“Cũng may là tôi xả nhanh miếng đất Bình Phước (cũ), vừa mua xong, ba tháng sau tôi đổi ý bán lỗ 50 triệu đồng, quay sang mua căn hộ quận 2 (cũ).
Mua xong cảm giác nó khác liền, tài sản xa, khó quản lý, không biết có ai lấn chiếm gì không, mỗi lần lên xem đất là như đi đánh trận, khu đất nền rộng, hoang vắng, không cửa hàng, không hàng quán.
Từ đó tôi bỏ luôn khái niệm đất nền, tài sản nào mà mình có thể ở, xài được thì hãy mua”.
Độc giả Dat Huynh, bình luận như trên, chia sẻ về cú quay xe, bán lỗ lô 50 triệu đồng lô đất ở Bình Phước để mua căn hộ ở quận 2 cũ. Bình luận này được viết sau bài Đất nền phía Nam giảm cả tỷ đồng vẫn ế.
Tình trạng khó thoát hàng cũng xuất hiện tại nhiều điểm nóng đất nền phía Nam từng tăng giá mạnh giai đoạn 2021-2022. Một nhà đầu tư tại Đồng Nai cho biết đang rao bán lô đất thổ vườn tại xã Tân Tiến với giá khoảng 3 tỷ đồng, thấp hơn cả tỷ so với thời điểm mua vào.
Độc giả nickname dieptbd kể: “Cuối tuần vừa rồi tôi có dịp đi một vòng khu vực Bến Cát, Bàu Bàng, Chơn Thành và Củ Chi, Tây Ninh khảo sát và nhận thấy có một thực tế mà nhiều nhà đầu tư chạy theo đám đông mà không tìm hiểu kỹ, đó là:
Tại các vùng ven quỹ đất rất rộng, người dân ở đó người ta canh tác và ở chưa hết thì mấy ai mà cần mua mấy lô vài chục đến vài trăm mét vuông làm gì?
Chỉ có người nơi khác chạy theo phong trào sốt đất mua đi bán lại kiếm lời vài chục triệu là người ta thoát hàng, những ai không tìm hiểu kỹ giá cả, tiện ích xung quanh và nhu cầu thực để tỉnh táo khi đến sau thì chỉ có ngậm đắng nuốt cay chôn vốn vào nơi không nên đầu tư vì sốt ảo”.
Các đơn vị môi giới cho hay thanh khoản đất nền tiếp tục suy giảm rõ rệt. Nhiều sàn hiện ngại nhận ký gửi đất nền phân lô do khó bán, dù chủ đất chấp nhận giảm giá sâu.
“Giai đoạn 2023-2024, chủ đất còn giữ giá, chỉ giảm 10-15%. Sang năm 2025, mức giảm phổ biến tăng lên 25-30%. Đến đầu năm nay, nhiều trường hợp chấp nhận cắt lỗ tới 50% vẫn khó bán”, đại diện một sàn giao dịch tại Đồng Nai thông tin.
Cùng chung nhận định, độc giả nickname nonghung100968 nói: “Giá tăng bằng lần. Cho nên dù giảm cả tỷ đồng hay giảm một nửa giá mua vào vẫn cao. Hiện này đất nền tỉnh lẻ bán kg ai mua là do không còn thời ‘sốt”‘ đất nữa”.
Theo môi giới, tại các “điểm nóng” từng sốt đất như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh (Bình Phước cũ), Lâm Hà, Bảo Lâm (Lâm Đồng), Phú Giáo (Bình Dương cũ) hay Thủ Thừa, Cần Giuộc (Long An cũ), không khó để bắt gặp các nền đất phân lô có nguồn gốc từ đất nông nghiệp đang được rao bán với mức giảm sâu. Nhiều lô từng được đẩy giá lên hàng tỷ đồng nay chấp nhận bán lại chỉ còn khoảng một nửa nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.
Độc giả nickname hoangdavis2010: “Từ trước tới giờ thị trường bất động sản lúc nào cũng vậy giá đất bị cò đất nâng lên 5 lần hoặc 10 lần so với giá thực tế. Kẻ có chút tiền hám lợi nhuận sau khi mua sẽ bán giá cao hơn. Người mua do lòng tham mua rồi bán không được, giờ lại muốn bán theo giá đã mua thì cũng cao hơn thực tế nhiều lần, thì chẳng có ai dám mua nếu họ biết được điều này”.
Độc giả nickname cackehoa nhận định: “Do quan niệm đất sẽ luôn tăng giá không bao giờ giảm.
Nhiều người thấy khu vực nào nóng giá đất tăng vù vù thì cũng tham xông vào mong kiếm lời, dù biết là có cò làm giá họ cũng vẫn xông vào với tâm lý sợ chậm không có phần.
Thực tế, trước khi có bão giá thì cá mập đã mua phần lớn đất nhằm tăng giá, sau đó bán vòng vòng tạo sốt giá. Ai vào mua sớm, sang tay sớm thì may ra chốt lời. Ai chờ đỉnh thì ôm hết.
