Bán nhà ở xã hội sau 5 năm không phải mất khoản phí nào?
Sau 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ, bên mua nhà ở xã hội sẽ được bán lại nếu nhà ở đó đã được cấp Giấy chứng nhận.
Tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
“Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế”.
Như vậy, trường hợp bán nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành), mà vẫn chưa nộp tiền sử dụng đất thì tiếp tục nộp theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Sau ngày 1/8/2024, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền nhà và được cấp Giấy chứng nhận thì việc bán nhà ở xã hội (không phải là nhà ở riêng lẻ) sau thời hạn 5 năm không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập theo pháp luật về thuế và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời, việc bán lại nhà này theo cơ chế thị trường, tuân theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.
Như vậy, sau 05 năm, khi bán nhà ở xã hội, bên bán sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất như theo quy định cũ. Tuy nhiên, cần lưu ý Điều 42 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân và 50% tiền sử dụng đất.
Nói tóm lại:
– Trường hợp bán nhà ở xã hội là không phải nhà ở riêng lẻ (thường là chung cư): Không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Trường hợp bán nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Nhà ở 2014 mà đến 01/8/2024 (ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành) mà vẫn chưa nộp thì vẫn tiếp tục nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan.
Các khoản thuế, phí bắt buộc phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm
Để được chuyển nhượng nhà ở xã hội, bên bán phải đáp ứng đủ 02 điều kiện:
– Nhà đã mua, thuê mua được 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở.
– Có Giấy chứng nhận.
Theo đó, 04 khoản thuế, phí bắt buộc phải nộp chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 05 năm gồm:
Tiền sử dụng đất
Như đã đề cập tại mục 1, theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:
– Trường hợp bán nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ: Người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Người bán có nghĩa vụ nộp 50% tiền sử dụng đất. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính này là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất.
Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn.
Như vậy, mức thuế thu nhập cá nhân người bán nhà ở xã hội phải đóng là:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%
Lệ phí trước bạ
Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% giá trị chuyển nhượng.
Khảo sát tại nhiều dự án nhà ở xã hội, dù căn hộ đã được sử dụng nhiều năm nhưng giá tăng nhiều lần, ngang ngửa căn hộ tại các dự án nhà thương mại. Giá rao bán có nơi lên tới 50 triệu đồng/m2.
Nếu như trước đây, một căn nhà ở xã hội khi chuyển nhượng phải đóng 50% tiền sử dụng đất rơi vào khoảng 120-200 triệu đồng. Với quy định mới hiện nay, người dân không phải mất phí này.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội
Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể như sau:
Ngoài ra, còn có thể phát sinh một số khoản phí khác như phí thẩm định giá, phí môi giới, phí cấp giấy chứng nhận,… tương tự như chi phí khi sang tên nhà đất thông thường.
Những khoản phí và lệ phí này do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
Sáng 9.7, tại Cung hội nghị quốc tế Ariyana Đà Nẵng, diễn đàn Tài chính Việt Nam 2026 (Vietnam Financial Forum 2026 - VFF 2026) chính thức khai mạc trong khuôn khổ Tuần lễ Kinh tế, tài chính và công nghệ Đà Nẵng 2026.
Diễn đàn diễn ra trong 2 ngày (từ 9 và 10.7) với các phiên hội nghị song song tại khán phòng lớn và các phòng họp chuyên đề, tạo điều kiện cho những cuộc trao đổi chuyên sâu, thực chất và có tính ứng dụng cao.
Sự kiện quy tụ khoảng 350 chuyên gia, lãnh đạo, nhà hoạch định chính sách, tổ chức tài chính, nhà đầu tư, doanh nhân cùng các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực fintech, ngân hàng, thị trường vốn và hạ tầng tài chính trong nước và quốc tế.
Các nội dung thảo luận tập trung vào những chủ đề trọng tâm như phát triển thị trường vốn, tài chính số, hạ tầng tài chính, đầu tư bền vững, quỹ đầu tư mạo hiểm và các công nghệ đang định hình tương lai ngành tài chính toàn cầu.
