Ba nhóm tiếp cận sở hữu nhà của những thị dân tương lai
Ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam – nói với các nguyên nhân như tốc độ tăng giá nhà nhanh, chi phí sống tăng và sự thay đổi trong tư duy, thế hệ trẻ Việt Nam ngày càng có những thay đổi trong tư duy sở hữu nhà.
Thứ nhất là nhóm “chờ cơ hội”, muốn mua nhưng thận trọng. Tệp người trẻ này vẫn có nguyện vọng sở hữu nhà nhưng cố tình trì hoãn quyết định mua để quản lý rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát biến động lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung nhà mới, chờ thời điểm phù hợp hơn để ra quyết định mua nhà.
Với nhóm này, khả năng trả góp hàng tháng sẽ thể hiện mức độ an toàn tài chính dài hạn. Trong bối cảnh lãi vay mua nhà bình quân năm 2026 dự báo cao hơn 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước (VIS Rating), tâm lý trì hoãn mua nhà sẽ càng lan rộng. Thay vào đó, người trẻ sẽ dành thêm thời gian tiết kiệm và cải thiện thu nhập. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30% giá trị căn hộ trước khi vay nhằm giảm áp lực trả nợ.
Xu hướng này không chỉ diễn ra tại Việt Nam. Tại Mỹ, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng lên khoảng 40 tuổi trong năm 2025, phản ánh tình trạng trì hoãn mua nhà do chi phí sống và giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập.
Sự trì hoãn mang tính cấu trúc cũng bắt đầu xảy ra tại Việt Nam và tác động trực tiếp đến khối lượng giao dịch. Nhu cầu tìm hiểu vẫn có, nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế sẽ tiếp tục suy yếu cho đến khi giá cả, cơ cấu sản phẩm hoặc điều kiện tài chính thay đổi.
Nhóm thứ 2 là hành động, chấp nhận rủi ro trong mức nhất định để sở hữu nhà. Nhóm này quan niệm chờ đợi sẽ khiến cơ hội sở hữu ngày càng thu hẹp. Lý do rất rõ ràng: giá tăng bình quân khoảng 3% sau mỗi đợt mở bán, trong khi chi phí phát triển dự án và lãi vay cũng leo thang. Nhà vẫn là công cụ xây dựng tài sản bền vững, có tính kế thừa, ổn định và khó bị xói mòn bởi lạm phát.
Để mua được nhà, nhóm 2 sẽ đi xa hơn. Cụ thể, họ sẽ dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh hoặc khu vực cách trung tâm 15-20km để tìm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Cùng với nhà đầu tư, nhóm 2 là động lực chính hấp thụ nguồn cung tầm trung tại các thị trường giáp ranh TPHCM cũ như Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một, kéo thanh khoản toàn thị trường TPHCM sau sáp nhập cải thiện.
Tuy nhiên, rủi ro tài chính của nhóm này không nhỏ. Khi giá bán vượt khả năng tích lũy, phần lớn người mua phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc chấp nhận tỷ lệ vay lên đến 70% giá trị căn hộ, đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài 10-20 năm khi nền thu nhập chỉ ở giai đoạn đầu.
Ngoài ra, họ cũng phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền và khả năng giữ tài sản dài hạn. Dù vậy, nếu lựa chọn được sản phẩm có giá hợp lý, vị trí thuận tiện và pháp lý rõ ràng, nhóm 2 có thể tạo lập chỗ ở ổn định trong tầm tay.
Nhóm 3 lại lựa chọn không mua, thuê nhà ở dài hạn. Nhóm này tin rằng thuê nhà là quyết định tài chính chủ động và hiệu quả để có cuộc sống tốt hơn.
Sự thay đổi này gắn với biến động trong cấu trúc đô thị: kết hôn muộn, quy mô hộ gia đình nhỏ, nghề nghiệp linh hoạt hơn và quan tâm hơn đến sinh kế và chất lượng sống. Với nhóm 3, thuê nhà giúp họ duy trì tính cơ động và giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng 30% thu nhập, nhất là trong bối cảnh việc làm và thu nhập chưa thực sự ổn định. Nhóm này cũng có xu hướng chấp nhận sống cùng gia đình.
