Trong nhiều chu kỳ bất động sản trước đây, phần lớn nhà đầu tư đặt trọng tâm vào khả năng tăng giá của tài sản. Tuy nhiên khi chi phí vốn tăng lên, cấu trúc đánh giá hiệu quả đầu tư bắt đầu thay đổi.
Chi phí vốn cao không chỉ phản ánh lãi suất vay ngân hàng, mà còn là chi phí cơ hội của dòng tiền. Khi lãi suất tiền gửi phổ biến dao động khoảng 7–10%/năm, bất kỳ kênh đầu tư nào cũng phải chứng minh được khả năng tạo ra lợi nhuận vượt qua mức nền này. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang cách tiếp cận thận trọng hơn: thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong tương lai, họ bắt đầu đánh giá dòng tiền khai thác thực tế của tài sản.
Trong bối cảnh đó, các tài sản phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá thường trở nên kém hấp dẫn hơn. Ngược lại, những bất động sản có thể gắn với hoạt động khai thác thực, từ lưu trú, dịch vụ đến cho thuê dài hạn lại được đánh giá cao hơn trong danh mục của nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Đối với phân khúc căn hộ cao cấp tại các đô thị du lịch, lợi suất cho thuê thường được ước tính khoảng 8–12%/năm, tùy thuộc vào vị trí, công suất khai thác và chuẩn vận hành của dự án. Khi kết hợp với mức tăng giá tài sản theo chu kỳ, đây là nền tảng giúp nhiều nhà đầu tư xây dựng các kịch bản lợi nhuận trung hạn.
Chẳng hạn, với một kịch bản giả định phổ biến trong thị trường căn hộ cao cấp:
Kịch bản thứ nhất khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 3 năm: Lợi suất cho thuê trung bình: khoảng 9%/năm, tăng giá tài sản: khoảng 5–8%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng sau 3 năm có thể đạt 32–38%.
Kịch bản 2 khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 5 năm: Lợi suất khai thác duy trì: khoảng 8%/năm, tăng trưởng giá trị tài sản: khoảng 6–10%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng có thể đạt 60–80% trong 5 năm.
Các con số trên mang tính minh họa theo dữ liệu thị trường căn hộ cao cấp trong những năm gần đây, nhưng cho thấy rõ cách nhà đầu tư ngày càng nhìn bất động sản như một tài sản tạo dòng tiền, thay vì chỉ là công cụ đầu cơ tăng giá.
Đà Nẵng, với lợi thế là điểm đến du lịch quốc tế, đang hội tụ đủ điều kiện để chuyển dịch sang mô hình “bất động sản vận hành”. Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch, cùng xu hướng lưu trú ngắn hạn cao cấp, khiến các sản phẩm căn hộ có thể khai thác như khách sạn trở thành lựa chọn ưu tiên. Trong bối cảnh đó, những dự án được quy hoạch bài bản, có tiêu chuẩn vận hành rõ ràng và vị trí trung tâm thực sự sẽ chiếm ưu thế.
Du lịch Đà Nẵng ghi nhận sự khởi đầu năm 2026 với nhiều con số ấn tượng. Hai tháng đầu năm, thành phố đón gần 2,5 triệu lượt khách.
Theo thống kê, công suất phòng bình quân toàn thành phố đạt khoảng 65–70%, trong khi khối khách sạn 4–5 sao đạt tới khoảng 85%. Tỷ lệ lấp đầy của các khách sạn từ 3 sao trở lên đạt khoảng 78%. Giá phòng bình quân cũng tăng khoảng 9% so với cùng kỳ, đạt gần 2 triệu đồng/phòng/đêm.
Những dữ liệu này là chỉ báo dẫn dắt quan trọng cho thị trường bất động sản. Chúng là thước đo trực tiếp cho nhu cầu thị trường, giúp nhà đầu tư tính toán tỉ suất lợi nhuận (ROI), bài toán dòng tiền cũng như khả năng tăng giá của tài sản trong dài hạn.
