Ba nhóm tiếp cận sở hữu nhà của những thị dân tương lai
Ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam – nói với các nguyên nhân như tốc độ tăng giá nhà nhanh, chi phí sống tăng và sự thay đổi trong tư duy, thế hệ trẻ Việt Nam ngày càng có những thay đổi trong tư duy sở hữu nhà.
Thứ nhất là nhóm “chờ cơ hội”, muốn mua nhưng thận trọng. Tệp người trẻ này vẫn có nguyện vọng sở hữu nhà nhưng cố tình trì hoãn quyết định mua để quản lý rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát biến động lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung nhà mới, chờ thời điểm phù hợp hơn để ra quyết định mua nhà.
Với nhóm này, khả năng trả góp hàng tháng sẽ thể hiện mức độ an toàn tài chính dài hạn. Trong bối cảnh lãi vay mua nhà bình quân năm 2026 dự báo cao hơn 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước (VIS Rating), tâm lý trì hoãn mua nhà sẽ càng lan rộng. Thay vào đó, người trẻ sẽ dành thêm thời gian tiết kiệm và cải thiện thu nhập. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay nhằm giảm áp lực trả nợ.
Xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam. Tại Mỹ, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng lên khoảng 40 tuổi trong năm 2025, phản ánh tình trạng trì hoãn mua nhà do chi phí sống và giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập.
Sự trì hoãn mang tính cấu trúc cũng bắt đầu xảy ra tại Việt Nam và tác động trực tiếp đến khối lượng giao dịch. Nhu cầu tìm hiểu vẫn có, nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế sẽ tiếp tục suy yếu cho đến khi giá cả, cơ cấu sản phẩm hoặc điều kiện tài chính thay đổi.
Nhóm thứ 2 là hành động, chấp nhận rủi ro trong mức nhất định để sở hữu nhà. Nhóm này quan niệm chờ đợi sẽ khiến cơ hội sở hữu ngày càng thu hẹp. Lý do rất rõ ràng: giá tăng bình quân khoảng 3% sau mỗi đợt mở bán, trong khi chi phí phát triển dự án và lãi vay cũng leo thang. Nhà vẫn là công cụ xây dựng tài sản bền vững, có tính kế thừa, ổn định và khó bị xói mòn bởi lạm phát.
Để mua được nhà, nhóm 2 sẽ đi xa hơn. Cụ thể, họ sẽ dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20km để tìm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Cùng với nhà đầu tư, nhóm 2 là động lực chính hấp thụ nguồn cung tầm trung tại các thị trường giáp ranh TPHCM cũ như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, kéo thanh khoản toàn thị trường TPHCM sau sáp nhập cải thiện.
Tuy nhiên, rủi ro tài chính của nhóm này không nhỏ. Khi giá bán vượt khả năng tích lũy, phần lớn người mua phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc chấp nhận tỷ lệ vay lên đến 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài 10-20 năm khi nền thu nhập chỉ ở giai đoạn đầu.
Ngoài ra, họ cũng phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và khả năng giữ tài sản dài hạn. Dù vậy, nếu lựa chọn được sản phẩm có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và pháp lý rõ ràng, nhóm 2 có thể tạo lập chỗ ở ổn định trong tầm tay.
Nhóm 3 lại lựa chọn không mua, thuê nhà ở dài hạn. Nhóm này tin rằng thuê nhà là quyết định tài chính chủ động và hiệu quả để có cuộc sống tốt hơn.
Sự thay đổi này gắn với biến động trong cấu trúc đô thị: kết hôn muộn, quy mô hộ gia đình nhỏ, nghề nghiệp linh hoạt hơn và quan tâm hơn đến sinh kế và chất lượng sống. Với nhóm 3, thuê nhà giúp họ duy trì tính cơ động và giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng 30% thu nhập, nhất là trong bối cảnh việc làm và thu nhập chưa thực sự ổn định. Nhóm này cũng có xu hướng chấp nhận sống cùng gia đình.
Dữ liệu đang phản ánh rõ xu hướng này: Trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22% với gần 62% khách tìm thuê thuộc nhóm 25-34 tuổi (batdongsan.com.vn). Hơn 41% người thuê cho biết họ lựa chọn vì không đủ tài chính mua, không muốn ràng buộc khoản vay, hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn lãi vay mua nhà.
Đáng chú ý, quyết định thuê nhà không hoàn toàn phản ánh hạn chế tài chính. Một bộ phận người trẻ ưu tiên sự linh hoạt và chủ động phân bổ nguồn vốn vào các khoản đầu tư đem lại lợi nhuận hoặc thanh khoản cao hơn.
Người trẻ mua nhà cần tính toán kỹ tài chính
TS Châu Đình Linh, Chuyên gia kinh tế – tài chính, Đại học Ngân hàng TPHCM, nhận định người mua nhà hiện nay cần đặc biệt tỉnh táo và tránh tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ). Quyết định mua chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố nên phải cân nhắc kỹ chứ không thể quyết định theo cảm xúc và cần dựa trên một số yếu tố quan trọng.
