Trong nhiều thập kỷ, sở hữu nhà ở luôn được xem là đích đến của phần lớn người Việt Nam. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường đang thay đổi khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tỉ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện khoảng 90%, thuộc nhóm cao nhất thế giới, nhưng chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) đã lên tới 23,7-30 lần, cao gấp 1,6-2 lần mức trung bình toàn cầu.
Trong 5 năm qua, giá bất động sản tăng khoảng 59%, khiến việc mua nhà ngày càng vượt xa khả năng của nhiều người trẻ, công nhân và lao động thu nhập trung bình.
Từ bối cảnh đó, nhà ở cho thuê đang dần được nhìn nhận không chỉ là giải pháp tạm thời mà là một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia.
Trao đổi về vấn đề này, TS. LS. Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng định hướng đưa nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột chiến lược là bước đi phù hợp với xu thế phát triển của thị trường cũng như thực tiễn kinh tế – xã hội hiện nay.
Theo ông Bình, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu phát triển theo hướng khuyến khích sở hữu nhà ở. Thành công của một gia đình thường gắn liền với việc sở hữu một căn nhà hoặc một mảnh đất.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi khi tốc độ đô thị hóa gia tăng, lực lượng lao động dịch chuyển ngày càng mạnh, trong khi giá nhà ở vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người dân.
Ông Bình cho rằng nếu trước đây khái niệm “an cư lạc nghiệp” thường được hiểu là phải sở hữu nhà ở thì trong giai đoạn tới cần chuyển dần sang tư duy “an cư là có chỗ ở ổn định”.
Theo đó, người dân có thể lựa chọn thuê nhà dài hạn với chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích và được bảo đảm các quyền lợi về an sinh xã hội mà không nhất thiết phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn để sở hữu bất động sản.
Cũng chia sẻ về vấn đề này, TS. KTS. Ngô Trung Hải – Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng nhà ở cho thuê không phải là một phân khúc hoàn toàn mới hay tách biệt khỏi thị trường bất động sản.
Theo ông, từ căn hộ cao cấp, nhà ở thương mại, studio cho đến các khu nhà trọ bình dân đều đang tồn tại hoạt động cho thuê. Vì vậy, điều quan trọng không phải là xây dựng một hệ thống pháp lý riêng biệt cho nhà ở cho thuê mà là tạo ra cơ chế phát triển phù hợp dựa trên quy luật cung – cầu của thị trường.
“Nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một cấu phần tự nhiên của thị trường bất động sản”, ông Hải nhấn mạnh.
Dù nhu cầu lớn, thực tế thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư quy mô lớn.
Theo ông Đoàn Văn Bình, nút thắt lớn nhất nằm ở bài toán tài chính.
Ông dẫn chứng, lợi suất cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện chỉ dao động khoảng 2-4%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 5-7% tại nhiều thị trường trong khu vực. Trong khi đó, lãi suất vay vốn để phát triển dự án phổ biến ở mức 10-12%/năm.
“Đầu tư tiền chục, thu tiền lẻ”, ông Bình nhận xét khi phân tích hiệu quả tài chính của mô hình nhà ở cho thuê.
Theo ông, với mức lợi suất hiện nay, doanh nghiệp gần như không thể xây dựng được bài toán đầu tư khả thi. Ngay cả Tập đoàn CEO cũng đã giao bộ phận tài chính nghiên cứu các mô hình phát triển nhà ở cho thuê sau khi có định hướng mới từ Trung ương, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được phương án hiệu quả trong điều kiện hiện tại.
Không chỉ áp lực về vốn, chi phí đầu vào cũng đang gia tăng mạnh.
Theo ông Bình, nếu như cách đây khoảng 10 năm, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá thành dự án thì tại một số dự án gần đây, tỉ lệ này đã tăng lên khoảng 33%.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng leo thang do giá vật liệu tăng cao, nguồn cung vật liệu thiếu hụt và áp lực cạnh tranh nhân công từ hàng loạt dự án đầu tư công quy mô lớn đang triển khai trên cả nước.
