Trong nhiều năm qua, giá nhà đất tại Hà Nội gần như chỉ biết đi lên. Từ những khu dân cư trung tâm đến các vùng ven đang đô thị hóa, mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở những ngưỡng mới.
Không ít người mặc nhiên coi bất động sản là kênh đầu tư “không thể thua”, nơi chỉ cần nắm giữ đủ lâu là tài sản sẽ tự tăng giá. Tâm lý ấy dần lan rộng, khiến những cơn sốt đất nối tiếp nhau xuất hiện, đẩy giá trị bất động sản ở nhiều khu vực vượt xa khả năng chi trả thực tế của phần lớn người dân.
Thế nhưng, cũng giống như mọi thị trường khác, bất động sản không thể mãi vận động theo một chiều. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, những dấu hiệu điều chỉnh đang xuất hiện ngày càng rõ nét tại Hà Nội.
Từ đất nền vùng ven, nhà liền kề, shophouse đến nhà phố đầu tư, nhiều phân khúc từng được săn đón nay bắt đầu ghi nhận tình trạng giảm giá, thanh khoản suy yếu và thời gian giao dịch kéo dài. Trên các diễn đàn, mạng xã hội hay các sàn môi giới, những thông tin “bán gấp”, “giảm sâu”, “thu hồi vốn”, “cắt lỗ” xuất hiện với tần suất dày đặc hơn trước. Giá bán nhà đất Hà Nội sụt giảm diện rộng.
Nếu nhìn ở góc độ ngắn hạn, sự sụt giảm này có thể khiến không ít nhà đầu tư lo lắng. Nhưng xét ở bình diện rộng hơn, đây lại là diễn biến mang tính tất yếu của một thị trường đang tự điều chỉnh để trở về trạng thái lành mạnh hơn.
Khi giá bất động sản bị đẩy lên quá nhanh so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, vượt xa giá trị khai thác thực tế và nhu cầu ở thật, thị trường sớm hay muộn cũng phải trải qua quá trình sàng lọc. Những đợt điều chỉnh như hiện nay không đơn thuần là câu chuyện tăng hay giảm giá, mà phản ánh sự dịch chuyển từ kỳ vọng sang giá trị thực, từ tâm lý đầu cơ sang nhu cầu sử dụng thực chất.
Đằng sau những tấm biển rao bán giảm giá là áp lực tài chính của không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng, là những khoản vốn bị “giam” trong tài sản kém thanh khoản, là sự thay đổi trong cách nhìn nhận về thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng.
Nhưng ở một góc nhìn khác, đây cũng có thể là tín hiệu tích cực đối với hàng triệu người dân đang mong muốn sở hữu một chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của mình. Một thị trường bất động sản phát triển bền vững không phải là thị trường mà giá nhà liên tục lập đỉnh, mà là thị trường giúp người có nhu cầu ở thực có cơ hội tiếp cận nhà ở, đồng thời bảo đảm nguồn lực đất đai được phân bổ hiệu quả cho nền kinh tế.
Những biến động hiện nay cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Sau những năm tháng tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, thị trường đang dần quay về với các yếu tố nền tảng như vị trí, hạ tầng, nhu cầu thực và khả năng khai thác thực tế của tài sản. Đây có thể là giai đoạn khó khăn đối với một bộ phận nhà đầu tư, nhưng lại là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.
Nếu nhìn lại giai đoạn 2021-2025, có thể thấy bất động sản Hà Nội trải qua một chu kỳ tăng giá hiếm có. Từ trung tâm thành phố đến các huyện ngoại thành, từ đất nền đến chung cư, từ những nơi có quy hoạch rõ ràng đến những khu vực chỉ mới xuất hiện tin đồn hạ tầng, giá đều tăng mạnh. Không ít địa phương vùng ven từng chứng kiến cảnh người dân kéo nhau đi xem đất đông như đi hội. Những lô đất mua hôm nay, vài tuần sau đã có người trả chênh hàng trăm triệu đồng. Những căn nhà trong ngõ nhỏ cũng được đẩy lên mức giá khiến chính người dân địa phương phải giật mình.
Trong tâm lý đám đông, nhiều người tin rằng bất động sản chỉ có tăng mà không thể giảm. Đó là lúc rủi ro bắt đầu hình thành. Lịch sử kinh tế thế giới đã chứng minh, bất cứ loại tài sản nào tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của xã hội trong thời gian dài đều sẽ phải đối mặt với một giai đoạn điều chỉnh. Bất động sản Hà Nội không phải ngoại lệ.
