Dabaco lãi giảm sâu, chi phí đầu vào và giá lợn hơi tạo áp lực

Ngày 27/7, có mặt tại vùng Lối Vại, thôn Thạch Vĩnh, xã Toàn Lưu, tỉnh Hà Tĩnh, phóng viên ghi nhận hạ tầng địa phương này đã được đầu tư xây dựng với đường giao thông rộng rãi, hệ thống lưới điện đảm bảo. Nơi đây nằm gần một khu tái định cư, cách phường trung tâm của tỉnh khoảng 7-8 km.

Mặc dù vậy, phần lớn diện tích vẫn là đất nông nghiệp, người dân vẫn đang canh tác trồng lúa. Phần cuối đường giao thông vẫn bị ngăn cách, chưa được kết nối đồng bộ. Bởi vậy, khi nghe thông tin hàng chục lô đất tại vùng Lối Vại được đấu với giá khởi điểm dao động 3 đến 5 tỷ khiến cho người dân vô cùng bất ngờ.

Cụ thể, các lô đất có diện tích từ 200 m2 đến hơn 288 m2, tổng giá khởi điểm gần 50 tỷ đồng. Trong đó, lô đất rộng hơn 288 m2 có mức khởi điểm cao nhất, hơn 5,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 18,5 triệu một m2. Các lô còn lại diện tích 200 m2, giá khởi điểm gần 3,1 tỷ đồng, tương đương 15,5 triệu một m2.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Tĩnh khá trầm lắng, mức khởi điểm của các lô đất ở khu vực xã Toàn Lưu, nơi hạ tầng còn chưa đồng bộ, là khá cao so với mặt bằng chung.

Anh Phạm Trường, trú xã Toàn Lưu cho hay: "Tôi nghĩ đất ở nông thôn thì giá khởi điểm sẽ vừa phải để có thể tham gia đấu giá. Khi xem thông báo, thấy lô thấp nhất cũng hơn 3 tỷ đồng, tôi thực sự bất ngờ. Với mặt bằng ở khu vực này, mức giá khởi điểm như vậy là khá cao".

Tuy nhiên, vào ngày 27/7, UBND xã Toàn Lưu mới có văn bản thông báo tạm dừng đấu giá quyền sử dụng đối với 2 lô đất ký hiệu L-01 và L-15, thuộc khu quy hoạch dân cư vùng Lối Vại, thôn Thạch Vĩnh.

Cùng ngày, đơn vị tổ chức đấu giá cũng phát đi thông báo tạm dừng đấu giá đối với 2 lô đất này theo đề nghị của UBND xã. Đối với 13 lô đất còn lại, phiên đấu giá vẫn diễn ra theo đúng kế hoạch vào 8h ngày 14/8/2026 tại hội trường UBND xã Toàn Lưu.

Về việc này, ông Trần Bá Hoành, Phó Chủ tịch UBND xã Toàn Lưu cho biết, cơ quan chuyên môn đã cập nhật sai diện tích của 2 lô đất nói trên nên địa phương phải tạm dừng để chỉnh sửa hồ sơ.

Phó Chủ tịch UBND xã Toàn Lưu cho biết, các lô đất nằm gần trung tâm hành chính xã, có vị trí thuận lợi. Giá khởi điểm được đơn vị tư vấn xác định sau nhiều tháng khảo sát thị trường tại khu vực lân cận và trên địa bàn tỉnh.

Theo khảo sát của xã, trước đây một số lô đất có diện tích khoảng 200m² tại khu vực này từng được giao dịch trên thị trường với mức khoảng 3,4 tỷ đồng. Bởi vậy, chính quyền thống nhất phương án trước khi phê duyệt, nhằm tránh thất thoát ngân sách.

Theo kế hoạch, Công ty đấu giá hợp danh Hồng Lĩnh sẽ nhận hồ sơ tham gia đấu giá tới 17h ngày 11/8.

