Văn phòng công ty của tôi nằm ở trung tâm thành phố. Dọc tuyến đường dài hơn một km có rất nhiều tòa nhà văn phòng. Bên cạnh đó cũng có nhiều quán cơm, quán cà phê phục vụ đông đảo nhân viên văn phòng.
Tháng trước có một quán cơm văn phòng khai trương, tôi và nhiều đồng nghiệp gọi vui là quán “bình ổn giá”: Suất cơm một món giá 40.000 đồng, có trà đá, trái cây… rất đông khách tới ăn.
Suốt chục năm làm việc ở đây, tôi thấy có nhiều quán khai trương rồi đóng cửa. Giá một phần ăn từ 35.000 – 45.000 rồi tăng lên 50.000 đồng theo thời gian. Nhưng kỳ lạ là, dù mặt bằng giá thay đổi, số phận của nhiều quán vẫn giống nhau: mở ra vài tháng, rồi vắng khách dần và biến mất.
Duy chỉ có một quán bún chả và một quán cà phê trụ lại, dù giá của họ không hề rẻ. Ban đầu, tôi cũng nghĩ đơn giản: Giá rẻ thì đông khách, đông khách thì sống được. Nhưng dường như hai quán kia đã đi ngược lại điều này?
Tin Gốc: https://vnexpress.net/sau-10-nam-chi-con-hai-hang-quan-tru-lai-tren-con-duong-sai-gon-5061420.html
Nhưng theo tôi, phần lớn giá trị của một căn nhà tại các đô thị lớn lại nằm ở đất đai.
Hãy thử một phép tính đơn giản.
Giả sử có hai khu đất giống hệt nhau, mỗi khu được định giá 100 tỷ đồng. Trên cả hai khu đất đều xây một dự án nhà ở với chi phí xây dựng 300 tỷ đồng, thời gian thực hiện hai năm.
Ở phương án thứ nhất, bán đất cho doanh nghiệp. Chủ đầu tư phải bỏ ra tiền mua đất, tiền xây dựng, chi phí lãi vay và lợi nhuận kỳ vọng. Với giả định lợi nhuận 10% và lãi vay 10% mỗi năm, tổng giá trị sản phẩm khi hoàn thành có thể lên tới hơn 530 tỷ đồng.
Ở phương án thứ hai, không bán đất mà cho thuê với giá 2% giá trị đất mỗi năm. Chủ đầu tư chỉ phải chi tiền xây dựng và tiền thuê đất trong thời gian triển khai dự án. Với các giả định tương tự, tổng giá trị sản phẩm khi hoàn thành chỉ khoảng 405 tỷ đồng.
Chênh lệch lên tới hơn 120 tỷ đồng dù chất lượng công trình hoàn toàn giống nhau.
Khoản chênh lệch này không đến từ vật liệu xây dựng, công nghệ hay năng suất lao động. Nó chủ yếu xuất phát từ việc đất đai được vốn hóa ngay từ đầu vào giá bán căn hộ, sau đó tiếp tục được khuếch đại bởi chi phí lãi vay và lợi nhuận tính trên phần vốn bỏ ra để mua đất.
Khi người dân vay ngân hàng trong 20 năm để mua nhà, khoảng cách đó còn lớn hơn. Người mua nhà trong mô hình bán đất phải trả lãi trên cả phần tiền đất. Vì vậy giá đất trong trường hợp này thường tăng tương đương lãi suất tiền gửi hàng năm, thậm chí cao hơn mới bù đắp được chi phí. Trong khi đó, người thuê nhà trên đất do cơ quan chức năng giao chỉ phải trả tiền thuê đất định kỳ.
Nhưng lợi ích của mô hình này không chỉ nằm ở việc giảm giá nhà.
Một trong những vấn đề nan giải nhất của quản lý đất đai là xác định giá đất tại thời điểm giao đất. Trong nhiều vụ việc đã được thanh tra, kiểm toán hoặc xét xử, nguyên nhân thất thoát thường bắt nguồn từ việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường hoặc tính sai nghĩa vụ tài chính.
Khi đất đã được giao và dự án đã hoàn thành, việc thu hồi phần giá trị bị thất thoát thường rất khó khăn. Giá trị đất tăng lên qua thời gian, tài sản đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ sở hữu, còn tranh chấp pháp lý có thể kéo dài nhiều năm.
Ngược lại, nếu chỉ cho thuê dài hạn, rủi ro này giảm đáng kể. Giá thuê đất có thể được điều chỉnh định kỳ theo tình hình kinh tế và mức độ phát triển hạ tầng. Nếu phát hiện sai sót trong quá trình quản lý, cơ quan chức năng vẫn nắm giữ tài sản gốc là đất đai và có nhiều công cụ để điều chỉnh chính sách trong tương lai.
