Ba thập kỷ tăng giá liên tục đã biến bất động sản thành “tín ngưỡng” của người Anh. Mua nhà không chỉ là nhu cầu ở, mà đó là chiến lược tích lũy tài sản, là thước đo địa vị, là kế hoạch hưu trí. Nhưng niềm tin đó đang rạn nứt, và những vết rạn ngày càng khó che đậy.
Những con số đã xác nhận điều đó. Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), kể từ năm 1982, giá nhà (sau khi điều chỉnh theo lạm phát) tại Anh tăng không dưới 300% – tốc độ tăng trưởng không có đối thủ trong nhóm G7. Nhưng đà tăng đó đã đảo chiều.
Theo dữ liệu của Nationwide, giá nhà thực tế đã giảm gần như liên tục kể từ đầu năm 2022 và hiện mất 17,4%, đưa giá nhà về xấp xỉ mức của năm 2003. Kể từ năm 2022, Anh ghi nhận mức giảm giá nhà theo giá trị thực lớn thứ ba trong nhóm G7.
Nhu cầu mua nhà đang bị bóp nghẹt từ nhiều phía. Đầu năm 1996, một căn nhà trung bình có giá bằng 2,2 lần lương (tính theo năm) của người mua nhà lần đầu, còn hiện nay tỉ lệ đó đã lên tới 4,7 lần. Lãi suất thế chấp khuếch đại thêm áp lực đó.
Từ tháng 1-2022 đến tháng 7-2023, lãi suất trung bình của khoản vay thế chấp kỳ hạn hai năm tăng từ 1,64% lên 6,22%, đẩy khoản trả hằng tháng từ 754 bảng lên 1.285 bảng – tương đương 45% thu nhập của một người bình thường. Lãi suất sau đó hạ dần, và đến tháng 2-2026 – trước khi xung đột tại Iran bùng phát – đã xuống còn 3,97%.
Nhưng cuộc xung đột đã đẩy giá năng lượng tăng vọt, làm dấy lên lo ngại về một làn sóng lạm phát mới, kéo lãi suất leo thang trở lại, lên 5%. Điều đó đồng nghĩa người mua nhà phải dành khoảng 37% thu nhập để trả nợ, cao hơn gần 10 điểm phần trăm so với mức 28% trước đại dịch.
Phía cung cũng không kém phần u ám. Doanh số bán nhà tại vùng England giảm 7% trong 12 tháng tính đến tháng 3-2026. Lượng bất động sản đang chào bán hiện ở mức cao nhất trong vòng 11 năm trở lại đây.
Làn sóng chủ nhà cho thuê rút lui khỏi thị trường ngày càng rõ nét, với khoảng 700 căn nhà cho thuê được đưa lên sàn rao bán mỗi ngày, tăng 28% so với hai năm trước.
Tại phân khúc cao cấp, theo dữ liệu của Coutts Bank, chiết khấu tại các khu bất động sản hạng sang ở London đã lên mức cao nhất trong bảy năm: riêng quý 1 năm nay, một nửa số bất động sản cao cấp nhất buộc phải hạ giá chào bán, với mức giảm bình quân 12%.
Savills – một trong những tập đoàn tư vấn và môi giới bất động sản lâu đời nhất thế giới (có trụ sở chính tại Anh) cho biết giá nhà tại những khu vực đắt đỏ nhất thủ đô đã mất khoảng 25% so với đỉnh năm 2014.
Các tổ chức không còn giữ được giọng lạc quan. Deutsche Bank cảnh báo giá nhà danh nghĩa có thể giảm từ 3 – 5% trong năm nay. Savills vừa hạ dự báo từ mức tăng 2% xuống mức giảm 2% do tác động của cuộc xung đột tại Iran.
Tại London, nơi khả năng chi trả bị thắt chặt nhất, mức giảm ước lên tới 4%. Ông Lucian Cook, Trưởng bộ phận nghiên cứu nhà ở của Savills, lý giải: “Đó là phản ánh trực tiếp của triển vọng tăng trưởng kinh tế yếu hơn trong năm nay, tác động đến tâm lý người tiêu dùng, cộng với lãi suất thế chấp cao hơn dự kiến và khả năng lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương Anh sẽ tiếp tục tăng”.
