Thông tin quy hoạch hai bên sông Hồng và nhiều dự án hạ tầng mới tại Hà Nội đang khiến không ít hộ gia đình rơi vào vấn đề đặc biệt. Nhà đất nằm trong diện thu hồi để phục vụ dự án công, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng.
Trường hợp của anh Lê Hồng Hải (phố Hồng Hà, Hà Nội) phản ánh trên báo Vietnamnet cho biết, khu đất nhà anh nằm trong diện thu hồi, giải tỏa mặt bằng để thành phố xây dựng dự án. Tuy nhiên, hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được gia đình anh thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng.
“Nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng chưa thực hiện xong, nay khu đất nằm trong diện giải tỏa. Không biết việc này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nghĩa vụ nợ với ngân hàng?”, anh Hải băn khoăn.
Hay như trường hợp của bà Nguyễn Thị Thu Hà, chủ một cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng tại phường Ba Đình cho biết, gia đình đang vay gần 3 tỷ đồng để mở rộng hoạt động kinh doanh. Được vay thế chấp bằng căn nhà nằm ở khu vực dự kiến giải tỏa.
“Tôi lo nhất là tiền đền không đủ để tất toán khoản vay. Nếu ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm thì gia đình gần như không còn gì để thế chấp”, bà Hà nói.
Theo như báo Vietnamnet thông tin thì Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp được quy định tại Điều 317-327 của Bộ Luật Dân sự 2015. Ngoài ra, hệ thống quy định bồi thường của Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định khi có quyết định thu hồi, mảnh đất đó lập tức không còn là tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, khoản nợ của khách hàng tại ngân hàng thì vẫn còn đó, đồng nghĩa với việc khách hàng không thể trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Ý kiến của chuyên gia pháp lý
Theo chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực ngân hàng, trường hợp tài sản bảo đảm là nhà đất thuộc diện giải tỏa, ngân hàng sẽ yêu cầu bên vay phải bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác tương xứng với nghĩa vụ nợ thay cho tài sản thế chấp đã bị ảnh hưởng giá trị hoặc không còn đủ điều kiện bảo đảm do thuộc diện thu hồi.
Nếu tài sản bảo đảm này bị Nhà nước thu hồi thì tiền bồi thường sẽ được dùng làm tài sản bảo đảm thay thế.
Nếu bên vay không bổ sung, thay thế được biện pháp bảo đảm thì ngân hàng sẽ kích hoạt việc thu nợ trước hạn.
Khi xử lý tài sản bảo đảm không đủ trả nợ thì bên vay vẫn phải trả tiếp phần còn thiếu cho đến khi trả hết nợ gốc và lãi còn lại.
Trong trường hợp này, bên vay hầu như không có nhiều lựa chọn ngoài việc chuẩn bị phương án tài chính để đàm phán với ngân hàng. Thực tế các quy định này đều được các ngân hàng ghi rõ trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản. Đây là những vấn đề cơ bản mà gần như hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nào cũng đề cập đến.
Nói cách khác, toàn bộ số tiền đền bù giải tỏa của khách hàng sẽ không về tài khoản của khách hàng ngay mà sẽ nằm tại kho bạc. Số tiền này sẽ được ưu tiên trả nợ cho ngân hàng theo thỏa thuận giữa 3 bên: Nhà nước (bên thu hồi đất), ngân hàng (bên cho vay và giữ tài sản bảo đảm) và chủ đất (bên vay vốn).
Trong trường hợp tiền đền bù thu hồi đất lớn hơn dư nợ tại ngân hàng thì mọi chuyện sẽ trở nên đơn giản. Kho bạc sẽ chuyển thẳng khoản tiền tương ứng với dư nợ còn lại cho ngân hàng để thực hiện nghiệp vụ giải chấp, phần còn lại sẽ được chuyển cho chủ đất theo phương thức giao tiền mặt hoặc chuyển khoản.
Trong trường hợp tiền đền bù giải phóng mặt bằng do nhà nước trả thấp hơn dư nợ tại ngân hàng, ngân hàng sẽ phong tỏa và thu hồi toàn bộ số tiền đền bù đó.
Phần còn thiếu, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản thế chấp. Điều này đồng nghĩa với việc nghĩa vụ nợ của khách hàng tại ngân hàng vẫn còn đó và họ sẽ phải có trách nhiệm thanh toán cả gốc lẫn lãi cho đến khi tất toán khoản vay.
