Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong các năm 2023-2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào một nhịp điều chỉnh mang tính chọn lọc hơn, đặc biệt ở phân khúc nghỉ dưỡng. Trong 4 tháng đầu năm 2026, dù nền kinh tế và du lịch ghi nhận sự phục hồi tích cực, thanh khoản bất động sản chưa có sự bứt phá tương ứng.
Theo các đơn vị nghiên cứu, năm 2025 Đà Nẵng ghi nhận khoảng 13.700 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chiếm khoảng 76%, và giai đoạn 2025-2027 dự kiến có thêm hơn 12.300 căn từ 19 dự án tiếp tục gia nhập thị trường. Nguồn cung tăng nhanh trong khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn đã khiến sức hấp thụ có xu hướng chậm lại, giao dịch không còn lan rộng mà tập trung vào những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.
Điều đáng chú ý là mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến khoảng 90-100 triệu đồng/m² tại các khu vực trung tâm, ven sông Hàn và biển Mỹ Khê. Điều này cho thấy niềm tin dài hạn vào tiềm năng của thị trường chưa hề suy giảm mà đang dịch chuyển sang một giai đoạn “lọc” – nơi các sản phẩm mang tính đầu cơ dần nhường chỗ cho những tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền.
Ở góc độ du lịch, thành phố tiếp tục giữ vai trò trung tâm nghỉ dưỡng hàng đầu Việt Nam khi 4 tháng đầu năm 2026, tổng lượt khách do các cơ sở lưu trú phục vụ ước gần 6 triệu lượt, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, khách quốc tế đạt gần 3,4 triệu lượt, tăng 24,9%; khách trong nước đạt gần 2,6 triệu lượt, tăng 12,5%. Doanh thu dịch vụ lưu trú và ăn uống ước đạt hơn 20.000 tỉ đồng, tăng 19,2%. Công suất phòng tại các khách sạn khu vực trung tâm luôn duy trì ở mức cao, đặc biệt trong dịp lễ tháng 4 vừa qua đạt trung bình 90%, phản ánh nhu cầu lưu trú thực tế vẫn rất lớn và ổn định.
Đà Nẵng được định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế đang mở ra một không gian tăng trưởng hoàn toàn mới. Với lợi thế hạ tầng đồng bộ gồm sân bay quốc tế Đà Nẵng, cảng Tiên Sa và kế hoạch phát triển cảng nước sâu Liên Chiểu, cùng mạng lưới logistics kết nối trực tiếp Đà Nẵng với khu kinh tế mở Chu Lai và các khu công nghiệp tại Quảng Nam, Quảng Ngãi, thành phố đang dần trở thành đầu mối của dòng vốn, hàng hóa và nhân lực chất lượng cao tại khu vực miền Trung.
Bất động sản đô thị – nghỉ dưỡng tích hợp không chỉ cung cấp nơi ở, mà còn kết hợp đầy đủ các yếu tố của một môi trường sống hoàn chỉnh, nơi cư dân có thể làm việc, sinh hoạt và tận hưởng các tiện ích nghỉ dưỡng trong cùng một không gian. Đây là mô hình đã hình thành tại nhiều đô thị quốc tế, nơi ranh giới giữa “ở” và “nghỉ dưỡng” dần được xóa nhòa, thay bằng một trải nghiệm sống liên tục và đa chiều.
Trong bối cảnh đó, những dự án sở hữu vị trí trung tâm và được phát triển theo mô hình tích hợp đang nổi lên như nhóm tài sản dẫn dắt thị trường. M Riverside Danang là một trong những ví dụ tiêu biểu. Tọa lạc ngay mặt tiền sông Hàn, khu vực được xem là lõi trung tâm của Đà Nẵng, dự án nằm trên trục kết nối liên hoàn giữa cầu Rồng và cầu Trần Thị Lý, đồng thời tiếp cận trực tiếp với hệ tiện ích quan trọng của thành phố. Trên quỹ đất 1.853,25 m², M Riverside Danang được phát triển thành tòa tháp 25 tầng với 321 căn hộ thương mại, được phát triển theo mô hình “Work – Live – Resort”.
