Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về nguồn cung so với quý đầu năm.
Cụ thể, tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở mới đạt khoảng 9.300 căn, tăng 6% theo quý và tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại của một dự án quy mô lớn sau nhiều năm vắng bóng là Hanoi Seasons Garden, chiếm tới 92% nguồn cung mới tại khu vực này.
Tại TP.HCM, nguồn cung mở mới đạt khoảng 11.000 căn, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Bình Dương (cũ) với hơn 7.000 căn, tương đương với 66% tổng lượng mở bán toàn thị trường.
Bên cạnh đó, sản phẩm chung cư tại Bình Dương đang dần được nâng cấp với chất lượng hoàn thiện, tiêu chuẩn bàn giao cao cấp và sự tham gia của nhiều chủ đầu tư nước ngoài, tiêu biểu như dự án Monrei Saigon, Orchard Collection, Lusso Saigon…
Dự báo nửa cuối năm 2026, thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới gia tăng khi nhiều dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện để đủ điều kiện ra hàng.
Trong 6 tháng cuối năm 2026, Hà Nội được dự báo sẽ bổ sung thêm khoảng 17.000 – 23.000 căn hộ mới, nâng tổng lượng mở bán cả năm lên mức 35.000 – 40.000 căn.
Tại TP.HCM, dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 15.000 – 20.000 căn hộ mới, đưa tổng nguồn cung mở bán cả năm lên khoảng 30.000 – 35.000 căn.
Dù vậy, dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô, sức cầu thị trường bất động sản trong quý 2/2026 có dấu hiệu chững lại so với quý trước. Tuy nhiên, thay vì suy giảm đồng đều, thanh khoản đang phân hóa rõ nét: các dự án dưới 120 triệu đồng/m2 tiếp tục ghi nhận tốc độ hấp thụ tích cực, trong khi nhóm giá cao hơn 120 triệu/m2 đối mặt với quá trình bán hàng kéo dài hơn.
Tại Hà Nội, thị trường tiêu thụ 7.100 căn hộ, giảm 3% theo quý và giảm 8% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 50%, giảm 18% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, các dự án mức giá trên 120 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ thanh khoản chậm lại với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 53%, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái (69%).
Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 9.500 căn giao dịch, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 50%, giảm 2% so với quý 1/2025. Trong đó, dự án trong phân khúc giá từ 60 – 120 triệu đồng/m2 giữ vai trò chủ đạo, chiếm 53% tổng giao dịch toàn thị trường và đạt tỷ lệ hấp thụ 59%. Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ của nhóm sản phẩm có mức giá trên 120 triệu đồng/m2 chỉ đạt 20%.
Một điểm đáng chú ý là nhu cầu chững lại, nhiều chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh chiến lược bán hàng trong quý 2/2026. Một số dự án ghi nhận mức giá mở bán chính thức thấp hơn so với mức dự kiến công bố trước đó, đồng thời áp dụng các chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi lãi suất lên tới 5 năm nhằm nâng cao khả năng tiếp cận của người mua.
Về giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp, tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình trong quý 2/2026 đạt 121 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước và tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) ghi nhận mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 3% theo quý, tiếp tục duy trì vai trò là vùng giá thấp của thị trường.
Mức giá này giúp khu vực tiếp tục giữ lợi thế cạnh tranh về khả năng tiếp cận, đặc biệt với nhóm khách hàng mua ở thực đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm để tìm kiếm sản phẩm phù hợp hơn về ngân sách.
TP.HCM trong quý 2/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa theo khu vực. Tại khu trung tâm, giá bán sơ cấp đạt khoảng 103 triệu đồng/m2, duy trì tương đối ổn định so với quý trước. Ngược lại, khu vực Bình Dương đạt khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh kỳ vọng của các chủ đầu tư vào tiềm năng phát triển của khu vực sau khi sáp nhập vào TP.HCM.
