Trong nhiều thập kỷ, sở hữu nhà ở luôn được xem là đích đến của phần lớn người Việt Nam. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường đang thay đổi khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tỉ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện khoảng 90%, thuộc nhóm cao nhất thế giới, nhưng chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) đã lên tới 23,7-30 lần, cao gấp 1,6-2 lần mức trung bình toàn cầu.
Trong 5 năm qua, giá bất động sản tăng khoảng 59%, khiến việc mua nhà ngày càng vượt xa khả năng của nhiều người trẻ, công nhân và lao động thu nhập trung bình.
Từ bối cảnh đó, nhà ở cho thuê đang dần được nhìn nhận không chỉ là giải pháp tạm thời mà là một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia.
Trao đổi về vấn đề này, TS. LS. Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng định hướng đưa nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột chiến lược là bước đi phù hợp với xu thế phát triển của thị trường cũng như thực tiễn kinh tế – xã hội hiện nay.
Theo ông Bình, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu phát triển theo hướng khuyến khích sở hữu nhà ở. Thành công của một gia đình thường gắn liền với việc sở hữu một căn nhà hoặc một mảnh đất.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi khi tốc độ đô thị hóa gia tăng, lực lượng lao động dịch chuyển ngày càng mạnh, trong khi giá nhà ở vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người dân.
Ông Bình cho rằng nếu trước đây khái niệm “an cư lạc nghiệp” thường được hiểu là phải sở hữu nhà ở thì trong giai đoạn tới cần chuyển dần sang tư duy “an cư là có chỗ ở ổn định”.
Theo đó, người dân có thể lựa chọn thuê nhà dài hạn với chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích và được bảo đảm các quyền lợi về an sinh xã hội mà không nhất thiết phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn để sở hữu bất động sản.
Cũng chia sẻ về vấn đề này, TS. KTS. Ngô Trung Hải – Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng nhà ở cho thuê không phải là một phân khúc hoàn toàn mới hay tách biệt khỏi thị trường bất động sản.
Theo ông, từ căn hộ cao cấp, nhà ở thương mại, studio cho đến các khu nhà trọ bình dân đều đang tồn tại hoạt động cho thuê. Vì vậy, điều quan trọng không phải là xây dựng một hệ thống pháp lý riêng biệt cho nhà ở cho thuê mà là tạo ra cơ chế phát triển phù hợp dựa trên quy luật cung – cầu của thị trường.
“Nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một cấu phần tự nhiên của thị trường bất động sản”, ông Hải nhấn mạnh.
Dù nhu cầu lớn, thực tế thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư quy mô lớn.
Theo ông Đoàn Văn Bình, nút thắt lớn nhất nằm ở bài toán tài chính.
Ông dẫn chứng, lợi suất cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện chỉ dao động khoảng 2-4%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 5-7% tại nhiều thị trường trong khu vực. Trong khi đó, lãi suất vay vốn để phát triển dự án phổ biến ở mức 10-12%/năm.
“Đầu tư tiền chục, thu tiền lẻ”, ông Bình nhận xét khi phân tích hiệu quả tài chính của mô hình nhà ở cho thuê.
Theo ông, với mức lợi suất hiện nay, doanh nghiệp gần như không thể xây dựng được bài toán đầu tư khả thi. Ngay cả Tập đoàn CEO cũng đã giao bộ phận tài chính nghiên cứu các mô hình phát triển nhà ở cho thuê sau khi có định hướng mới từ Trung ương, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được phương án hiệu quả trong điều kiện hiện tại.
Không chỉ áp lực về vốn, chi phí đầu vào cũng đang gia tăng mạnh.
Theo ông Bình, nếu như cách đây khoảng 10 năm, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá thành dự án thì tại một số dự án gần đây, tỉ lệ này đã tăng lên khoảng 33%.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng leo thang do giá vật liệu tăng cao, nguồn cung vật liệu thiếu hụt và áp lực cạnh tranh nhân công từ hàng loạt dự án đầu tư công quy mô lớn đang triển khai trên cả nước.
Ở góc độ quy hoạch, TS. KTS. Ngô Trung Hải cho rằng hiện vẫn chưa có nhiều doanh nghiệp thực sự mặn mà với nhà ở cho thuê, dù nhu cầu thị trường là rất lớn.
Theo ông, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy Nhà nước có thể trao quyền nhiều hơn cho nhà đầu tư trong các dự án TOD, đồng thời khuyến khích bố trí một tỉ lệ nhất định dành cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
“Doanh nghiệp hoàn toàn có thể phát triển nhà ở cho thuê và có lợi nhuận nếu có cơ chế phù hợp”, ông Hải nhận định.