Người tham gia sẽ bỏ phiếu gián tiếp, theo phương thức trả giá lên. Họ phải nộp tiền đặt trước cho các lô đất từ 929 triệu đến hơn 1,6 tỷ đồng. Mỗi bước bỏ giá chênh dao động 150-265 triệu đồng.

Đại diện UBND xã cho rằng đây là đấu giá quyền sử dụng đất nên người dân có quyền cân nhắc tham gia nếu thấy phù hợp. Trường hợp phiên đấu giá không thành, địa phương sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá lại theo quy định.

Điều đáng nói, vào tháng 9/2025, xã Toàn Lưu từng xảy ra "sốt đất" sau khi tỉnh Hà Tĩnh công bố quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp phía tây TP Hà Tĩnh cũ (nay thuộc xã Toàn Lưu) với quy mô gần 200 ha, tỉ lệ 1/2.000.

Khu công nghiệp tiếp giáp đất nông nghiệp, khu dân cư và đường tỉnh 550. Khi đi vào hoạt động, dự án được kỳ vọng khai thác hiệu quả quỹ đất công nghiệp, đảm bảo môi trường và tạo động lực phát triển kinh tế cho khu vực.

Tin Gốc: Người Đưa Tin

Nhiều người dùng smartphone Android vẫn duy trì thói quen mở màn hình đa nhiệm và vuốt tắt toàn bộ ứng dụng với suy nghĩ rằng việc này giúp "dọn RAM", tăng tốc thiết bị và tiết kiệm pin. Tuy nhiên, theo các nguyên tắc vận hành của hệ điều hành Android hiện đại, đây là quan niệm chưa chính xác.

Trên thực tế, Android được thiết kế để quản lý RAM một cách tự động. Các ứng dụng không sử dụng thường được đưa vào trạng thái tạm dừng hoặc "đóng băng", tiêu thụ rất ít tài nguyên và sẵn sàng được kích hoạt lại nhanh chóng khi cần.

Việc người dùng chủ động đóng toàn bộ ứng dụng không giúp máy "nhẹ" hơn như nhiều người nghĩ, bởi hệ thống vốn đã tối ưu việc phân bổ bộ nhớ.

Theo các chuyên gia, việc vuốt tắt ứng dụng liên tục đôi khi còn khiến thiết bị tiêu hao năng lượng nhiều hơn:

Khi mở lại ứng dụng, điện thoại phải khởi động lại từ đầu, tiêu tốn CPU và pin.

Việc phá vỡ trạng thái "tạm dừng" khiến hệ thống không tận dụng được cơ chế tối ưu sẵn có.

Một số ứng dụng như nhắn tin, email có thể bị ảnh hưởng thông báo khi bị đóng hoàn toàn.

Các phiên bản Android hiện nay được tích hợp nhiều cơ chế thông minh như quản lý tiến trình nền, giới hạn hoạt động ứng dụng ít dùng và tối ưu tài nguyên theo thói quen người dùng. Điều này giúp thiết bị vận hành ổn định mà không cần can thiệp thủ công thường xuyên.

Thay vì vuốt tắt toàn bộ app, người dùng nên tập trung vào các biện pháp tối ưu đúng cách, như:

- Kiểm tra và hạn chế hoạt động nền của ứng dụng gây hao pin trong phần cài đặt.

- Giảm độ sáng màn hình hoặc bật chế độ tự động điều chỉnh.

- Sử dụng chế độ tối nếu thiết bị hỗ trợ màn hình OLED.

- Rút ngắn thời gian tự động khóa màn hình.

- Dọn dẹp bộ nhớ lưu trữ khi cần thiết.

Thói quen "dọn RAM" bằng cách vuốt tắt ứng dụng xuất phát từ suy nghĩ giúp máy nhanh hơn, nhưng với Android hiện đại, hành động này không còn cần thiết và đôi khi còn gây tác dụng ngược. Thay vì can thiệp liên tục, người dùng nên tận dụng các cơ chế tối ưu sẵn có của hệ điều hành để đạt hiệu quả sử dụng pin tốt hơn.