Phát biểu khai mạc diễn đàn, ông Hồ Kỳ Minh, Phó chủ tịch Thường trực UBND thành phố Đà Nẵng, cho biết VFF 2026 được tổ chức trong bối cảnh Việt Nam đang triển khai mạnh mẽ các chính sách nhằm tham gia sâu hơn vào mạng lưới tài chính toàn cầu. Đối với Đà Nẵng, việc xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế không chỉ là đầu tư cơ sở hạ tầng mà còn hướng đến hình thành một không gian thể chế mới, tạo nền tảng thử nghiệm các mô hình tài chính tiên tiến, từng bước tiếp cận các chuẩn mực quốc tế, thúc đẩy đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và phát triển kinh tế xanh.
"Một trung tâm tài chính quốc tế không chỉ được tạo nên bởi cơ sở hạ tầng hay các ưu đãi về chính sách, mà quan trọng hơn phải là nơi hội tụ của niềm tin, thể chế minh bạch, nguồn nhân lực chất lượng cao, công nghệ tiên tiến và mạng lưới kết nối toàn cầu. Đó cũng chính là định hướng mà Đà Nẵng đang theo đuổi", ông Hồ Kỳ Minh nhấn mạnh. Thành phố mong muốn trở thành điểm kết nối giữa lĩnh vực tài chính Việt Nam với các xu hướng phát triển mới của thế giới; là nơi các tiêu chuẩn quốc tế về tài chính, quản trị, công nghệ và phát triển bền vững được nghiên cứu, chia sẻ, thử nghiệm và từng bước áp dụng vào thực tiễn; đồng thời là cầu nối giúp các tổ chức tài chính quốc tế, quỹ đầu tư và doanh nghiệp toàn cầu tiếp cận thị trường Việt Nam thuận lợi hơn.
Ông Hồ Kỳ Minh kỳ vọng các phiên thảo luận chuyên sâu tại diễn đàn sẽ mở ra nhiều sáng kiến, quan hệ hợp tác và dự án cụ thể, góp phần thúc đẩy quá trình hình thành và phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam theo đúng mục tiêu đã đặt ra, đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế và tăng cường kết nối với hệ thống tài chính toàn cầu.
Đóng góp ý kiến tại diễn đàn, ông Rich McClellan, Giám đốc điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP.HCM, cho biết VFF được thiết kế như một diễn đàn do khu vực tư nhân dẫn dắt, nơi các chuyên gia toàn cầu, nhà đầu tư tổ chức, đơn vị vận hành thị trường, cơ quan quản lý và doanh nhân cùng trao đổi thực chất về định hướng phát triển của thị trường tài chính. Thông qua các chủ đề trọng tâm như phát triển thị trường vốn, tài chính số, hạ tầng tài chính, đầu tư bền vững, quỹ đầu tư mạo hiểm và công nghệ mới, diễn đàn hướng tới mục tiêu giúp Việt Nam chuyển hóa những tham vọng phát triển thành các hành động cụ thể trong quá trình xây dựng các trung tâm tài chính có khả năng kết nối toàn cầu.
Trong khi đó, ông Chris Vanloon, Chủ tịch Central Vietnam Business Alliance, nhận định VFF 2026 diễn ra đúng thời điểm Việt Nam đang củng cố vị thế trên bản đồ tài chính khu vực, còn Đà Nẵng nổi lên như một nền tảng năng động cho đổi mới sáng tạo, thu hút đầu tư và hợp tác quốc tế. Diễn đàn không chỉ là một hội nghị tài chính mà còn là điểm gặp gỡ chiến lược giữa các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, tổ chức tài chính, doanh nhân và lãnh đạo doanh nghiệp để trao đổi các góc nhìn thực tiễn, xây dựng quan hệ hợp tác tin cậy và tìm kiếm các giải pháp giúp hệ thống tài chính hỗ trợ hiệu quả hơn cho tăng trưởng kinh tế.