Tại đây, không gian sống được thiết kế theo hướng mở, tối ưu tầm nhìn sông nước, đồng thời tích hợp các khu vực làm việc linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm chuyên gia và lực lượng lao động hiện đại. Hệ tiện ích được đầu tư theo tiêu chuẩn nghỉ dưỡng với hồ bơi, khu gym – yoga, nhà hàng, lounge, café, không gian thư giãn và các khu vực sinh hoạt cộng đồng, tạo nên một môi trường sống cân bằng ngay giữa trung tâm đô thị. Quan trọng hơn, mô hình này cho phép sản phẩm có thể phục vụ đồng thời nhiều nhóm khách hàng, từ chuyên gia nước ngoài cần nơi ở dài hạn đến khách du lịch lưu trú ngắn ngày, qua đó thể hiện tiềm năng tạo ra dòng tiền ổn định và bền vững.
Những sản phẩm có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc và khai thác sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên của nhà đầu tư. Sự chuyển dịch từ bất động sản nghỉ dưỡng truyền thống sang bất động sản đô thị – nghỉ dưỡng tích hợp vì vậy không chỉ là một xu hướng, mà là dấu hiệu của một kỷ nguyên mới, nơi giá trị thực và khả năng vận hành trở thành yếu tố cốt lõi quyết định sức hút của thị trường.
Theo Thuế TP.HCM, đối với hoạt động cho thuê BĐS, doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Cá nhân cho thuê BĐS có doanh thu một năm từ 1 tỉ đồng trở xuống sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, cá nhân cho thuê BĐS có thể lựa chọn phân bổ doanh thu theo từng năm tương ứng với số năm đã nhận tiền trước. Hoặc tính toàn bộ doanh thu vào một lần tại thời điểm nhận tiền. Việc lựa chọn phương pháp phân bổ do cá nhân cho thuê tự quyết định.
Cơ quan thuế dẫn ví dụ, ông A cho thuê nhà làm văn phòng trong 3 năm (từ năm 2026 đến hết năm 2028). Giá thuê là 400 triệu đồng/năm. Bên thuê đồng ý trả trước toàn bộ tiền thuê cho 3 năm ngay khi ký hợp đồng vào đầu năm 2026. Để đảm bảo quyền lợi, ông A có thể chia đều tổng số tiền nhận được cho số năm thực tế cho thuê mỗi năm 400 triệu đồng. Với doanh thu dưới ngưỡng 1 tỉ đồng nên ông A được miễn thuế trong 3 năm. Ông A thực hiện thông báo doanh thu cho các năm 2026, 2027, 2028 thuộc đối tượng có doanh thu năm dưới 1 tỉ đồng trở xuống với cơ quan thuế (theo mẫu 01/BĐS).
Một dẫn chứng khác, bà B cho thuê nhà liền kề để làm quán cà phê trong 3 năm (từ năm 2026 đến hết năm 2028). Bên thuê đồng ý trả trước toàn bộ tiền thuê cho 3 năm ngay khi ký hợp đồng vào đầu năm 2026 là 3,5 tỉ đồng. Căn cứ hợp đồng cho thuê, xác định doanh thu năm 2026 là 1,5 tỉ đồng, năm 2027 là 1 tỉ đồng, năm 2028 là 1 tỉ đồng. Như vậy, bà B phải nộp thuế đối với doanh thu phát sinh năm 2026 là 25 triệu đồng tiền thuế TNCN và 75 triệu đồng tiền thuế GTGT. Các năm 2027 và 2028 không phải nộp thuế. Thực tế, dù hợp đồng kéo dài 3 năm, bà B không cần chờ đến từng năm để thực kê khai, nộp thuế. Ngay trong năm 2026, bà B có thể kê khai và nộp cùng lúc 3 tờ khai mẫu 01/BĐS cho toàn bộ thời gian thuê của mỗi năm.
Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau. Cá nhân lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS để áp dụng mức trừ 1 tỉ đồng này trước khi tính thuế thu nhập cá nhân (tối đa 1 tỉ đồng/năm cho tất cả hợp đồng). Nếu hợp đồng được lựa chọn chưa trừ hết 1 tỉ đồng, cá nhân tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 1 tỉ đồng. Ví dụ minh họa, ông C có 3 hợp đồng cho thuê nhà có doanh thu mỗi năm là 300 triệu đồng, 400 triệu đồng, 500 triệu đồng. Tổng doanh thu của 3 hợp đồng là 1,2 tỉ đồng. Như vậy, thuế GTGT là 60 triệu đồng (1,2 tỉ đồng x 5%). Còn thuế TNCN là 10 triệu đồng ((1,2 tỉ đồng - 1 tỉ đồng) x 5%).
Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các BĐS trên 1 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 1 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế. Đồng thời, cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có BĐS cho thuê.
Việc khai thay, nộp thay chỉ được thực hiện khi trong hợp đồng thuê BĐS giữa tổ chức và cá nhân cho thuê có thỏa thuận về việc bên đi thuê có trách nhiệm khai thuế thay và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản. Nội dung cần thỏa thuận rõ tại hợp đồng gồm việc bên thuê (tổ chức, doanh nghiệp) khai thay, nộp thay thuế. Về việc áp dụng mức 1 tỉ đồng được trừ khi tính thuế TNCN, trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê, hợp đồng cần có nội dung số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 1 tỉ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn và thỏa thuận trong các hợp đồng cho thuê BĐS khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 1 tỉ đồng.
Chị Nguyễn Mai Thảo (P.Thảo Điền, TP.HCM) cho biết gia đình chị có 2 căn hộ cao cấp cho thuê, với tổng doanh thu khoảng 720 triệu đồng/năm. Trong quý đầu năm, chị đã kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) cùng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định tại Nghị định 68, áp dụng cho trường hợp doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm với hộ kinh doanh. Tuy nhiên, theo quy định mới, ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân và hộ kinh doanh đã tăng lên 1 tỉ đồng/năm. Chị Thảo băn khoăn trong Nghị định mới chưa thấy đề cập rõ việc cá nhân cho thuê nhà có được áp dụng ngưỡng này hay không. "Nếu người cho thuê nhà cũng được xem là cá nhân kinh doanh thì tôi có thể không cần nộp thuế thu nhập nữa vì doanh thu chưa đến 1 tỉ đồng/năm. Nhưng do lo ngại bị xử phạt, tôi đã kê khai và hoàn tất nghĩa vụ thuế từ quý 1. Vậy khoản thuế GTGT và TNCN đã nộp có được hoàn lại hay không? Nếu có thì cần thực hiện những thủ tục gì?", chị hỏi.
Tương tự, bà Trịnh Nguyên (TP.HCM) có một số bất động sản cho thuê tại nhiều khu vực trong thành phố với doanh thu khoảng 1,2 tỉ đồng/năm. Trước đây, bà đã nộp 5% thuế GTGT trên toàn bộ doanh thu (tương đương 60 triệu đồng) và 5% thuế TNCN trên phần 700 triệu đồng (tương đương 35 triệu đồng). "Với quy định mới, thuế GTGT có thay đổi không? Thuế TNCN sẽ được tính lại như thế nào?", bà Nguyên thắc mắc.
Băn khoăn của chị Mai Thảo và bà Trịnh Nguyên cũng là thắc mắc chung của nhiều người có bất động sản cho thuê sau khi Nghị định 141 nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân và hộ kinh doanh từ 500 triệu lên 1 tỉ đồng được ban hành.
