Giá USD hôm nay 26.5.2026: Ngân hàng tăng, thị trường do sụt giảm

Sở hữu hơn 30 khu công nghiệp (KCN) và nhiều nhà xưởng cho thuê tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước, ông Trần Việt Anh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI) - nêu thực trạng: Để xây dựng được một KCN hoàn chỉnh, vốn đầu tư bỏ ra ban đầu rất lớn. Chẳng hạn, 1 KCN quy mô 400 ha thì ngay từ đầu đã phải đầu tư hạ tầng hết 400 ha đó. Thế nhưng, các KCN không thể ngay lập tức lấp đầy mà phải cần thời gian dài. Điều này nghĩa là thời gian hoàn vốn cho bất động sản công nghiệp (BĐS CN) là rất lớn.

Trong khi đó, đây là ngành khá nhạy cảm với những tác động từ bên ngoài. Chiến tranh vừa nổ ra là lập tức đứt gãy chuỗi cung ứng, nhiều khách hàng của SCCI chuẩn bị ký hợp đồng lập tức chậm lại, chờ, ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của công ty.

Thế nhưng, ông Trần Việt Anh cho rằng một điều bất hợp lý là NHNN, các ngân hàng thương mại hiện không tách riêng BĐS CN như 1 trường hợp riêng mà gom chung hết vào BĐS và không coi đây là 1 động lực phát triển kinh tế. Việt Nam là trường hợp rất riêng vẫn còn gom chung BĐS CN với các loại BĐS khác.

Ở Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, họ tách BĐS CN ra thành 1 dòng riêng, gắn với động lực sản xuất, gắn với hoạt động thương mại. Khi đã gắn BĐS CN với động lực sản suất thì định hướng dòng vốn của ngân hàng sẽ có khác. Các DN BĐS CN sẽ có lợi thế khi tiếp cận vốn tín dụng.

Để chứng minh quan điểm này, ông Trần Việt Anh dẫn chứng: Trong chuyến thăm Trung Quốc vừa qua, đoàn đại biểu cấp cao của Việt Nam do Tổng Bí Thư Tô Lâm dẫn đầu đã tới thăm KCN ở Hùng An. Nơi đây được nhà nước quy hoạch tổng thể ngay từ đầu, huy động nguồn tài chính lớn, chủ động nguồn nhân lực. Nhờ vậy, chỉ sau gần 10 năm, Hùng An đã thu hút tới 400 DN lớn, hình thành 1 hệ sinh thái công nghệ, công nghiệp rất tốt.

Điển hình, tất cả thủ tục, kể cả tín dụng ở đây DN chỉ trong 1 tháng là hoàn thành xong. Ngân hàng cho vay đánh giá trên hiệu quả 1 dự án mang lại chứ không đánh giá trên tài sản thế chấp như tại Việt Nam. Có trường hợp 1 DN chỉ sau 10 năm về Hùng An hoạt động đã trở thành DN nằm top 3 nhà cung cấp giải pháp điện thông minh của Trung Quốc.

"Có thể thấy, chính phủ Trung Quốc coi Hùng An là 1 cực tăng trưởng mới của Trung Quốc. Họ xác định rõ BĐS không phải để đầu cơ, mà là hạ tầng cho tăng trưởng dài hạn. Vì thế, các chính sách của họ và nguồn tín dụng cũng được nắn theo hướng này. Trong khi đó, ở Việt Nam, chúng tôi phát triển 1 khu BĐS CN ở Gia Lai 20 năm, cho thuê giá rất thấp nhưng đến giờ mới lấp đầy khoảng 70%. Nếu vay ngân hàng hàng, chịu lãi suất 20 năm thì chỉ có "chết" - ông Việt Anh nói thẳng

Từ câu chuyện của Hùng An, Tổng giám đốc SCCI khẳng định: Vốn tín dụng cho BĐS nếu buông lỏng sẽ thành rủi ro nhưng nếu niểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Việt Nam cần thống nhất quan điểm coi BĐS là động lực tăng trưởng, nhất là BĐS CN, logistics. Từ đó, nhận diện vấn đề không phải siết hay nới mà là định hướng dòng vốn.