Tin Gốc: Người Đưa Tin

Trong thời điểm kỷ niệm 51 năm ngày đất nước thống nhất - 50 năm thành phố mang tên Bác, TP.HCM tràn ngập không khí hứng khởi khi đồng loạt khởi công hàng loạt siêu dự án hạ tầng trọng điểm. Chỉ riêng trong ngày 29.4, đã có 4 dự án với tổng vốn 142.000 tỉ đồng chính thức được "bấm nút" thi công, trong đó nổi bật là dự án Quảng trường Trung tâm TP và Trung tâm Hành chính tại Thủ Thiêm với tổng mức đầu tư lên tới 29.600 tỉ đồng. Đây là tổ hợp biểu tượng do Tập đoàn Sun Group làm nhà đầu tư với mục tiêu: TP.HCM sẽ có một trung tâm chính trị - hành chính tập trung, hiện đại và xứng tầm vị thế đầu tàu kinh tế.

Ngay sát đó, tuyến metro số 2 đoạn Bến Thành - Thủ Thiêm do Công ty Đại Quang Minh là nhà đầu tư đã được nhấn nút triển khai, tạo nên một cú hích đồng bộ cho hạ tầng kết nối. Bên kia bờ sông, dự án chỉnh trang Bảo tàng Hồ Chí Minh quy mô hơn 20.000 tỉ đồng chính thức chuyển động cùng ngày, kỳ vọng biến Bến Nhà Rồng thành công viên văn hóa ven sông đẳng cấp. Ở cửa ngõ Tây Bắc, Sun Group cũng chủ trì dự án Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya có diện tích khoảng 880 ha, được định hướng phát triển là đô thị tổng hợp gắn với chức năng đào tạo, nghiên cứu và đổi mới sáng tạo.

Điểm chung của cả 4 đại công trình góp phần thay đổi diện mạo TP.HCM này là đều được triển khai theo mô hình đối tác công - tư, hợp đồng BT. Trước đó, dự án đầu tư xây dựng cầu Cần Giờ, Dự án đầu tư xây dựng Cầu Phú Mỹ 2 và Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc cũng đã được triển khai theo hợp đồng BT với tổng mức đầu tư khoảng 182.016 tỉ đồng.

Chỉ trong vòng 1 năm qua, đã có một làn sóng các doanh nghiệp (DN) tư nhân đăng ký và tham gia các dự án hạ tầng lớn tại TP.HCM theo hình thức nói trên. Đặc biệt, sau khi HĐND TP.HCM thông qua danh mục 33 khu "đất vàng" để thanh toán cho các hợp đồng BT, xu hướng này càng bùng nổ mạnh mẽ. Hiện có ít nhất 5 "đại bàng" đang đề xuất đầu tư cùng lúc 6 tuyến metro tại TP.HCM theo hình thức BT và PPP, chưa kể hàng loạt các dự án xây cao tốc, mở rộng quốc lộ…

Luật sư Trương Thanh Đức (Công ty Luật ANVI) cho rằng sự bùng nổ của các dự án BT trong thời gian qua là "lẽ tất yếu", bởi đây là mô hình hiệu quả nhất, mang tính đột phá nhất nếu muốn phát triển hạ tầng thần tốc. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, khi đất nước đòi hỏi nguồn lực rất lớn để hoàn thiện mạng lưới giao thông, thay đổi bộ mặt đô thị mạnh mẽ, mở băng thông phát triển kinh tế 2 con số nhưng nguồn lực ngân sách còn hạn hẹp, việc khôi phục và khuyến khích các dự án BT được xem là giải pháp then chốt.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, hợp đồng BT không chỉ giúp nhà nước có được một con đường, một cây cầu, một công trình mà còn giúp xã hội hưởng lợi lớn từ sự năng động của DN khi phát triển quỹ đất thành những khu nhà ở, khu thương mại, dịch vụ… Mô hình này giúp nhanh chóng huy động nguồn lực khổng lồ từ tư nhân để xây dựng công trình giao thông song song với tận dụng, khai thác tối đa giá trị của quỹ đất để thay đổi bộ mặt đô thị.