Dữ liệu đang phản ánh rõ xu hướng này: Trong năm 2024, lượng tìm kiếm thuê nhà tăng gần 22% với gần 62% khách tìm thuê thuộc nhóm 25-34 tuổi (batdongsan.com.vn). Hơn 41% người thuê cho biết họ lựa chọn vì không đủ tài chính mua, không muốn ràng buộc khoản vay, hoặc nhận thấy chi phí thuê thấp hơn lãi vay mua nhà.
Đáng chú ý, quyết định thuê nhà không hoàn toàn phản ánh hạn chế tài chính. Một bộ phận người trẻ ưu tiên sự linh hoạt và chủ động phân bổ nguồn vốn vào các khoản đầu tư đem lại lợi nhuận hoặc thanh khoản cao hơn.
Người trẻ mua nhà cần tính toán kỹ tài chính
TS Châu Đình Linh, Chuyên gia kinh tế – tài chính, Đại học Ngân hàng TPHCM, nhận định người mua nhà hiện nay cần đặc biệt tỉnh táo và tránh tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ). Quyết định mua chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố nên phải cân nhắc kỹ chứ không thể quyết định theo cảm xúc và cần dựa trên một số yếu tố quan trọng.
Thứ nhất là nơi làm việc có thuận tiện kết nối với nơi ở hay không? Thứ hai là hệ tiện ích phục vụ cuộc sống hàng ngày. Thứ ba là hạ tầng kết nối trong tương lai để tạo tiềm năng tăng giá cho dự án.
Ngoài ra, yếu tố vốn tự có rất quan trọng. Ông Linh nhấn mạnh là không nên sử dụng quá nhiều vốn vay ngân hàng. Tỷ lệ trả nợ gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 50% tổng thu nhập, người có khẩu vị rủi ro cao thì cũng không nên quá 55%. Điều này để đảm bảo an toàn tài chính nếu lãi suất tăng hoặc xảy ra vấn đề tài chính cá nhân.
Còn chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh khuyên người mua nhà lần đầu nên có sẵn khoảng 50-60% giá trị căn nhà, chỉ vay khoảng 50% hoặc tối đa 60%. Với truyền thống của người Việt Nam, nhiều người mua căn nhà đầu tiên thường được gia đình hỗ trợ thêm vốn ban đầu để giảm áp lực vay và phù hợp hơn với khả năng trả nợ.
Vị chuyên gia cũng lưu ý, dù chỉ vay 50-60%, người mua vẫn phải tính toán khả năng chi trả hàng tháng. Nếu phải dành hơn 50% thu nhập để trả nợ vay thì sẽ rất áp lực.
Nhiều ngành nghề còn lại trong nhóm có điều kiện như sản xuất con dấu; kinh doanh công cụ hỗ trợ; kinh doanh các loại pháo, trừ pháo nổ; kinh doanh cầm đồ; kinh doanh dịch vụ xoa bóp; dịch vụ bảo vệ; hành nghề luật sư; công chứng; giám định tư pháp; dịch vụ kiểm toán; kinh doanh quân trang, quân dụng, trang thiết bị, kỹ thuật, khí tài.
Ngành kinh doanh kho ngoại quan, địa điểm thu gom hàng lẻ; kinh doanh địa điểm làm thủ tục hải quan, tập kết, kiểm tra, giám sát hải quan; kinh doanh chứng khoán; kinh doanh xổ số; kinh doanh xếp hạng tín nhiệm; kinh doanh dịch vụ thẩm định giá...
Kinh doanh xăng dầu, dịch vụ nổ mìn, sản phẩm thuốc lá, sở giao dịch hàng hóa, hoạt động dầu khí, giáo dục nghề nghiệp, vận tải hàng không, vận tải đường sắt, bất động sản, khảo sát xây dựng, xuất bản, dịch vụ mạng xã hội, bưu chính, viễn thông, kinh doanh dược, mỹ phẩm, thiết bị y tế...
Đáng chú ý, một số ngành từng được Bộ Tài chính đề xuất bãi bỏ trong dự thảo trước đó vẫn tiếp tục nằm trong danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo nghị quyết mới ban hành.
Bao gồm như ngành xuất khẩu gạo; sản xuất, lắp ráp, nhập khẩu ô tô; ngành kinh doanh dịch vụ karaoke, vũ trường...
Trong khi đó, giảm 56 ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Bao gồm như kinh doanh thiết bị phát tín hiệu của xe được quyền ưu tiên; kinh doanh súng bắn sơn; hành nghề đấu giá tài sản; hành nghề thừa hành viên; hành nghề quản lý thanh lý tài sản của doanh nghiệp, hợp tác xã trong quá trình giải quyết tài sản.