Đối với các dự án căn hộ tại khu vực lõi của thành phố, bài toán dòng tiền thường được hình thành từ ba lớp nền tảng. Lớp thứ nhất là vị trí tạo cầu thuê, tức khả năng tiếp cận trực tiếp với dòng khách du lịch, khách công tác hoặc chuyên gia làm việc tại thành phố. Lớp thứ hai là chuẩn sản phẩm và trải nghiệm, yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh về giá thuê và mức độ hấp dẫn đối với người lưu trú. Lớp thứ ba là chính sách tài chính, giúp giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu và tạo điều kiện cho tài sản ổn định công suất khai thác.
Khi ba yếu tố này đứng cùng nhau, nhà đầu tư có thể nhìn thấy rõ hơn công thức vận hành của một tài sản: làm sao giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu, tăng xác suất lấp đầy trong vận hành và từ đó tạo nền tảng cho giá trị tài sản trong dài hạn.
Tại Đà Nẵng, trục sông Hàn – Cầu Rồng là một trong những điểm đến hội tụ cả ba nền tảng tạo dòng tiền. Đây là khu vực tập trung lượng lớn khách du lịch, khách công tác và các hoạt động trải nghiệm đô thị về đêm. Nhờ hệ sinh thái sẵn có quanh sông Hàn và cầu Rồng, những dự án như The Legend Danang có điều kiện thuận lợi để khai thác ngay từ khi đi vào vận hành trong tương lai. Lợi thế vị trí giúp tài sản tiếp cận trực tiếp dòng khách du lịch và nhu cầu lưu trú tại trung tâm, thay vì phụ thuộc vào quá trình hình thành thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, điều nhà đầu tư quan tâm không còn là khả năng tăng giá trong ngắn hạn. Câu hỏi quan trọng hơn là liệu tài sản đó có thể tự tạo ra dòng tiền đủ ổn định để vượt qua chu kỳ chi phí vốn hay không. Và chính ở điểm này, những căn hộ nằm trong lõi khai thác của đô thị thường có lợi thế rõ rệt hơn so với phần còn lại của thị trường.
Trong khi đó, dầu điêzen 0.05S giảm 268 đồng/lít, xuống còn tối đa 27.226 đồng/lít. Dầu madút 180CST 3.5S giảm 587 đồng/kg, còn tối đa 20.585 đồng/kg.
Ở kỳ điều hành này, liên Bộ tiếp tục không trích lập và không chi sử dụng Quỹ bình ổn giá xăng dầu đối với tất cả mặt hàng. Mức trích lập và chi sử dụng Quỹ đều được giữ ở 0 đồng đối với xăng sinh học, xăng không chì, dầu điêzen và dầu madút.
Theo Bộ Công Thương, thị trường xăng dầu thế giới trong kỳ điều hành lần này chịu tác động bởi nhiều yếu tố đan xen như thông tin Mỹ và Iran hướng tới một thỏa thuận tạm thời nhằm giảm căng thẳng trước mắt, song một số cuộc đụng độ giữa hai bên vẫn xảy ra; eo biển Hormuz phần lớn tiếp tục bị phong tỏa; khả năng Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát; xung đột quân sự giữa Nga và Ukraina vẫn kéo dài.
Những yếu tố trên khiến giá xăng dầu thành phẩm thế giới biến động tăng giảm tùy từng mặt hàng trong những ngày qua.
Bình quân giá thành phẩm xăng dầu thế giới giữa kỳ điều hành ngày 7/5 và ngày 14/5 ghi nhận xu hướng giảm. Cụ thể, xăng RON92 dùng để pha chế xăng E5RON92 ở mức 128,732 USD/thùng, giảm 4,260 USD/thùng, tương đương giảm 3,20%. Xăng RON95 bình quân ở mức 130,838 USD/thùng, giảm 4,568 USD/thùng, tương đương giảm 3,37%.
Dầu điêzen 0,05S đạt bình quân 146,038 USD/thùng, giảm 7,616 USD/thùng, tương đương giảm 4,96%; dầu mazut 180CST 3,5S ở mức 687,654 USD/tấn, giảm 25,816 USD/tấn, tương đương giảm 3,62%.
Bộ Công Thương cũng cho biết, giá xăng dầu tại Việt Nam hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều quốc gia có chung đường biên giới.
Tính đến ngày 14/5/2026, giá xăng tại Việt Nam ở mức 24.078 đồng/lít, thấp hơn Thái Lan (35.896 đồng/lít), Campuchia (33.798 đồng/lít), Lào (40.096 đồng/lít) và Trung Quốc (35.438 đồng/lít).
