Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định là quy định cụ thể các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
22 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân
Nghị định quy định các trường hợp thu nhập sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sản phẩm cây trồng, rừng trồng, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường; sản xuất muối.
5. Thu nhập từ lợi tức cổ phần của thành viên hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã nông nghiệp, cá nhân là nông dân ký kết hợp đồng với doanh nghiệp tham gia “Cánh đồng lớn”, trồng rừng sản xuất, nuôi trồng thủy sản.
6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.
7. Thu nhập từ lãi trái phiếu chính phủ, lãi trái phiếu chính quyền địa phương, lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.
8. Thu nhập từ kiều hối.
9. Tiền lương, tiền công làm việc ban đêm, làm thêm giờ, tiền lương, tiền công trả cho những ngày không nghỉ phép.
10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; thu nhập do quỹ bảo hiểm hưu trí bổ sung, quỹ hưu trí tự nguyện chi trả.
11. Thu nhập từ học bổng.
12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác.
13. Thu nhập nhận được từ các tổ chức và quỹ từ thiện.
14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài.
15. Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam.
16. Thu nhập từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác thủy sản xa bờ.
17. Thu nhập từ chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, chuyển nhượng tín chỉ các bon; thu nhập từ tiền lãi trái phiếu xanh, chuyển nhượng trái phiếu xanh.
18. Thu nhập từ tiền lương, tiền công từ thực hiện nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.
19. Thu nhập từ quyền tác giả của nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.
20. Thu nhập của nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia từ dự án khởi nghiệp sáng tạo, sáng lập viên cho doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo, nhà đầu tư cá nhân góp vốn vào quỹ đầu tư mạo hiểm.
21. Thu nhập từ tiền lương, tiền công của chuyên gia nước ngoài làm việc tại chương trình, dự án tài trợ bằng nguồn vốn ODA không hoàn lại, chương trình, dự án phi chính phủ nước ngoài tại Việt Nam; cá nhân là người Việt Nam làm việc tại cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế thuộc Hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam; cá nhân tham gia lực lượng gìn giữ hòa bình của Liên hợp quốc.
22. Thu nhập của chủ doanh nghiệp tư nhân, cá nhân là chủ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.
Điều kiện được miễn thuế
Để được miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Trước hết, tại thời điểm chuyển nhượng, người bán chỉ được sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc có quyền sử dụng duy nhất một thửa đất ở trên phạm vi cả nước. Nếu vẫn đang sở hữu thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là trường hợp có nhà ở, đất ở duy nhất.
Đối với tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng chung, chỉ cá nhân không có thêm nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác mới được miễn thuế. Trường hợp đồng sở hữu nhưng vẫn có bất động sản khác thì không thuộc diện được miễn.
Ngoài ra, người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm thực hiện giao dịch. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận, thời gian sở hữu được tính theo giấy chứng nhận đã được cấp trước đó.
Một điều kiện quan trọng khác là người chuyển nhượng phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần tài sản thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được hưởng chính sách miễn thuế.
Theo quy định, cá nhân tự kê khai việc chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cùng các quy định pháp luật có liên quan.
Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư quy định về giao dịch điện tử trên thị trường chứng khoán. Trong đó, cơ quan soạn thảo đề xuất áp dụng xác thực sinh trắc học với nhiều giao dịch trực tuyến, đặc biệt là các lệnh rút, chuyển tiền từ 10 triệu đồng trở lên.
Cụ thể, hiện nay có 6 hình thức xác thực giao dịch điện tử như mã khóa bí mật dùng một lần (OTP), chữ ký số, khớp đúng thông tin sinh trắc học, xác thực khớp đúng thông tin sinh trắc học thiết bị, xác thực 2 kênh, xác thực Fast IDentity Online - FIDO.
Trong đó, thông tin sinh trắc học của khách hàng phải được đối chiếu với dữ liệu sinh trắc học lưu trong chip của căn cước công dân, tài khoản VNeID hoặc trong cơ sở dữ liệu của tổ chức cung cấp dịch vụ chứng khoán trực tuyến.
Theo dự thảo, giao dịch rút hoặc chuyển tiền dưới 10 triệu đồng phải áp dụng tối thiểu một hình thức xác thực như OTP, FIDO, xác thực 2 kênh hoặc sinh trắc học.
Trong khi đó, với giao dịch từ 10 triệu đồng trở lên, nhà đầu tư bắt buộc phải xác thực khớp đúng thông tin sinh trắc học.