Vì sao giá bắt đầu giảm? Nhiều người cho rằng giá nhà đất giảm đơn giản vì thị trường đã hết sốt. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, đây không phải là sự thay đổi nhất thời của tâm lý đám đông mà là kết quả của hàng loạt yếu tố kinh tế tích tụ trong thời gian dài. Nói cách khác, thị trường đang phản ứng trước những giới hạn thực tế mà trước đó đã bị che mờ bởi kỳ vọng tăng giá liên tục.
Trước hết, sức mua thực của thị trường đang suy giảm rõ rệt. Trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Có những căn nhà chỉ trong vài năm đã tăng giá từ 10 tỷ lên 15 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.
Trong khi đó, đồng lương của người lao động, dù có cải thiện, vẫn khó có thể chạy đua với tốc độ leo thang của giá đất. Khi khoảng cách giữa giá tài sản và khả năng chi trả ngày càng xa, người mua ở thực dần bị đẩy ra khỏi cuộc chơi. Thị trường vì thế không còn được nâng đỡ bởi nhu cầu an cư mà chủ yếu dựa vào các giao dịch đầu tư, mua đi bán lại giữa những người cùng kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Đến khi dòng tiền đầu cơ chững lại, sự thiếu vắng người mua thực lập tức bộc lộ, khiến thanh khoản suy giảm và áp lực điều chỉnh giá xuất hiện.
Ở góc độ rộng hơn, những gì đang diễn ra không hẳn là một cuộc khủng hoảng, mà là quá trình thị trường tự điều chỉnh sau một thời gian dài tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng.
Giá bất động sản cuối cùng vẫn phải quay về gắn với những yếu tố nền tảng như nhu cầu thực, khả năng khai thác, chất lượng hạ tầng và sức khỏe của nền kinh tế. Sự điều chỉnh hiện nay có thể khiến một số nhà đầu tư chịu áp lực trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại là tín hiệu cần thiết để thị trường vận động lành mạnh hơn, giúp giá trị tài sản phản ánh đúng giá trị sử dụng thay vì chỉ được nâng đỡ bởi tâm lý đám đông.
Trong báo cáo thị trường mới đây, kênh thông tin địa ốc trực tuyến Batdongsan thuộc tập đoàn PropertyGuru cho biết thị trường nhà đất Hà Nội đang gặp áp lực giảm giá trải dài ở nhiều phân khúc và nhiều khu vực.
Với phân khúc chung cư, mặt bằng giá rao bán trên nền tảng này đạt 85 triệu đồng mỗi m2, tiếp đà giảm trong ba tháng gần đây.
Với nhà riêng lẻ, giá rao bán phố biển cũng giảm nhẹ 1% và có xu hướng tiếp tục đi xuống. Đà giảm trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (1%). Riêng nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm mạnh 10% so với tháng trước và sụt gần 50% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán giảm nhiệt song phần lớn người mua giữ tâm lý thận trọng. Kênh Batdongsan cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 sụt 4% theo quý và giảm mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước.
"Tôi khá ủng hộ ý kiến của tác giả bài viết 'Người Việt gặp khó vì chơi thể thao đúng nghĩa tốn ít nhất 20 triệu một năm', và cảm nhận sự phản hồi từ những bạn không đồng tình, song bản thân lại đồng tình với hầu hết các bình luận này (hình như tôi hơi ba phải?).
Thật ra có hai khái niệm khác nhau nên giữa tác giả và các ý kiến còn chưa thống nhất quan điểm thôi: Tập thể dục thì đâu có tốn kém, chơi thể thao thì chi phí rất cao.
Thể dục là hệ thống các động tác vận động để rèn luyện thể lực và tập luyện thân thể, còn thể thao là những hoạt động nhằm nâng cao thể lực và giới hạn sức khỏe của con người.
Như vậy, bạn dùng đến thể lực, vận động thân thể theo những động tác nhất định đã được xem là thể dục. Nhưng chỉ được xem là thể thao khi thể lực hoặc giới hạn sức khỏe của bạn được nâng lên so với người khác thông qua các hình thức hoạt động có tổ chức theo những qui định cụ thể.
Nếu chúng ta cùng cách hiểu, thì sẽ thấy tác giả đúng với quan điểm 'chơi thể thao ở Việt Nam thì tốn khoảng 20 triệu đồng trở lên mỗi năm', và các bình luận luôn đúng khi 'tập thể dục ở Việt Nam có tốn đồng nào đâu, chỉ cần bạn sắp xếp thời gian và muốn tập luyện'.