Giá đất bị thổi gấp 3-4 lần đất khu vực, thì với quan niệm giá đất tăng dần đều thì cũng phải cả chục năm nữa mới tăng tới mức đỉnh giá. Nghĩa là thay vì mua đất tăng giá trong tương lai, thì bạn lại mua đất hiện tại với giá tương lai”.
Thị trường đất nền tiếp tục trầm lắng trong quý I khi mức độ quan tâm và giao dịch đồng loạt suy giảm. Dữ liệu từ chuyên trang nhà đất trực tuyến Batdongsan cho thấy lượng tìm kiếm đất nền phía Nam giảm trên diện rộng. Các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM ghi nhận mức giảm mạnh, trong đó Bình Dương cũ giảm hơn 22%, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ giảm 15%. Những điểm nóng như Tây Ninh và Đồng Nai cũng lần lượt sụt 2% và 8% so với quý trước.
Thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy quý vừa qua, TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán với gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%, giảm một nửa so với quý trước. Giá thứ cấp ghi nhận tiếp tục giảm 5-7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tôi là tác giả bài viết Sầu riêng 'mini hạt lép 30 K' gây thất vọng, về việc lập lờ trong niêm yết giá cả gây bức xúc và mất niềm tin thế nào với khách hàng: Treo biển bán sầu riêng 30 K một kg, nhưng khi vào hỏi thì chỉ sang một trái nhỏ xíu, chưa chín.
Năm nay, sầu riêng rớt giá, rẻ hơn mọi năm nhưng trong chia sẻ của nhiều người, họ vẫn dè chừng, không dám mua ăn. Nguyên nhân trùng với lý do rớt giá: Sợ nhiễm thuốc.
Tôi có ông anh họ trồng sầu riêng, mỗi lần về quê chơi là được dúi dắm cho vài trái sầu riêng "chín cây tự rụng" để chiêu đãi. Có lẽ anh đã chừa một số cây trong vườn để nhà dùng, còn bao nhiêu thì thương lái đã mua bao vườn.
Nhiều người cũng chia sẻ rằng có người quen, người thân ở quê gửi cho sầu riêng và dặn kèm "không có thuốc" để an tâm. Tình trạng "đồ để nhà ăn" đã xảy ra với những hộ trồng rau phun thuốc cho xanh, đẹp, dễ bán.
Ta có thể hình dung chuỗi mắt xích như thế này: Vì khó xuất khẩu nên sầu riêng rớt giá và bày bán nhiều ngoài chợ. Nguyên nhân không xuất khẩu được là lý do khiến nhiều người dè chừng. Dĩ nhiên, cũng phải tính đến những yếu tố khiến rớt giá như nguồn cung tăng, cạnh tranh với các nước láng giềng...
Quan điểm cá nhân tôi, giá sầu riêng dù giảm vẫn không rẻ với nhiều người vì: Trừ vỏ và hạt, số lượng thịt trong một trái sầu riêng thường chiếm tỷ lệ không nhiều. Hơn nữa, mua nguyên trái sầu riêng là hên xui. Tôi từng phải bỏ đi một trái sầu riêng sượng, không chín.
Nhưng nhìn một cách tổng quát, theo tôi, đây là một nỗi buồn cho người tiêu dùng Việt, khi những loại rau củ, trái cây nếu ngon và lành thì đem đi xuất khẩu. Nếu chẳng may trục trặc thì thị trường trong nước được xem như một giải pháp "giải cứu, thu hồi vốn".
Với diện tích trồng sầu riêng tăng đột biến trong những năm qua, tôi nghĩ kịch bản sầu riêng rớt giá có thể lặp lại trong những năm tới, nếu chúng ta không quyết liệt khâu làm sạch chất cadimi trong đất, nâng cao năng lực kiểm nghiệm...
Nhưng có một vấn đề quan trọng không kém, đó là niềm tin của người tiêu dùng thì làm sao lấy lại?
Hôm qua, tôi thấy trên mạng xã hội chia sẻ lại câu chuyện một người đàn ông năm 2022 bán căn chung cư 3,5 tỷ, sau đó vay thêm tiền để có 4,5 tỷ đồng làm farmstay ở khu vực gần Đà Lạt.
Những lý do khiến việc kinh doanh này thua lỗ: Thứ nhất là không kiểm tra kỹ pháp lý của khu đất. Thứ hai là làm việc cực nhọc, thức khuya dậy sớm chiều chuộng khách. Thứ ba là đếm cua trong lỗ, khi cả farmstay chỉ có 6 phòng, giá 1,2 triệu đồng một đêm nhưng chỉ kín khách 8 ngày cuối tuần (4 thứ bảy và chủ nhật), ngày thường 30% công suất.
Nhiều người đã tháo chạy khỏi các farmstay từ những năm trước. Tôi có vài bạn bè cũng đầu tư loại hình này ở Đà Lạt, Vũng Tàu, Phan Thiết... Người có tài chính mạnh thì đầu tư bằng tiền túi. Người tài chính yếu hơn nhưng muốn phiêu lưu, đi vay tiền người thân, ngân hàng thì chịu cảnh gánh nợ.