One Mount Group nhận định: Trước những biến động của nền kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản đang ghi nhận sự chuyển dịch rõ rệt trong tâm lý và hành vi của người mua nhà. Thay vì phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính như giai đoạn trước, dòng tiền hiện tại đang có xu hướng ưu tiên các sản phẩm mức giá phù hợp, chất lượng phát triển tốt và có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục là nhóm dẫn dắt thanh khoản trong thời gian tới.
Trong thời gian tới, các dự án nhà ở xã hội mới và các khu đô thị đa mục tiêu sẽ phải dành tối thiểu 10% quỹ nhà cho thuê hoặc thuê mua theo Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030. Theo UBND TP.Hà Nội, chính sách này sẽ góp phần gia tăng nguồn cung nhà cho thuê và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.
Theo Sở Xây dựng thành phố, ngay trong tháng 6, thành phố dự kiến khởi công khoảng 6.000-7.000 căn nhà ở cho thuê tại 2-3 dự án chuyên biệt và 7 dự án nhà ở xã hội có tỷ lệ nhà cho thuê từ 5% đến 20%.
Hiện trên địa bàn thành phố có khoảng 14.351 phòng, căn hộ cho thuê gồm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội cho thuê, nhà lưu trú công nhân, nhà ở sinh viên và nhà ở thuộc tài sản công.
Bên cạnh phân khúc cho thuê, Hà Nội cũng chuẩn bị bước vào giai đoạn tăng tốc phát triển nhà ở xã hội. Hiện thành phố có 90 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 83.000 căn hộ đã được chấp thuận đầu tư. Trong đó, 41 dự án với khoảng 32.000 căn dự kiến được khởi công trong năm 2026, riêng tháng 6 có 7 dự án với khoảng 11.000 căn.
Theo kế hoạch, sang năm 2027, thành phố sẽ có thêm 29 dự án được khởi công. Hiện 7 dự án đang thực hiện các thủ tục đầu tư.
Đối với những dự án còn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục chuẩn bị đầu tư, UBND TP.Hà Nội đã giao các sở, ngành rà soát, hướng dẫn nhà đầu tư và đề xuất giải pháp tháo gỡ nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai.
Đáng chú ý, thành phố đang thúc đẩy mô hình khu đô thị đa mục tiêu, trong đó 40-50% quỹ nhà dành cho tái định cư, khoảng 20% dành cho nhà ở xã hội và phần còn lại là nhà ở thương mại. Theo đánh giá của cơ quan quản lý, mô hình này cho phép linh hoạt chuyển đổi công năng theo nhu cầu thực tế, đồng thời giảm áp lực phải xây dựng các khu tái định cư riêng biệt.
Chủ tịch UBND TP.Hà Nội, Vũ Đại Thắng, cho biết việc phát triển thị trường bất động sản cho thuê theo hướng dài hạn sẽ phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, không nhằm mục tiêu sở hữu hay đầu cơ tích sản. Nhà ở phải thực sự là nơi để ở, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Trước đó, Hà Nội đã công bố 39 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích gần 115 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 71.500 tỷ đồng, nhằm hoàn thành 120.000 căn nhà xã hội theo mục tiêu của Chính phủ.
Với nguồn cung dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn tới, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực về nhà ở, mở rộng cơ hội an cư cho người lao động và các đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn Thủ đô.
Những năm gần đây, khi hàng loạt dự án giao thông trọng điểm phía Nam đồng loạt tăng tốc, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng bắt đầu bước vào chu kỳ chuyển động mới. Khi giao thông thuận lợi, theo tính toán từ trung tâm Tp.HCM đến Hồ Tràm chỉ còn khoảng hơn 90 phút, đi Phan Thiết khoảng 2 giờ… đã mở ra dư địa lớn cho du lịch nghỉ dưỡng, second home và các mô hình lưu trú trải nghiệm.
Tại khu vực Đông Nam Bộ, loạt dự án giao thông trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 Tp.HCM, cao tốc Bến Lức – Long Thành hay sân bay Long Thành được xem là những "mảnh ghép" quan trọng hình thành mạng lưới kết nối liên vùng.