Thứ nhất là nơi làm việc có thuận tiện kết nối với nơi ở hay không? Thứ hai là hệ tiện ích phục vụ cuộc sống hàng ngày. Thứ ba là hạ tầng kết nối trong tương lai để tạo tiềm năng tăng giá cho dự án.
Ngoài ra, yếu tố vốn tự có rất quan trọng. Ông Linh nhấn mạnh là không nên sử dụng quá nhiều vốn vay ngân hàng. Tỷ lệ trả nợ gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 50% tổng thu nhập, người có khẩu vị rủi ro cao thì cũng không nên quá 55%. Điều này để đảm bảo an toàn tài chính nếu lãi suất tăng hoặc xảy ra vấn đề tài chính cá nhân.
Còn chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh khuyên người mua nhà lần đầu nên có sẵn khoảng 50-60% giá trị căn nhà, chỉ vay khoảng 50% hoặc tối đa 60%. Với truyền thống của người Việt Nam, nhiều người mua căn nhà đầu tiên thường được gia đình hỗ trợ thêm vốn ban đầu để giảm áp lực vay và phù hợp hơn với khả năng trả nợ.
Vị chuyên gia cũng lưu ý, dù chỉ vay 50-60%, người mua vẫn phải tính toán khả năng chi trả hàng tháng. Nếu phải dành hơn 50% thu nhập để trả nợ vay thì sẽ rất áp lực.
Cụ thể, Nghị định số 198 sửa đổi, bổ sung quy định về cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo hướng không thay đổi số lượng khi vẫn giữ 20 đơn vị. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7.
Tuy nhiên, thực hiện việc đổi tên Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thành Vụ Tín dụng. Vụ Dự báo, thống kê - Ổn định tiền tệ, tài chính thành Vụ Dự báo, thống kê.
Đồng thời, Nghị định số 198 cũng bổ sung quy định "Sở Giao dịch và Ngân hàng Nhà nước Khu vực là tổ chức hành chính tương đương cục thuộc Ngân hàng Nhà nước" và thay đổi số lượng phòng thuộc các Vụ.
Theo quy định mới, cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ bao gồm: Vụ Chính sách tiền tệ; Vụ Thanh toán; Vụ Tín dụng; Vụ Dự báo, thống kê; Vụ Hợp tác quốc tế; Vụ Pháp chế; Vụ Tài chính - Kế toán; Vụ Tổ chức cán bộ; Văn phòng; Thanh tra Ngân hàng Nhà nước; Sở Giao dịch.
Các cục thuộc Ngân hàng Nhà nước gồm: Cục Công nghệ thông tin; Cục Phát hành và kho quỹ; Cục Quản lý ngoại hối; Cục Phòng, chống rửa tiền; Cục Quản lý, giám sát tổ chức tín dụng; Cục An toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.
Ngoài ra là Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tại các khu vực (Ngân hàng Nhà nước Khu vực); Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam và Thời báo Ngân hàng.
Ngoại trừ hai đơn vị gồm Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam và Thời báo Ngân hàng là đơn vị sự nghiệp công lập phục vụ chức năng quản lý nhà nước của Ngân hàng Nhà nước, các đơn vị còn lại là tổ chức hành chính giúp Thống đốc Ngân hàng Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước và chức năng Ngân hàng Trung ương.
Sở Giao dịch và Ngân hàng Nhà nước Khu vực là tổ chức hành chính tương đương cục thuộc Ngân hàng Nhà nước.
Theo quy định, Vụ Dự báo, thống kê có sáu phòng. Vụ Chính sách tiền tệ có năm phòng. Vụ Tín dụng, Vụ Tổ chức cán bộ, Vụ Tài chính - Kế toán có bốn phòng. Vụ Thanh toán, Vụ Hợp tác quốc tế có ba phòng. Vụ Pháp chế có hai phòng.
Theo quy định cũ tại Nghị định 26, Vụ Chính sách tiền tệ, Vụ Dự báo, thống kê - Ổn định tiền tệ, tài chính có sáu phòng. Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Vụ Hợp tác quốc tế, Vụ Tài chính - Kế toán, Vụ Tổ chức cán bộ có năm phòng. Vụ Thanh toán có bốn phòng. Vụ Pháp chế có ba phòng.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hiện nay là ông Phạm Đức Ấn. Các Phó Thống đốc đương nhiệm gồm các ông: Đoàn Thái Sơn, Phạm Tiến Dũng, Phạm Thanh Hà, Phạm Quang Dũng, Nguyễn Ngọc Cảnh.
Việc điều chỉnh giá xăng dầu được thực hiện vào 0h ngày 1-7 để đồng bộ áp dụng với hiệu lực thi hành của nghị quyết mới được Chính phủ ban hành về việc kéo dài thời hạn áp dụng thuế nhập khẩu ưu đãi, thuế bảo vệ môi trường, thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với mặt hàng xăng, dầu, nguyên liệu sản xuất xăng, dầu và nhiên liệu bay đến hết ngày 30-9-2026.
