Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, các chuyên gia cho rằng cần đồng thời tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về đất đai, nguồn vốn, quy hoạch và khung pháp lý.
Đây là nội dung được các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách trao đổi tại Phiên tọa đàm cấp cao với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững”.
Mở đầu tọa đàm, ông Vũ Sỹ Kiên – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định nhà ở cho thuê là phân khúc đặc biệt và đang trở thành một ưu tiên trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản thời gian tới.
Theo ông, thời gian qua Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ bố trí quỹ đất, xử lý các dự án tồn đọng đến cải cách chính sách xác định giá đất.
Đáng chú ý, ông Kiên cho rằng một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay là Việt Nam chưa đánh giá đầy đủ quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê.
Theo lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, cần sớm rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước để làm cơ sở cho việc bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và thiết kế chính sách phù hợp.
Ông cũng đề xuất có thể thí điểm phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực TOD, trung tâm đô thị – nơi tập trung nhiều người trẻ, chuyên gia – với cơ chế ưu đãi mạnh về đất đai; đồng thời phát triển nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp phục vụ lực lượng lao động có thu nhập trung bình và thấp.
Từ góc độ pháp lý, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chưa có cơ chế riêng cho nhà ở cho thuê.
Theo ông, dù Luật Nhà ở năm 2023 đã có chương riêng về nhà ở xã hội nhưng chưa có quy định đầy đủ đối với nhà ở cho thuê, dẫn tới khoảng trống trong thiết kế chính sách.
“Nếu chưa xác định được khái niệm pháp lý cụ thể của nhà ở cho thuê thì sẽ rất khó trong việc thiết kế chính sách và cơ chế quản lý phù hợp”, ông Tuyến nói.
Chuyên gia pháp lý đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thời gian tới cần xây dựng hệ thống quy định riêng cho nhà ở cho thuê, bao gồm cơ chế tiếp cận đất đai, ưu đãi đầu tư, trách nhiệm chuẩn bị quỹ đất của địa phương và các quy định bảo vệ quyền lợi người thuê.
Theo ông, các quy định về hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như người thuê cần được cụ thể hóa thay vì chỉ áp dụng các quy định chung của Bộ luật Dân sự.
Ở góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất đối với mô hình nhà ở cho thuê.
Theo ông, đặc thù của loại hình này là thời gian hoàn vốn dài trong khi nguồn vốn của hệ thống ngân hàng chủ yếu mang tính ngắn và trung hạn.
“Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Ông dẫn chứng gói tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội hiện có tỉ lệ giải ngân rất thấp, cho thấy việc kỳ vọng ngân hàng thương mại cung cấp nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp là không dễ dàng.
Theo chuyên gia này, nguồn lực phù hợp hơn cho phát triển nhà ở cho thuê là vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ với kỳ hạn dài, chi phí vốn thấp.
Bên cạnh vốn, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm quốc tế, trong đó Nhà nước đóng vai trò chuẩn bị đất đai, quy hoạch và nguồn lực ban đầu, còn khu vực tư nhân hoặc các tổ chức có năng lực đảm nhận vai trò đầu tư, vận hành và quản lý.
Ở góc độ chiến lược phát triển dài hạn, GS.TS Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội khóa XV cho rằng sự dịch chuyển trong nhu cầu nhà ở của thế hệ trẻ đang tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê.
Theo ông, khác với các thế hệ trước thường gắn bó lâu dài với một địa phương hoặc nơi làm việc, người trẻ ngày nay có xu hướng dịch chuyển cao hơn, khiến nhu cầu thuê nhà ngày càng gia tăng. “Phát triển nhà ở cho thuê là một xu thế tất yếu”, ông Cường nhận định.
Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh thị trường này chỉ có thể phát triển bền vững khi có sự kết hợp giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.
Theo đó, Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt thông qua việc bố trí quỹ đất, đầu tư hạ tầng, hoàn thiện cơ chế thuế và các chính sách hỗ trợ. Đây là những yếu tố giúp giảm chi phí đầu tư, nâng cao hiệu quả dự án và tạo động lực để doanh nghiệp tham gia.