Việc di chuyển thuận lợi giúp các điểm đến như Hồ Tràm, Long Hải, Bình Châu hay Vũng Tàu trở thành lựa chọn nghỉ dưỡng cuối tuần của người dân Tp.HCM và các tỉnh lân cận. Không chỉ lượng khách tăng, thị trường second home ven biển cũng bắt đầu sôi động trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Xu hướng "đi nhanh – nghỉ ngắn – trải nghiệm cao cấp" đang hình thành, tạo điều kiện để các khu nghỉ dưỡng ven biển cải thiện công suất phòng và doanh thu khai thác.
Theo các chuyên gia, sự phát triển của hạ tầng đang làm thay đổi rõ nét hành vi du lịch của người dân. Nếu trước đây du lịch nghỉ dưỡng thường gắn với các chuyến đi dài ngày, phụ thuộc nhiều vào hàng không, thì nay mô hình nghỉ dưỡng cuối tuần bằng phương tiện cá nhân ngày càng phổ biến.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng hạ tầng giao thông là yếu tố hỗ trợ sức bật của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, các địa phương sẽ có cơ hội thu hút lượng lớn khách du lịch.
Theo đánh giá của chuyên gia, hạ tầng không chỉ kéo khách nội địa mà còn tạo điều kiện thu hút khách quốc tế. Đặc biệt, sân bay Long Thành trong tương lai được kỳ vọng sẽ mở ra cú hích lớn cho các đô thị du lịch ven biển phía Nam. Khi lượng khách quốc tế tăng, thị trường nghỉ dưỡng sẽ có thêm nguồn cầu ổn định, góp phần cải thiện khả năng khai thác và vận hành của các dự án.
Chia sẻ với PV, bà Nguyễn Thị Khánh Linh, Tổng Quản lý Sun World Vung Tau cho hay: "Việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Cảng hàng không quốc tế Long Thành sẽ mở ra thêm những cửa ngõ quan trọng, kết nối Vũng Tàu với các khu vực trọng điểm, rút ngắn thời gian di chuyển, tạo điều kiện thuận lợi để đa dạng các phân khúc khách hàng từ nội địa đến quốc tế có thể dễ dàng tới Vũng Tàu và tiếp cận các dịch vụ vui chơi tại công viên".
Theo bà Linh, sự thông suốt của hạ tầng không chỉ góp phần giải quyết bài toán di chuyển của du khách, mà còn tạo động lực mạnh mẽ để Vũng Tàu định vị vị thế trên bản đồ du lịch khu vực, trở thành điểm đến ưu tiên cho những chuyến đi cuối tuần và cả các kỳ nghỉ dưỡng lưu trú dài ngày.
Theo ghi nhận của PV, hiện nay tại khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) sau khi sáp nhập về Tp.HCM, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "dậm chân" tại chỗ do vướng pháp lý, hoặc nguồn lực chủ đầu tư không còn đủ mạnh để tiếp tục triển khai rầm rộ như trước. Tuy nhiên, thị trường vẫn đón nhận nhiều thông tin tích cực từ một số các dự án như của Tập đoàn Sun Group; Costamingo, Phan Thiết…
Đặc biệt, sau khi cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đi vào hoạt động, các tuyến đường "xương cá" kết nối đi Hồ Tràm; Bãi biển Lagi, Phan Thiết, tỉnh Lâm Đồng cũng "chạy đua" để hoàn thiện. Tuyến đường ven biển 994 Vũng Tàu - Bình Thuận cũ dài gần 77km đang dần hiện rõ diện mạo mới. Nhiều đoạn đã mở rộng lên 6 làn xe, kết nối tới hàng loạt các khu nghỉ dưỡng, căn hộ biển cao cấp.
Các chuyên gia cho rằng để bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển dài hạn, hạ tầng chỉ là điều kiện đầu tiên. Quan trọng hơn là khả năng hình thành hệ sinh thái du lịch đồng bộ gồm lưu trú, vui chơi, giải trí, thương mại và vận hành chuyên nghiệp.
