Quy hoạch khu vực Bãi Sau: Vì sao hộ dân bị giảm số tầng xây dựng so với doanh nghiệp?

Quy hoạch khu vực Bãi Sau: Vì sao hộ dân bị giảm số tầng xây dựng so với doanh nghiệp?

Theo Quyết định số 1200 ngày 5.5.2025 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (nay thuộc TP.HCM), tại vị trí số 6 (ô đất DL11) thuộc khu đất dự án tổ hợp trung tâm thương mại, hội nghị tài chính và căn hộ du lịch tại khu vực vòng xoay Tượng đài liệt sĩ, đường Lê Hồng Phong (nay là phường Vũng Tàu), một phần diện tích gần 6.800 m² của một công ty được điều chỉnh quy hoạch tăng chiều cao công trình tối đa lên 50 tầng và hệ số sử dụng đất tối đa 18 lần.

Trong khi đó, phần diện tích còn lại 18.490 m² của cùng ô đất DL11 chỉ được quy định chiều cao từ 5 – 7 tầng, hệ số sử dụng đất tối đa 2,7 lần. Sự thay đổi này đã tác động trực tiếp đến nhiều hộ dân đang sở hữu đất thương mại dịch vụ trong khu vực.

Bà Mai Thị Dần, người có quyền sử dụng hợp pháp bốn thửa đất số 172, 174, 175 và 176 với tổng diện tích hơn 1.800 m² tại ô đất DL11, cho biết trước khi điều chỉnh, khu vực này được định hướng phát triển du lịch – thương mại với chỉ tiêu xây dựng từ 15 đến 30 tầng.

“Từ một khu đất có khả năng phát triển công trình cao tầng phục vụ du lịch, thương mại, nay chỉ còn được xây dựng 5 – 7 tầng. Điều đó làm giảm đáng kể hiệu quả khai thác, giá trị đầu tư cũng như giá trị tài sản hợp pháp của người dân”, bà Dần phản ánh.

Theo bà Dần, đối với đất thương mại dịch vụ tại khu vực Bãi Sau, nơi được xem là một trong những vị trí du lịch có giá trị cao nhất của thành phố Vũng Tàu cũ, chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất là những yếu tố quyết định hiệu quả khai thác kinh doanh.

Việc giảm mạnh chỉ tiêu xây dựng khiến nhiều chủ sử dụng đất gần như mất đi cơ hội phát triển dự án theo định hướng đã được xác lập trước đây.

Điều khiến các hộ dân khó chấp nhận là sự khác biệt rất lớn về chỉ tiêu quy hoạch giữa các khu đất nằm trong cùng một ô quy hoạch.

Theo quy hoạch mới, khu đất gần 6.800 m² của một công ty nói trên được phép xây dựng công trình cao tới 50 tầng với hệ số sử dụng đất gấp gần 7 lần phần diện tích còn lại.

Trong khi đó, những hộ dân sở hữu đất tại phần diện tích 18.490 m² lại phải chấp nhận giới hạn chiều cao từ 5 – 7 tầng. Nhiều người dân cho rằng sự chênh lệch này dẫn đến khác biệt rất lớn về khả năng khai thác không gian, hiệu quả đầu tư và giá trị thương mại của đất đai.

Một chủ đất trong khu vực cho biết nếu được xây dựng 20 – 30 tầng, một dự án khách sạn hoặc căn hộ du lịch có thể khai thác hàng trăm phòng lưu trú. Nhưng khi bị giới hạn còn 5 – 7 tầng, hiệu quả kinh doanh giảm mạnh, trong khi giá trị đất và chi phí đầu tư hạ tầng không thay đổi tương ứng.

“Cùng nằm trong một khu vực, cùng mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ nhưng một bên được hưởng quyền phát triển vượt trội, còn phần lớn diện tích còn lại bị giảm mạnh chỉ tiêu xây dựng. Điều này khiến người dân có quyền đặt câu hỏi về cơ sở của việc điều chỉnh”, một người dân cho biết.