Oxford Economics dự báo giá nhà tăng 1,2% năm nay và 0,8% năm tới, nhưng nhà kinh tế Adam Slater chỉ ra rằng tính theo giá trị thực, đó vẫn là mức giảm 5% trong hai năm.
Hệ quả kinh tế vĩ mô mới là điều thực sự đáng lo. Bất động sản không chỉ là nơi ở, mà là trụ cột của toàn bộ cấu trúc tiêu dùng và tín dụng của nền kinh tế Anh. Các hộ gia đình nắm giữ khoảng 5.500 tỉ bảng bất động sản sau khi trừ nợ thế chấp – chiếm 40% tổng tài sản, gấp ba lần tài sản tài chính như cổ phiếu và trái phiếu.
Một nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương Anh phân tích hàng triệu khoản vay thế chấp cho thấy lãi suất giảm một điểm phần trăm đẩy giá nhà lên 6%, và kéo tiêu dùng tăng 3% trong sáu tháng tiếp theo.
Ông Paul Cheshire, giáo sư tại Trường Kinh tế London (LSE), chỉ ra căn nguyên: động lực chính của nhu cầu nhà ở là thu nhập tăng, nhưng thu nhập tại Anh thực sự không tăng kể từ năm 2008. Ông cũng lưu ý rằng giá trị đất chiếm tới 70% giá trị nhà tại Anh, tỉ lệ cao nhất trong OECD.
Và chính cấu trúc đó, theo ông John Muellbauer, nhà kinh tế tại Đại học Oxford, đã khiến nền kinh tế “vô cùng kém hiệu quả” khi dòng vốn bị hút vào bất động sản đầu cơ thay vì các tài sản sản xuất.
Ông Lucian Cook đúc kết: “Khi thị trường bất động sản yếu, nền kinh tế cũng yếu và ngược lại”.
Một số hộ kinh doanh trước đây tự xác định doanh thu và nộp thuế khoán ở mức thấp, sau khi áp dụng hình thức hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền từ ngày 1-1-2026 thì doanh thu phát sinh cao hơn rất nhiều so với thời điểm liền kề trước đó.
Trong tình huống đó nhiều người lo ngại cơ quan thuế sẽ xem xét lại mức thuế khoán của những năm trước và truy thu tiền thuế chênh lệch.
Câu trả lời là tại khoản 5 Điều 17 Nghị định 68 năm 2026 về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
Theo đó hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán từ năm 2025 trở về trước và đã được xác định mức thuế khoán khi chuyển sang kê khai thuế từ ngày 1-1-2026, cơ quan thuế không sử dụng doanh thu khai thuế năm 2026 để xác định lại nghĩa vụ thuế các năm trước, không xử phạt vi phạm hành chính đối với các nghĩa vụ thuế đã thực hiện theo phương pháp khoán.
Quy định này loại trừ trường hợp cơ quan thuế và các cơ quan có thẩm quyền khác phát hiện hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã che giấu doanh thu dẫn đến thiếu số thuế phải nộp.
Tuy nhiên cần hiểu thế nào cho đúng về việc cơ quan thuế không sử dụng doanh thu khai thuế năm 2026 để xác định lại nghĩa vụ thuế các năm trước, không xử phạt vi phạm hành chính đối với các nghĩa vụ thuế đã thực hiện theo phương pháp khoán.
Từ ngày 1-1-2026, hộ kinh doanh không còn áp dụng phương pháp thuế khoán theo chủ trương tại Nghị quyết 198 năm 2025 của Quốc hội.
Đây cũng là nền tảng để Nhà nước ban hành Nghị định 68 nhằm thiết kế lại cơ chế quản lý thuế theo hướng hộ kinh doanh vừa có quyền tự xác định doanh thu thực tế nhưng vẫn phải chịu sự giám sát, kê khai và xuất hóa đơn điện tử tùy trường hợp.