Ở góc độ quy hoạch, TS. KTS. Ngô Trung Hải cho rằng hiện vẫn chưa có nhiều doanh nghiệp thực sự mặn mà với nhà ở cho thuê, dù nhu cầu thị trường là rất lớn.
Theo ông, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy Nhà nước có thể trao quyền nhiều hơn cho nhà đầu tư trong các dự án TOD, đồng thời khuyến khích bố trí một tỉ lệ nhất định dành cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
“Doanh nghiệp hoàn toàn có thể phát triển nhà ở cho thuê và có lợi nhuận nếu có cơ chế phù hợp”, ông Hải nhận định.
Từ thực tế trên, các chuyên gia cho rằng để biến nhà ở cho thuê thành một trụ cột của hệ thống nhà ở quốc gia, điều quan trọng nhất là xây dựng được cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia.
Theo ông Đoàn Văn Bình, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo thông qua các chính sách về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng.
“Không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Vai trò của doanh nghiệp là tham gia phát triển nhà ở cho thuê với lợi nhuận vừa phải, vận hành chuyên nghiệp”, ông Bình nói.
Vị chuyên gia đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng dài hạn dành riêng cho nhà ở cho thuê với thời hạn vay từ 20-25 năm, đồng thời nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn dài hạn từ Ngân hàng Nhà nước.
Bên cạnh đó, cần huy động thêm nguồn vốn từ các quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm, các tổ chức đầu tư dài hạn và hoàn thiện hành lang pháp lý cho các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) nhằm tạo nguồn lực tài chính bền vững cho thị trường.
Về đất đai, ông Bình đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đất R4 tương tự Trung Quốc. Theo đó, giá thuê đất dành cho các dự án nhà ở cho thuê có thể chỉ bằng khoảng 20% giá đất ở thương mại, giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần được hưởng các ưu đãi về thuế và phí, đồng thời có cơ chế bảo vệ cả chủ đầu tư và người thuê thông qua hợp đồng chuẩn, cơ chế điều chỉnh giá thuê minh bạch và bảo đảm các quyền tiếp cận dịch vụ công của người thuê nhà.
Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự trở thành một trụ cột của hệ thống nhà ở quốc gia như định hướng của Tổng Bí thư, bài toán về vốn, đất đai, thuế và cơ chế phát triển vẫn cần được tháo gỡ đồng bộ.
Theo Bộ Công thương, Quyết định được ban hành trên cơ sở các quy định hiện hành về kinh doanh xăng dầu. Đồng thời theo đề nghị của Công ty TNHH xây dựng và thương mại dịch vụ Hoàng Hà và Công ty cổ phần thương mại Dầu khí Cửu Long về việc đã xin trả lại Giấy xác nhận đủ điều kiện làm thương nhân phân phối xăng dầu được gửi về Bộ Công thương trước đó.
Cụ thể, Quyết định thu hồi giấy xác nhận đủ điều kiện làm thương nhân phân phối xăng dầu đối với Công ty TNHH xây dựng và thương mại dịch vụ Hoàng Hà, có trụ sở chính tại Lô T03-VP02, số 35 phố Lê Văn Thiêm, phường Thanh Xuân, Hà Nội. Công ty có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 0101207071, được cấp đăng ký lần đầu ngày 29.7.2010 và đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 11.8.2023.
Giấy xác nhận đủ điều kiện làm thương nhân phân phối xăng dầu bị thu hồi mang số 617-TNPP/QĐ-BCT, được Bộ Công thương cấp ngày 23.8.2024 và có giá trị đến hết ngày 23.8.2029.
Thứ 2 là Quyết định thu hồi giấy xác nhận đủ điều kiện làm thương nhân phân phối xăng dầu đối với Công ty cổ phần thương mại dầu khí Cửu Long có địa chỉ trụ sở chính tại 64/20A-67/6A, Phó Cơ Điều, phường 4, thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long (nay thuộc phường Phước Hậu, tỉnh Vĩnh Long).
Công ty có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 1500498480 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Vĩnh Long (nay là Sở Tài chính tỉnh Vĩnh Long) cấp, đăng ký lần đầu ngày 11.12.2007, đăng ký thay đổi lần thứ 32 ngày 3.12.2024.