Mới đây, trả lời câu hỏi của PV Thanh Niên liên quan đến phản ánh trên, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết việc điều chỉnh quy hoạch đối với khu đất của công ty nói trên gần 6.800 m² được thực hiện trên cơ sở hồ sơ do UBND thành phố Vũng Tàu lập, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ thẩm định và UBND tỉnh phê duyệt.

Theo Báo cáo thẩm định số 44 ngày 21.4.2025 của Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, việc tăng chiều cao công trình lên 50 tầng được xác định là phù hợp với định hướng Quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu đến năm 2035 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đồng thời đáp ứng các điều kiện điều chỉnh quy hoạch theo luật Quy hoạch đô thị.

Đối với phần diện tích còn lại của ô đất DL11, cơ quan chức năng cho biết việc giảm chỉ tiêu sử dụng đất nhằm bảo đảm hệ số sử dụng đất tổng thể của toàn khu vực cũng như khả năng đáp ứng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.

Đáng chú ý, hồ sơ thẩm định còn nêu rằng cơ quan lập quy hoạch đã tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với toàn bộ khu đất DL11; người dân đồng ý với nội dung điều chỉnh và cam kết không khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp. Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đã tổng hợp, báo cáo và trình UBND tỉnh phê duyệt phương án điều chỉnh.

  Tường nhà đổ ập vào nơi 3 bố con đang nằm ngủ

Tuy nhiên, thực tế ghi nhận từ các hộ dân lại cho thấy ý kiến hoàn toàn trái ngược với nội dung được thể hiện trong hồ sơ. Ông Lê Xuân Bình, người có đất nằm trong ô đất DL11 bị ảnh hưởng bởi việc điều chỉnh quy hoạch, khẳng định ông không được tham gia họp, không được thông báo và cũng không biết về nội dung thay đổi quy hoạch trước khi quyết định được ban hành.

“Tôi không đi họp, không được lấy ý kiến và cũng không biết việc quy hoạch bị thay đổi. Đến khi tìm hiểu thì mới biết khu đất của mình đã bị giảm chỉ tiêu xây dựng. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của gia đình tôi”, ông Bình cho biết.

Còn bà Đào Thị Ngọc Lan cho biết bà có tham gia cuộc họp lấy ý kiến liên quan đến khu đất nói trên. Tuy nhiên, theo bà Lan, trong buổi làm việc, phía doanh nghiệp trình bày rằng sẽ kiến nghị điều chỉnh để các khu đất trong khu vực được nâng từ 5 – 7 tầng lên mức 15 – 30 tầng.

“Chúng tôi tin rằng việc điều chỉnh sẽ giúp người dân được nâng chỉ tiêu xây dựng nên mới ký vào biên bản. Nhưng sau đó quy hoạch được ban hành lại theo hướng ngược lại, phần lớn diện tích bị giảm xuống còn 5 – 7 tầng. Điều này khiến chúng tôi rất bất ngờ”, bà Lan phản ánh.

Theo các chuyên gia quy hoạch, điều chỉnh cục bộ quy hoạch là công cụ pháp lý được pháp luật cho phép nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển thực tiễn. Tuy nhiên, quá trình điều chỉnh phải bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, đánh giá đầy đủ tác động và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Trong trường hợp tại ô đất DL11, vấn đề không chỉ nằm ở việc tăng hay giảm số tầng xây dựng mà còn là sự chênh lệch rất lớn về quyền phát triển giữa các chủ sử dụng đất trong cùng một khu vực quy hoạch.

Bên cạnh đó, những phản ánh trái chiều giữa hồ sơ thẩm định và ý kiến thực tế của người dân cho thấy cần có sự rà soát khách quan về quá trình lấy ý kiến cộng đồng.

Tin Gốc: Thanh Niên