Đối với các hộ kinh doanh áp dụng theo hình thức hóa đơn điện tử sẽ có tình huống là số doanh thu hiện tại chênh lệch rất lớn so với doanh thu năm liền kề trước đó đã khai báo. Sự chênh lệch này khiến nhiều người sợ rằng cơ quan thuế sẽ lấy doanh thu năm 2026 làm cơ sở xác định và truy lại nghĩa vụ thuế của các năm trước.
Khoản 5 Điều 17 Nghị định 68 là cơ quan thuế không sử dụng doanh thu khai thuế năm 2026 để xác định lại nghĩa vụ thuế các năm trước, không xử phạt vi phạm hành chính đối với các nghĩa vụ thuế đã thực hiện theo phương pháp khoán.
Như vậy quy định trên không tư duy theo hướng doanh thu năm 2026 cao thì các năm trước cũng phải tương tự như vậy. Đây là hướng xây dựng pháp luật phù hợp với kinh tế thị trường và mang tính logic cao, vì không có mối quan hệ cho thấy doanh thu hằng năm buộc phải có tính kế thừa.
Trong hoạt động kinh doanh sẽ có những thời điểm thuận lợi và không thuận lợi. Thậm chí, Cục Thuế xây dựng hệ thống quản lý thuế sẽ tự động gợi ý hồ sơ khai trên cơ sở dữ liệu hóa đơn điện tử, dữ liệu quản lý thuế và nhiều nguồn dữ liệu khác mà cơ quan thuế có được. Tức là quản lý ngày càng dựa vào dữ liệu, chứ không chỉ cảm tính.
Tuy nhiên nếu chỉ đọc đến đây mà kết luận các cơ quan chức năng sẽ hoàn toàn không truy thu ngược lại trước năm 2026 thì không chính xác. Vì tiếp đó là quy định loại trừ.
Vậy các hộ kinh doanh cần hiểu thật sát nghĩa của tinh thần của pháp luật trong trường hợp này theo hướng, nếu có chứng cứ độc lập cho thấy trước đây người nộp thuế có hành vi cố tình giấu doanh thu dẫn đến giảm số thuế phải nộp thì việc truy thu vẫn được xác định theo quy định pháp luật.
Ví dụ đối với hộ kinh doanh từng tham gia bán hàng trên các sàn thương mại điện tử thì chủ sở hữu sàn thương mại điện tử đã cung cấp cho cơ quan thuế thông tin của người bán, bao gồm tên, mã số thuế hoặc số định danh, địa chỉ, số điện thoại liên lạc và đặc biệt là doanh thu bán hàng thông qua chức năng đặt hàng trực tuyến của sàn.
Việc cung cấp này được thực hiện định kỳ hằng quý bằng phương thức điện tử qua cổng thông tin của cơ quan thuế.
Các chủ sở hữu sàn thương mại điện tử cũng phải khấu trừ, nộp thay thuế đối với từng giao dịch phát sinh doanh thu theo tỉ lệ trên doanh thu của giao dịch đó. Hộ kinh doanh trên các nền tảng này phải cung cấp đầy đủ thông tin định danh, thông tin bắt buộc của người bán và tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế.
Nếu cơ quan thuế xác định hộ kinh doanh A tự khai (để xác định thuế) của năm 2025 chênh lệch lớn so doanh thu do chủ sở hữu sàn thương mại điện tử cung cấp thì sẽ xem xét rà soát và xử lý hành vi che giấu doanh thu dẫn đến thiếu số thuế phải nộp.
Mục tiêu này được nêu trong thông điệp gửi cổ đông của Chủ tịch HĐQT Vincom Retail (VRE) Trần Mai Hoa, tại báo cáo thường niên 2025 vừa công bố.
Theo bà Mai Hoa, Vincom Retail đặt mục tiêu trở thành nhà phát triển và quản lý bất động sản bán lẻ hàng đầu châu Á. Hiện tại, VRE sở hữu, quản lý và vận hành 90 trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn bán lẻ 1,91 triệu m2.
Công ty họ Vingroup đặt mục tiêu tiếp tục mở rộng lên tới 110 trung tâm thương mại với khoảng 3,5 triệu m2 sàn. Cùng với đó, Vincom Retail dự kiến phát triển 75 khu phố thương mại mới với tổng diện tích đất lên đến 3,5 triệu m2 đất trên toàn quốc.