Từ thực tế trên, các chuyên gia cho rằng để biến nhà ở cho thuê thành một trụ cột của hệ thống nhà ở quốc gia, điều quan trọng nhất là xây dựng được cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia.
Theo ông Đoàn Văn Bình, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo thông qua các chính sách về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng.
“Không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Vai trò của doanh nghiệp là tham gia phát triển nhà ở cho thuê với lợi nhuận vừa phải, vận hành chuyên nghiệp”, ông Bình nói.
Vị chuyên gia đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng dài hạn dành riêng cho nhà ở cho thuê với thời hạn vay từ 20-25 năm, đồng thời nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn dài hạn từ Ngân hàng Nhà nước.
Bên cạnh đó, cần huy động thêm nguồn vốn từ các quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm, các tổ chức đầu tư dài hạn và hoàn thiện hành lang pháp lý cho các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) nhằm tạo nguồn lực tài chính bền vững cho thị trường.
Về đất đai, ông Bình đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đất R4 tương tự Trung Quốc. Theo đó, giá thuê đất dành cho các dự án nhà ở cho thuê có thể chỉ bằng khoảng 20% giá đất ở thương mại, giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần được hưởng các ưu đãi về thuế và phí, đồng thời có cơ chế bảo vệ cả chủ đầu tư và người thuê thông qua hợp đồng chuẩn, cơ chế điều chỉnh giá thuê minh bạch và bảo đảm các quyền tiếp cận dịch vụ công của người thuê nhà.
Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự trở thành một trụ cột của hệ thống nhà ở quốc gia như định hướng của Tổng Bí thư, bài toán về vốn, đất đai, thuế và cơ chế phát triển vẫn cần được tháo gỡ đồng bộ.
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 253/2026 quy định chi tiết thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1.7, trong đó đáng chú ý nhất là trường hợp cá nhân sở hữu duy nhất một bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân 2% từ chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, người chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam khi bán tài sản này sẽ được miễn thuế. Quy định không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, để được miễn thuế, người sở hữu bất động sản cần đáp ứng một số điều kiện.
Đầu tiên, cá nhân chỉ có sở hữu duy nhất một căn nhà hoặc một thửa đất (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
Trường hợp cá nhân có người đứng chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (bao gồm cả vợ/chồng) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm. Trường hợp phát hiện kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật liên quan khác.
Ngoài ra, Nghị định số 253/2026 cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như: cho tặng, thừa kế nhà đất giữa vợ chồng, cha mẹ với con cái, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp vợ chồng ly hôn, tài sản được chia theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của tòa án cũng thuộc diện miễn thuế.
Chủ tịch UBND TP.HCM đã giao Sở Tài chính chủ tri, làm việc với Trường đại học Sài Gòn và các sở, ngành chức năng liên quan đề xuất phương án di dời Trường Đại học Sài Gòn về trụ sở Trung tâm hành chính tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ).
Đồng thời rà soát, đề xuất phương án xử lý các dự án đầu tư của Trường Đại học Sài Gòn đang thực hiện tại các cơ sở hiện hữu trong khu vực trung tâm thành phố và phương án quản lý, sử dụng các cơ sở nhà, đất do Trường đại học Sài Gòn đang quản lý, sử dụng tại khu vực trung tâm TP.HCM.
Trước đó, Sở Tài chính đã có văn bản gửi UBND TP.HCM đề xuất phương án bố trí trụ sở Trung tâm hành chính - chính trị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) tại 179 đường Bạch Đằng, phường Bà Rịa, cho Trường đại học Sài Gòn để làm cơ sở giáo dục. Trường đại học Sài Gòn thực hiện giao trả lại các cơ sở nhà, đất đã được giao quản lý, sử dụng cho thành phố.
Theo Sở Tài chính TP.HCM, các sở, ban, ngành thuộc UBND thành phố về cơ bản đều đã di dời và tập trung làm việc tại TP.HCM. Trung tâm hành chính - chính trị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ còn sử dụng một phần diện tích nhỏ để bố trí làm việc cho nhân sự các phòng, ban thuộc cơ quan, đơn vị để xử lý công việc chuyển tiếp, đảm bảo hoạt động cung cấp các dịch vụ công cho các tổ chức, cá nhân.
Để đảm bảo hoạt động hiệu quả trụ sở Trung tâm hành chính - chính trị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, bám sát chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ ưu tiên bố trí cho y tế, giáo dục, văn hóa, thì hiện nay qua phối hợp, làm việc với các trường đại học đều có nhu cầu sử dụng để mở rộng cơ sở giáo dục, trong đó có Trường đại học Y khoa Phạm Ngọc Thạch và Trường đại học Sài Gòn thuộc TP.HCM.