Thực tế, sự khác biệt về chi phí chỉ đến khi có sự cạnh tranh giữa những người tham gia vận động (đặc trưng của thể thao), kể cả một bộ môn mà nhiều anh chị cho rằng rẻ như chạy bộ mà bước vào một cuộc thi thì sự khác biệt giữa giày, vớ, áo, quần, nịt ngực, đai lưng, băng dán hỗ trợ cơ, băng dán hỗ trợ hô hấp... sẽ làm thay đổi kết quả rất lớn, đồng nghĩa với nhiều tiền thì chơi thể thao mới đạt kết quả tốt, có tốn tiền thì mới đạt kết quả tối thiểu.
Đó là chưa kể đến chi phí cho dinh dưỡng, môi trường tập luyện bổ trợ (gym, thể hình, hồ thủy lực tĩnh và động, dụng cụ kháng lực, dụng cụ thư dãn cơ khớp...), người hỗ trợ (huấn luyện viên, mentor, người dẫn đường, đối thủ giả lập...).
Một đặc trưng khác của thể thao là tính tương tác xã hội như tính đồng đội, tính tập thể, tính chiến thuật, tinh thần thể thao... với đối thủ, đồng đội, người điều hành và người tham gia thể thao khác.
Một khi bạn tập thể dục, bạn có thể tập một mình; nhưng chơi thể thao thì ít nhất cần có từ ba người trở lên (mình, đối thủ và người tổ chức).
Do đó, thể thao khi chơi sẽ tốn tiền hơn thể dục khi bạn tự tập là lẽ thường. Và, 20 triệu đồng mỗi năm thật ra vẫn rất rẻ cho một môn thể thao trung bình và phổ thông như chạy việt dã hay đua xe đạp'".
Độc giả trinhgiangtoan bình luận như trên, cho rằng sự tranh luận trong bài viết Người Việt gặp khó vì chơi thể thao đúng nghĩa tốn ít nhất 20 triệu một năm thực chất đến từ việc nhiều người đang nhầm lẫn giữa hai khái niệm:
Tập thể dục có thể gần như không tốn tiền, nhưng chơi thể thao đúng nghĩa sẽ phát sinh chi phí lớn do tính cạnh tranh, trang bị và hỗ trợ đi kèm".
Trong bài viết trước, tác giả Hoàng Anh cho rằng thể thao tưởng chừng bình dân nhưng khi tập luyện nghiêm túc lại kéo theo hàng loạt chi phí từ trang bị đến sân bãi.
"Từ 3 năm trước, với xu thế thương mại điện tử phát triển và AI, tôi không còn cần nhà mặt đường để kinh doanh nữa. Tôi rút vào cái ngõ sâu với căn nhà vừa ở vừa kinh doanh 200 m2 và chỗ để xe thoải mái, chẳng việc gì chen chúc trong cái nhà mặt đường ô nhiễm khói bụi.
Bây giờ ba căn nhà mặt phố tôi thoải mái cho thuê, kiếm được 70 triệu đồng một tháng.
Xin nói thẳng là bây giờ nếu nhìn các cửa hàng mặt tiền trả mặt bằng, tưởng kinh doanh khó khăn, nhưng thực ra vẫn rất sôi động bởi họ chuyển vào trong ngõ nhỏ rồi, là xu hướng dịch chuyển sang bán online.
Hàng tháng tiết kiệm được cả chục triệu đến trăm triệu chi phí mặt bằng, mà hiệu quả bán hàng vẫn tương đương hoặc hơn".
Độc giả nickname andrew.pda23 kể như trên, chia sẻ rằng đã cho thuê các nhà mặt tiền để vào hẻm, vừa rộng rãi vừa thoáng. Câu chuyện này được chia sẻ sau bài viết Nhiều cửa hàng sang nhượng mặt bằng sau khi siết vỉa hè. Nhiều chủ cửa hàng ở Hà Nội chia sẻ doanh thu sụt giảm khiến họ phải tính đến việc trả mặt bằng.
Ghi nhận tình trạng trên, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết 4 tháng đầu năm nay, công suất hoạt động và giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố khu vực nội, ngoại thành sụt giảm so với trước.
Độc giả Nguyễn Quang Tú nói: "Đa số doanh thu ăn uống là từ mặt bằng vỉa hè vì tâm lý muốn ngồi bệt vỉa hè để thưởng thức cảm giác ngoài trời.
Phải có quy hoạch lại tổng thể, quy hoạch rõ ràng nơi nào được phép lập khu chợ đêm, khu ẩm thực. Khu buôn bán hàng hóa. Phải có bãi đậu xe đi động, bãi đậu xe ngầm, bãi đậu xe trên cao với quy mô vừa rồi mở rộng lớn dần.