Theo tham khảo ý kiến một số chuyên gia thuế và luật sư, ngưỡng doanh thu trên 1 tỉ đồng/năm mới phải chịu thuế với cá nhân, hộ kinh doanh theo quy định mới bao gồm cả cá nhân cho thuê nhà. Doanh thu dưới mức này sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ thuế trong năm; ngược lại, nếu doanh thu từ 1 tỉ đồng/năm trở lên, cá nhân cho thuê sẽ phải nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN. Cụ thể, trường hợp của chị Mai Thảo có doanh thu 720 triệu đồng/năm nên không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Trong khi đó, bà Trịnh Nguyên với doanh thu 1,2 tỉ đồng/năm phải nộp cả hai loại thuế này. Thuế GTGT được tính trên toàn bộ doanh thu, tương đương 60 triệu đồng (1,2 tỉ đồng x 5%). Thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 1 tỉ đồng, tức 200 triệu đồng × 5% = 10 triệu đồng. "Đối với người cho thuê nhà như trường hợp bà Trịnh Nguyên, từ năm 2026, thuế TNCN sẽ giảm khoảng 20 triệu đồng mỗi năm theo quy định mới", luật sư Nguyễn Quốc Toản, Giám đốc Hãng luật IAM, tính toán.
Dù các chuyên gia tư vấn như trên nhưng trao đổi với Thanh Niên, một số nhân viên thuế cơ sở cho biết vẫn cần chờ thông tư hoặc hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng liên quan đến thuế đối với hoạt động cho thuê nhà. "Theo tôi, nhiều khả năng người cho thuê nhà cũng sẽ được áp dụng ngưỡng miễn thuế 1 tỉ đồng/năm. Tuy nhiên, thủ tục hoàn thuế đối với các trường hợp đã nộp trước đó vẫn cần chờ hướng dẫn chính thức. Hiện chúng tôi chưa nhận được chỉ đạo hướng dẫn cụ thể về vấn đề này", một nhân viên ngành thuế chia sẻ.
Trong khi đó, Th.S - luật sư Trương Quang Tuấn, Công ty Luật TNHH Tâm Hải, cho rằng quy định hiện hành đã tương đối rõ ràng nên có thể không cần thêm thông tư hướng dẫn riêng cho Nghị định 141 mà chủ yếu phụ thuộc vào việc áp dụng. Theo ông Tuấn, cá nhân cho thuê tài sản (nhà, mặt bằng, cửa hàng...) được xác định là cá nhân kinh doanh. Vì vậy, khi ngưỡng miễn thuế được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỉ đồng, nhóm này cũng được hưởng đầy đủ. Người đã nộp thuế TNCN trong quý 1 hoàn toàn có thể làm hồ sơ đề nghị cơ quan thuế bù trừ vào các kỳ tiếp theo hoặc hoàn trả theo quy định.
Phân tích chi tiết hơn, chuyên gia thuế Đinh Thị Huyền, Giám đốc Công ty CP Tư vấn thuế Savitax, khẳng định Nghị định 141 đã áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà. Cụ thể, nghị định này sửa đổi Nghị định 68 bằng cách nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 500 triệu đồng lên 1 tỉ đồng đối với cả thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, riêng quy định về thuế GTGT đối với cho thuê nhà chưa được đề cập cụ thể trong nghị định mới nên có thể cần chờ hướng dẫn thêm. "Đối với thuế TNCN, cá nhân cho thuê nhà sẽ được hưởng lợi rõ rệt khi được khấu trừ 1 tỉ đồng/năm trước khi tính thuế thu nhập, thay vì 500 triệu đồng như trước. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, người cho thuê có thể cộng gộp doanh thu và áp dụng mức khấu trừ này trong một năm", chuyên gia Đinh Thị Huyền nhấn mạnh.
