Theo tổng hợp từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý 1/2026, thị trường căn hộ sơ cấp ghi nhận cải thiện đồng thời ở cả nguồn cung và thanh khoản, cho thấy khả năng hấp thụ vẫn duy trì tích cực dù mặt bằng lãi suất ở mức cao.
Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2025. Lượng giao dịch ghi nhận khoảng 7.300 căn, tương đương mức tăng 122% so với năm trước, phản ánh tỷ lệ hấp thụ cao và nhu cầu ở thực duy trì ổn định.
Tương tự, tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, nguồn cung tiếp tục xu hướng dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang đóng vai trò dẫn dắt với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn với lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.
Trong khi đó, khu vực nội đô dù xuất hiện một số dự án cao cấp mới nhưng vẫn chiếm tỷ trọng hạn chế do rào cản về quỹ đất và chi phí phát triển.
Tại TP.HCM, khu vực Bình Dương tiếp tục là động lực chính khi cung cấp gần 2.200 căn, tương đương khoảng 60% nguồn cung mở mới. Dù khu trung tâm ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung, nhưng vẫn mang tính cục bộ và phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế.
Diễn biến này cho thấy xu hướng dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, trong đó các khu vực vệ tinh ngày càng đóng vai trò “van điều tiết” về nguồn cung và mặt bằng giá, đồng thời đáp ứng hiệu quả nhu cầu ở thực trong bối cảnh khả năng chi trả tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp.
Trong quý đầu năm, giá bán sơ cấp tại hai thị trường lớn nhìn chung duy trì ổn định so với cuối năm 2025.
Giá trung bình tại trung tâm TP.HCM đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, bên trong bức tranh chung là sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.
Tại Hà Nội, mặt bằng giá khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m2, tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá trên 150 triệu đồng/m2.
Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là Văn Giang, duy trì mức giá 60 – 70 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 50% so với nội đô. Khoảng chênh lệch này giúp khu vực vệ tinh trở thành lựa chọn phù hợp với người mua ở thực.
Tại TP.HCM, Bình Dương nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m2, phản ánh kỳ vọng tăng trưởng sau sáp nhập và cải thiện hạ tầng.
Báo cáo nghiên cứu thị trường quý 1/2026 của DKRA Consulting cũng cho thấy, ở phân khúc căn hộ mặt bằng giá bán sơ cấp tăng bình quân từ 3 – 5% so với cuối năm 2025 trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án. Giá bán trên thị trường thứ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm, thanh khoản có phần chững lại do kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài và lãi suất duy trì ở mức cao.
Dữ liệu từ chuyên trang giao dịch trực tuyến batdongsan.com.vn phản ánh xu hướng tương tự tại TP.HCM, giá chung cư sơ cấp và thứ cấp tăng khoảng 1,5% theo quý và gần 10% theo năm, trung bình đạt 69 triệu đồng/m2, trong khi nhu cầu tìm mua tăng 36%.
Giá căn hộ tại TPHCM tiếp tục lập mặt bằng mới bất chấp lãi suất cao, phản ánh sự lệch pha cung – cầu và áp lực chi phí ngày càng lớn. Đằng sau đà tăng là quá trình tái cấu trúc sâu của thị trường, nơi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, nhà đầu tư buộc thay đổi chiến lược, trong khi doanh nghiệp phải thích ứng để tồn tại.
Theo một lãnh đạo DKRA Consulting, động lực chính đẩy giá lên đến từ phân khúc cao cấp chiếm ưu thế và tác động tích cực từ hạ tầng. Tổng số căn hộ mở bán mới hơn 4.000 căn, tăng 32% so với cùng kỳ nhưng giảm mạnh so với quý 4/2025. Trong đó, riêng TP.HCM cũ chỉ có khoảng 820 căn, gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group nhận định, thị trường đang chịu tác động đáng kể từ biến động lãi suất, tuy nhiên vẫn duy trì được sự ổn định về nguồn cung và thanh khoản. Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh hiện tại. Tuy vậy, để đánh giá đầy đủ tác động của yếu tố vĩ mô, cần thêm thời gian theo dõi.
Dù vậy, ông Trần Minh Tiến cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.
Nguồn: https://thanhnien.vn/bat-chap-lai-suat-neo-cao-giao-dich-can-ho-van-tang-185260410143946943.htm