Trong nhiều năm qua, giá nhà đất tại Hà Nội gần như chỉ biết đi lên. Từ những khu dân cư trung tâm đến các vùng ven đang đô thị hóa, mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở những ngưỡng mới.
Không ít người mặc nhiên coi bất động sản là kênh đầu tư “không thể thua”, nơi chỉ cần nắm giữ đủ lâu là tài sản sẽ tự tăng giá. Tâm lý ấy dần lan rộng, khiến những cơn sốt đất nối tiếp nhau xuất hiện, đẩy giá trị bất động sản ở nhiều khu vực vượt xa khả năng chi trả thực tế của phần lớn người dân.
Thế nhưng, cũng giống như mọi thị trường khác, bất động sản không thể mãi vận động theo một chiều. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, những dấu hiệu điều chỉnh đang xuất hiện ngày càng rõ nét tại Hà Nội.
Từ đất nền vùng ven, nhà liền kề, shophouse đến nhà phố đầu tư, nhiều phân khúc từng được săn đón nay bắt đầu ghi nhận tình trạng giảm giá, thanh khoản suy yếu và thời gian giao dịch kéo dài. Trên các diễn đàn, mạng xã hội hay các sàn môi giới, những thông tin “bán gấp”, “giảm sâu”, “thu hồi vốn”, “cắt lỗ” xuất hiện với tần suất dày đặc hơn trước. Giá bán nhà đất Hà Nội sụt giảm diện rộng.
Nếu nhìn ở góc độ ngắn hạn, sự sụt giảm này có thể khiến không ít nhà đầu tư lo lắng. Nhưng xét ở bình diện rộng hơn, đây lại là diễn biến mang tính tất yếu của một thị trường đang tự điều chỉnh để trở về trạng thái lành mạnh hơn.
Khi giá bất động sản bị đẩy lên quá nhanh so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, vượt xa giá trị khai thác thực tế và nhu cầu ở thật, thị trường sớm hay muộn cũng phải trải qua quá trình sàng lọc. Những đợt điều chỉnh như hiện nay không đơn thuần là câu chuyện tăng hay giảm giá, mà phản ánh sự dịch chuyển từ kỳ vọng sang giá trị thực, từ tâm lý đầu cơ sang nhu cầu sử dụng thực chất.
Đằng sau những tấm biển rao bán giảm giá là áp lực tài chính của không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng, là những khoản vốn bị “giam” trong tài sản kém thanh khoản, là sự thay đổi trong cách nhìn nhận về thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng.
Nhưng ở một góc nhìn khác, đây cũng có thể là tín hiệu tích cực đối với hàng triệu người dân đang mong muốn sở hữu một chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của mình. Một thị trường bất động sản phát triển bền vững không phải là thị trường mà giá nhà liên tục lập đỉnh, mà là thị trường giúp người có nhu cầu ở thực có cơ hội tiếp cận nhà ở, đồng thời bảo đảm nguồn lực đất đai được phân bổ hiệu quả cho nền kinh tế.
Những biến động hiện nay cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Sau những năm tháng tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, thị trường đang dần quay về với các yếu tố nền tảng như vị trí, hạ tầng, nhu cầu thực và khả năng khai thác thực tế của tài sản. Đây có thể là giai đoạn khó khăn đối với một bộ phận nhà đầu tư, nhưng lại là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.
Nếu nhìn lại giai đoạn 2021-2025, có thể thấy bất động sản Hà Nội trải qua một chu kỳ tăng giá hiếm có. Từ trung tâm thành phố đến các huyện ngoại thành, từ đất nền đến chung cư, từ những nơi có quy hoạch rõ ràng đến những khu vực chỉ mới xuất hiện tin đồn hạ tầng, giá đều tăng mạnh. Không ít địa phương vùng ven từng chứng kiến cảnh người dân kéo nhau đi xem đất đông như đi hội. Những lô đất mua hôm nay, vài tuần sau đã có người trả chênh hàng trăm triệu đồng. Những căn nhà trong ngõ nhỏ cũng được đẩy lên mức giá khiến chính người dân địa phương phải giật mình.
Trong tâm lý đám đông, nhiều người tin rằng bất động sản chỉ có tăng mà không thể giảm. Đó là lúc rủi ro bắt đầu hình thành. Lịch sử kinh tế thế giới đã chứng minh, bất cứ loại tài sản nào tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của xã hội trong thời gian dài đều sẽ phải đối mặt với một giai đoạn điều chỉnh. Bất động sản Hà Nội không phải ngoại lệ.