Điều này cũng tạo ra một khác biệt quan trọng đối với thị trường nhà ở.
Khi người mua sở hữu cả đất và nhà, giá trị đất thường tăng theo thời gian. Dù công trình xuống cấp, giá bán nhiều căn nhà vẫn tăng hoặc giữ ở mức cao vì giá đất tăng nhanh hơn tốc độ khấu hao của công trình. Đó là lý do không ít căn hộ, nhà phố đã sử dụng nhiều năm nhưng vẫn được giao dịch với giá ngang bằng hoặc cao hơn nhà mới.
Trong mô hình đất thuê, phần giá trị đất không được tích lũy vào tài sản cá nhân. Giá nhà vì thế có xu hướng phản ánh nhiều hơn giá trị sử dụng thực tế của công trình. Khi công trình cũ đi, giá trị tài sản giảm dần theo thời gian thay vì được nâng đỡ bởi giá đất tăng liên tục.
Điều này giúp thị trường hình thành nhiều loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả khác nhau, thay vì mọi sản phẩm đều bị kéo lên bởi kỳ vọng tăng giá đất.
Tất nhiên, mô hình nhà ở trên đất thuê không phải giải pháp thay thế hoàn toàn cho sở hữu đất lâu dài. Quyền sở hữu ổn định vẫn có vai trò quan trọng trong việc tích lũy tài sản của người dân. Tuy nhiên, nếu một tỷ lệ đáng kể quỹ đất đô thị được phát triển theo hình thức đất thuê dài hạn, thị trường sẽ có thêm một lựa chọn với chi phí thấp hơn, ít phụ thuộc vào đầu cơ đất đai hơn và giảm áp lực lên giá nhà.
Trong bối cảnh nhiều người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, có lẽ đã đến lúc chúng ta không chỉ bàn về cách xây nhà rẻ hơn, mà còn cần suy nghĩ lại về cách sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Một thị trường nhà ở bền vững không nhất thiết phải bắt đầu từ những tòa nhà mới, mà có thể bắt đầu từ việc thay đổi cách phân phối giá trị của mảnh đất bên dưới chúng.
Tin Gốc: Vnexpress
Ba năm trước, tôi mua một căn hộ chung cư ở Hà Nội với giá khoảng 3 tỷ đồng. Khi đó, quyết định mua nhà của tôi chỉ đơn giản là để có một chỗ ở ổn định, không phải lo chuyện thuê nhà mỗi năm một giá. Tôi không nghĩ nhiều đến chuyện đầu tư hay sinh lời.
Đến nay, căn hộ đó được môi giới định giá khoảng 6 tỷ đồng. Con số tăng gấp đôi chỉ sau vài năm, nếu nhìn trên giấy tờ, rõ ràng là một khoản "lãi" không nhỏ. Bạn bè xung quanh nghe vậy thường tấm tắc chúc mừng tôi vì đã có một quyết định tài chính sáng suốt. Nhưng thật lòng, tôi không biết mình có nên gọi đó là "lời" hay không?
Vì nếu bán đi, tôi sẽ ở đâu? Giá nhà xung quanh cũng đã tăng tương ứng, thậm chí còn cao hơn. Số tiền 6 tỷ đồng cầm trong tay nghe có vẻ lớn, nhưng để mua một căn tương đương, hoặc thậm chí thấp hơn một chút, tôi gần như phải bỏ thêm tiền. Còn nếu không mua, quay lại đi thuê, thì cảm giác "lãi" kia cũng trở nên rất mơ hồ.
Nói cách khác, tài sản của tôi tăng giá, nhưng khả năng tiếp cận một tài sản tương tự cũng bị đẩy xa hơn. Khoản "lãi" đó nằm trên giấy nhiều hơn là trong túi. Điều khiến tôi băn khoăn là mặt bằng giá chung cư hiện nay. Có những dự án được chào bán với mức gần 100 triệu đồng mỗi m2. So với vài năm trước, đó là một bước nhảy rất lớn.
>> Món hời khi tôi liều mua chung cư 1,54 tỷ vùng ven Sài Gòn
Người ta thường giải thích bằng quy luật cung - cầu: nhu cầu cao thì giá tăng. Nhưng tôi tự hỏi, nhu cầu ở đây thực sự đến từ đâu? Nếu là nhu cầu ở thực, thì có lẽ phải phản ánh được khả năng chi trả của phần đông người mua nhà. Nhưng nhìn quanh, không khó để thấy nhiều người trẻ, những gia đình có thu nhập trung bình, ngày càng xa vời với giấc mơ sở hữu nhà ở thành phố.
Một phần của "cầu" có thể đến từ dòng tiền đầu tư. Khi nhiều người có tiền nhàn rỗi mua thêm bất động sản để giữ tài sản hoặc cho thuê, họ vẫn đang tham gia vào thị trường với vai trò người mua. Dù mục đích không phải để ở, những giao dịch đó vẫn góp phần đẩy giá lên.