Ngưỡng 10 triệu đồng này chỉ áp dụng với giao dịch rút, chuyển tiền ra khỏi tài khoản chứng khoán, không áp dụng cho giá trị các lệnh mua bán cổ phiếu.
Dự thảo cũng đề xuất áp dụng xác thực sinh trắc học khuôn mặt với giao dịch mua bán chứng khoán trực tuyến. Nhà đầu tư phải xác thực ít nhất một lần tại giao dịch đầu tiên của mỗi phiên đăng nhập.
Nếu xác thực sai liên tiếp tối đa 10 lần, hệ thống sẽ khóa chức năng giao dịch cho đến khi hoàn tất kiểm tra, nhận diện lại khách hàng. Ngoài ra việc xác thực sinh trắc học còn được áp dụng với hoạt động mở, đóng tài khoản chứng khoán trực tuyến.
Đồng thời, dự thảo yêu cầu tổ chức cung cấp dịch vụ phải có giải pháp kỹ thuật bảo đảm việc xác thực và giao dịch được thực hiện trên cùng một thiết bị nhằm hạn chế tình trạng giả mạo hoặc chiếm quyền sử dụng tài khoản.
Hôm qua và hôm nay 24.6, giá vàng thế giới giảm đáng kể, song giá vàng trong nước điều chỉnh không tương xứng.
Hôm nay, giá vàng thế giới thường xuyên duy trì giảm vài chục USD/ounce so với giá đóng cửa phiên trước.
Tại thời điểm 16 giờ 31 (giờ Việt Nam), giá vàng thế giới giao ngay là 4.069,4 USD/ounce, giảm 40,9 USD (tương đương 0,99%). Dù vậy, giá vàng miếng SJC đứng im nguyên ngày ở 144 - 147 triệu đồng/lượng (mua - bán).
Theo tiến sĩ kinh tế Lê Bá Chí Nhân, sự vận động chưa đồng pha giữa 2 thị trường xuất phát từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc của thị trường vàng Việt Nam.
Nguồn cung vàng miếng, đặc biệt là vàng SJC, vẫn chịu sự quản lý chặt chẽ nên khả năng điều tiết cung - cầu theo biến động quốc tế còn hạn chế. Khi giá thế giới giảm đột ngột, giá trong nước thường có độ trễ nhất định trước khi phản ánh đầy đủ.
Đặc biệt, các doanh nghiệp kinh doanh vàng thường có xu hướng điều chỉnh giá thận trọng trong những phiên biến động mạnh. Nếu giảm giá quá nhanh theo đà thế giới, trong khi giá quốc tế hồi phục trở lại ngay sau đó, doanh nghiệp có thể đối mặt với rủi ro tồn kho và chênh lệch giá lớn. Vì vậy, mức giảm thường được thực hiện từng bước để đánh giá xu hướng thị trường.
"Tỷ giá USD/VND hiện vẫn duy trì ở vùng tương đối cao. Khi quy đổi giá vàng quốc tế sang tiền đồng, tác động giảm từ giá vàng thế giới bị triệt tiêu một phần bởi yếu tố tỷ giá, khiến mức giảm thực tế của vàng trong nước thấp hơn mức giảm tính theo USD.
Ngoài ra, nhu cầu nắm giữ vàng của người dân vẫn khá ổn định trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư coi vàng là tài sản phòng ngừa rủi ro dài hạn. Điều này giúp thị trường trong nước duy trì mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với giá quy đổi quốc tế", ông Nhân nói.
Nửa tháng trước, chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới thu hẹp mạnh chỉ còn khoảng 6 - 7 triệu đồng/lượng. Tuy nhiên, vài ngày gần đây, khoảng cách này liên tục bị kéo giãn. Mức chênh hiện tại là trên 17 triệu đồng/lượng.
Theo ông Nhân, tình trạng này cho thấy, yếu tố cung - cầu nội địa đang tác động mạnh hơn so với diễn biến giảm của thị trường quốc tế. Khó kỳ vọng chênh lệch sẽ nhanh chóng quay về mức 6 - 7 triệu đồng/lượng nếu chưa có những thay đổi đáng kể về cung - cầu và cơ chế vận hành thị trường.