Vincom Retail cũng lên kế hoạch từng bước mở rộng ra thị trường quốc tế, thông qua việc phát triển cùng hệ sinh thái Vingroup hoặc chủ động tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại các thị trường tiềm năng.
Đến hết năm ngoái, hệ thống Vincom quy tụ gần 1.000 thương hiệu, với 269 nhãn mới gia nhập trong 2025. Năm nay, doanh nghiệp này đặt mục tiêu đón thêm 30% thương hiệu mới.
Trong ngắn hạn, Vincom Retail dự kiến khai trương thêm trung tâm thương mại tại Đan Phượng, Hà Nội từ nay đến cuối năm. Cơ sở này sẽ có tổng diện tích sàn khoảng 25.000 m2.
Với hệ thống 90 trung tâm thương mại hiện tại, công ty cho biết sẽ nghiên cứu các phương án tối ưu hóa giá trị tài sản như tái định vị, tái cấu trúc, M&A hoặc đưa các cơ sở đã vận hành ổn định vào quỹ đầu tư bất động sản...
Về kết quả kinh doanh, VRE lên kế hoạch đạt doanh thu 10.132 tỷ đồng, tăng 16% so với 2025. Mục tiêu lợi nhuận sau thuế của công ty ở mức 5.375 tỷ đồng, tăng 15%.
Đến hết 31/12/2025, theo báo cáo tài chính kiểm toán, Vincom Retail ghi nhận lợi nhuận lũy kế 27.040 tỷ đồng, tương ứng trên 1 tỷ USD. Tuy nhiên, công ty tiếp tục đề xuất không chia cổ tức, giữ lại toàn bộ lợi nhuận để sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Lần gần nhất mà doanh nghiệp này trả cổ tức là 2019 với tỷ lệ 10,5% bằng tiền mặt.
Báo cáo tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 1/4, Bộ trưởng Tài chính Nguyễn Văn Thắng cho biết sang năm 2026, tình hình thế giới biến động nhanh, khó lường, ảnh hưởng tới mục tiêu tăng trưởng của Việt Nam. Đặc biệt, theo Bộ trưởng, xung đột Trung Đông kéo dài hơn một tháng tác động mạnh tới nguồn cung, giá dầu, dự báo ảnh hưởng rất phức tạp trong nước thời gian tới.
Báo cáo đánh giá bổ sung của Chính phủ cũng chỉ ra rằng xung đột quân sự giữa Israel, Mỹ và Iran từ ngày 28/2 leo thang phức tạp, gây thiệt hại cho các bên và ảnh hưởng tới nhiều nền kinh tế. Với Việt Nam, biến động này dự báo tác động lớn, trên nhiều mặt.
Trước hết, giá dầu thế giới tăng mạnh khiến giá xăng dầu trong nước qua các kỳ điều hành gần đây tăng khá cao so với trước khi xảy ra xung đột. Điều này gây áp lực lên lạm phát, chi phí sinh hoạt của người dân và sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, tình hình cũng tiềm ẩn rủi ro với an ninh năng lượng và ổn định kinh tế vĩ mô. Các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, xuất khẩu, du lịch, thu hút FDI, thị trường tài chính - tiền tệ và tăng trưởng kinh tế đều có thể chịu tác động.
Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp ứng phó. Chẳng hạn, Nghị quyết 36, 55 được ban hành với các giải pháp cấp bách nhằm bảo đảm nguồn cung xăng dầu, an ninh năng lượng. Thủ tướng cũng lập Tổ công tác bảo đảm an ninh năng lượng, đồng thời triển khai các hoạt động ngoại giao để tìm kiếm thêm nguồn cung xăng dầu từ các đối tác, bảo đảm nguồn cung trong mọi tình huống.
Cùng với đó, các bộ ngành và địa phương được yêu cầu triển khai đồng bộ giải pháp nhằm hạn chế tác động của giá năng lượng quốc tế tới giá xăng dầu trong nước, kiểm soát lạm phát. Các cơ quan liên quan tăng quản lý thị trường, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi buôn lậu, đầu cơ, găm hàng.