Vấn đề là, thanh khoản thực sự có thể chỉ xoay quanh một nhóm người có khả năng tài chính mạnh, chứ không phản ánh nhu cầu ở thực của số đông. Giá tăng, nhưng không đồng nghĩa với việc nhiều người hơn có thể mua được nhà.
Nhìn lại câu chuyện của mình, tôi thấy có phần buồn cười. Một tài sản tăng giá gấp đôi, nhưng lại không mang đến cảm giác "giàu lên" như người ta vẫn nghĩ. Ngược lại, nó khiến tôi nhận ra khoảng cách giữa giá trị tài sản và khả năng sử dụng thực tế.
Có thể, tôi vẫn là người "có lời" nếu nhìn dưới góc độ đầu tư. Nhưng nếu đặt trong bối cảnh một người mua nhà để ở, thì câu chuyện lại khác. Và có lẽ, không chỉ riêng tôi đang ở trong tình huống này.
Ho GiayRủi ro vay mua nhà dù vợ chồng thu nhập 100 triệu
Tôi không thể mua lại chung cư từng bán lỗ vì nay 'ngáo giá' 7 tỷ
Tôi sợ hết đường bỏ phố về quê nếu mua nhà 4 tỷ cho con thừa kế
5 tỷ đồng gửi tiết kiệm hay mua chung cư?
'10 tỷ đồng gửi tiết kiệm ngân hàng tốt hơn mua chung cư'
Cú liều tay không mua chung cư Sài Gòn
"Bà xã tôi bị gửi email thông báo nợ thuế hơn 18 triệu đồng. Ban đầu chúng tôi còn tưởng đó là email lừa đảo. Nhưng khi mở app ra thì đúng là có thể hiện khoản nợ đó, mới tá hỏa.
Bấm vào xem chi tiết thì thực tế chúng tôi không thể hiểu nổi nó là cái gì, một danh sách dài dằng dặc kéo từ năm này qua năm khác. Lên thuế cơ sở quản lý để tra soát thì đã được xác minh là bị thông báo sai do lỗi cập nhật, lỗi hệ thống.
Nhưng đến nay đã 4 tháng, khoản nợ đó vẫn treo trong app eTax Mobile mà chưa được xóa.
Người dân trễ nộp thuế chút thì nào là bị tính lãi, bị phạt nộp chậm... mà đôi khi chưa chắc là người ta chây ì, cố ý nộp chậm. Mà thực sự người ta không biết có khoản nợ thuế nào đó.
Vậy trách nhiệm của cơ quan thuế ở đâu khi có những trường hợp hàng năm trời không thông báo khoản nợ (nếu có) cho người dân, rồi bây giờ phạt? Còn trường hợp sai sót, mãi không làm sạch dữ liệu, để ít nhất là người dân phải xin nghỉ làm để lên cơ quan thuế làm việc, mất thời gian đi lại, gọi điện. Thiệt hại đó ai chịu cho? Người dân có được tính lãi, có được phạt ai không?".
Độc giả HoathaiSG bình luận như trên, kể lại trường hợp vợ mình bỗng dưng bị thông báo nợ hơn 18 triệu đồng, sau đó phát hiện ra đây là sai sót nhưng mãi vẫn chưa được sửa lại dữ liệu.
Bình luận này được viết sau bài Nợ thuế 'trên trời rơi xuống' của tác giả Hoàng Hà, là luật sư. Tác giả cho biết bỗng nhận được thông báo nợ thuế - một khoản 9 triệu đồng tiền thuế TNCN phát sinh trong năm 2025.
Nguyên nhân do một doanh nghiệp tư nhân đã kê khai thu nhập. Sau 12 ngày phản ánh trên ứng dụng eTax không có kết quả, tác giả Hoàng Hà phải tự liên hệ cơ quan thuế để khiếu nại.
Nhiều độc giả cho biết họ rơi vào tình trạng "tự nhiên thành người nợ thuế" chỉ sau một lần kiểm tra ứng dụng eTax Mobile hoặc nhận email thông báo từ cơ quan thuế.
Điều này đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, điểm chung khiến họ lo lắng không chỉ là những khoản nợ phát sinh bất ngờ, mà còn nằm ở việc khiếu nại kéo dài nhiều tháng vẫn chưa được xử lý dứt điểm.
Độc giả nickname Thắc mắc nói: "Tôi có thu nhập nhiều nơi, tổng thu nhập dưới 10 triệu đồng một tháng, các nơi này đã khấu trừ 10% thuế, duy có đơn vị không khấu trừ hoặc khấu trừ không đủ 10% (thu nhập tại đơn vị này vài trăm ngàn một tháng).