Sở Tài chính TP.HCM cho biết, Trường đại học Y khoa Phạm Ngọc Thạch đang quản lý, sử dụng 4 cơ sở nhà đất. Còn Trường đại học Sài Gòn trước đây được UBND TP.HCM giao quản lý, sử dụng 4 cơ sở nhà, đất nhưng đến năm 2016 thì UBND thành phố đã thu hồi khu đất tại phường Tân Phong giao cho Trường đại học Tôn Đức Thắng thuê để đầu tư xây dựng, mở rộng cơ sở giáo dục - đào tạo. Đồng thời chỉ đạo các cơ quan tìm và giao đất ở vị trí khác cho Trường đại học Sài Gòn.
Như vậy, Trường đại học Sài Gòn đang quản lý, sử dụng 3 cơ sở nhà, đất, còn thiếu 1 vị trí đất khác chưa được UBND TP.HCM giao. Vì vậy, Sở Tài chính TP.HCM đề xuất phương án bố trí trụ sở Trung tâm hành chính - chính trị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho Trường đại học Sài Gòn để làm cơ sở giáo dục.
Các công ty chứng khoán cho rằng thị trường đang xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài.
Theo Chứng khoán SHS, dù VN-Index vẫn nằm trong xu hướng giảm ngắn hạn, chất lượng thị trường đã được cải thiện khi nhiều cổ phiếu bắt đầu vượt khỏi xu hướng giảm, chuyển sang trạng thái phục hồi.
SHS kỳ vọng bức tranh thị trường sẽ sáng hơn trong nửa cuối năm nhờ tăng trưởng kinh tế và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp được cải thiện.
Bên cạnh đó, một số yếu tố bất định như căng thẳng Trung Đông, giá dầu và áp lực lạm phát đã phần nào hạ nhiệt, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội ở các doanh nghiệp đầu ngành có nền tảng tăng trưởng tốt.
Chứng khoán TPS đánh giá phiên giao dịch ngày 15/6 ghi nhận sự phục hồi của VN-Index cùng với thanh khoản cải thiện, cho thấy dòng tiền đang có dấu hiệu quay trở lại sau thời gian thận trọng.
Theo TPS, đợt điều chỉnh vừa qua chủ yếu xuất phát từ tâm lý dè dặt của nhà đầu tư hơn là áp lực bán mạnh. Việc chỉ số vẫn duy trì trên đường trung bình động 200 ngày (MA200) cho thấy xu hướng tăng dài hạn chưa bị phá vỡ.
Công ty cho rằng thị trường đang đứng trước cơ hội kết thúc nhịp điều chỉnh ngắn hạn và có thể quay lại xu hướng tăng nếu dòng tiền tiếp tục được cải thiện.
Trong khi đó, Chứng khoán Beta nhận định VN-Index vẫn đang trong xu hướng điều chỉnh ngắn hạn nhưng xu hướng tăng trung và dài hạn vẫn được duy trì. Thanh khoản dù có cải thiện song vẫn ở mức thấp, trong khi diễn biến của nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn và hoạt động giao dịch của khối ngoại tiếp tục là những yếu tố cần theo dõi.
Beta khuyến nghị nhà đầu tư duy trì tỷ trọng cổ phiếu ở mức cân bằng, thận trọng với các giao dịch ngắn hạn và ưu tiên các doanh nghiệp có nền tảng cơ bản tốt, triển vọng tăng trưởng rõ ràng.
C47: CTCP VP Energy - cổ đông lớn có liên quan đến Chủ tịch HĐQT CTCP Xây dựng 47 (C47) đăng ký mua thêm 500.000 cổ phiếu C47 trong thời gian từ 17/6 đến 16/7. Nếu hoàn tất giao dịch, tỉ lệ sở hữu của tổ chức này sẽ tăng lên 8,25%.
HU1: CTCP Đầu tư Đô thị Hà Nội đã mua vào 15 triệu cổ phiếu của CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD1 (HU1) trong ngày 5/6, qua đó trở thành cổ đông chi phối với tỉ lệ sở hữu 60%.
HAP: Ông Trần Quang Tiến - thành viên HĐQT Tập đoàn HAPACO (HAP), đăng ký mua 2 triệu cổ phiếu HAP từ ngày 22/6 đến 21/7. Sau giao dịch, tỉ lệ sở hữu dự kiến tăng lên 3,74%.
TMS: CTCP Vinaprint đăng ký mua thêm 100.000 cổ phiếu của CTCP Transimex (TMS) từ ngày 18/6 đến 17/7. Nếu giao dịch thành công, tỉ lệ sở hữu sẽ tăng lên 0,77%.