Vì sao giá bắt đầu giảm? Nhiều người cho rằng giá nhà đất giảm đơn giản vì thị trường đã hết sốt. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, đây không phải là sự thay đổi nhất thời của tâm lý đám đông mà là kết quả của hàng loạt yếu tố kinh tế tích tụ trong thời gian dài. Nói cách khác, thị trường đang phản ứng trước những giới hạn thực tế mà trước đó đã bị che mờ bởi kỳ vọng tăng giá liên tục.
Trước hết, sức mua thực của thị trường đang suy giảm rõ rệt. Trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Có những căn nhà chỉ trong vài năm đã tăng giá từ 10 tỷ lên 15 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.
Trong khi đó, đồng lương của người lao động, dù có cải thiện, vẫn khó có thể chạy đua với tốc độ leo thang của giá đất. Khi khoảng cách giữa giá tài sản và khả năng chi trả ngày càng xa, người mua ở thực dần bị đẩy ra khỏi cuộc chơi. Thị trường vì thế không còn được nâng đỡ bởi nhu cầu an cư mà chủ yếu dựa vào các giao dịch đầu tư, mua đi bán lại giữa những người cùng kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Đến khi dòng tiền đầu cơ chững lại, sự thiếu vắng người mua thực lập tức bộc lộ, khiến thanh khoản suy giảm và áp lực điều chỉnh giá xuất hiện.
Ở góc độ rộng hơn, những gì đang diễn ra không hẳn là một cuộc khủng hoảng, mà là quá trình thị trường tự điều chỉnh sau một thời gian dài tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng.
Giá bất động sản cuối cùng vẫn phải quay về gắn với những yếu tố nền tảng như nhu cầu thực, khả năng khai thác, chất lượng hạ tầng và sức khỏe của nền kinh tế. Sự điều chỉnh hiện nay có thể khiến một số nhà đầu tư chịu áp lực trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại là tín hiệu cần thiết để thị trường vận động lành mạnh hơn, giúp giá trị tài sản phản ánh đúng giá trị sử dụng thay vì chỉ được nâng đỡ bởi tâm lý đám đông.
Trong báo cáo thị trường mới đây, kênh thông tin địa ốc trực tuyến Batdongsan thuộc tập đoàn PropertyGuru cho biết thị trường nhà đất Hà Nội đang gặp áp lực giảm giá trải dài ở nhiều phân khúc và nhiều khu vực.
Với phân khúc chung cư, mặt bằng giá rao bán trên nền tảng này đạt 85 triệu đồng mỗi m2, tiếp đà giảm trong ba tháng gần đây.
Với nhà riêng lẻ, giá rao bán phố biển cũng giảm nhẹ 1% và có xu hướng tiếp tục đi xuống. Đà giảm trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (1%). Riêng nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm mạnh 10% so với tháng trước và sụt gần 50% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán giảm nhiệt song phần lớn người mua giữ tâm lý thận trọng. Kênh Batdongsan cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 sụt 4% theo quý và giảm mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước.
Cô chú tôi năm nay đã ngoài 60 tuổi, vẫn duy trì một cửa hàng tạp hóa nhỏ trong khu. Đó là nguồn thu nhập chính, cũng là cách để hai người giữ nhịp sống mỗi ngày. Gần đây, mỗi lần ghé qua, tôi đều nghe cô chú nhắc đến chuyện thuế với vẻ lo lắng: nào là thay đổi chính sách, nào là phải đăng ký, kê khai theo cách mới... Những thứ tưởng như rất "bình thường" lại đang trở thành áp lực không nhỏ với họ.
Bản thân tôi cũng là một người trẻ, quen với những thủ tục online. Thế nhưng khi tự lên mạng khai thuế cho hoạt động cho thuê nhà của bản thân, tôi cũng gặp không ít rắc rối, phiền hà. Có lúc tôi không đăng nhập được ứng dụng Etax, có lúc vào được thì lại không hiểu phải điền thông tin thế nào cho đúng. Tôi loay hoay mấy ngày liền vẫn không xong, cuối cùng phải trực tiếp đến Chi cục Thuế để nhờ hỗ trợ.