Ông Chris Vanloon nhấn mạnh, với sự tham gia của đông đảo chuyên gia trong nước và quốc tế, VFF 2026 sẽ góp phần kết nối tham vọng phát triển tài chính của Việt Nam với các tiêu chuẩn toàn cầu và kinh nghiệm quốc tế. Đối với khu vực miền Trung, đây cũng là cơ hội quan trọng để khẳng định vị thế của Đà Nẵng như một điểm đến đáng tin cậy cho đổi mới vốn, phát triển dịch vụ tài chính và hợp tác liên ngành.
Trong phân khúc bất động sản hạng sang, vị trí đắc địa không đơn thuần là giao điểm của hạ tầng và tiện ích đầy đủ mà còn là sự hội tụ của yếu tố khan hiếm, những giá trị hữu hạn và không thể tái tạo khi đô thị đã đạt đến mật độ phát triển nhất định.
Những khu đất ở lõi trung tâm thành phố, gần không gian xanh rộng lớn và mặt nước tự nhiên được xem là những "tài nguyên" ngày càng hạn chế, có khả năng định hình đẳng cấp sống và giá trị tài sản một cách bền vững.
Thực tế đã được chứng minh tại các đô thị hàng đầu thế giới. Tại New York, các căn hộ có tầm nhìn trực diện ra công viên Central Park luôn thuộc nhóm đắt đỏ bậc nhất hành tinh, với mức giá trung binh mỗi mét vuông dao động từ 40.000 – 90.000USD/m2. Tại London, các căn hộ hướng ra công viên Hyde Park cũng có giao dịch đạt mức hàng chục triệu bảng Anh.
Các nghiên cứu quốc tế của Trung tâm Thông tin Công nghệ sinh học Quốc gia Hoa Kỳ (NCBI) chỉ ra rằng, nhà ở gần công viên quy mô lớn thường có mức giá cao hơn so với các bất động sản tương đương nhưng thiếu vắng yếu tố xanh, bất chấp các biến động của chu kỳ thị trường. Báo cáo Living by the Park (2020) của Knight Frank cho thấy: các bất động sản nằm gần công viên có mức giá trung bình cao hơn khoảng 18% các tài sản tương đương. Khi sở hữu tầm nhìn trực diện ra công viên, mức chênh lệch có thể lên tới 34% và với những căn hộ hướng thẳng ra Central Park, con số này lên tới 62,8%. Các nghiên cứu trong suốt 20 năm qua cũng cho thấy, sự hiện diện của các công viên có thể làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực lên 20%. Những con số này được định nghĩa là phần giá trị cộng thêm từ sự khan hiếm và tính bền vững của không gian xanh.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp ở Tây hồ có mức giá phổ biến 150–210 triệu đồng/m2. Với lợi thế tầm nhìn hướng ra hồ Tây và sông Hồng, các căn hộ tại khu vực này tính ở thời điểm quý III/2025 đã tăng hơn 90% so với quý I/2023. Giá bất động sản Tây hồ Tây luôn cao hơn tối thiểu 30% so với các khu vực nội thành khác, đi kèm biên độ tăng giá ổn định từ 20 - 30%/năm. Tương tự, tại TP.HCM, giá bán các dự án có tầm nhìn ra công viên và sông Sài Gòn đã tăng gần 60% so với thời điểm quý I/2023.
Những số liệu trên khẳng định sức hút rất lớn của các căn hộ sở hữu không gian xanh, gần công viên và hồ điều hoà. Tại phía Đông Hà Nội, dự án D’. Diamant Bleu của Tân Hoàng Minh Group cũng đang trở thành tâm điểm thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ hội tụ đầy đủ các yếu tố này.
