Mỗi khi bàn về cải tạo đô thị, nhiều người thường nghĩ đến việc thay thế chợ truyền thống bằng trung tâm thương mại, siêu thị hoặc các tổ hợp cao tầng hiện đại.
Tuy nhiên, cách tiếp cận này có thể bỏ qua giá trị lớn nhất của chợ: Đây không chỉ là nơi mua bán, mà còn là một hạ tầng dân sinh đặc biệt đã hình thành và phát triển cùng quá trình đô thị hóa của Việt Nam.
Rất nhiều khu dân cư hình thành xung quanh chợ chứ không phải ngược lại. Những nơi có bến sông, ngã ba đường hay tuyến giao thông đông đúc thường xuất hiện người bán hàng trước.
Khi hoạt động mua bán ngày càng nhộn nhịp, người dân mới đến sinh sống, hình thành làng xóm, thị tứ rồi phát triển thành đô thị. Có thể nói, chợ chính là một trong những “điểm vàng” đã được thị trường và cộng đồng lựa chọn qua nhiều thế hệ.
Khác với siêu thị, chợ không chỉ có những hộ kinh doanh cố định mà còn có người bán hàng theo ngày, theo mùa vụ, nông dân mang nông sản đến tiêu thụ trực tiếp hoặc những hộ kinh doanh nhỏ lẻ mới khởi nghiệp. Chính sự linh hoạt này giúp chợ tạo ra nhiều việc làm và cơ hội mưu sinh hơn rất nhiều so với các mô hình bán lẻ hiện đại.
Thực tế cho thấy một số dự án cải tạo chợ thất bại vì vô tình làm mất đi bản chất tồn tại dựa vào người lưu thông của chợ. Khi chợ bị đưa vào một khu vực khác lưu lượng người đi qua giảm mạnh. Người bán mất khách vãng lai, trong khi mô hình mua sắm lại không hiện đại bằng siêu thị. Kết quả là tiểu thương không muốn vào kinh doanh, còn người dân cũng không còn mặn mà mua sắm.
Theo tôi, thay vì xóa bỏ chợ truyền thống, chúng ta nên nâng cấp nó thành một tổ hợp đô thị đa chức năng lấy chợ làm hạt nhân phát triển. Đây sẽ là mô hình phát triển đô thị đa chức năng lấy chợ làm hạt nhân, tích hợp thương mại, nhà ở, dịch vụ công, không gian làm việc và tiện ích cộng đồng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo động lực phát triển kinh tế địa phương.
Đối tượng phù hợp nhất để thí điểm là các chợ quy mô khoảng 3.000 – 5.000 m2 tại các xã, phường vùng ven thành phố lớn hoặc các khu vực nông thôn đang chuẩn bị đô thị hóa. Đây thường là những khu đất công nằm ở vị trí trung tâm, có lưu lượng người qua lại lớn nhưng hiện mới chỉ khai thác một tầng trong vài giờ hàng ngày.
Trong mô hình này, tầng hầm được sử dụng làm bãi xe và kho vận.
Tầng trệt vẫn là chợ dân sinh với các quầy thực phẩm tươi sống, chợ phiên cho nông dân và khu vực kinh doanh linh hoạt. Không gian được thiết kế thông thoáng như một khu phố thương mại có mái che, cho phép xe máy lưu thông chậm nhằm tạo thuận lợi cho việc tiếp cận mua bán nhanh và vận chuyển hàng hóa. Hoạt động cả sáng, chiều và đêm không nghỉ.
Tầng một có thể bố trí siêu thị, ngân hàng, dịch vụ kế toán, tư vấn pháp lý và điểm giao dịch hành chính công. Các tầng tiếp theo là văn phòng nhỏ, không gian làm việc chung, lớp học kỹ năng hoặc đào tạo nghề.
Phía trên là các căn hộ cho thuê với nhiều diện tích khác nhau, từ 25 m2 đến 75 m2. Người thu nhập thấp có thể thuê căn nhỏ, người có điều kiện hơn có thể thuê căn lớn. Bên cạnh hình thức thuê hàng năm, có thể nghiên cứu hợp đồng thuê dài hạn 50 năm với quyền chuyển nhượng đơn giản thông qua văn phòng giao dịch ngay trong tòa nhà.