Theo quy định thì tôi không thuộc trường hợp tự quyết toán mà ủy quyền cho đơn vị nơi tôi ký hợp đồng lao động quyết toán. Hậu quả là chỉ vì đơn vị chi trả kia không khấu trừ đủ thuế dẫn đến tôi bị rơi vào trường hợp tự quyết toán và các phần thu nhập kể trên bị tính đến mức thuế 25% theo thuế suất lũy tiến.
Tôi bị nợ thuế mà không biết cho đến khi cơ quan thuế gửi thông báo quyết toán thuế và phải nộp bổ sung mấy chục triệu tiền thuế. Nếu không phát hiện, có lỡ đi nước ngoài thì bị từ chối xuất cảnh do rơi vào trường hợp nợ thuế.
Đây là điểm làm khó người nộp thuế khi để bên chi trả muốn khấu trừ hay không thì tùy ý, dù rằng tôi đã đề nghị khấu trừ cho tôi nhưng họ nói phát sinh hai triệu đồng một tháng mới khấu trừ. Nếu quy định khấu trừ đủ thì tôi đã không rơi vào trường hợp bị quyết toán và không phải nợ số thuế lớn kia".
Đây là trường hợp của độc giả nickname Tiểu đệ: "Tôi nhận được thông báo nợ thuế (có mấy ngàn) nhưng không nói là thuế gì, chỉ báo là theo 'VB 123' phạt nộp chậm trong khi trước đó đã ra cơ quan thuế bổ sung giấy tờ và đóng tiền.
Còn thuế nhà đất, mấy năm trời mới nhận thông báo từ phường đưa xuống, trong đó có thêm hơn một triệu đồng tiền chậm nộp. Rất lạ đời".
Độc giả nickname lamthaihoa975: "Tôi chuyển địa điểm kinh doanh từ năm 2019 và đã làm đầy đủ thủ tục trả giấy phép, đóng thuế hoàn tất. Đến khi có ứng dụng eTax Mobile tôi mới biết năm 2021 tôi bị nợ thuế môn bài và phần nộp chậm thuế tại địa chỉ cũ (1 triệu 458 nghìn đồng). Tôi có khiếu nại nhưng cơ quan thuế bảo làm tờ trình gửi lại, đến nay gần 10 tháng vẫn không thấy trả lời".
Độc giả Tuan Keu: "Tôi bị một cơ quan kê khai trả thu nhập khống liên tiếp 3 năm 2023-2025. Phản ánh thông tin đến cơ quan thuế qua eTax Mobile xong vẫn thế, không thấy có gì thay đổi và không biết được xử lý như thế nào.
Phản ánh kiến nghị lên cổng dịch vụ công từ lâu thì kết quả vẫn là chưa có trả lời. Gửi hẳn đơn thư kiến nghị đến cơ quan đó và thuế cơ sở nơi đó thì không có hồi âm. Liên lạc điện thoại cực kỳ khó khăn. Không lẽ cứ phải đến chầu trực tận nơi để được giải quyết vụ việc trên trời rơi xuống trong thời đại chuyển đổi số 4.0 này?".
Tương tự, độc giả nickname chinhth2000: "Tôi cũng mệt mỏi với thuế quá đây, làm cái quyết toán từ 2024 tới giờ chưa được giải quyết, dù email báo là nhận được rồi, đang xử lý.
Giờ làm tiếp thì hệ thống báo là đã có hồ sơ rồi, rút lại cũng không rút được. Tới cơ quan thuế nơi thường trú thì bảo phải đến cơ quan thuế nơi nộp để giải quyết.
Đổi MST của người phụ thuộc sang người nộp thuế cũng không làm được. Lát nữa phải đến cơ quan thuế gặp trực tiếp, không biết có làm được không".
Độc giả nickname Nha Bang Lang đặt vấn đề:
"Tất cả đều đang hoạt động giống như trong quá trình thử nghiệm vậy, nhưng hậu quả thì lại là thật và người dân là người chịu hậu quả này. Các ứng dụng thì đều có mục phản ánh, hay các cổng của dịch vụ công trên các app đều rất đầy đủ nhưng hoạt động thì chưa đâu vào đâu cả.
Quy trình ngày xưa có vẻ vất vả là phải đến tận nơi xếp hàng làm thủ tục, còn nay thì có một số việc còn vất vả hơn: làm online rồi chờ phản hồi, chờ mãi không được (lý do bị lỗi app hoặc khai chưa đúng, chưa đủ) thì lại phải đến tận nơi để có hướng dẫn làm online rồi lại về chờ tiếp.
Mong sao những gì đã thực hiện, đã áp dụng thì cũng phải có người kiểm tra, giám sát để đảm bảo cho các công việc đó hoạt động đúng, dễ dàng cho người dân và mang ý nghĩa thực sự của công cuộc số hóa các thủ tục hành chính".
Tin Gốc: Vnexpress