Ngoài ra, bà Huyền cũng lưu ý về việc hoàn thuế. Theo nguyên tắc, phần thuế đã nộp theo ngưỡng cũ có thể được hoàn hoặc bù trừ, nhưng thủ tục thường khá phức tạp. Người cho thuê nhà có thể phải làm công văn hủy tờ khai cũ và đề nghị hoàn thuế. Số tiền nộp thừa sẽ không bị mất, song việc hoàn trả thường chậm và trong nhiều trường hợp sẽ được cấn trừ vào các nghĩa vụ thuế khác.
Để mọi việc rõ ràng, người cho thuê nhà vẫn mong muốn có thông báo chính thức của cơ quan thuế để họ biết mình có rơi vào diện phải nộp thuế hay không.
Phát biểu khai mạc đại hội, ông Nguyễn Duy Hưng - Chủ tịch Hội đồng quản trị SSI đánh giá, thị trường chứng khoán Việt Nam được nâng hạng là bước tiến tiếp theo của quá trình phát triển thị trường trong 26 năm qua. Từ giai đoạn mơ ước nâng hạng thì nay đang thành sự thật và vươn tới mục tiêu cao hơn, nhà đầu tư cũng đã nâng tầm. Thị trường chứng khoán phát triển hơn, không đơn thuần mua bán - lướt sóng, thói quen và văn hóa đầu tư đã thay đổi. Đây là điểm tích cực để xây dựng thị trường chứng khoán bền vững hơn.
Kết quả kinh doanh năm 2025 của SSI cao nhất lịch sử 25 năm thành lập với doanh thu thuần hợp nhất 13.112 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.107 tỉ đồng, tăng lần lượt 52% và 43% so với năm 2024. Kết quả này cũng đưa lại cổ tức cho cổ đông cao nhất lịch sử với tổng tỷ lệ 30%, gồm cổ tức tiền mặt 10%, tương đương 1.000 đồng/cổ phiếu và cổ tức bằng cổ phiếu 20%.
Đà tăng trưởng này tiếp tục kéo dài sang quý 1/2026 khi doanh thu công ty mẹ tăng 46% và lợi nhuận trước thuế hợp nhất gần 1.600 tỉ đồng - dẫn đầu toàn ngành chứng khoán. Từ đó, kế hoạch kinh doanh năm 2026 của SSI được đề ra với doanh thu hợp nhất đạt 15.660 tỉ đồng, tăng 19% so với năm 2025 và lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 5.838 tỉ đồng, tăng 15%. Theo Tổng giám đốc Nguyễn Đức Thông, nếu nhìn vào số tăng trưởng 15% thì có thể không nhiều nhưng con số tuyệt đối tăng thêm là 800 tỉ đồng. Năm 2025, SSI chứng kiến nhiều sự bùng nổ của thị trường nên kết quả kinh doanh khá tốt. Việc tính toán kết quả kinh doanh được tổng kết từ các bộ phận, kết hợp tình trạng vĩ mô thị trường. Quý 1 vừa qua, SSI là đơn vị có lợi nhuận tốt nhất và công ty kỳ vọng từ giờ tới cuối năm tình hình sẽ tốt hơn giúp công ty đạt kế hoạch.
Tại đại hội, SSI cũng trình phương án tăng vốn để phục vụ mở rộng kinh doanh. Cụ thể, phát hành cổ phiếu thưởng từ vốn chủ sở hữu với tỷ lệ 5:1 - cổ đông sở hữu 5 cổ phiếu sẽ được nhận thêm 1 cổ phiếu mới. Tổng vốn dự kiến thu về khoảng hơn 5.000 tỉ đồng dùng để bổ sung năng lực cho vay ký quỹ. Song song, công ty phát hành ESOP tối đa 10 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu và hạn chế chuyển nhượng 50% sau 2 năm và 20% sau 3 năm. Đồng thời, công ty cũng tiếp tục thực hiện phát hành cổ phiếu đã được Đại hội cổ đông thường niên 2025 thông qua. Nếu hoàn tất, vốn điều lệ SSI sẽ đạt 30.000 tỉ đồng - tiếp tục giữ vị thế công ty chứng khoán có vốn điều lệ cao nhất tại Việt Nam...