Những địa phương có lợi thế thiên nhiên, khí hậu, dịch vụ tốt và khả năng kết nối nhanh sẽ có cơ hội bứt phá mạnh hơn trong giai đoạn tới.
Ở góc độ thu hút khách du lịch, bà Nguyễn Thị Khánh Linh kỳ vọng, việc giao thông thuận tiện sẽ rút ngắn đáng kể khoảng cách giữa Vũng Tàu với các điểm khác tại khu vực Đông Nam bộ và điều này sẽ kéo theo sự tăng trưởng lượt khách tới một điểm đến biển vốn đã khá nổi tiếng như Vũng Tàu.
Chia sẻ với PV, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Eras Land cho rằng những yếu tố về hạ tầng sẽ là "bệ phóng" vững chắc cho bất động sản nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên theo bà Hương, đối với lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường sẽ không chứng kiến sự "sốt nóng" cào bằng, mà diễn ra sự phân hóa cực kỳ sâu sắc dựa trên giá trị thực.
Thứ nhất, sự thay đổi trong "khẩu vị" đầu tư, năm 2026 mở ra một giai đoạn mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng với tầm nhìn dài hạn hơn, hướng tới sự ổn định và đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Người mua nhà hiện nay áp dụng cách tiếp cận khắt khe và tinh tường hơn rất nhiều khi ra quyết định. Thay vì bị chi phối bởi các chiến dịch marketing hay hứa hẹn cam kết lợi nhuận "khủng" trên giấy, dòng tiền thông minh giờ đây đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai và uy tín dài hạn của chủ đầu tư.
Trong tổng cơ cấu vốn đầu tư gần 129.000 tỉ đồng của Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ, MSC TiL sẽ góp vốn 49%, tương đương hơn 9.472 tỉ đồng.
MSC (Mediterranean Shipping Company) là hãng tàu quốc tế được thành lập bởi Gianluigi Aponte tại Ý vào năm 1970, có trụ sở chính tại Thụy Sĩ từ năm 1978. Hiện, MSC vẫn thuộc sở hữu của gia đình Aponte. Tính đến 2024 - 2025, MSC đã vượt xa Maersk để trở thành hãng tàu container lớn nhất hành tinh.
Sở hữu đội tàu cực khủng lên tới khoảng 850 - 900 tàu container với tổng năng lực vận chuyển lên tới hơn 6 triệu TEU (đơn vị container 20 feet), MSC hiện chiếm khoảng 20% thị phần toàn cầu.
Không chỉ có tàu, MSC còn sở hữu TiL (Terminal Investment Limited) - công ty con chuyên đầu tư cảng biển đứng thứ 6 thế giới, đang vận hành hơn 70 bến cảng tại 31 quốc gia - cũng chính là chủ thể tham gia đầu tư Cảng Cần Giờ. Với mạng lưới kết nối hơn 500 cảng biển tại 155 quốc gia, MSC xử lý sản lượng hàng năm trên 23 triệu TEUs. Ngoài ra, họ còn có MSC Cruises (top 3 thế giới về du thuyền) và mảng vận chuyển hàng không MSC Air Cargo.
Bởi vậy, khi nhắc đến MSC, giới làm hàng hải không chỉ nói về một công ty vận tải, mà là nói về đế chế đang "thống trị" các đại dương. Dù là công ty tư nhân không công bố báo cáo chi tiết, nhưng các ước tính từ chuyên gia hàng hải quốc tế cho biết doanh thu hàng năm của MSC dao động từ 30 - 50 tỉ USD.
Tại Việt Nam, hãng tàu này duy trì sự hiện diện chiến lược tại các cụm cảng trọng điểm như Hải Phòng, Đà Nẵng và đặc biệt là khu vực Cái Mép - Thị Vải (TP.HCM).