Ngành dịch vụ kế toán; hàng miễn thuế; tái bảo hiểm; môi giới bảo hiểm; đại lý bảo hiểm; kinh doanh khí; rượu; khoáng sản. Kiểm định chất lượng giáo dục nghề nghiệp; kinh doanh dịch vụ huấn luyện an toàn lao động, vệ sinh lao động; kinh doanh vận tải biển; nhập khẩu, phá dỡ tàu biển đã qua sử dụng; kinh doanh khai thác cảng biển; kinh doanh vận tải đường ống; kinh doanh nước sạch (nước sinh hoạt).
Hành nghề kiểm định xây dựng; kinh doanh dịch vụ nội dung thông tin trên mạng viễn thông di động, mạng Internet; kinh doanh dịch vụ đăng ký, duy trì tên miền; kinh doanh sản phẩm, dịch vụ mật mã dân sự; kinh doanh các thiết bị gây nhiễu, phá sóng thông tin di động; hoạt động của trường chuyên biệt; hoạt động liên kết đào tạo với nước ngoài; kiểm định chất lượng giáo dục.
Các ngành như kinh doanh đóng mới, cải hoán tàu cá; đào tạo, bồi dưỡng thuyền viên tàu cá; kinh doanh dịch vụ bảo vệ thực vật; dịch vụ kỹ thuật về thú y; dịch vụ xét nghiệm, phẫu thuật động vật; hóa chất, chế phẩm diệt côn trùng, diệt khuẩn dùng trong lĩnh vực gia dụng y tế; dịch vụ bảo tàng; dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai; dịch vụ về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dịch vụ xác định giá đất.
Dịch vụ hỗ trợ ra quyết định điều hòa, phân phối tài nguyên nước; dịch vụ hỗ trợ ra quyết định vận hành hồ chứa, liên hồ chứa; dịch vụ ngoại hối của tổ chức không phải là tổ chức tín dụng; đào tạo, cấp chứng chỉ vô tuyến điện viên.
Đáng chú ý, một số ngành nghề được bỏ trong danh mục cũ, nhưng được gộp vào quản lý trong nhóm các ngành có chung tính chất, đặc điểm. Ví dụ, không còn duy trì riêng danh mục của ngành kinh doanh casino, đặt cược nhưng gộp nhóm này vào ngành trò chơi có thưởng, bao gồm trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài, casino, đặt cược.
Gộp hai ngành hành nghề quản lý dự án đầu tư xây dựng với ngành chỉ huy trưởng công trường. Hoặc các ngành như kinh doanh thức ăn thủy sản, thức ăn chăn nuôi, sản phẩm xử lý môi trường nuôi trồng thủy sản; kinh doanh dịch vụ khảo nghiệm thức ăn thủy sản, thức ăn chăn nuôi...; kinh doanh chế phẩm sinh học, vi sinh vật, hóa chất, chất xử lý môi trường... sẽ gộp thành ngành sản xuất thức ăn thủy sản, sản phẩm xử lý môi trường nuôi trồng thủy sản, sản xuất thức ăn chăn nuôi, sản phẩm xử lý chất thải chăn nuôi.
Kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trung gian dữ liệu và ngành kinh doanh sản phẩm, dịch vụ phân tích, tổng hợp dữ liệu sẽ được gộp thành ngành kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trung gian, phân tích, tổng hợp dữ liệu...
Theo số liệu của Hiệp hội Điều Việt Nam (Vinacas), trong 3 tháng đầu năm 2026, xuất khẩu nhân điều đạt 139.865 tấn, tăng gần 11,8% so với cùng kỳ năm trước. Kim ngạch xuất khẩu đạt 953,5 triệu USD, tăng gần 10,9%, trong khi giá xuất khẩu bình quân đạt 6.802 USD/tấn, chỉ giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ.
Hoa Kỳ tiếp tục là thị trường lớn nhất của ngành điều Việt Nam với mức tăng trưởng tích cực cả về lượng và kim ngạch, lần lượt tăng 29,7% và 30,3%. Trong khi đó, thị trường Trung Quốc giảm do ảnh hưởng của yếu tố mùa vụ và kỳ nghỉ đầu năm. Singapore tiếp tục gia tăng vai trò là thị trường trung chuyển trong tháng 3.