Giấy xác nhận đủ điều kiện làm thương nhân phân phối xăng dầu của Công ty dầu khí Cửu Long số 632- TNPP/QĐ-BCT ngày 17.1.2025, có giá trị đến hết ngày 17.1.2030.
Như vậy, số lượng thương nhân xin trả lại giấy xác nhận đủ điều kiện làm thương nhân phân phối xăng dầu liên tiếp gia tăng trong thời gian qua. Lúc cao điểm, cả nước có 330 thương nhân phân phối, đến nay chỉ còn chưa tới 250 thương nhân.
Trên mạng xã hội những ngày gần đây, một số diễn đàn, website bán hàng quảng cáo, rao bán về sản phẩm phụ gia ổn định nhiên liệu đổ vào bình xăng để tự tách ethanol khỏi xăng E10.
Theo thông tin trên các diễn đàn, xăng E10 có đặc tính hút ẩm mạnh. Khi đạt một giới hạn nào đấy, phần nước sẽ chìm xuống đáy bình xăng nên khi khởi động xe sẽ bị giật, máy rung, hoạt động không ổn định cần phải sử dụng phụ gia để tách bỏ ethanol, giúp xăng tinh khiết hơn. Còn trên mạng YouTube, nhiều video chia sẻ phương pháp tự tách ethanol khỏi xăng bằng muối, nước thu hút hàng nghìn lượt xem.
Chuyên gia có nhiều năm nghiên cứu xăng E10, PGS-TS Phạm Hữu Tuyến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu các nguồn động lực và phương tiện tự hành, Đại học Bách khoa Hà Nội, cảnh báo việc sử dụng các phụ gia hoặc các chất hút nước để tách ethanaol trong xăng E10 là không có cơ sở khoa học và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
PGS-TS Phạm Hữu Tuyến khẳng định, trước khi đưa xăng E10 ra thị trường, sản phẩm này đã được nghiên cứu, thử nghiệm và đánh giá kỹ lưỡng.
Các loại chất dùng để tách ethanol có ảnh hưởng gì đến động cơ hay không, những sản phẩm này được kiểm chứng chất lượng hay không thì không ai đảm bảo được.
Theo đó, người dân nếu tự ý sử dụng các hóa chất, phụ gia để tách ethanol, sau đó lấy xăng này tiếp tục sử dụng phương tiện nguy cơ gây ảnh hưởng đến động cơ và an toàn vận hành.
"Người dân không nên làm theo các video hướng dẫn tách ethanol khỏi xăng E10, tránh nguy cơ ảnh hưởng đến phương tiện cũng như mất an toàn trong quá trình sử dụng nhiên liệu", ông Tuyến nói.
Cũng theo PGS-TS Phạm Hữu Tuyến, dư luận vừa qua có nhiều tranh luận liên quan đến chất lượng xăng E10 như: gây hao xăng, hỏng động cơ, giảm công suất... và có những thông tin mang tính suy diễn, chưa phản ánh đúng bản chất, chất lượng xăng E10.
PGS-TS Phạm Hữu Tuyến cho rằng, nhiều người nói xăng E10 có nhiệt trị thấp hơn xăng khoáng nên tiêu hao nhiều hơn thì cách hiểu này chưa đầy đủ. Dù năng lượng của E10 thấp hơn xăng khoáng khoảng 3,4% nhưng ethanol lại có khả năng hỗ trợ quá trình cháy hiệu quả hơn sẽ bù lại một phần mức chênh lệch này.
Ngoài ra, xăng E10 có trị số octan cao hơn, giúp nhiên liệu cháy sạch hơn, hạn chế đóng cặn trong động cơ và hỗ trợ vận hành ổn định. Theo đó, trong điều kiện thực tế, mức tiêu hao xăng E10 và xăng khoáng gần như chênh lệch không đáng kể, thậm chí có trường hợp E10 còn cho kết quả tốt hơn.