Phải có lộ trình giảm bớt xe máy trong vòng 10 năm hay 20 năm rồi giảm hẳn, buộc thế hệ sau phải đi phương tiện công cộng khi hạ tầng phương tiện công cộng như xe bus, buýt BRT, metro đầy đủ. Có như vậy thì mới có văn minh, vững mạnh và văn hóa".
Độc giả taianhvu1982 ví von: "Cần các bạn hiểu một cách đơn giản như thế này, muốn có một cơ thể khỏe mạnh, bạn bắt buộc phải đi chữa trị cũng như chấp nhận chịu đau chịu mất kinh phí.
Người đau nhiều đau ít, người mất nhiều mất ít dần đà theo thời gian các bạn sẽ khỏi bệnh có một cơ thể khỏe mạnh đúng nghĩa. Tôi chỉ biết nói hai từ đồng cảm, chia sẻ với những ai đang phải chịu đau bởi những ca 'chữa bệnh, phẫu thuật; như hiện trạng".
Nói về chiến dịch siết vỉa hè, độc giả nickname y4bp8kt7ym nói: "Nước ta đang có những mục tiêu chiến lược rất cụ thể trên con đường tiến lên thành một nước phát triển.
Điều ấy làm chúng ta cần thay đổi cách suy nghĩ, lối sống sao cho phù hợp với các mục tiêu này. Trong đó bộ mặt các đô thị cũng phải thay đổi theo hướng sạch đẹp, trật tự, an toàn, văn minh, và hiện đại.
Tôi không thích lạm dụng cụm từ 'văn hóa mặt tiền;', có những phương thức vận hành của một cộng đồng, một xã hội trong một thời gian rất dài mà đa số người mặc nhiên chấp nhận vì đơn giản rằng ai cũng làm vậy và được chấp nhận, thì nó là thông tục, hay chỉ là thói quen của đa số.
Tất nhiên, thông tục hay thói quen có thể sẽ đến lúc không còn phù hợp khi khoa học công nghệ đưa xã hội phát triển từng ngày. Không cần phải đi đâu xa, hãy nhìn vào các nước ASEAN top trên, đô thị họ trật tự, sạch đẹp, văn minh. Họ quy hoạch các khu chợ, siêu thị, trung tâm mua sắm, khu ẩm thực... cho người có nhu cầu kinh doanh.
Nếu phải thuê nhà mặt tiền kinh doanh thì có thể dành khoảng chi phí ấy để vào các khu được quy hoạch đàng hoàng. Lúc ấy, tình trạng giao thông, bộ mặt đô thị chắc chắn sẽ thay đổi theo hướng tích cực. Câu hỏi đặt ra rằng chúng ta có dám thay đổi cách tư duy, nhận thức (mindset) hay không, chứ không phải là 'văn hóa mặt tiền'.
Độc giả nickname b3584960: "Kinh doanh mặt phố cần nhận thức rõ vỉa hè là chỗ thiết kế đủ để cho xe đạp, xe máy và lối đi bộ, không phải chỗ để bày biện kinh doanh, đặc biệt là thực phẩm đồ uống vì vốn dĩ như vậy khó đảm bảo an toàn thực phẩm.
Nếu chủ nhà muốn cho thuê để bán hàng thì cần xây dựng với khoảng lùi công trình hợp lý tùy độ rộng của vỉa hè.
Tuyến đường cắm biển cấm đỗ xe thì xác định không phục vụ được khách hàng đi ôtô, vỉa hè hẹp thì cũng không có cơ hội phục vụ khách đi xe đạp, xe máy.
Hạ tầng không đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh mà vẫn muốn cho thuê mặt bằng thì không có mấy cơ hội đâu, không thể trách ai được, hãy nhìn nhận thực tế để tự điều chỉnh".
Bà An khuyến nghị các chủ nhà thời điểm này cần linh hoạt giá thuê, giãn thời gian thanh toán hoặc chia nhỏ mặt bằng để giữ chân khách. Đồng thời, chủ nhà cần đưa ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ kinh doanh để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Năm nay chồng tôi hơn 50 tuổi. Ở độ tuổi mà nhiều người bắt đầu nghĩ đến việc giảm bớt áp lực công việc, chăm sóc sức khỏe và chuẩn bị cho tuổi nghỉ hưu, anh vẫn miệt mài làm việc từ sáng đến tối. Không phải vì đam mê kiếm tiền hay muốn làm giàu, mà vì trên vai chồng còn trách nhiệm chăm lo cho mẹ đã ngoài 80 tuổi, không có bất kỳ khoản tích lũy nào cho tuổi già.