Đáng chú ý, khu vực Trung Đông - thị trường lớn thứ ba của ngành điều Việt Nam trong năm 2025 - đang chịu tác động mạnh từ xung đột địa chính trị. Theo Vinacas, sau khi Israel và Mỹ tấn công Iran, lượng xuất khẩu điều vào khu vực này trong tháng 3 giảm tới 50% so với cùng kỳ. Sang tháng 4/2026, do tình hình chiến sự leo thang, hoạt động xuất khẩu sang khu vực này gần như đình trệ.
Không chỉ đầu ra gặp khó, hoạt động nhập khẩu điều thô phục vụ chế biến cũng tăng mạnh trong quý I do lo ngại thiếu hụt nguồn cung. Việt Nam đã nhập khẩu hơn 810.000 tấn điều thô, tăng 35,9% so với cùng kỳ, với tổng trị giá vượt 1,31 tỷ USD. Riêng trong tháng 3, lượng nhập khẩu tăng hơn 44% so với cùng kỳ năm trước.
Campuchia tiếp tục là nguồn cung điều thô lớn nhất cho Việt Nam, trong khi Bờ Biển Ngà ghi nhận mức tăng trưởng mạnh cả về lượng lẫn giá trị xuất khẩu sang Việt Nam.
Ông Bạch Khánh Nhựt - Phó Chủ tịch thường trực Vinacas - đánh giá, số liệu quý I chưa phản ánh đầy đủ xu hướng cả năm do đây là giai đoạn cao điểm thu mua nguyên liệu phục vụ chế biến của ngành điều. Tuy nhiên, những biến động vừa qua đã cho thấy tác động tức thì của chiến sự Trung Đông đến hoạt động xuất nhập khẩu của ngành điều.
Một trong những khó khăn lớn hiện nay là giá điều thô nhập khẩu vẫn ở mức cao trong khi giá xuất khẩu nhân điều giảm nhẹ, khiến chi phí nguyên liệu trong cơ cấu giá thành tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Trước bối cảnh đó, Vinacas đã đưa mục tiêu xuất khẩu điều năm 2026 xuống còn 5 tỷ USD, thấp hơn mức hơn 5,43 tỷ USD đạt được trong năm 2025. Hiệp hội cho rằng mục tiêu này phù hợp với bối cảnh hiện nay và có thể tiếp tục được điều chỉnh tùy theo diễn biến thị trường trong thời gian tới.
Ngoài biến động thị trường, ngành điều còn phải đối mặt với áp lực logistics khi tình hình bất ổn tại Trung Đông và tuyến vận tải Biển Đỏ - Suez khiến giá cước vận chuyển duy trì ở mức cao và tiềm ẩn nguy cơ tăng thêm.
Cùng với đó, lãi suất tăng nhanh trong 4 tháng đầu năm và điều kiện tiếp cận tín dụng khó khăn đang gây áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp, đặc biệt trong giai đoạn thu mua nguyên liệu.
Ở góc độ thị trường xuất khẩu, các quy định mới liên quan đến môi trường, phát triển bền vững, an toàn thực phẩm và truy xuất nguồn gốc tại EU và Trung Quốc cũng đang làm gia tăng đáng kể chi phí tuân thủ của doanh nghiệp chế biến điều.
Trước những áp lực này, Vinacas kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại tiếp tục triển khai các chính sách hỗ trợ tín dụng như giãn nợ, cơ cấu lại thời hạn trả nợ và xây dựng các gói vay phù hợp cho doanh nghiệp thu mua, chế biến điều.
Hiệp hội cũng đề xuất các bộ, ngành liên quan làm việc với hãng tàu nhằm ổn định giá cước vận tải, ưu tiên chỗ cho nông sản xuất khẩu và tìm kiếm các tuyến vận tải thay thế các kênh đi qua khu vực xung đột.
Về dài hạn, ngành điều cho rằng cần thúc đẩy ký kết các hiệp định thương mại tự do với các quốc gia châu Phi nhằm tạo môi trường kinh doanh ổn định cho doanh nghiệp Việt Nam trong hoạt động nhập khẩu nguyên liệu.