Các công ty chứng khoán duy trì quan điểm tương đối tích cực về xu hướng ngắn hạn của thị trường, song đồng thời lưu ý rủi ro rung lắc và sự phân hóa giữa các nhóm cổ phiếu.
Theo CTCK Vietcombank (VCBS), nhà đầu tư có thể tiếp tục nắm giữ các cổ phiếu đang duy trì xu hướng tăng. Với các vị thế mới hoặc nhu cầu gia tăng tỷ trọng, nên tận dụng các nhịp điều chỉnh trong phiên để giải ngân từng phần.
Dòng tiền được khuyến nghị tập trung vào các doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt, đã tích lũy ổn định và thuộc các nhóm ngành đang dẫn dắt như ngân hàng và tiêu dùng.
CTCK Tiên Phong (TPBS) cho rằng VN-Index đã phát tín hiệu tích cực khi vượt ngưỡng kháng cự 1.865 điểm, qua đó mở ra khả năng hướng tới vùng 1.925 điểm - tương ứng đỉnh thiết lập trong tháng 1/2026. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn duy trì dưới mức trung bình 20 phiên, cho thấy đà tăng có thể đang tiến dần đến giai đoạn cuối.
Trong bối cảnh này, chỉ số được dự báo tiếp tục duy trì xu hướng đi lên nhưng sẽ đi kèm với biến động và tâm lý thận trọng của dòng tiền. TPBS khuyến nghị chiến lược giao dịch ngắn hạn theo hướng "mua tại hỗ trợ - bán tại kháng cự", đồng thời từng bước hiện thực hóa lợi nhuận khi VN-Index tiệm cận vùng 1.925 điểm nếu thanh khoản không cải thiện.
Trong khi đó, CTCK SHS đánh giá thị trường đang có sự phân hóa rõ nét, khi chỉ một số ít cổ phiếu ghi nhận mức sinh lợi vượt trội, trong khi phần lớn các nhóm ngành có diễn biến kém tích cực hơn so với chỉ số chung và nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn. Diễn biến này làm gia tăng áp lực tâm lý đối với nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh rủi ro thua lỗ ở nhiều mã vẫn hiện hữu dù VN-Index tăng điểm.
SHS cho rằng nhà đầu tư ngắn hạn nên cân nhắc giảm tỷ trọng các vị thế mang tính đầu cơ, đồng thời chuyển hướng sang tìm kiếm cơ hội ở các nhóm ngành có sự phân hóa tích cực như năng lượng, cảng biển, cao su, hoặc các doanh nghiệp có nền tảng tăng trưởng tốt để tích lũy dài hạn.
NAB: Ngân hàng TMCP Nam Á (NAB) thông báo ngày 12/5/2026 sẽ chốt danh sách cổ đông để phát hành hơn 343,1 triệu cổ phiếu nhằm tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu, theo tỉ lệ 100:20.
SBT: CTCP Thành Thành Công - Biên Hòa (SBT), CTCP Đầu tư Thành Thành Công - cổ đông lớn có liên quan đến bà Huỳnh Bích Ngọc, Thành viên HĐQT - đã bán hơn 28,12 triệu cổ phiếu trong giai đoạn từ 26/3 đến 24/4. Sau giao dịch, tỉ lệ sở hữu giảm xuống còn 17,69%, tương ứng hơn 155,1 triệu cổ phiếu.
REE: CTCP Cơ Điện Lạnh (REE), cổ đông lớn Platinum Victory Pte Ltd đăng ký mua hơn 17,81 triệu cổ phiếu trong khoảng thời gian từ 11/5 đến 9/6 thông qua thỏa thuận và khớp lệnh. Nếu hoàn tất, tỉ lệ sở hữu dự kiến tăng lên 44,99%.
HCM: CTCP Chứng khoán Tp.HCM (HCM) đã thông qua kế hoạch phát hành gần 270 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỉ lệ 4:1, với giá dự kiến 10.000 đồng/cổ phiếu. Thời gian triển khai dự kiến trong năm 2026.