Ông đề xuất: Cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp, logistics. Bên cạnh đó, thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp chu kỳ đầu tư. Quan trọng là kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Cuối cùng là cần nhìn nhận bất động sản nói chung như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.

"Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, Việt Nam đang có cơ hội rất lớn. Nhưng cơ hội đó chỉ trở thành hiện thực khi dòng vốn đi đúng chỗ. Nếu chúng ta chỉ nhìn bất động sản dưới góc độ rủi ro tín dụng, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội. Nếu nhìn đúng bản chất, bất động sản chính là hạ tầng của tăng trưởng" - ông Trần Việt Anh nhấn mạnh.

Tin Gốc: Thanh Niên

Liên danh nhà đầu tư gồm Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC), Công ty CP Cơ điện lạnh ( REE Group) và VinaCapital Group vừa đề xuất rót 1,15 tỉ USD xây dựng tòa tháp tài chính 99 tầng (IFC-99F HCMC) tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án được kỳ vọng trở thành biểu tượng của Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM (VIFC-HCMC).

Cụ thể, theo đề xuất gửi UBND TP.HCM và Cơ quan điều hành Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM, Liên danh sẽ thành lập một công ty cổ phần với 3 cổ đông để phát triển, vận hành và khai thác dự án. Diện tích đất xây dựng dự kiến tòa nhà biểu tượng 99 tầng là 10.000 m2, bao gồm 5 tầng hầm (50.000 m2 sàn) và 99 tầng nổi với tổng diện tích sàn xây dựng 350.000 m2. Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1,15 tỉ USD, trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 20% (tương đương 230 triệu USD), phần còn lại huy động từ nguồn vay và khách hàng.

Trong cơ cấu góp vốn, REE Group chiếm tỷ lệ lớn nhất với 43% (gần 99 triệu USD), tiếp đến là VinaCapital với 24% (hơn 55 triệu USD) và HFIC dự kiến góp 33% vốn, tương đương 75,9 triệu USD thông qua quyền sử dụng đất, có thể quy đổi thành diện tích sàn văn phòng nếu vượt giá trị cam kết. Liên danh này cũng kiến nghị thành phố ngoài chức năng chính văn phòng, cho phép cơ cấu diện tích dành cho căn hộ chức năng ở và khách sạn cao cấp. Đây là yếu tố tạo sự sinh động 24/7 cho khu lõi tài chính. Đồng thời kiến nghị được phân kỳ nộp tiền sử dụng đất trong 3 năm; áp dụng mức giá đất tương đương dự án Lotte Thủ Thiêm (ước tính 350 triệu đồng/m2) nhằm bù đắp suất đầu tư cực lớn của tòa nhà biểu tượng và duy trì lợi thế cạnh tranh quốc tế...

Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM đã chính thức ra mắt từ ngày 11.2. Khi đó, các thành viên sáng lập đã được trao chứng nhận gồm Tập đoàn Sovico; Ngân hàng TMCP Quân đội (MB); Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank); Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB); Công ty CP Sơn Kim Capital; Tập đoàn VinaCapital và Nasdaq. Bên cạnh đó là các thành viên chiến lược gồm Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam Á Bank), Công ty đầu tư tài chính Nhà nước TP.HCM, Đại học Kinh tế TPHCM, Liên minh kinh tế On-chain economy, Tập đoàn Gemadept và Tikok.

Nguồn: https://thanhnien.vn/de-xuat-rot-gan-12-ti-usd-xay-toa-thap-tai-chinh-tai-thu-thiem-185260406130342081.htm

Giải thích cho đề xuất này, Bộ Tài chính cho biết, tỷ trọng dư nợ dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) chỉ duy trì ở mức 19 - 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ khối DN này trong tổng số DN. Nguyên nhân phần lớn do mức hấp thụ tín dụng của DNNVV còn hạn chế, quy mô vốn nhỏ, sức chống chịu yếu, phương án kinh doanh thường xuyên biến động; năng lực chứng minh tính khả thi của dự án, phương án vay vốn còn yếu... Việc tiếp cận nguồn vốn qua Quỹ bảo lãnh tín dụng cho DNNVV và Quỹ phát triển DNNVV còn nhiều hạn chế và các quỹ này chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng.