Đây cũng loại hình mà cơ hội cực cao nhưng rủi ro cũng cực lớn nên đặc biệt phù hợp với tư duy nhạy bén của khối DN tư nhân. Sau giai đoạn BT bị "đóng băng" vì những bất cập liên quan tới quy định quản lý, cơ chế mới của Bộ Chính trị thông qua hàng loạt nghị quyết, chính sách cởi mở khuyến khích huy động nguồn vốn xã hội hóa đã "mở chốt" cho nguồn lực lớn này được tái khởi động.

Hàng chục tỉ USD vốn tư nhân được thu hút vào hạ tầng mang lại sự sôi động cho toàn nền kinh tế nhưng đồng thời cũng có không ít ý kiến lo ngại việc hồi sinh mô hình BT sẽ đi vào "vết xe đổ" của quá khứ. Nhìn lại nửa thập niên kể từ sau giai đoạn 2019-2023, BT bị coi là "vết đen" của ngành xây dựng khi nhiều dự án bị biến tướng thành cuộc đổi đất lấy hạ tầng không ngang giá. Trong đó, nhà đầu tư thường bị nghi ngờ trục lợi khi nhận được các khu đất đối ứng với giá rẻ, trong khi giá trị thực tế sau khi có hạ tầng lại tăng vọt. Thậm chí, mô hình này đã bị tạm dừng trên cả nước theo luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư - PPP năm 2020. Phải đến tháng 7.2023 khi Quốc hội thông qua Nghị quyết 98/2023 cho phép TP.HCM thí điểm thực hiện lại dự án BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước, mô hình này mới được tái sinh. Sau đó, luật Thủ đô (có hiệu lực từ 1.1.2025) cũng đã cho phép Hà Nội thực hiện dự án BT trong một số lĩnh vực hạ tầng trọng điểm.

Luật sư Trương Thanh Đức phân tích: Mô hình BT từng bị "khai tử" trên cả nước do những e ngại bất hợp lý về rủi ro với nhà nước liên quan tới định giá đất. Thực chất, chính nhà đầu tư khi tham gia một dự án mô hình BT mới phải gánh chịu rủi ro kép. Một mặt là rủi ro khi thi công dự án hạ tầng, mặt khác là khi khai thác quỹ đất đối ứng. Nếu gặp thời, tư duy tốt, quỹ đất rơi vào tay các nhà đầu tư lớn, có năng lực và kinh nghiệm dày thì còn có khả năng khai thác hiệu quả, thắng lớn. Nếu rơi vào lúc suy thoái hoặc nhà đầu tư còn non, quản trị yếu, định hướng phát triển sai lầm thì rất dễ rơi vào tình cảnh "chết sặc gạch".

"Đã có rất nhiều ví dụ điển hình trong thời gian qua rồi. Tôi đang di chuyển trên một con đường nổi tiếng ở Hà Nội làm theo BT đây, nhà đầu tư cũng "sập" rồi. Hay nhìn vào dự án chống ngập 10.000 tỉ đồng tại TP.HCM sẽ thấy DN mất bao nhiêu năm khốn khổ, mắc kẹt và chịu tổn thất khủng khiếp như thế nào khi cơ chế bị khóa. Vì thế, đừng nghĩ DN làm BT là đang hời quá, vơ vét được đất giá rẻ. Mà chắc gì đã được rẻ? Đất định giá theo giá thị trường, DN có khi còn phải bồi thường giải phóng mặt bằng, bỏ thêm đống tiền đầu tư hạ tầng kỹ thuật vì đất nhận về thường là đất thô, rồi còn thuế, còn nghĩa vụ tài chính… đủ thứ tiền hết. Thực ra bản thân DN làm BT cũng là đang đánh cược lớn", ông Đức nói thẳng.