Bên cạnh việc sở hữu vị trí trung tâm với ba mặt tiền đường, liền kề trung tâm hành chính của cực phát triển phía Đông Thủ đô, mạng lưới kết nối đa điểm, thuận tiện (5 phút để đến với hệ thống các trường học trong nước và quốc tế; 07 phút tới các tổ hợp thương mại - vui chơi - giải trí; 10 phút tới hệ thống bệnh viện đa khoa hàng đầu; 15 phút đến với hồ Hoàn Kiếm và 30 phút có mặt tại sân bay Nội Bài), D’. Diamant Bleu còn nắm giữ một lợi thế hiếm có, cận kề công viên Long Biên rộng 21ha và hồ điều hoà trung tâm (hồ Kim Quan) rộng hơn 50.000m2. Đây là những yếu tố đắt giá, tác động trực tiếp đến chất lượng sống và tạo nên nền tảng giá trị dài hạn cho dự án.
Chuẩn sống xanh từ nghệ thuật ‘chế tác’ bất động sản
Ngay từ khâu lựa chọn vị trí, Tân Hoàng Minh đã cho thấy rõ nét tư duy "chế tác" bất động sản khi lựa chọn những vị trí đắc địa, mang yếu tố "xanh" mà rất ít dự án có thể sở hữu.
Triết lý ấy đã được minh chứng qua hàng loạt công trình mang dấu ấn của tập đoàn này. Đó là D’. Capitale kề cận công viên Nhân Chính; D’. Le Roi Soleil với ba mặt hướng ra hồ Tây và một mặt hướng sông Hồng; D’. Eldorado nhìn trực diện ra hồ Tây rộng lớn; D’. Le Pont D’or, nơi hội tụ giá trị sống thượng lưu bên hồ Hoàng Cầu; hay Hanoi Signature, toà căn hộ duy nhất trên đường Nguyễn Văn Huyên, sở hữu không gian xanh và tầm nhìn bao trọn công viên Nghĩa Đô và hồ Nghĩa Tân.
Và D’. Diamant Bleu là minh chứng tiếp theo cho "gen vị trí" trên hành trình kiến tạo những tuyệt tác bất động sản. Tuy nhiên, nếu "gen vị trí" là nền tảng tiên quyết thì tư duy "chế tác" lại chính là cách Tân Hoàng Minh nâng tầm giá trị cho D’. Diamant Bleu.
Toàn bộ toà tháp được phủ kính Low-E cao cấp, phản chiếu sắc trời và cảnh quan không ngừng biến ảo theo từng thời điểm trong ngày, đồng thời xoá nhoà ranh giới giữa không gian bên trong và thiên nhiên bên ngoài, mở ra tầm nhìn rộng thoáng.
Bên cạnh đó, cảnh quan nội khu lên đến 8.000m2 cũng được thiết kế theo "nghệ thuật sắp đặt", với không gian xanh, mặt nước và tiện ích đan xen hài hòa. Tư duy quy hoạch bền vững giúp tiết chế tối đa các khối bê tông khô cứng, lấy thiên nhiên làm trung tâm để tạo nên một tổng thể kiến trúc mềm mại, hài hòa và tôn vinh tối đa cảnh quan công viên, mặt hồ liền kề.
Nếu vị trí là nền tảng và cảnh quan là bước "chế tác" tiếp theo thì kiến trúc chính là một trong những nét hoàn thiện không thể thiếu cho chuẩn mực sống xanh và tư duy "chế tác" tại D’. Diamant Bleu. Phá vỡ giới hạn của ban công truyền thống vốn khép kín và hạn chế tầm nhìn, dự án tiên phong ứng dụng hệ kính với công nghệ tiên tiến nhất trên thị trường chung cư, giúp không gian bên trong căn hộ giao hoà với thiên nhiên rộng lớn bên ngoài.
Như vậy có thể thấy, D’. Diamant Bleu đang tiếp tục thể hiện rõ "nghệ thuật chế tác bất động sản" của Tân Hoàng Minh, một triết lý lý giải vì sao những sản phẩm mang dấu ấn doanh nghiệp này thường nhanh chóng được thị trường tìm kiếm và đón nhận.
Tham khảo tổng hợp nghiên cứu về ảnh hưởng của công viên đến giá trị bất động sản: https://pmc.ncbi.nlm.nih.gov/articles/PMC9490231/
Giá căn hộ đối diện công viên Central Park ở New York https://www.castle-avenue.com/central-park-condos-nyc.html