Mỗi lần nhìn chồng tất bật đi làm, tôi vừa thương vừa chạnh lòng. Mẹ chồng tôi thuộc thế hệ đã trải qua nhiều khó khăn. Cả cuộc đời bà vất vả nuôi con, lo cho gia đình. Những đồng tiền kiếm được chủ yếu dành cho cuộc sống trước mắt, cho con cái ăn học, cho những chi tiêu thường ngày. Khi còn trẻ, bà không có điều kiện nghĩ đến chuyện tiết kiệm hay chuẩn bị tài chính cho tuổi già.
Đến khi tuổi cao, sức khỏe giảm sút, bà không còn khả năng lao động. Hơn 10 năm nay, mọi chi phí sinh hoạt, thuốc men, khám chữa bệnh đều phụ thuộc vào con cái. Trong các anh chị em, chồng tôi là người có điều kiện kinh tế khá hơn nên phần trách nhiệm cũng lớn hơn.
Tôi chưa bao giờ phản đối việc anh chăm sóc mẹ. Ngược lại, tôi luôn cho rằng phụng dưỡng cha mẹ là bổn phận và là đạo hiếu của mỗi người con. Nếu cha mẹ đã dành cả đời để nuôi dưỡng chúng ta, thì khi họ già yếu, việc con cái chăm lo là điều hoàn toàn chính đáng. Nhưng điều khiến tôi suy nghĩ là áp lực này kéo dài quá lâu và ngày càng nặng nề khi chính con cái cũng bước vào tuổi trung niên.
Có lần chồng tâm sự rằng điều anh lo nhất là nếu sức khỏe giảm sút hoặc mất việc, anh sẽ lấy gì để tiếp tục chăm mẹ và lo cho chính mình? Câu hỏi ấy khiến tôi trăn trở rất nhiều. Xã hội Á Đông luôn đề cao trách nhiệm của con cái đối với cha mẹ. Đó là một giá trị đẹp cần được gìn giữ. Tuy nhiên, tôi nghĩ tình thương dành cho con không chỉ là nuôi con khôn lớn, mà còn là cố gắng chuẩn bị để khi về già không trở thành gánh nặng quá lớn cho con cái.
>> 'Khánh kiệt sau khi về nước chăm cha già bị Alzheimer giai đoạn cuối'
Không ai mong tuổi già phải phụ thuộc hoàn toàn vào con. Cũng không người con nào muốn thấy cha mẹ thiếu thốn. Nhưng thực tế, khi tuổi thọ ngày càng cao, chi phí y tế và sinh hoạt ngày càng đắt đỏ, việc không có bất kỳ khoản tích lũy nào sẽ tạo áp lực rất lớn cho thế hệ sau.
Nhiều người thường nói: "Tôi có con, sau này con sẽ lo". Nhưng con cái cũng có cuộc sống riêng, có gia đình riêng, có những áp lực tài chính riêng. Khi cha mẹ không chuẩn bị gì cho tuổi già, gánh nặng ấy sẽ chuyển hoàn toàn sang vai con cái, khiến chúng trở thành thế hệ "bánh mì kẹp" - vừa nuôi con, vừa chăm cha mẹ.
Tích lũy cho tuổi già không phải là ích kỷ hay chỉ biết nghĩ cho bản thân. Ngược lại, đó còn là một cách yêu thương con cái. Một khoản tiết kiệm, một nguồn thu nhập khi nghỉ hưu, một kế hoạch tài chính dài hạn có thể giúp người cao tuổi sống độc lập hơn, tự chủ hơn và giảm bớt áp lực cho những người thân yêu. Tất nhiên, không phải ai cũng có điều kiện tích lũy nhiều. Cuộc sống của mỗi người có hoàn cảnh khác nhau. Nhưng dù ít hay nhiều, việc chuẩn bị từ sớm vẫn tốt hơn là hoàn toàn phụ thuộc vào con cái.
Tôi vẫn luôn động viên chồng làm tròn trách nhiệm với mẹ. Nhưng mỗi lần nhìn mái tóc anh ngày một bạc đi vì những lo toan chồng chất, tôi lại tự nhắc mình phải chuẩn bị thật kỹ cho tương lai. Tôi không muốn sau này, khi tuổi già đến, con cái cũng phải gồng mình gánh vác những áp lực mà chồng tôi đang trải qua hôm nay.