Theo giới chuyên môn, đây là một vấn đề có thể tạo ra nhiều áp lực nợ xấu cho cả người vay và ngân hàng nếu không được xử lý linh hoạt.
Theo Th.s, luật sư Mai Chí Đức – Phó giám đốc Công ty luật Hoàng Duy và Cộng sự chia sẻ trên VTCnews, về thực tiễn xử lý tiền bồi thường, theo luật sư, thông thường cơ quan giải phóng mặt bằng sẽ rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất, trong đó có thông tin đăng ký thế chấp tại ngân hàng. Trong nhiều trường hợp, cơ quan chức năng sẽ phối hợp với ngân hàng và người dân để xác định phương án thanh toán khoản bồi thường. Nếu có đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp, ngân hàng có cơ sở pháp lý để yêu cầu ưu tiên xử lý khoản tiền bồi thường nhằm bảo đảm nghĩa vụ nợ. Thực tế có nơi tiền bồi thường được chuyển qua tài khoản phong tỏa hoặc thực hiện theo thỏa thuận ba bên giữa cơ quan bồi thường, ngân hàng và người dân nhằm tránh tranh chấp phát sinh về sau.
Người dân khi ký hợp đồng tín dụng cần đặc biệt lưu ý các điều khoản liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm, nghĩa vụ bổ sung tài sản thế chấp, điều kiện thu hồi nợ trước hạn và quyền của ngân hàng khi tài sản bị giảm giá trị hoặc bị thu hồi. Nhiều tranh chấp hiện nay xuất phát từ việc khách hàng chỉ quan tâm đến khoản vay và lãi suất mà chưa đọc kỹ các điều khoản về xử lý rủi ro pháp lý đối với tài sản bảo đảm.
Cũng theo luật sư Đức, thực tế, các tranh chấp giữa ngân hàng và người vay trong trường hợp đất bị giải tỏa vẫn phát sinh tương đối nhiều. Dạng tranh chấp phổ biến gồm: Tranh chấp về quyền nhận tiền bồi thường; tranh chấp về việc ngân hàng có được ưu tiên thanh toán từ tiền đền bù hay không; tranh chấp về nghĩa vụ trả phần nợ còn thiếu sau khi đã xử lý tiền bồi thường; hoặc tranh chấp liên quan đến việc ngân hàng thu hồi nợ trước hạn. Một số trường hợp còn phát sinh khi người vay tự nhận tiền bồi thường nhưng không thanh toán cho ngân hàng dẫn đến kiện tụng kéo dài.
Do đó, ngay khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân nên chủ động thông báo cho ngân hàng để cùng làm việc về phương án xử lý khoản vay. Việc chủ động trao đổi sớm thường giúp các bên có cơ hội cơ cấu lại nợ, điều chỉnh thời hạn thanh toán hoặc thống nhất phương án dùng tiền bồi thường để tất toán một phần nghĩa vụ. Đồng thời, người dân cũng cần rà soát kỹ hồ sơ pháp lý, quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường và các thỏa thuận tín dụng để bảo vệ quyền lợi của mình.
Trong trường hợp ngân hàng và người vay không đạt được thỏa thuận về xử lý khoản nợ sau thu hồi đất, tranh chấp sẽ được giải quyết theo cơ chế dân sự thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét toàn bộ hồ sơ tín dụng, hợp đồng thế chấp, giá trị bồi thường, nghĩa vụ còn lại của bên vay cũng như tính hợp pháp trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để đưa ra phán quyết phù hợp với quy định pháp luật.
Thị trường chứng khoán tiếp tục điều chỉnh trong phiên giao dịch ngày 3/6 khi áp lực bán tại nhóm bất động sản vốn hóa lớn khiến VN-Index chưa thể lấy lại đà tăng, dù dòng tiền vẫn hiện diện ở nhiều nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và công nghệ.
Kết thúc phiên giao dịch, VN-Index giảm 7,46 điểm, tương đương 0,41%, xuống 1.819,01 điểm, ghi nhận phiên giảm thứ 7 liên tiếp. Trong khi đó, HNX-Index tăng 2,69 điểm lên 317,48 điểm và UPCoM-Index giảm 0,23 điểm xuống 125,76 điểm.
Trên sàn HoSE, thị trường ghi nhận 173 mã tăng giá, 133 mã giảm giá và 62 mã đứng tham chiếu. Thanh khoản đạt hơn 717,6 triệu cổ phiếu, tương ứng giá trị giao dịch khoảng 20.384 tỷ đồng. Tính chung toàn thị trường, giá trị giao dịch đạt gần 22.000 tỷ đồng với khoảng 797 triệu cổ phiếu được sang tay.