Bên cạnh đó, theo luật sư Trương Thanh Đức, các dự án BT cũng được định giá đất theo luật và các quy trình hiện hành như hàng nghìn dự án khác. Quy trình mới rất chặt chẽ với "hằng hà sa số" lớp kiểm soát an toàn. Đơn cử, cơ chế hợp đồng nêu rõ thanh toán gắn với chất lượng, tiến độ và giá trị quyết toán. Nếu nhà đầu tư làm không đạt thì không được thanh toán tương xứng, thậm chí phải chịu rủi ro tài chính. Toàn bộ vòng đời dự án cũng đã được "khóa" bằng quy trình kiểm soát nhiều lớp - từ khâu đề xuất, lựa chọn nhà đầu tư theo nguyên tắc đấu thầu cạnh tranh với tiêu chí rõ ràng về kỹ thuật và tài chính đến khi thanh toán; rồi ký hợp đồng "đóng khung" nghĩa vụ hai bên, ràng buộc trách nhiệm thực tế; cho tới thi công, nghiệm thu, hậu kiểm…

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũ, chia sẻ: Từ năm 2020, khi Quốc hội ban hành luật luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư - PPP và quyết định dừng mô hình BT, ông đã nhấn mạnh đây là quyết định chưa hợp lý, mang tư duy "không quản được thì cấm". "Chúng ta cứ lo giao đất giá rẻ cho DN, nhưng hiện nay, việc định giá đất trong các dự án BT không phải là một cơ chế riêng biệt, mà áp dụng chung theo quy định pháp luật và cơ chế chung như các dự án khác", theo ông Đặng Hùng Võ.

Đặc biệt, nguyên tắc "ngang giá" đã được quy định rất rõ trong Nghị định 257/2025. Theo đó, giá trị quỹ đất thanh toán phải tương đương với giá trị công trình sau quyết toán. Việc định giá phải qua thẩm định, có dữ liệu so sánh, không phải tùy ý. Các cơ chế kiểm soát cũng đã quá rõ ràng, minh bạch, hạn chế tối đa các rủi ro từng tồn tại trước đây.

"Nếu nhìn sâu hơn, hành lang pháp lý hiện còn tồn tại bất cập gây nhiều rủi ro cho DN. Chẳng hạn như chuyện tính giá: Giá công trình được xác định tại thời điểm ký hợp đồng nhưng giá đất lại xác định sau khi giải phóng mặt bằng và có quyết định giao đất, có thể 3 - 5 năm sau, thì rõ ràng có sự không tương xứng. Trong khoảng thời gian đó, chi phí xây dựng, lãi vay, chi phí cơ hội đều tăng. Chưa kể, nhà đầu tư công trình BT bỏ vốn đầu tư nhưng chậm lấy lại vốn vì chưa được giao đất. Như vậy chẳng khác nào nhà đầu tư phải "cầm dao đằng lưỡi". Họ đổ tiền ra họ còn chưa kêu thì mình lo cái gì?", GS Đặng Hùng Võ nói thẳng.

"Cần nhớ kỹ "nguyên tắc động" khi triển khai dự án BT. Nguyên tắc này có thể hiểu là cần bám sát chất lượng công trình, quá trình định giá, từ đó có các quy định chi tiết phù hợp với thực tiễn, thay vì "chốt cứng" một cách thiếu thực tế. Với cơ chế hiện nay và tư duy linh động như vậy thì BT sẽ là bệ phóng cho hạ tầng đất nước trong kỷ nguyên mới", nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũ phân tích thêm.