"Để đưa giá vàng trong nước giảm về quanh mức 136 - 137 triệu đồng/lượng như cách đây gần 2 tuần, cần hội tụ đồng thời 2 điều kiện: giá vàng thế giới tiếp tục điều chỉnh đáng kể và mức chênh lệch giá trong nước và thế giới co hẹp về vùng thấp như giai đoạn trước. Đây là kịch bản có thể xảy ra nhưng chưa phải là kịch bản có xác suất cao nhất ở hiện nay", ông Nhân nói.
Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường đại học Nguyễn Trãi), cũng nhìn nhận, về lý thuyết, thời gian tới, chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới có thể thu hẹp nếu giá thế giới giảm sâu hơn, nguồn cung trong nước được cải thiện và nhu cầu đầu cơ suy giảm.
Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu nắm giữ vàng như một tài sản phòng vệ vẫn còn lớn, việc nhanh chóng quay trở lại mức chênh lệch thấp khoảng 6 - 7 triệu đồng/lượng không phải chuyện dễ xảy ra.
Với việc mua vàng, bạc thời điểm này, ông Huy lưu ý, cần phân biệt rõ mục tiêu đầu tư. Các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn khi tham gia thị trường sẽ phải đối mặt với rủi ro biến động lớn, áp lực điều chỉnh bất ngờ và nguy cơ thua lỗ nếu sử dụng đòn bẩy hoặc tâm lý đầu tư theo đám đông.
Ngược lại, với nhà đầu tư dài hạn hoặc có nhu cầu tích sản, các nhịp điều chỉnh của thị trường là cơ hội để từng bước mua vào với tỷ trọng phù hợp.
Sau 4 năm, mức lãi suất 10%/năm đã xuất hiện trở lại trên thị trường. Cụ thể, PVCombank đã tăng lãi suất tiết kiệm lên 10%/năm cho kỳ hạn 12 - 13 tháng đối với tiền gửi tại quầy, điều kiện là duy trì số dư tối thiểu 2.000 tỉ đồng. Với số tiền dưới mức này thì lãi suất tiết kiệm 12 tháng chỉ ở 5,8%/năm, 13 tháng ở mức 6%/năm. Ở các kỳ hạn dài từ 15 tháng trở lên, ngân hàng (NH) này áp dụng lãi 6,3%/năm.
Tương tự, sau khi tăng thêm lãi suất 1,2%/năm vào tháng 3, Cake by VPBank đã điều chỉnh tăng lãi suất thêm 1,3%, mức lãi cao nhất lên 9,2%/năm, áp dụng trong tháng 4. NH MSB cũng thông báo mức lãi suất 9%/năm đối với khách hàng mở mới, hoặc sổ tiết kiệm mở từ đầu năm 2018 tự động gia hạn, có kỳ hạn 12 tháng, 13 tháng và số tiền gửi từ 500 tỉ đồng trở lên cho kỳ hạn 13 tháng.
Cuộc đua lãi suất của các NH kéo dài từ quý 3/2025 đến nay và chưa dừng lại. Từ mức 7%/năm rồi đến 8%/năm và hiện giờ áp sát 9% rất nhiều. Chẳng hạn, NCB áp dụng lãi suất từ 8,7 - 8,8%/năm ở kỳ hạn 6 tháng, từ 9 - 13 tháng lên 8,75 - 8,85%/năm; đối với tiết kiệm online sẽ cộng thêm 0,1%. Sacombank cũng vừa áp dụng lãi suất tiết kiệm lên 8,8%/năm đối với kỳ hạn 36 tháng, 24 tháng là 8,6%/năm, kỳ hạn 15 tháng ở mức 8,2%/năm…
Ngay cả các NH thuộc nhóm "Big 4" (Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank) cũng đã tham gia cuộc đua vào tuần cuối tháng 3, khi đồng loạt tăng mạnh lãi suất huy động ở các kỳ hạn từ 12 tháng trở lên. Cụ thể, các mức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng đã được các NH này nâng từ 5,2%/năm lên 5,9%/năm. Mới đây, Vietcombank huy động chứng chỉ tiền gửi với lãi suất 7,9%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng, trong khi kênh tiết kiệm thông thường là 6,8%/năm. Làn sóng huy động vốn còn tràn ngập cả trên không gian mạng, trong đó các nhân viên NH tham gia mời chào lãi suất trên 9%/năm khá nhiều.