Theo đó, doanh nghiệp siêu nhỏ được bố trí người làm kế toán là cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, vợ, chồng, con đẻ, con nuôi, anh, chị, em ruột của người đại diện theo pháp luật, của người đứng đầu, của giám đốc hoặc tổng giám đốc và của cấp phó của người đứng đầu, phó giám đốc hoặc tổng giám đốc phụ trách công tác tài chính - kế toán; người đang làm quản lý, điều hành, thủ kho, thủ quỹ, người được giao nhiệm vụ thường xuyên mua - bán tài sản trong doanh nghiệp siêu nhỏ hoặc thuê dịch vụ làm kế toán cho doanh nghiệp siêu nhỏ theo quy định của pháp luật phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp siêu nhỏ không bắt buộc phải bố trí kế toán trưởng. Trường hợp doanh nghiệp siêu nhỏ bố trí phụ trách kế toán thay cho kế toán trưởng thì phụ trách kế toán được ký thay kế toán trưởng tại các chứng từ kế toán, sổ kế toán, báo cáo tài chính của đơn vị.
Doanh nghiệp siêu nhỏ căn cứ vào phương pháp nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo pháp luật về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp để thực hiện ghi sổ kế toán, lập báo cáo tài chính.
Trường hợp doanh nghiệp siêu nhỏ chuyển đổi phương pháp nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thì áp dụng danh mục sổ kế toán được hướng dẫn tại thông tư này phù hợp với phương pháp nộp thuế của doanh nghiệp.
Trường hợp trong năm tài chính, doanh nghiệp siêu nhỏ có những thay đổi các tiêu chí dẫn đến không còn thuộc đối tượng áp dụng thông tư này thì được áp dụng thông tư này cho đến hết năm tài chính hiện tại và phải áp dụng chế độ kế toán phù hợp với quy định của pháp luật kể từ năm tài chính kế tiếp.
Doanh nghiệp siêu nhỏ được lựa chọn áp dụng chế độ kế toán doanh nghiệp nhỏ và vừa cho phù hợp với đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh và yêu cầu quản lý của đơn vị nhưng phải áp dụng thống nhất trong một năm tài chính. Việc thay đổi chế độ kế toán áp dụng chỉ được thực hiện tại ngày bắt đầu kỳ kế toán năm tiếp theo.
Theo thông tư, ngoài doanh nghiệp siêu nhỏ, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (hộ kinh doanh) nếu có nhu cầu thì được lựa chọn áp dụng thông tư này để thực hiện công tác kế toán.
Trường hợp hộ kinh doanh lựa chọn áp dụng chế độ kế toán theo thông tư này thì phải áp dụng nhất quán trong một năm tài chính. Việc thay đổi chế độ kế toán áp dụng chỉ được thực hiện tại ngày bắt đầu kỳ kế toán năm tiếp theo.
Để phù hợp với đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh và yêu cầu quản lý, doanh nghiệp siêu nhỏ được thiết kế thêm hoặc sửa đổi, bổ sung biểu mẫu chứng từ kế toán, sổ kế toán so với các biểu mẫu chứng từ kế toán và sổ kế toán được hướng dẫn tại thông tư.
Biểu mẫu chứng từ kế toán và sổ kế toán của doanh nghiệp khi sửa đổi, bổ sung phải đảm bảo tuân thủ quy định tại điều 16, các khoản 1, 2, 3, 4 của điều 24 luật Kế toán; phản ánh đầy đủ, kịp thời, trung thực, minh bạch, dễ kiểm tra, kiểm soát và đối chiếu được tài sản, nguồn vốn của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp có phát sinh các chứng từ kế toán thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật khác thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật đó.
Nếu doanh nghiệp siêu nhỏ sử dụng hóa đơn điện tử và được hệ thống thông tin quản lý thuế của cơ quan thuế hỗ trợ xác định, thông báo thông tin số thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, các loại thuế khác phải nộp (nếu có) thì doanh nghiệp siêu nhỏ sử dụng các mẫu sổ kế toán hướng dẫn tại thông tư này để theo dõi, đối chiếu với số thuế phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế.
Thông tư có hiệu lực thi hành từ ngày 1.7.2026 và áp dụng cho năm tài chính bắt đầu từ ngày hoặc sau ngày 1.7.2026.
Xem chi tiết việc thực hiện chứng từ kế toán, sổ kế toán