Thực tế, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến cuối tháng 4, dư nợ nền kinh tế đạt trên 19,4 triệu tỉ đồng, tăng hơn 18% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tín dụng cho khu vực DNNVV chỉ đạt gần 3,8 triệu tỉ đồng. Con số này chiếm khoảng 20% tổng dư nợ, nhưng nếu so với vai trò đóng góp vào GDP và số lượng áp đảo của khối DNNVV trong nền kinh tế, tỷ trọng này vẫn chưa tương xứng với nhu cầu thực tế.

Đặc biệt, trong báo cáo tài chính của các ngân hàng, bất động sản áp đảo danh mục tài sản thế chấp, trong khi đây là điểm yếu của các DNNVV. Chẳng hạn, cuối năm 2025 dư nợ cho vay tại BIDV đạt 2,33 triệu tỉ đồng thì tổng tài sản đảm bảo đạt hơn 3,7 triệu tỉ đồng. Xét về cơ cấu, bất động sản vẫn là thành phần chủ chốt khi chiếm tới 2,6 triệu tỉ đồng, tương đương hơn 70% tổng giá trị tài sản thế chấp. Agribank cho vay 1,93 triệu tỉ đồng khi trong tổng số 3,73 triệu tỉ đồng tài sản thế chấp có đến 3,71 triệu tỉ đồng là bất động sản… Dư nợ mà các ngân hàng cho vay chiếm khoảng 70% tổng giá trị tài sản thế chấp.

Đặt trong bối cảnh Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị xác định kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng nhất của nền kinh tế, cùng với quá trình tái cấu trúc nền kinh tế, chuyển đổi mô hình tăng trưởng theo hướng chất lượng, hiệu quả và hội nhập sâu rộng hơn với khu vực và thế giới, Bộ Tài chính đề nghị nghiên cứu sửa đổi toàn diện luật Hỗ trợ DNNVV.

Trong đó, bổ sung quy định thực hiện cơ chế thử nghiệm (sandbox) cho vay DNNVV dựa trên cơ sở thẩm định phương thức sản xuất kinh doanh, phương án mở rộng thị trường đầu ra, cho vay dựa trên dữ liệu, dòng tiền, chuỗi giá trị, xem xét các tài sản bảo đảm bao gồm cả động sản, tài sản vô hình, tài sản hình thành trong tương lai và hình thức cho vay tín chấp. Đồng thời, bổ sung quy định hỗ trợ DNNVV, đặc biệt DN công nghiệp hỗ trợ, khởi nghiệp sáng tạo vay vốn ưu đãi để đầu tư máy móc, thiết bị, công nghệ mới, chuyển đổi xanh, chuyển đổi số và tín dụng xuất khẩu, tín dụng theo chuỗi cung ứng. Sửa đổi, bổ sung các quy định về Quỹ bảo lãnh tín dụng cho DNNVV ở địa phương để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong hoạt động cấp bảo lãnh tín dụng…

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận xét: Khối lượng DNNVV nhiều nhưng khoản cho vay chỉ chiếm 20% trong tổng dư nợ ngân hàng là con số quá thấp. Việc cho vay dựa trên dòng tiền được nhiều ngân hàng tại Mỹ triển khai. Theo đó, ngân hàng cho khách vay tiền mua nguyên vật liệu sản xuất rồi bán lại cho đối tác, đối tác trả tiền cho khách hàng này vào tài khoản mở tại ngân hàng, ngân hàng thực hiện thu nợ.

Đơn giản vậy nhưng ông Hiếu thừa nhận, việc triển khai cho vay theo dòng tiền khó triển khai ở VN khi khách hàng vay có nhiều tài khoản ở nhiều ngân hàng khác nhau nên các nhà băng không thể kiểm soát được dòng tiền. Đó là chưa kể có tình trạng lập hồ sơ khống mua bán để thực hiện hồ sơ vay. Điều này dẫn đến phía ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp cho những khoản vay.