Lợi dụng thị trường lãi suất nóng sốt, các nhóm lừa đảo cũng trà trộn mời gọi khi đưa ra "siêu lãi suất" để trộm thông tin tài khoản. Vietcombank phát thông tin cảnh báo về tình trạng trên các nền tảng Facebook, Zalo, kẻ gian giả mạo các mức lãi suất cao từ 8,3 - 9%/năm tùy theo số tiền gửi. Từ đó dụ dỗ khách hàng cung cấp thông tin cá nhân, thông tin đăng nhập NH và/hoặc thông tin thẻ nhằm đánh cắp tiền trong tài khoản.
Trước diễn biến thị trường lãi suất gần đây, NH Nhà nước (NHNN) đã ra công văn gửi các NH yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất trên thị trường. NH cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn đảm bảo thanh khoản và khả năng chi trả, không gây xáo trộn mặt bằng lãi suất thị trường; hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng kinh tế, đảm bảo an toàn hoạt động của NH theo chủ trương của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Thống đốc NHNN.
Theo Công ty chứng khoán MB, xu hướng tăng lãi suất huy động tiếp tục lan tỏa trong tháng 3, đáng chú ý có sự xuất hiện của các NH nhóm "Big 4". Hầu hết các NH điều chỉnh lãi suất ở kỳ hạn 6 tháng trở lên. Không những vậy, khảo sát thực tế cho thấy hiện mặt bằng lãi suất huy động tại nhiều NH cao hơn đáng kể so với mức công bố trên website, thậm chí xuất hiện mức lãi suất lên tới 9%/năm cho kỳ hạn từ 6 tháng trở lên. Diễn biến này phản ánh áp lực huy động vốn đang gia tăng rõ nét, đặc biệt vào thời điểm cuối quý khi các tổ chức tín dụng có xu hướng đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng. Theo số liệu từ NHNN, tính đến ngày 23.3, dư nợ tín dụng toàn hệ thống ước tăng khoảng 2,02% so với cuối năm 2025.
Việc các NH tăng lãi suất huy động trong thời gian qua cũng xuất phát từ tăng trưởng huy động chậm hơn so với cho vay. Số liệu từ NHNN chi nhánh khu vực 2 cho biết tính đến cuối tháng 3, các NH trên địa bàn TP.HCM huy động vốn tăng 0,1% so với cuối năm 2025, đạt hơn 5,267 triệu tỉ đồng trong khi tăng trưởng tín dụng tăng 1,5% so với cuối năm 2025, đạt 5,286 triệu tỉ đồng.
Kế hoạch tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, tương đương hệ thống NH bơm ra nền kinh tế 2,8 triệu tỉ đồng. Điều này đồng nghĩa các NH huy động lượng tiền tương đương. Đây chính là áp lực khiến các NH chạy đua huy động thời gian qua. PGS-TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế VN tại TP.HCM (VIFC-HCMC), nhận xét: Cuộc đua lãi suất huy động của các NH tăng trong thời gian qua chủ yếu huy động bù đắp thanh khoản là chính, nếu thúc đẩy tăng trưởng tín dụng thì mức lãi suất không thể tăng cao lên đến như vậy. Thanh khoản hiện nay chịu áp lực đến từ giá xăng dầu tăng, nhập khẩu lạm phát từ nước ngoài vào thị trường trong nước. Khi chi phí hàng hóa dịch vụ tăng lên sẽ ảnh hưởng đến lạm phát, điều này tác động đến thanh khoản NH ít nhiều. Vì lạm phát cao thì lãi suất phải ở mức cao.
Thêm vào đó, tỷ giá thời gian qua cũng đã tăng trở lại, đòi hỏi lãi suất tiền đồng phải cao hơn để giữ tỷ giá ổn định. Thế nhưng ông Nguyễn Hữu Huân cho rằng diễn biến lãi suất tiết kiệm thời gian gần đây sẽ không giống như năm 2022, tăng đồng loạt lên 10 - 11%/năm bởi lãi suất cao sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế. "Áp lực tỷ giá và mặt bằng lãi suất quốc tế ở mức cao tương đối, đặc biệt trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) duy trì chính sách tiền tệ thận trọng. Điều này tạo ra áp lực giữ chênh lệch lãi suất VND - USD ở mức hợp lý, tránh dòng vốn dịch chuyển, qua đó khiến mặt bằng lãi suất trong nước khó duy trì thấp như giai đoạn 2023 - 2024. Cần lưu ý dự trữ ngoại tệ hiện nay để đảm bảo tỷ giá không tăng quá mạnh, tác động đến lãi suất tiền đồng", ông Huân khuyến cáo.