Mặc dù chỉ số chung giảm điểm, độ rộng thị trường vẫn nghiêng về phía tích cực. Toàn thị trường có khoảng 370 mã tăng giá, trong khi số mã giảm là 299. Rổ VN30 cũng có diễn biến khả quan hơn khi ghi nhận 20 mã tăng, chỉ 7 mã giảm, giúp VN30-Index tăng 1,61 điểm lên 1.974,6 điểm.
Áp lực lớn nhất đối với VN-Index tiếp tục đến từ nhóm bất động sản. Trong đó, VIC là cổ phiếu tác động tiêu cực nhất tới chỉ số khi giảm 3,56%, lấy đi gần 12 điểm của VN-Index. Cùng chiều, nhiều mã bất động sản khác cũng suy yếu như VHM giảm 1,6%, VRE giảm 3,1%, NVL giảm 4,23%, CRV giảm 3% và VPI giảm 2,3%.
Ngoài nhóm địa ốc, một số cổ phiếu ngân hàng và tiêu dùng có vốn hóa lớn cũng gây áp lực lên thị trường như LPB giảm 5,7%, TCB giảm 1,1%, STB giảm 0,8% và VNM giảm 0,5%.
Ở chiều ngược lại, lực đỡ của thị trường đến từ nhóm ngân hàng, công nghệ và một số cổ phiếu vốn hóa lớn khác. ACB tăng 3,59% và là cổ phiếu hỗ trợ VN-Index mạnh nhất trong phiên.
Nhiều mã ngân hàng khác cũng ghi nhận diễn biến tích cực như MBB tăng 2,23%, OCB tăng 3,46%, HDB tăng 1,2%, SHB tăng 1,47% và VIB tăng 0,63%.
Nhóm chứng khoán tiếp tục thu hút dòng tiền với VND tăng 4,66%, VIX tăng 2,87%, trong khi SSI, HCM và ORS đều duy trì sắc xanh.
Ở các nhóm ngành khác, FPT tăng 2,27%, HPG tăng 1,9% và MSN tăng 2,6%, góp phần hạn chế đà giảm của chỉ số.
Về giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài, khối ngoại tiếp tục duy trì trạng thái bán ròng. Trên HoSE, giá trị bán ròng đạt khoảng 685 tỷ đồng, đánh dấu phiên bán ròng thứ 10 liên tiếp.
Áp lực bán tập trung chủ yếu tại ACB với giá trị gần 393 tỷ đồng, tiếp đến là VHM hơn 213 tỷ đồng, VIC gần 163 tỷ đồng, VCK khoảng 144 tỷ đồng, VPB gần 86 tỷ đồng và TCB khoảng 84 tỷ đồng.
Kết thúc quý I/2026, Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Masan (HoSE: MSN) ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc với đà tăng trưởng mạnh mẽ cả về doanh thu và lợi nhuận, tiếp tục củng cố hiệu quả của chiến lược tiêu dùng - bán lẻ tích hợp.
Cụ thể, doanh thu thuần đạt hơn 24.019 tỷ đồng, tăng khoảng 27% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.973 tỷ đồng, tăng gấp đôi. Lợi nhuận trước thuế đạt hơn 2.320 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 89% so với cùng kỳ năm trước.
Đóng góp lớn vào sự tăng trưởng của doanh nghiệp là hệ thống WinCommerce (WCM) với lợi nhuận đạt 204 tỷ đồng, tăng gấp 3,5 lần so với quý I/2025. Trong kỳ này, doanh nghiệp mở mới 225 cửa hàng, nâng tổng số điểm bán trên toàn quốc lên 4.817.
Đáng chú ý, toàn bộ cửa hàng mới đều vượt điểm hòa vốn EBITDA ngay trong quý đầu tiên hoạt động. Tăng trưởng doanh thu trên cùng cửa hàng (LFL) ở hai mô hình minimart và siêu thị lần lượt đạt 11,8% và 19,9%.
Đặc biệt, mô hình siêu thị đã ghi nhận EBIT dương, với biên lợi nhuận đạt 3,5%, cải thiện rõ rệt nhờ chương trình nâng cấp cửa hàng, góp phần gia tăng lưu lượng khách.