Ở đó, tôi thấy không ít cô chú lớn tuổi giống người thân của mình. Có người không có điện thoại thông minh, có người có nhưng không biết sử dụng các ứng dụng. Họ cầm theo giấy tờ, hỏi từng bước một, vừa làm vừa lo sai. Nhìn cảnh đó, tôi nhận ra vấn đề không chỉ nằm ở chính sách, mà nằm ở cách triển khai.
Gần đây, đề xuất nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 500 triệu lên mức cao hơn, có thể là 1 tỷ đồng, được nhiều người ủng hộ. Cá nhân tôi cũng thấy đây là tín hiệu tích cực, giúp giảm bớt áp lực cho các hộ kinh doanh nhỏ. Nhưng nếu chỉ dừng ở đó, có lẽ vẫn chưa đủ. Bởi cái khiến nhiều người mệt mỏi nhất không phải là mức thuế, mà là cách tuân thủ.
>> 'Ngưỡng chịu thuế 3 tỷ áp chung hộ kinh doanh mọi ngành nghề'
Thực tế, nhiều hộ kinh doanh nhỏ đang phải "gánh" cùng lúc nhiều yêu cầu: vừa ghi chép sổ sách bán hàng hằng ngày, vừa sử dụng phần mềm để xuất hóa đơn điện tử. Điều này kéo theo chi phí không nhỏ, từ mua phần mềm đến duy trì hệ thống, trong khi doanh thu ở nhiều nơi lại có xu hướng giảm. Với những mô hình như quán ăn nhỏ, tiệm tạp hóa, việc ghi lại chi tiết từng giao dịch gần như là điều rất khó khả thi, chưa kể tốn thêm thời gian và công sức.
Tôi cũng băn khoăn khi tài khoản ngân hàng đã được liên kết, cơ quan thuế hoàn toàn có thể theo dõi dòng tiền, thì việc yêu cầu thêm sổ sách thủ công liệu có còn cần thiết? Không ít người kinh doanh nhỏ chia sẻ với tôi rằng họ không ngại đóng thuế, nhưng lại sợ làm sai thủ tục, sợ bị phạt vì những lỗi không cố ý. Áp lực đó khiến việc kinh doanh vốn đã nhỏ lẻ lại càng thêm nặng nề.
Từ câu chuyện của cô chú, đến trải nghiệm của chính mình, tôi nghĩ rằng nếu muốn chính sách đi vào thực tế hiệu quả, điều quan trọng không chỉ là điều chỉnh ngưỡng hay mức thu, mà là đơn giản hóa thủ tục. Khi người dân có thể hiểu, có thể tự làm, và cảm thấy yên tâm khi tuân thủ, lúc đó chính sách mới thực sự phát huy được ý nghĩa.
Bởi với những người buôn bán nhỏ, điều họ cần không phải là những quy định phức tạp, mà là một hệ thống đủ đơn giản để họ có thể tiếp tục làm ăn, nuôi sống bản thân, và không phải lo lắng mỗi khi nghe đến hai chữ "thuế má".
"Việc thu phí ôtô vào nội đô là tất yếu để hạn chế sử dụng phương tiện cá nhân, giúp bớt tắc đường và giảm ô nhiễm. Hiện nay, rất nhiều tuyến cao tốc và quốc lộ đổ về Hà Nội như (cao Tốc Hà Nội - Hải phòng, Hà Nội- Thái Nguyên, Hà Nội - Bắc Giang - Lạng Sơn, Hà Nội - Hòa Bình, Hà Nội - Pháp Vân - Cầu Giẽ, Hà Nội - Lào Cai, quốc lộ 6, quốc lộ 32, quốc lộ 1A...). Khi xe đi qua địa phận Hà Nội nếu đi qua đường vành đai 3.5, vành đai 4 (khi các con đường làm xong) thì vừa xa và vừa gặp trạm thu phí.
Nhưng nếu xe qua địa phận Hà Nội mà đi xuyên qua nội đô sẽ đỡ được nhiều đường và không mất phí. Nên việc tắc đường là đương nhiên vì ngoài xe của những người dân sinh sống ở nội đô, xe của người đi làm từ ngoài vào hàng ngày còn có xe đi qua địa phận Hà Nội theo cách đi xuyên qua nội đô.