Điều quan trọng là khu nhà ở này không chỉ dành cho người thu nhập thấp. Một cộng đồng cư dân đa dạng sẽ tạo ra nhu cầu tiêu dùng đa dạng. Người có thu nhập cao hơn sử dụng nhiều dịch vụ hơn, từ đó tạo thêm việc làm cho những người có thu nhập thấp. Đây là cách để hình thành một hệ sinh thái kinh tế bền vững ngay trong lòng khu dân cư.
Tầng mái có thể được khai thác thành không gian cộng đồng với sân sinh hoạt chung, khu vui chơi, nhà hàng, quán cà phê hoặc các hoạt động dịch vụ. Nhờ đó, một khu đất chợ chỉ khoảng 3.000 m2 có thể vận hành như một thị trấn thu nhỏ theo chiều đứng.
Mô hình này không chỉ là thay thế chợ bằng một công trình hiện đại hơn. Đó là sự tiến hóa của chợ truyền thống, giúp nâng cấp chức năng ban đầu của nó. Chợ vẫn là nơi tạo việc làm, tạo cơ hội kinh doanh và kết nối cộng đồng, nhưng đồng thời còn cung cấp nhà ở, dịch vụ công, văn phòng và các tiện ích đô thị khác.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế, việc tận dụng các khu chợ hiện hữu để phát triển mô hình này có thể là một hướng đi đáng cân nhắc. Thay vì xây dựng các trung tâm mới từ con số không, chúng ta có thể phát triển đô thị dựa trên những hạt nhân kinh tế – xã hội đã tồn tại và được cộng đồng lựa chọn qua nhiều thế hệ.
Tuần trước họ hàng sang chơi nhà tôi, buổi chiều khi tôi soạn đồ cho con tắm, một người họ hàng tỏ ra ngạc nhiên khi con tôi vẫn chưa biết tự tắm và tự mặc đồ. Cá nhân tôi chỉ thấy con còn nhỏ, vụng về và làm gì cũng chậm và lý do đặc biệt là con tôi rất sợ nước.
Mỗi lần để con tự làm, mọi thứ trở nên rất lâu, quần áo mặc trái, cúc cài lệch, tóc tai ướt nhẹp sau khi tắm... Có hôm con còn loay hoay 20 phút không mặc xong bộ đồ. Tôi thấy sốt ruột nên cứ giúp con tắm rửa và mặc quần áo.
Với trẻ 8 tuổi và sợ nước, việc chưa biết tự tắm, mặc đồ có phải là bình thường không? Tôi nên làm gì để giúp cháu tự lập hơn trong những việc này?
"Thu nhập 40 triệu một tháng thì ít nhất cũng phải tiết kiệm được 20 triệu, mỗi năm sẽ để dành được 240 triệu. Cứ như vậy, sau 5 năm, bạn sẽ để được ít nhất 1,2 tỷ, chưa tính đến lãi suất kép do gửi ngân hàng, cộng với thưởng tháng 13, thưởng Tết hàng năm. Với số tiền đó, bạn chỉ cần vay ngân hàng thêm 50% nữa là mua được một căn hộ một phòng ngủ, giá khoảng 2,5 tỷ ở thành phố.
Căn hộ một ngủ bây giờ cũng 30-40 m2, nên vợ chồng trẻ ở vẫn ổn. Chưa kể, nếu lập gia đình, bạn sẽ có thêm một nguồn thu nhập nữa, trong khi vay ngân hàng 1,25 tỷ trong 10 năm thì trả cả gốc lẫn lãi chỉ tầm 18-19 triệu đồng. Đó là còn chưa tính tới việc bạn còn có thể được tăng lương, tăng thu nhập trong quá trình trả nợ mua nhà. Đi từng bước như vậy, việc mua nhà là hoàn toàn trong tầm tay. Chứ 30 tuổi mà cứ đòi đủ tiền mua nhà 2-3 phòng ngủ trong quận trung tâm thì đến khi về hưu cũng chưa chắc có nhà".