Trong quý I/2026, Masan Consumer (MCH) ghi nhận doanh thu 8.472 tỷ đồng, tăng 13,1%, mang về 1.800 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trước lợi ích cổ đông thiểu số.
Biên lợi nhuận gộp duy trì ở mức 46,7%. Chiến lược bán lẻ Retail Supreme tiếp tục phát huy hiệu quả khi số điểm bán hoạt động đạt khoảng 500.000.
Cùng kỳ, Masan MEATLife (MML) đạt doanh thu 2.479 tỷ đồng, tăng 19,8%, lợi nhuận sau thuế trước lợi ích cổ đông thiểu số đạt 147 tỷ đồng, tăng 27,2%. Nhờ cải thiện hiệu quả quy mô ở mảng thịt tươi và thịt chế biến. Doanh thu của MML tại hệ thống WCM cũng tăng hơn 30% so với cùng kỳ.
Chuỗi đồ uống Phúc Long (PLH) ghi nhận doanh thu 569 tỷ đồng, tăng 34% với lợi nhuận cao gấp 1,6 lần so với cùng kỳ. Nhờ tối ưu kênh giao hàng và nâng cao năng suất cửa hàng. Ngoài ra, Masan còn ghi nhận 1.316 tỷ đồng lợi nhuận từ Techcombank (TCB), tăng 11,8%.
Tính đến cuối tháng 3/2026, tổng tài sản của Masan đạt hơn 130 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 1,5% so với đầu năm.
Về các khoản nợ, nợ phải trả là 84.455 tỷ đồng tăng hơn 1,4% so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn là 41.645 tăng 3,4% - vay và nợ dài hạn là 42.809 giảm 0,4% so với đầu năm.
Về kế hoạch kinh doanh, Masan đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2026 đạt từ 93.500 - 98.000 tỷ đồng, tăng khoảng 15-20% so với năm trước.
Lợi nhuận sau thuế trước lợi ích cổ đông thiểu số dự kiến đạt 7.250 - 7.900 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 7-17%.
Ngay sau thông tin trên, thị trường lập tức liên hệ tới dự án Thủ Thiêm Eco Smart City của Lotte Properties HCMC ở khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trước đó, nhiều nguồn tin cho biết Phát Đạt nằm trong nhóm doanh nghiệp tham gia quá trình lựa chọn nhà đầu tư chiến lược để tham gia khoảng 35% vốn của dự án này.
Theo các ước tính trên thị trường, Thủ Thiêm Eco Smart City có tổng vốn đầu tư khoảng 50.000 tỉ đồng. Nếu tham gia với tỷ lệ khoảng 35%, phần vốn mà Phát Đạt cần cam kết có thể lên tới 17.500 tỉ đồng, con số tương ứng với quy mô đầu tư mà doanh nghiệp này đang xin ý kiến cổ đông.
Trong nhiều năm qua, khu đô thị mới Thủ Thiêm được xem là "sân chơi" có tiêu chuẩn cao bậc nhất của thị trường bất động sản Việt Nam, không chỉ vì giá trị quỹ đất mà còn bởi yêu cầu rất cao về năng lực tài chính, pháp lý và khả năng vận hành dài hạn.
Phát Đạt sẽ tham gia với vai trò nhà đầu tư vốn, cùng đồng hành với Lotte trong một dự án mang tính biểu tượng của khu trung tâm tài chính tương lai TP.HCM. Điều này mang ý nghĩa lớn về mặt thương hiệu.
Trong mắt thị trường, việc tham gia vào cấu trúc đầu tư của Thủ Thiêm Eco Smart City đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã bước vào nhóm đối tác đủ năng lực để đồng hành cùng các tập đoàn quốc tế trong những dự án quy mô cấp khu vực.
Do vậy, đây không còn là câu chuyện phát triển dự án đơn thuần, mà còn cho thấy năng lực tham gia vào những cấu trúc vốn có tiêu chuẩn quốc tế cao hơn đáng kể.
Ở góc độ tài chính, sức hấp dẫn của dự án Thủ Thiêm Eco Smart City rất lớn. Thủ Thiêm hiện gần như là quỹ đất trung tâm hiếm hoi còn lại của TP.HCM có thể phát triển các dự án quy mô và tiêu chuẩn cao.
Trong bối cảnh hạ tầng khu Đông tăng tốc mạnh và việc xây dựng trung tâm hành chính - tài chính quốc tế tại đây khiến giá trị của các dự án ở Thủ Thiêm được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong dài hạn.