Vì vậy, cần thu phí ôtô vào nội đô mới có kinh phí để sau này trả cho các nhà đầu tư để làm hầm hai tầng, ba tầng đi xuyên qua nội đô. Tiền trả cho nhà đầu tư về xây hầm như vậy là phí ôtô vào nội đô, phí thoát nước, phí đỗ xe. Không thu phí ôtô vào nội đô thì không thể phát triển được các đường hầm đi xuyên nội đô và các đường vành đai vùng thủ đô không phát huy được tác dụng. Việc này là cần thiết để có kinh phí chi trả cho phát triển phương tiện công cộng".
Đó là quan điểm của độc giả Ngandkkd khi Hà Nội dự kiến thu phí đối với phương tiện cơ giới đường bộ lưu thông vào nội đô nhằm góp phần giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường cụ thể như sau: khu vực trong vành đai 1 thực hiện từ ngày 1/1/2028; trong vành đai 2 từ ngày 1/1/2030 và trong vành đai 3 từ ngày 1/1/2032. Đây được xem là giải pháp cần thiết nhằm điều tiết nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân, góp phần giảm lưu lượng giao thông và khuyến khích sử dụng phương tiện công cộng.
Đồng tình với đề án thu phí phương tiện vào nội đô, bạn đọc Giainhan nhấn mạnh: "Ô nhiễm không khí tại Hà Nội đã đến mức báo động, không thể chần chừ được nữa. Thay vì chỉ thu phí, thành phố nên mạnh tay áp dụng lệnh cấm phương tiện chạy xăng đi vào khu vực phố cổ hoặc các tuyến đường lõi trong khung giờ cao điểm. Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, muốn nhanh thì phải mạnh. Chỉ cần cấm xe xăng là hiệu quả cải thiện chất lượng sống sẽ thấy rõ ngay tức thì".
>> Nên kiểm định khí thải xe máy sản xuất từ 5, 10 hay 15 năm?
Trong khi đó, cho rằng việc thu phí phương tiện vào nội đô cần đi kèm nhiều giải pháp đồng bộ, độc giả Sông Đông bình luận: "Thu phí cũng được, nhưng phải đi kèm hệ thống giao thông công cộng thuận tiện và có thể miễn phí cho người dân đi lại".
"Song song với việc thu phí để hạn chế xe cá nhân, thành phố cần phải đầu tư đồng bộ và mạnh mẽ hơn nữa vào hệ thống giao thông công cộng để người dân có phương án thay thế", bạn đọc Yyuya nói thêm.
Lo ngại lộ trình thu phí phương tiện vào nội đô quá gấp gáp, độc giả Hà Khang phân tích: "Cần có giải pháp đồng bộ cho cả thành phố. Nếu thu phí hoặc cấm xe cơ giới vào Vành đai 1, Vành đai 2 thì áp lực sẽ dồn lên khu vực xung quanh. Về bản chất khu vực đó vẫn thuộc Thủ đô và ô nhiễm, khói bụi, tắc đường vẫn diễn ra".
Bạn đọc Longnt đặt câu hỏi: "Lộ trình mở rộng thu phí từ Vành đai 1 (năm 2028) ra Vành đai 2 (năm 2030) chỉ vỏn vẹn hai năm liệu có quá gấp và thiếu tính khả thi về mặt hạ tầng? Khi siết Vành đai 1, áp lực giao thông tĩnh sẽ dồn vào rìa vành đai này, buộc phải xây các bãi xe trung chuyển lớn. Nếu chỉ hai năm sau đã đẩy vùng thu phí ra Vành đai 2, các bãi xe Vành đai 1 chưa kịp khấu hao, vận hành sẽ bị lãng phí, trong khi quy mô phương tiện ở Vành đai 2 lớn gấp nhiều lần đòi hỏi thời gian chuẩn bị hạ tầng khổng lồ hơn.
Theo tôi, thành phố nên giãn khoảng cách giữa hai giai đoạn này ra ít nhất 5-7 năm để hạ tầng Vành đai 1 kịp thích ứng, tối ưu hóa đầu tư, và chờ hệ thống Metro hoàn thiện để đón dòng người trung chuyển".
Trong những câu chuyện tôi từng nghe, có người nói rằng đến 90% cha mẹ sau khi chia hết tài sản cho con cái sẽ rơi vào cảnh vất vả. Tôi không biết con số đó đúng đến đâu, nhưng câu chuyện của gia đình mình khiến tôi suy nghĩ rất nhiều về điều này.