Ông bạn của tôi làm farmstay trên Đà Lạt, nhưng gồng được một năm thì bỏ xó, đang tính trồng cà phê organic để gia đình dùng. Vì sao farmstay "đốt tiền"?
Theo tìm hiểu của tôi, có ba lý do chính sau đây:
Thứ nhất: Giá quá ảo. Như trường hợp ở đầu bài giá tiền 1,2 triệu đồng một đêm sẽ làm nhiều người đắn đo. Vì với số tiền đó, thoải mái thuê một phòng khách sạn ở trung tâm Đà Lạt đầy đủ tiện nghi. Chiều tối đi tản bộ ở bờ hồ Xuân Hương, đi ăn uống rồi về ngủ.
Thứ hai: Đường đi không dễ dàng. Ở Đà Lạt và những vùng lân cận, lượng mưa trong năm nhiều. Một farmstay ở rừng thông có vẻ lãng mạn nhưng con đường đi đến đó mới là vấn đề trong mùa mưa.
Với những người du lịch thuần túy, họ thuê một phòng khách sạn trong trung tâm, giao thông thuận tiện, muốn đặt xe đi đâu thì có ngay. Con đường di chuyển từ bến xe, sân bay về khách sạn và ngược lại không có gì bàn cãi. Vậy việc gì phải thuê farmstay để tự đày đọa mình?
Thứ ba: Khá kén tệp khách. Tôi nghĩ người xuống tiền đầu tư thường ngộ nhận về nhu cầu của khách. Đăng một ảnh farmstay lên mạng, nhiều người thích, nhiều người hỏi thăm, nhưng nhu cầu của họ là ở đó và trải nghiệm hay là chỉ muốn đến ngắm cảnh một chút, chụp vài bức hình sống ảo rồi đi về?
Vậy làm cách nào để cứu những farmstay thua lỗ? Tôi nghĩ đây là một câu hỏi khá hóc búa. Nếu farmstay của bạn ở vị trí đẹp, dễ tiếp cận thì không nói làm gì, còn ngược lại, nếu tung chiêu khuyến mãi, giảm giá thì chỉ có người lấy công làm lời mới chịu được, còn thuê nhân sự làm việc thì chẳng khác gì uống nước biển giải khát.
"Tôi có câu hỏi thế này: trong các hộ kinh doanh với nhiều lĩnh vực khác nhau, liệu biên lợi nhuận có giống nhau không? Nếu áp dụng ngưỡng doanh thu chịu thuế là 3 tỷ cào bằng cho mọi hộ kinh doanh thì có người thấy thoải mái, nhưng cũng có người thấy chưa hợp tình hợp lý. Vậy sẽ ra sao nếu ta áp mức khác nhau cho từng ngưỡng doanh thu cụ thể?".
Đó là thắc mắc của độc giả Srj xung quanh đề xuất ngưỡng doanh thu chịu thuế với hộ kinh doanh lên 3 tỷ đồng. Góp ý về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật Thuế, nhiều đại biểu ủng hộ quan điểm nâng ngưỡng chịu thuế với hộ kinh doanh lên 3 tỷ đồng (tương ứng với doanh thu 250 triệu đồng mỗi tháng), gấp 3 mức dự tính của Bộ Tài chính. Trước đó, theo phương án Bộ Tài chính trình Chính phủ, ngưỡng doanh thu miễn thuế với hộ kinh doanh dự kiến từ 1 tỷ đồng - tức cao gấp đôi hiện tại.
Cùng chung quan điểm về phương án thu thuế với hộ kinh doanh, bạn đọc Tuyetvoamtich đặt câu hỏi: "Tại sao cứ phải có định mức ngưỡng chịu thuế 'cứng' cho tất cả ngành nghề? Tại sao không áp dụng linh hoạt để tạo ra khoảng trống thời gian cho tất cả các hộ kinh doanh có thời gian điều chỉnh?".
>> Áp lực thuế vì doanh thu 500 triệu một năm nhưng tháng lãi 8 triệu
Độc giả Nguyenthu phân tích: "Phải chăng nên phân ra các mã ngành nghề khác nhau? Mỗi mã ngành nghề quản lý riêng, tính thuế riêng. Ví dụ, những mã ngành công nghệ cao, lợi nhuận cao thì không cần biết doanh thu bao nhiêu cũng phải lên công ty. Những ngành nghề cơ bản như hàng tiêu dùng thiết yếu thì theo doanh thu, doanh số, quy mô vật chất, quy mô nhân sự để thu thuế...".
"Cần thiết phân ngưỡng doanh thu theo ngành, để giúp các ngành kinh doanh có lợi thế như nhau? Điều đó góp phần tránh ngành này lợi thế, ngành khác bất lợi, làm phát triển không đồng đều, sẽ không tốt cho nền kinh tế", bạn đọc Tran Hatanxuan nhấn mạnh.