Ở TP.HCM, MSC hiện đang vận hành tuyến dịch vụ kết nối trực tiếp đến cảng Tân Cảng - Cát Lái; sử dụng linh hoạt các cảng cạn (ICD) tại khu vực Thủ Đức như ICD Tanamexco, ICD Phước Long, ICD Sotrans, và ICD Transimex để thuận tiện cho khách hàng hạ bãi và đóng hàng. MSC cũng thường xuyên có các tàu cập bến tại cảng Tân Cảng - Hiệp Phước, vận hành nhiều tuyến dịch vụ trực tiếp ở cảng SP-ITC.
Việc MSC bắt tay với VIMC và Cảng Sài Gòn thực hiện dự án siêu cảng Cần Giờ được đánh giá là một bước đi mang tính chiến lược có thể thay đổi bản đồ hàng hải khu vực.
Thực tế, ngay từ khi ý tưởng xây dựng Cảng trung chuyển Cần Giờ được đề xuất, câu hỏi đầu tiên và lớn nhất đặt ra là "Hàng ở đâu ra?". MSC chính là câu trả lời bởi họ là chủ tàu. Với thị phần 20% toàn cầu, MSC có quyền điều phối các tuyến hải hành xuyên đại dương của mình ghé vào Cần Giờ thay vì các cảng khác ở Singapore hay Malaysia.
Một cảng trung chuyển quốc tế thành công cần ít nhất 70% lượng hàng là hàng trung chuyển (transshipment). MSC có thể tự mình lấp đầy phần lớn công suất giai đoạn đầu của cảng mà không cần chờ đợi tìm kiếm khách hàng.
Bên cạnh đó, MSC không chỉ chạy tàu, họ có hệ thống kho bãi, đường sắt và xe tải toàn cầu. Khi MSC đầu tư vào Cần Giờ, cảng này sẽ lập tức hiện diện trên bản đồ vận tải của hơn 500 cảng biển mà MSC đang kết nối. Điều này biến Cần Giờ thành một "hub" trung chuyển thực thụ cho cả khu vực Đông Nam Á và trung chuyển hàng hóa đi Mỹ, châu Âu.
Ngoài ra, thông qua TiL, MSC sẽ đưa vào Cần Giờ công nghệ cảng xanh, tự động hóa bằng AI để tối ưu hóa thời gian xếp dỡ. Hiện nay, thời gian quay vòng tàu (vessel turnaround time) tại các cảng do TiL vận hành thường thấp hơn 15 - 20% so với các cảng truyền thống. Điều này giúp các chủ tàu tiết kiệm hàng triệu USD chi phí nhiên liệu và lưu bãi.
Đặc biệt, sự xuất hiện của một "đại bàng" như MSC là bảo chứng cho môi trường đầu tư. Khi cảng hình thành, các tập đoàn sản xuất lớn sẽ có xu hướng đặt nhà máy tại khu vực lân cận để tận dụng lợi thế logistics, giúp giảm giá thành sản phẩm xuất khẩu từ 10 - 15%.
Như PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, đã phân tích: "Yếu tố quyết định hàng đầu trong vận tải hàng hải là hãng tàu. Xu thế dịch chuyển đang tạo cho chúng ta nhiều cơ hội về nguồn hàng. Có sự tham gia của một hãng tàu hàng đầu quốc tế, chúng ta hoàn toàn có thể xoay chuyển tình thế. Hiếm có cơ hội để một doanh nghiệp quốc tế tham gia đầu tư. Đây chính là thiên thời, địa lợi, nhân hòa để Cần Giờ vượt lên".
Có thể thấy, với "bà đỡ" MSC, siêu cảng Cần Giờ khi đạt công suất thiết kế sẽ trở thành điểm điều phối chiến lược trên tuyến hàng hải nhộn nhịp nhất hành tinh. Đây chính là đòn bẩy để TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung vươn lên làm chủ một mắt xích không thể thay thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đủ sức xoay chuyển dòng chảy logistics từ các hub truyền thống về phía mình.