Trong các cuộc tranh luận vừa qua, có một yếu tố khác thường ít được nhắc tới là khối lượng riêng của E10 lớn hơn xăng khoáng khoảng 1%. Điều này đồng nghĩa cùng 1 lít xăng, lượng nhiên liệu thực tế người dùng nhận được với E10 sẽ nhiều hơn.
PGS-TS Phạm Hữu Tuyến cũng cho rằng, việc đánh giá mức tiêu hao nhiên liệu trên thực tế rất khó tuyệt đối chính xác vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: loại xe, điều kiện giao thông, tải trọng, thời tiết, kỹ thuật vận hành; sự khác biệt về đường sá hoặc tình trạng tắc đường cũng có thể tạo ra chênh lệch tiêu hao lớn hơn mức khác biệt giữa xăng E10 và xăng khoáng.
Theo đó, nếu chỉ dựa vào chênh lệch nhiệt trị để khẳng định xăng E10 hao xăng hơn là chưa đúng và thiếu cơ sở thực tế.
Trên cơ sở ghi nhận hoạt động thực tế của các doanh nghiệp vận tải tại TP.HCM, Sở Xây dựng TP cho biết biến động mạnh từ giá xăng dầu giai đoạn vừa qua gây áp lực lớn đến chi phí vận hành của các doanh nghiệp.
Đơn vị kinh doanh vận tải phải cắt giảm số chuyến hoạt động (20% - 70%), thậm chí hoạt động “cầm chừng hoặc bù lỗ”…
Nhằm chia sẻ, tháo gỡ một số khó khăn cũng như tạo động lực hỗ trợ đối với đơn vị kinh doanh vận tải trong quá trình hoạt động vận tải đường bộ trong khi giá nhiên liệu có nhiều biến động, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất Cục Đường sớm nghiên cứu xây dựng và triển khai hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về kê khai giá cước vận tải đường bộ, kết nối đồng bộ giữa Trung ương và địa phương.
Điều này nhằm đáp ứng tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý giá cước vận tải đường bộ như phần mềm tiếp nhận hồ sơ kê khai/tiếp nhận giá cước vận tải đường bộ. Đồng thời, theo dõi, cập nhật chế độ báo cáo tự động về giá cước vận tải đường bộ; kết hợp công cụ phân tích đánh giá tác động, dự báo thị trường trước diễn biến tình hình giá nhiên liệu biến động hàng ngày...
Các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố kiến nghị được miễn phí sử dụng đường bộ và phí qua trạm thu phí đối với xe ô tô kinh doanh vận tải hàng khách, hàng hóa. Sở Xây dựng đề nghị Bộ Xây dựng xem xét việc miễn/giảm phí sử dụng đường bộ, phí sử dụng dịch vụ đường bộ phù hợp tình hình thực tế. Có thể nghiên cứu cơ chế giãn/giảm một số nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn khó khăn.
Bên cạnh đó, Sở đề xuất Cục Đường bộ xem xét đề nghị UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo đơn vị quản lý kinh doanh, dịch vụ bến xe khách trên địa bàn địa phương báo cáo và đề xuất Sở Tài chính về miễn/giảm giá dịch vụ xe ra, vào bến xe khách nhằm tạo sự thống nhất, đồng thuận phối hợp triển khai thực hiện giữa các địa phương.
Ngoài ra, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp xe khách khai thác một tuyến xe phải đảm bảo duy trì tối thiểu 70% số chuyến đã đăng ký trong một tháng. Trường hợp một lốt xe (slot theo khung giờ) không chạy đủ 70% chuyến, lốt xe đó sẽ bị thu hồi. Trường hợp tất cả lốt xe của tuyến đều chạy dưới 70% chuyến, nhà xe sẽ bị thu hồi quyền khai thác tuyến.
Nhằm duy trì ổn định hoạt động vận tải trong bối cảnh giá nhiên liệu biến động, Sở Xây dựng TP kiến nghị tạm thời giảm tỷ lệ tối thiểu chuyến xe mà doanh nghiệp phải đảm bảo duy trì trong tháng. Theo đó, chưa xử lý thu hồi quyền khai thác tuyến đối với doanh nghiệp xe khách tuyến cố định nếu thực hiện từ 50% số chuyến đã đăng ký trong tháng.