"Nhiều năm trước đây, Ngân hàng Nhà nước đã kêu gọi các ngân hàng thực hiện cho vay theo dòng tiền, nhưng việc triển khai còn giới hạn khi các ngân hàng sợ nợ xấu gia tăng, không đòi được. Chính sách cho vay sandbox kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhiều hơn những phương thức cho vay như theo dòng tiền, tài sản hình thành trong tương lai… Sắp tới có thay đổi khi cơ quan thuế yêu cầu hộ kinh doanh, DN rõ ràng, minh bạch trong chế độ kế toán sẽ là yếu tố hỗ trợ phía ngân hàng triển khai mà không dựa hoàn toàn vào tài sản thế chấp", ông Nguyễn Trí Hiếu nói.

PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM, ủng hộ việc cho DN nói chung và DNNVV nói riêng vay dựa trên dòng tiền cũng như thí nghiệm sandbox bởi công nghệ hiện đại đã cho phép thực hiện những sản phẩm dịch vụ này.

Ông Huân phân tích, từ trước đến nay, các khoản vay của DN thường yêu cầu có tài sản đảm bảo. Hầu hết các khoản vay trong ngân hàng tài sản đảm bảo là bất động sản. Nhưng các DN mới thành lập, DN hoạt động mảng dịch vụ như công nghệ… thì lấy đâu ra bất động sản để thế chấp đảm bảo khoản vay? Trong khi đó, công nghệ hiện đại đã thực hiện kiểm tra dòng tiền nên hoàn toàn có thể triển khai cơ chế này nhằm khơi thông nguồn vốn cho DN.

"Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM xây dựng và triển khai cơ chế sandbox không chỉ mang ý nghĩa thử nghiệm đơn thuần mà còn là bước đi chiến lược trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với các công nghệ mới nổi, đặc biệt là blockchain và tài sản số. Sandbox sẽ cho phép các DN fintech, startup và các tổ chức tài chính thử nghiệm các sản phẩm, dịch vụ và mô hình kinh doanh mới trong phạm vi và thời gian nhất định dưới sự giám sát của cơ quan quản lý, qua đó góp phần giảm thiểu rủi ro và tạo cơ sở để điều chỉnh chính sách một cách linh hoạt, sát với thực tiễn", ông Huân nói.

Riêng TS Nguyễn Đức Độ, nguyên Phó viện trưởng Viện Kinh tế tài chính, nói thẳng: DNNVV không tiếp cận được ngân hàng do không có tài sản thế chấp đã tồn tại khá lâu. Nhiều rào cản khiến DNNVV khó tiếp cận được vốn vay do có mức độ rủi ro cao hơn các DN khác. Độ cạnh tranh kinh doanh của DNNVV cao ở các lĩnh vực bán lẻ, sản xuất, đồng thời tính ổn định của nhóm này không cao bằng các DN lớn. Chính vì vậy khả năng trả nợ của họ cũng có độ rủi ro cao hơn. Thêm vào đó, tính công khai minh bạch về tài chính của nhóm DN này cũng là rào cản dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng… Đứng về yếu tố khách quan, DNNVV không hấp dẫn ngân hàng bằng các DN lớn. Trong khi đó, hoạt động ngân hàng như một DN nên họ đánh giá rủi ro cao. Quỹ bảo lãnh tín dụng cho DNNVV dùng vốn nhà nước nên khi thẩm định khoản vay, họ cũng phải chịu trách nhiệm về việc đòi được nợ. Vì thế, TS Độ kỳ vọng cơ chế mới mở ra để khối DNNVV tiếp cận vốn ngân hàng trong thời gian tới.

"Việc cho vay theo dòng tiền sẽ khó có thể triển khai một cách đại trà. Tuy nhiên, khi có chính sách cởi mở hơn thì kỳ vọng những DN đáp ứng điều kiện có thể tiếp cận được vốn. Thêm vào đó, các DNNVV cũng nên thay đổi, minh bạch tài chính, có phương án sản xuất kinh doanh khả thi… thì mới tiếp cận được vốn", TS Nguyễn Đức Độ nhấn mạnh.

Tin Gốc: Thanh Niên