Xung đột Trung Đông kéo dài hơn một tháng qua, cùng tình trạng tắc nghẽn eo biển Hormuz khiến giá năng lượng tăng cao, gián đoạn chuỗi cung ứng và thương mại toàn cầu. Cuối tháng trước, Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) đưa ra 3 kịch bản về tác động của xung đột này tới tăng trưởng, lạm phát các quốc gia khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Với 3 kịch bản này, theo ADB, nhóm các quốc gia đang phát triển tại Đông Nam Á chịu thiệt hại nặng nề nhất, giảm khoảng 0,6-2,3% GDP. Các nước này gồm Việt Nam, Indonesia, Malaysia, Philippines, Thái Lan, Myanmar, Timor-Leste, Brunei, Campuchia và Lào.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam vẫn giữ mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn tới, để trở thành nước thu nhập cao vào 2045. Theo Tổng thư ký Quốc hội Lê Quang Mạnh, Việt Nam cần tận dụng thời cơ vàng như cơ cấu dân số vàng, vị thế quốc gia được nâng cao, tỷ lệ nợ công và nợ Chính phủ đang ở mức thấp, dư địa tài khóa tốt.
Ông Mạnh cho rằng nếu không vượt qua được bẫy thu nhập trung bình đến 2035, Việt Nam sẽ bỏ lỡ mọi điều kiện thuận lợi và có nguy cơ "vĩnh viễn trở thành một quốc gia hạng hai, không thể đứng vào nhóm các nước phát triển".
Để đạt mục tiêu tăng trưởng cao, Bộ trưởng Tài chính Nguyễn Văn Thắng cho biết Chính phủ sẽ rà soát, đánh giá tác động của xung đột Trung Đông theo nhiều kịch bản để xác định các ngành, lĩnh vực còn dư địa tăng trưởng và giải pháp ứng phó phù hợp.
Đồng thời, nhà điều hành tiếp tục hoàn thiện thể chế, chuyển từ tư duy "quản lý" sang "kiến tạo phát triển", điều hành linh hoạt chính sách tài khóa và tiền tệ nhằm hỗ trợ tăng trưởng nhưng vẫn kiểm soát lạm phát, ổn định vĩ mô. Chính phủ cũng đẩy mạnh phát triển thị trường vốn, giải ngân đầu tư công để dẫn dắt đầu tư tư nhân, phát triển các động lực tăng trưởng mới như khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và kinh tế số.
Góp ý thêm về giải pháp, đại biểu Lê Quang Mạnh cho rằng nhà điều hành cần xây dựng một kịch bản và kế hoạch cụ thể. Ông chỉ ra một thực trạng là chỉ số ICOR về hiệu quả sử dụng vốn của Việt Nam không cải thiện trong 10 năm qua. Điều này cho thấy tăng trưởng hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào việc "bơm thêm vốn", tăng tổng đầu tư toàn xã hội, không phải dựa trên tăng năng suất. Nếu Việt Nam vẫn tiếp tục cách thức này, theo ông Mạnh, sẽ khó đạt mục tiêu tăng trưởng 10% trong 5 năm tới, chưa nói tới 10 năm.
Trước mắt, ông cho rằng Việt Nam cần tiếp tục duy trì và tăng tổng vốn đầu tư toàn xã hội (gồm đầu tư tư nhân, FDI), tháo gỡ các dự án treo trên cả nước để giữ đà tăng trưởng 8-10%. Về dài hạn, nhà điều hành cần tập trung vào việc tăng năng suất quốc gia và đảm bảo sự đồng bộ trong triển khai chính sách.
Đại biểu lưu ý về sự đồng bộ giữa quy hoạch tổng thể quốc gia và các dự án đầu tư công rất lớn như Sân bay Long Thành hay Đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam. Ông nhấn mạnh nếu không tính toán kỹ hiệu quả, những dự án này trong 10 năm tới khi chưa đi vào hoạt động sẽ không đóng góp được vào hiệu suất tăng trưởng chung.