Đó là quan điểm của độc giả Go Vap sau bài viết "Rất vô lý khi thu nhập 40 triệu một tháng vẫn không mua được nhà". Trong bài viết trước đó, tác giả Lộc PV chia sẻ những băn khoăn, trăn trở của bản thân khi thu nhập khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng (tức gấp 5 lần thu nhập trung bình người Việt) ở tuổi 30 nhưng vẫn không dám nghĩ tới chuyện mua nhà ở thành phố. Theo chuyên gia, thu nhập của lao động trẻ hiện phổ biến khoảng 15-30 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá một căn nhà tại TP HCM đã lên tới 4-5 tỷ đồng (từ 80-100 triệu đồng mỗi m2), thậm chí 8-9 tỷ đồng ở nhiều khu vực. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà là quá lớn làm suy giảm động lực phát triển của nhiều người.
Chỉ ra sai lầm của nhiều người trẻ khiến giấc mơ "an cư" trở nên xa vời, bạn đọc Su bình luận: "Trước mắt, hãy mua căn hộ một phòng ngủ, đủ phục vụ gia đình trẻ trong 6-8 năm. Đợi lúc đó bán đi, ít nhiều cũng có lãi, gộp thêm khoản tiết kiệm trong thời gian qua thì bạn hoàn toàn có thể đổi lên căn to hơn. Sai lầm lớn nhất của những người mua nhà lần đầu là muốn ở nhà to, đẹp, hoành tráng ngay rồi than giá nhà cao quá tầm với. Nếu nguồn lực là vô hạn thì không nói, nhưng với nguồn lực hữu hạn thì bạn bắt buộc phải tính đường dài, đi từ nhỏ đến lớn, từ xa đến gần".
Đồng quan điểm, độc giả Hoàng Minh lấy dẫn chứng từ chính trường hợp của bản thân: "Hiện tại, ở nhiều tỉnh (ví dụ Vàng Danh, Uông Bí, Quảng Ninh) giá đất chỉ từ 5 triệu một m2, có sổ đỏ. Mua 100 m2 đất vùng xa cũng chỉ có 500-800 triệu đồng. Nếu mua 60 m2 cũng chỉ tốn 300-500 triệu. Vậy bạn làm một năm lương (chỉ tính thu nhập 40 triệu một tháng) cũng mua được 60 m2 đất. Sau 10 năm đất đai vùng xa đô thị hóa dần thì bạn sẽ có tài sản tương đối (thường sẽ tăng 2-4 lần) để tính chuyện chuyển vào trung tâm thành phố.
Bản thân tôi thời điểm cuối năm 2018, thay vì cố mua nhà trung tâm, cũng mua đất ở Cần Kiệm, Thạch Thất, Hà Nội, diện tích 1.072 m2, giá khi đó chỉ 2,05 triệu một m2. Vậy mà hiện nay, sau hơn 7 năm, giá đất khu vực này đã lên tới 20-30 triệu một m2, tức tăng 10 lần. Giờ nếu bán mảnh đất kia đi, tôi sẽ thu về trên 22 tỷ, dư sức mua nhà trong trung tâm thành phố.
Nói vậy để thấy, không phải người trẻ không mua nổi nhà, đất với thu nhập 30-40 triệu một tháng. Vấn đề là nhiều người lại muốn mua nhà ở trung tâm thành phố lớn nên mới thấy bất lực. Ngay cả các nước như Singapore, Mỹ, Thái Lan, Trung Quốc... nếu người dân chỉ đi làm thuê cũng sẽ không thể đủ tiền mua nhà ở trung tâm.
Thế nên, khó mình thì khó người. Tương lai chưa biết giá cả nhà, đất sẽ ra sao, nhưng phương án khả dĩ nhất để người trẻ có thể mua nhà chính là chọn khu vực ở xa liên tục trong nhiều năm. Sau khoảng 10 năm, việc đầu tư của bạn sẽ có thành quả. Khi ấy, chuyện mua nhà trung tâm thành phố lớn sẽ dễ dàng hơn nhiều".
