Nông thôn (nay là Bộ Nông nghiệp - Môi trường) cũng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng với nhiều hạng mục như khu quản lý điều hành, khu kiểm định - xét nghiệm, khu nghiên cứu chuyển giao công nghệ, khu xử lý nước thải tập trung cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Dù vậy, nhiều hạng mục trong quy hoạch tổng thể vẫn chưa thể triển khai do chưa có nguồn vốn, gồm khu trưng bày - triển lãm ngành tôm, khu nhà ở công vụ cho chuyên gia và cán bộ làm việc trong khu, bãi đậu xe, cây xanh và công trình biểu tượng con tôm.

Trước đó, trong báo cáo ngày 2.3 gửi Thường trực Tỉnh ủy Cà Mau, Ban Quản lý Khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao phát triển tôm Bạc Liêu nhắc đến tình trạng chậm tháo gỡ các thủ tục nền tảng khiến khu công nghệ cao chưa thể phát huy hiệu quả, dù hạ tầng đã được đầu tư quy mô lớn. Khó khăn lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục cho doanh nghiệp thuê đất và chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đơn vị này cho biết để hoàn tất các thủ tục liên quan đến thu hồi đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp phải mất gần 3 tháng. Trong khi đó, khu vực dự án nằm ven biển, nền đất yếu, ngập nước sâu, nếu kéo dài sang mùa mưa sẽ rất khó triển khai xây dựng công trình nuôi tôm.

Liên quan dự án, ngày 2.12.2025, UBND tỉnh Cà Mau ban hành quyết định hủy toàn bộ Quyết định 1599/QĐ-UBND ngày 29.9.2020 của Chủ tịch UBND tỉnh Bạc Liêu (cũ) về phê duyệt 9 dự án của 9 doanh nghiệp vào Khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao phát triển tôm Bạc Liêu. Đến nay, chỉ còn 3 doanh nghiệp tiếp tục nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đầu tư, 6 doanh nghiệp còn lại không tham gia thực hiện dự án. Điều này cho thấy sức hút đầu tư của Khu công nghệ cao ngành tôm đang gặp khó.

Trong báo cáo gửi Bí thư Tỉnh ủy, Ban Quản lý cho biết vị trí pháp lý của đơn vị hiện chưa rõ ràng. Theo đề án thành lập, Ban Quản lý tương đương chi cục trực thuộc sở, nhưng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ và quy chế hoạt động hiện hành lại là đơn vị sự nghiệp trực thuộc UBND tỉnh. Sự chồng chéo này khiến đơn vị gặp khó trong công tác phối hợp, đối ngoại và ảnh hưởng đến cơ chế chính sách dành cho viên chức làm việc tại đây.

Ban Quản lý cho biết đơn vị hiện không có cơ cấu tổ chức bộ máy bên trong, không có phòng dẫn đến không thể thực hiện công tác quy hoạch, đào tạo cán bộ như thông thường. Hệ quả là đã có 2 viên chức xin nghỉ việc và 1 người chuyển công tác.

Trong khi đó, 2 đơn vị trực thuộc gồm Trung tâm Kiểm nghiệm nông nghiệp công nghệ cao và Trung tâm Nghiên cứu phát triển nông nghiệp công nghệ cao đến nay vẫn chưa thể hoạt động do chưa có nguồn thu tự chủ, đồng thời chưa được đầu tư đầy đủ trang thiết bị phục vụ nghiên cứu, đào tạo và kiểm nghiệm.

Từ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình hoạt động, Ban Quản lý Khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao phát triển tôm Bạc Liêu kiến nghị Bí thư Tỉnh ủy chỉ đạo UBND tỉnh sớm phê duyệt danh mục dự án thu hút đầu tư của khu theo tờ trình của Sở Tài chính, làm cơ sở triển khai thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, cho doanh nghiệp thuê đất, tránh lãng phí hạ tầng và đất đai đã đầu tư.

Đơn vị này cũng đề xuất bố trí kinh phí đầu tư trang thiết bị phục vụ hoạt động của Trung tâm Kiểm nghiệm và Trung tâm Nghiên cứu nông nghiệp công nghệ cao; xem xét cơ chế hoạt động đối với 2 đơn vị trực thuộc theo hướng tự chủ tài chính từng phần, tiến tới tự đảm bảo chi thường xuyên theo Nghị định 60/2021/NĐ-CP sau 3 - 5 năm hoạt động.

Ngoài ra, Ban Quản lý kiến nghị cho chủ trương thành lập các phòng chuyên môn trực thuộc và xem xét ban hành văn bản thay thế Đề án số 01/ĐA-UBND ngày 12.1.2018 để phù hợp tình hình thực tế, tạo điều kiện để Khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao phát triển tôm Bạc Liêu vận hành hiệu quả theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Tin Gốc: Thanh Niên