Không lo lắng về hành lang pháp lý, song, GS Đặng Hùng Võ bày tỏ quan ngại khi có nhiều nhà đầu tư quan tâm, địa phương sẽ có tâm lý định giá đất cao lên để "chắc chắn không thất thoát", đồng thời đúng với giá trị của quỹ đất khi các dự án hoàn thiện. Ông cho rằng đây là cách làm "bế tắc" vì nếu định giá đất quá cao sẽ góp phần đẩy mặt bằng giá đất trên thị trường lên. Khi đó, người dân là đối tượng chịu tác động đầu tiên do khả năng tiếp cận nhà ở sẽ khó khăn hơn.

Thực tế, trên thế giới cũng đã có rất nhiều bài học đẩy giá đất trong các quỹ đất đối ứng BT lên quá cao, "bóp nghẹt" nhà đầu tư và kéo theo những hệ lụy dây chuyền nặng nề cho nền kinh tế.

Điển hình là dự án hệ thống đường sắt và đường bộ trên cao Hopewell của Thái Lan. Nhà nước kỳ vọng quá cao vào giá trị quỹ đất dọc tuyến đường, trong khi nhà đầu tư phải tự bỏ vốn 100%. Khi cuộc khủng hoảng tài chính châu Á 1997 ập đến, chi phí lãi vay tăng vọt trong khi giá trị quỹ đất đối ứng đóng băng, không thể khai thác để bù đắp dòng tiền. Hậu quả là dự án bị hủy khi mới hoàn thành chưa tới 15%, rồi đình trệ suốt hơn 20 năm, nhà đầu tư kiệt quệ, còn giá bất động sản bị đẩy lên mức phi lý.

Hay với Trung Quốc - quốc gia từng nổi tiếng áp dụng mạnh mẽ nhất mô hình đổi đất lấy hạ tầng (tương tự BT) khi dồn lực thúc đẩy hạ tầng. Giai đoạn sau năm 2010, khi chính quyền các địa phương cố gắng đẩy giá đất lên cao để giảm bớt diện tích đất phải giao cho DN, hàng loạt nhà đầu tư đã phải "bỏ của chạy lấy người". Giá đất bị thổi lên quá cao ngay từ khâu định giá, làm vỡ phương án tài chính của DN. Kết quả là hàng loạt dự án hạ tầng tại các thành phố cấp 2, cấp 3 bị bỏ hoang hoặc chậm tiến độ hàng thập niên. Chưa kể, việc nhà nước đẩy giá đất đầu vào lên cao đã trực tiếp tạo ra "bong bóng" bất động sản. Tại các thành phố lớn như Thâm Quyến, Thượng Hải, giá nhà tăng phi mã gấp 20 - 30 lần thu nhập trung bình, khiến tầng lớp trẻ không thể mua nhà, kéo theo những bất ổn về xã hội và tiêu dùng.

Để giải quyết bài toán hài hòa lợi ích giữa nhà nước, DN và người dân, GS Đặng Hùng Võ kiến nghị: Nhà nước cần tạo cơ chế minh bạch, ổn định và nhất quán để nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn dài hạn. Không thể để nhà đầu tư phải gánh rủi ro quá lớn từ những yếu tố ngoài khả năng kiểm soát như chậm giải phóng mặt bằng hay biến động chi phí mà không có cơ chế điều chỉnh. Ngược lại, nhà đầu tư cũng phải tuân thủ chặt chẽ các tiêu chuẩn về chất lượng, tiến độ và nghĩa vụ tài chính.

"Tôi tin rằng với khung pháp lý hiện nay và cách tiếp cận ngày càng rõ ràng, BT sẽ tạo ra lực đẩy quan trọng cho phát triển hạ tầng trong thời gian tới, góp phần mở rộng dư địa tăng trưởng cho nền kinh tế", GS Đặng Hùng Võ kỳ vọng.

Tin Gốc: Thanh Niên