"Nhiều người nói đánh thuế nhà cho thuê để hạn chế đầu cơ, nhưng thực tế người đi thuê như tôi lại là đối tượng phải chịu trận. Ví dụ, căn phòng tôi đang thuê giá 4 triệu một tháng, nếu chủ nhà bị đánh thêm thuế thì họ chỉ cần tăng giá cho thuê nhà lên 4,5 triệu là xong. Với người thu nhập trung bình, mỗi tháng thêm vài trăm nghìn đồng là cả một vấn đề. Cuối cùng, chính sách nhắm vào chủ nhà nhưng lại khiến người thuê, vốn đã yếu thế càng khó khăn hơn".
Đó là lo lắng của độc giả Tabata xung quanh đề xuất đánh thuế nhà thứ hai cho thuê. Thực tế, việc đánh thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản hay với nhà thứ hai trở lên từng được giới chuyên gia, đại biểu Quốc hội đề xuất nhằm hạ nhiệt thị trường, hạn chế đầu cơ. Tại kỳ họp Quốc hội cuối năm ngoái, khi sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ trưởng Tài chính từng cho biết chưa đủ cơ sở để thu thuế trên lãi mua bán nhà đất cho tới khi có sàn giao dịch bất động sản online, cũng như đủ dữ liệu số hóa đất đai gắn với dữ liệu trên VNeID. Vì vậy, thuế với chuyển nhượng nhà đất đến nay vẫn duy trì 2% trên giá trị giao dịch.
Cùng chung trăn trở việc áp thuế nhà cho thuê có thể đẩy gánh nặng cho người thuê nhà, bạn đọc Ducnim bình luận: "Lý thuyết là đánh thuế để giảm giá bán nhà, nhưng thực tế chủ nhà bao giờ cũng ở 'kèo trên'. Thuế tăng thì họ cộng trực tiếp vào giá thuê và giá bán nhà mà thôi. Cuối cùng, người mua nhà lần đầu hay người đi thuê mới là những đối tượng chịu trận nặng nhất. Thuế này thực chất là đánh vào túi tiền của người lao động đang cần chỗ ở chứ không 'gãi' đúng chỗ ngứa là dân đầu cơ".
>> Bài toán mua hai mảnh đất dưỡng già nhưng bị đánh thuế như dân đầu cơ
Trong khi đó, với quan điểm trái ngược, độc giả Satehanh phản biện: "Chưa chắc việc áp thuế sẽ làm tăng giá nhà. Vì thuế đánh vào đất sở hữu chứ không phải căn nhà. Theo tôi, đã đánh thuế là phải đánh cả với nhà cho thuê vì không làm vậy thì nhà đầu cơ mua đất xong sẽ xây nhà cấp bốn cho thuê giá rẻ để thao túng giá đất. Xây một nhà trọ giá rẻ cũng không hề khó. Những người đầu tư cho thuê sẽ xây mấy tầng lên và nếu có chia đều thuế cho số lượng người thuê thì cũng không bao nhiêu'.
Cùng chung nhận định, bạn đọc Khuongna ủng hộ đề xuất trên: "Đánh thuế bất động sản thứ hai cho thuê đúng là có thể khiến giá thuê nhà tăng trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ góp phần làm giảm giá bán. Giờ nhiều người sở hữu hàng chục mặt tiền, nhà ở cho thuê, nền nhà, đất hoang và họ luôn có xu thế ôm thêm khiến giá nhà vẫn tăng cao. Nếu đánh thuế bất động sản lũy tiến hàng năm ở mức cao, sẽ làm giảm tình trạng này về lâu dài. Tất nhiên, đó cũng chỉ là một giải pháp. Muốn bình ổn giá nhà, hay bớt tình trạng gom đất, để dòng tiền đưa vào đầu tư sản xuất thì cần phối hợp thêm nhiều giải pháp đồng bộ khác".