Bên cạnh đó, Vinacas kiến nghị Chính phủ có chính sách tín dụng ưu đãi để doanh nghiệp đầu tư công nghệ chế biến sâu, nâng tỷ lệ giá trị gia tăng trên mỗi tấn nhân điều, đồng thời hỗ trợ tái canh và phát triển vùng nguyên liệu trong nước nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn điều thô nhập khẩu.
Ngày 17/4, Bộ trưởng Ngoại giao Iran Abbas Araqchi thông báo tạm thời mở lại eo biển Hormuz trong thời gian Israel và Lebanon ngừng bắn. Tuy nhiên, các tàu phải đi theo "tuyến đường được điều phối" do cơ quan hàng hải của Iran thông báo.
Theo hãng dữ liệu Kpler, từ khi chiến sự nổ ra cuối tháng 2, hơn 500 triệu thùng dầu thô và khí ngưng tụ đã không thể tham gia thị trường toàn cầu khi eo biển Hormuz gần như bị phong tỏa. Đây là đợt gián đoạn nguồn cung năng lượng lớn nhất lịch sử.
Johannes Rauball - nhà phân tích tại Kpler tính toán với giá dầu trung bình quanh 100 USD một thùng, việc 500 triệu thùng bị kẹt lại đã khiến ngành năng lượng thiệt hại khoảng 50 tỷ USD doanh thu. Con số này tương đương GDP các nước như Latvia hay Estonia.
500 triệu thùng này cũng tương đương gần một tháng nhu cầu của Mỹ, hoặc hơn một tháng nhu cầu của toàn châu Âu. Đây cũng là lượng nhiên liệu đủ cho ngành vận tải biển quốc tế trong khoảng 4 tháng.
Theo Iain Mowat - nhà phân tích tại Wood Mackenzie, nếu muốn dư ra số dầu này, ngành hàng không toàn cầu sẽ phải cắt giảm nhu cầu trong 10 tuần, hoạt động giao thông đường bộ phải ngừng lại 11 ngày, hoặc thế giới dừng tiêu thụ dầu trong 5 ngày.
Trong tháng 3, chỉ riêng sản lượng của các nước Arab ở vùng Vịnh đã giảm 8 triệu thùng một ngày. Con số này tương đương tổng sản lượng của Exxon Mobil và Chevron - hai hãng dầu hàng đầu thế giới.
Xuất khẩu nhiên liệu máy bay của Arab Saudi, Qatar, UAE, Kuwait, Bahrain và Oman giảm từ 19,6 triệu thùng trong tháng 2 xuống còn 4,1 triệu thùng vào tháng 3 và 4, theo dữ liệu của Kpler. Mức giảm này đủ cho 20.000 chuyến bay khứ hồi giữa sân bay JFK (New York) và Heathrow (London), Reuters ước tính.
Dù vậy, kể cả khi Bộ trưởng Araqchi cho biết eo biển Hormuz đã mở lại, sự phục hồi về sản lượng và giao thông cũng được dự báo vẫn chậm chạp. Dữ liệu hãng tư vấn an ninh hàng hải Control Risks thu thập được cho thấy tình hình ở eo biển Hormuz" gần như không có gì thay đổi" sau thông báo của Iran. Một video đăng tải trên CNBC cho thấy hàng loạt tàu hàng và tàu dầu đã quay đầu khi đến eo biển Hormuz ngày 17/4.
Các lãnh đạo ngành vận tải muốn đảm bảo chắc chắn rằng tàu của họ không gặp nguy hiểm, đồng thời họ có thể không muốn tuân thủ yêu cầu từ phía Iran về việc đi theo lộ trình sát bờ biển nước này. Giới chức Iran cảnh báo các tàu vẫn cần được cho phép nếu muốn đi qua eo biển.
Tồn kho dầu thô trên đất liền của toàn cầu đã giảm 45 triệu thùng trong tháng 4. Kể từ cuối tháng 3, sản lượng bị gián đoạn đã lên tới 12 triệu thùng một ngày.
Bên cạnh đó, các mỏ dầu nặng tại Kuwait và Iraq có thể mất 4-5 tháng để trở lại mức vận hành bình thường, khiến việc tồn kho giảm kéo dài qua mùa hè, Rauball dự báo. Thiệt hại từ các vụ tập kích nhằm vào các nhà máy lọc dầu và tổ hợp khí hóa lỏng Ras Laffan (Qatar) sẽ khiến quá trình khôi phục hạ tầng năng lượng khu vực kéo dài nhiều năm.