Cụ thể, tiếp tục áp thuế nhập khẩu ưu đãi 0%, thuế bảo vệ môi trường 0 đồng và không tính thuế giá trị gia tăng với xăng dầu đến hết tháng 9.
Riêng thuế tiêu thụ đặc biệt đối với xăng thực hiện theo quy định của Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt số 66/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể, mức thuế này áp dụng với xăng khoáng là 10%, E5 là 8% và E10 là 7%.
Như vậy theo thông cáo mới nhất, giá xăng E5 RON92 ở mức 20.785 đồng/lít, tăng 1.426 đồng/lít.
Xăng E10 RON95-III có giá mới là 21.203 đồng/lít, tăng 1.287 đồng/lít.
Dầu diesel 0.05S tiếp tục giữ nguyên 21.866 đồng/lít.
Dầu mazut 180CST 3.5S cũng được giữ nguyên là 15.030 đồng/kg.
Tại kỳ điều hành này, Bộ Công Thương và Bộ Tài chính thực hiện ngừng chi sử dụng nhưng tiếp tục trích lập quỹ bình ổn. Cụ thể trích lập 300 đồng/lít với xăng sinh học, 800 đồng/lít với dầu diesel và 800 đồng/kg với dầu mazut.
Việc điều hành giá và vận hành quỹ bình ổn áp dụng từ 0h ngày 1-7, các thương nhân kinh doanh xăng dầu thực hiện không muộn hơn thời gian điều chỉnh trên.
Bộ Công Thương sẽ phối hợp với các cơ quan chức năng kiểm tra, giám sát việc thực hiện trách nhiệm đảm bảo nguồn cung xăng dầu cho thị trường của các thương nhân kinh doanh xăng dầu và xử lý nghiêm hành vi vi phạm.
Tài sản của tỉ phú Phạm Nhật Vượng tiếp tục tăng mạnh, khi cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup đồng loạt bứt phá trong phiên giao dịch ngày 22-6.
Theo cập nhật của Forbes, tài sản của ông Phạm Nhật Vượng đã tăng thêm khoảng 2 tỉ USD chỉ trong một ngày, lên gần 34 tỉ USD. Với khối tài sản này, ông Vượng hiện đứng thứ 67 trong danh sách những người giàu nhất thế giới và tiếp tục giữ vị trí người giàu nhất khu vực Đông Nam Á.
Động lực chính đến từ đà tăng của cổ phiếu VIC, VHM. Kết thúc phiên giao dịch chứng khoán ngày 22-6, VIC tăng kịch trần lên 219.800 đồng/cổ phiếu.
Không chỉ VIC, cổ phiếu VHM của Vinhomes cũng tăng hết biên độ lên 155.400 đồng/cổ phiếu. Cổ phiếu VRE của Vincom Retail tăng thêm 4,6%, lên 30.700 đồng/cổ phiếu.
Theo dữ liệu thị trường, riêng ba cổ phiếu VIC, VHM và VRE đã đóng góp gần 35 điểm vào mức tăng của VN-Index trong phiên giao dịch ngày 22-6. Trong đó VIC đóng góp gần 25 điểm, còn VHM đóng góp hơn 9 điểm.
Diễn biến tích cực của nhóm cổ phiếu Vingroup diễn ra cùng thời điểm UBND Hà Nội tổ chức lễ khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị và 3 dự án nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố.
Theo thông tin công bố tại sự kiện, liên danh Vinhomes - VinSpeed được giao đảm nhận vai trò tổng thầu EPC cho cả 5 tuyến metro. Các dự án có tổng chiều dài khoảng 303,5km, với tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 1,3 triệu tỉ đồng.
Thông tin này được xem là một trong những yếu tố hỗ trợ tâm lý nhà đầu tư đối với nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup trong phiên giao dịch đầu tuần.
Không chỉ ông Phạm Nhật Vượng, các thành viên trong gia đình ông cũng ghi nhận khối tài sản gia tăng mạnh nhờ đà tăng của cổ phiếu VIC.
Theo cập nhật của Forbes, bà Phạm Thu Hương - Phó chủ tịch HĐQT Vingroup và là phu nhân ông Phạm Nhật Vượng - đã có thêm hơn 245 triệu USD trong phiên 22-6. Tổng tài sản của bà hiện đạt khoảng 3,8 tỉ USD.
Trong khi đó bà Phạm Thúy Hằng - em gái bà Hương - Phó chủ tịch HĐQT Vingroup - ghi nhận tài sản tăng khoảng 173 triệu USD, nâng tổng giá trị tài sản lên khoảng 2,7 tỉ USD.
Nhờ sự gia tăng mạnh về tài sản, bà Phạm Thu Hương và bà Phạm Thúy Hằng tiếp tục nằm trong nhóm những người giàu nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