Nhà tôi có năm anh em, bốn trai và một chị gái đầu. Ba mẹ tôi có khoảng 2 hecta đất vườn, trên đó có căn nhà cả gia đình từng sống. Nếu bán đi, giá trị chắc cũng khoảng 15 tỷ đồng. Cách đây hai năm, khi ba mẹ tôi đã ngoài 75 tuổi, ông bà gọi tất cả anh em chúng tôi lại để họp gia đình. Ba nói muốn chia đất cho các con khi còn minh mẫn, khỏe mạnh, để sau này khỏi phát sinh rắc rối.
Hôm đó, từng người trong số chúng tôi lần lượt lên tiếng. Chị gái cả nói đã có nhà cửa ổn định nên xin không nhận phần thừa kế. Tôi cũng vậy, bản thân đã tự thân lập nghiệp và có gia đình nhỏ trên Sài Gòn, cuộc sống cũng tạm ổn, nên xin không lấy phần thừa kế, nhường lại cho các anh em. Anh Hai tôi có nhà nhưng kinh tế còn khó khăn, nên anh nhận 2.000 m2 đất, nhưng vẫn nói rõ: "Nếu các em đồng thuận thì anh mới lấy, còn không thì cũng không sao".
Em ngay dưới tôi trước đó đã xây nhà trên một phần đất nhỏ bên cạnh, nên cũng chỉ xin thêm một ít, cuối cùng cũng lấy khoảng 2.000 m2. Phần còn lại, gần 1,5 hecta (khoảng 75% tài sản thừa kế), anh em tôi thống nhất để lại cho vợ chồng chú út - người ở cùng ba mẹ, trực tiếp chăm sóc ông bà mỗi ngày. Dù về tài chính, anh chị em tôi vẫn cùng nhau hỗ trợ ba mẹ, nhưng sự ghi nhận công sức của chú út là điều tất cả đều thấy hợp lý.
>> Tuổi già cô độc sau khi cho hai con trai nhà thừa kế
Chỉ trong một buổi sáng hôm sau, mọi thủ tục công chứng, tách thửa, sang tên được hoàn tất. Mọi thứ diễn ra nhanh gọn và nhẹ nhàng hơn tôi từng nghĩ. Xong việc, cả nhà còn ngồi lại ăn uống, nói cười vui vẻ như một dịp sum họp bình thường.
Nhưng tôi vẫn nhớ một câu nói của ba hôm đó. Ông cười, nhưng giọng có chút trầm xuống: "Vậy là bao nhiêu năm làm lụng, giờ ba không còn gì nữa". Rồi ông nói nửa đùa nửa thật: "Mai mốt tụi nó không cho ở thì cũng chịu thôi". Nói vậy, nhưng tôi hiểu ba tin vào con cái của mình. Cách ông bà nuôi dạy, những gì anh em tôi trải qua cùng nhau, không dễ gì khiến ai quay lưng lại.
Đến nay đã 5 năm trôi qua, ba mẹ tôi vẫn sống trên mảnh đất đó, cùng vợ chồng chú út. Mọi thứ vẫn yên ổn, hòa thuận. Anh em tôi vẫn thường xuyên qua lại thăm ba mẹ, hỗ trợ nhau khi cần, không có chuyện tranh chấp, trách móc hay đùn đẩy trách nhiệm phụng dưỡng cha mẹ.
Câu chuyện của gia đình tôi không phải để phản bác những trường hợp tiêu cực ngoài kia, vì thực tế chắc chắn vẫn có. Nhưng tôi tin rằng, việc cha mẹ chia tài sản sớm không hẳn là rủi ro, nếu trong gia đình còn giữ được sự tôn trọng, rõ ràng và tình cảm đủ lớn.
Cuối cùng, điều quyết định không nằm ở mảnh đất hay số tiền thừa kế, mà ở cách mỗi người nhìn nhận về trách nhiệm và nghĩa tình. Tài sản có thể chia hết, nhưng nếu tình thân còn giữ được, thì cha mẹ cũng không thật sự "trắng tay" như họ từng lo lắng.
Luan HoangTính toán của tôi khi cho mỗi con một nhà thừa kế trăm m2
Tôi trắng tay vì mẹ để lại toàn bộ nhà, đất thừa kế cho em gái
'Trói chân con cái bằng 2 căn nhà thừa kế'
Tôi có sai khi muốn thừa kế nhiều hơn em gái?
Tôi mua hai nhà làm thừa kế cho con chứ nhất quyết không cho tiền
Bố nổi giận vì tôi nhận 2 tỷ thừa kế nhưng không chịu mua nhà Sài Gòn