Bên cạnh đó, ông Hoàng Văn Cường cho rằng Việt Nam cần phát triển các công cụ tài chính bất động sản hiện đại như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), tạo điều kiện để người dân tham gia đầu tư với số vốn nhỏ, đồng thời cung cấp nguồn vốn dài hạn cho thị trường.
“Không thể kỳ vọng các dự án nhà ở cho thuê được tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất thương mại”, ông nói.
Phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý không chỉ là giải pháp an sinh mà còn là một cấu phần quan trọng của quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Để hiện thực hóa mục tiêu này, các chuyên gia cho rằng cần một chiến lược tổng thể với sự tham gia đồng bộ của Nhà nước và khu vực tư nhân; trong đó Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua đất đai, quy hoạch, hạ tầng và thể chế, còn doanh nghiệp là lực lượng đầu tư và vận hành thị trường.
Sáng 27.5, tỷ giá trung tâm giữa VND với USD do Ngân hàng Nhà nước công bố tiếp tục tăng lên 25.137 đồng, giảm 1 đồng so với hôm qua. Ngay sau đó, giá USD tại các ngân hàng thương mại cũng tăng tương ứng ở chiều bán ra. Cụ thể, Ngân hàng Vietcombank giảm 1 đồng, đưa giá mua chuyển khoản xuống 26.163 đồng, bán ra 26.393 đồng; Ngân hàng ACB giảm 10 đồng ở chiều mua chuyển khoản, xuống 26.160 đồng và giảm 1 đồng ở chiều bán ra, còn 26.393 đồng…
Tại Ngân hàng Vietcombank, giá euro tăng nhẹ 5 đồng khi mua chuyển khoản 30.180 đồng, bán ra 31.453 đồng. Ngược lại, bảng Anh giảm 117 đồng khi mua chuyển khoản xuống 34.886 đồng, bán ra 36.003 đồng; yen Nhật cũng giảm 0,32 đồng, đưa chiều mua chuyển khoản còn 161,32 đồng và bán ra xuống 169,86 đồng…
Báo cáo vĩ mô tháng 5 vừa được Công ty chứng khoán VNDIRECT công bố nhận định áp lực tỷ giá vẫn hiện hữu trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động, dù tiền đồng hiện vẫn ổn định hơn đáng kể so với nhiều đồng tiền trong khu vực. Công ty này dự báo, tỷ giá USD/VND liên ngân hàng cuối năm 2026 có thể lên khoảng 27.100 VND/USD và tiếp tục tăng lên khoảng 27.778 VND/USD vào cuối năm 2027.
Giá USD thế giới không biến động nhiều. Chỉ số USD-Index xoay quanh 99,09 điểm, thay đổi không đáng kể so với hôm qua. Nhà đầu tư vẫn đang lo ngại lạm phát đi lên khi giá dầu Brent tăng hơn 3% do chưa chắc chắn liệu Mỹ và Iran có đạt được thỏa thuận hòa bình để mở lại hoạt động vận tải qua eo biển Hormuz hay không. Lãi suất vẫn duy trì ở mức cao khi các ngân hàng trung ương lớn như Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) hay Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) chưa vội nới lỏng chính sách tiền tệ. Ông Kevin Warsh đã tuyên thệ nhậm chức Chủ tịch Fed vào ngày 22.5. Hiện thị trường kỳ vọng Fed sẽ tăng lãi suất thêm 25 điểm cơ bản vào tháng 12 tới. Đây cũng là nguyên nhân chính hỗ trợ đồng bạc xanh neo ở mức cao...
Theo PGS - TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, lãi suất và tín dụng hiện là những "cơn gió ngược" nhưng chỉ mang tính ngắn hạn trong tiến trình phát triển dài hạn của nền kinh tế.
Chính vì vậy, dòng tiền vào bất động sản không còn mang tính phòng thủ mà đang dịch chuyển có chọn lọc, ưu tiên các tài sản có giá trị thực, pháp lý vững chắc và khả năng giữ giá lâu dài.
Vai trò của đầu tư công giai đoạn 2024 - 2025 như một "đòn bẩy" quan trọng hỗ trợ thị trường phục hồi. Đồng thời, thị trường đang bước vào giai đoạn được ông gọi là "chấm dứt kỷ nguyên núp bóng".
Nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, tránh chạy theo các "cơn sóng" ngắn hạn. Cơ hội thường thuộc về những người sẵn sàng hành động khi thị trường còn đang do dự.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư cần tập trung vào yếu tố thật.
Mọi quyết định xuống tiền nên dựa trên ba tiêu chí cốt lõi: sản phẩm thật, pháp lý thật và giá trị thật. Việc đầu tư cần gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường và minh bạch thị trường, tránh xa các mô hình đầu tư "ảo" hoặc dự án gây tác động tiêu cực đến hệ sinh thái.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần chấm dứt kỷ nguyên phân lô đối với phân khúc đất nền. Các loại hình đất nông nghiệp, đất rừng "núp bóng" bất động sản nghỉ dưỡng sẽ mất dần thanh khoản do các quy định siết chặt về định danh và pháp lý tài sản. Thay vào đó, thị trường đang dịch chuyển sang các phân khúc có nền tảng bền vững hơn.
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group cũng nhấn mạnh yếu tố an toàn là kim chỉ nam cho nhà đầu tư cá nhân, với ưu tiên bảo toàn vốn thông qua các tài sản có nền tảng vững chắc và khả năng phòng thủ tốt.
Dù thị trường bất động sản chịu tác động từ các yếu tố biến động ngắn hạn từ cuối năm 2025 đến nay, đây lại là thời điểm phù hợp để đầu tư. Quá trình sàng lọc đang tạo ra cơ hội cho các dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và được bảo chứng bởi nguồn vốn ổn định.
Sáng 12/6, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (UPCoM: VHD) tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 lần thứ hai tại Hà Nội sau khi đủ điều kiện tiến hành theo quy định.
Tại đại hội, ông Phan Anh Tuấn - Tổng Giám đốc Vinahud đã trình bày báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2025 và kế hoạch năm 2026. Ban lãnh đạo trình cổ đông kế hoạch kinh doanh năm 2026 với mục tiêu doanh thu hợp nhất đạt 208,4 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế khoảng 8,8 tỷ đồng.
Nếu hoàn thành kế hoạch, doanh thu của doanh nghiệp sẽ tăng hơn 3 lần so với thực hiện năm 2025, đồng thời chấm dứt chuỗi thua lỗ kéo dài những năm gần đây.
Theo báo cáo của ban điều hành, năm 2025 Vinahud ghi nhận doanh thu hợp nhất 62,02 tỷ đồng, hoàn thành gần 25% kế hoạch năm. Doanh nghiệp lỗ sau thuế gần 112 tỷ đồng, đánh dấu năm thứ ba liên tiếp kinh doanh thua lỗ.
Lũy kế đến cuối năm 2025, khoản lỗ chưa phân phối của Vinahud đã vượt 402 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu chuyển sang âm hơn 21 tỷ đồng. Tại ngày 31/12/2025, tổng tài sản của công ty đạt hơn 3.390 tỷ đồng, trong khi tổng nợ phải trả ở mức trên 3.400 tỷ đồng.
"Trong bối cảnh đó, hoạt động của công ty chịu ảnh hưởng sâu sắc, thể hiện qua các chỉ tiêu tài chính không đạt kế hoạch đề ra. Doanh thu hợp nhất năm 2025 chỉ đạt khoảng 24,97% kế hoạch, trong khi lợi nhuận sau thuế ghi nhận mức lỗ đáng kể.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án bất động sản chưa thể triển khai bán hàng đúng tiến độ, nguồn thu bị gián đoạn, trong khi chi phí tài chính và chi phí vận hành vẫn duy trì ở mức cao", lãnh đạo công ty chia sẻ.
Cũng tại đại hội, ông Trương Quang Minh - Chủ tịch HĐQT đã trình bày báo cáo hoạt động của HĐQT năm 2025 và định hướng năm 2026.
Báo cáo đánh giá hoạt động sản xuất kinh doanh năm qua chưa hoàn thành các chỉ tiêu được Đại hội đồng cổ đông giao, song các biện pháp tái cấu trúc, tiết giảm chi phí và cơ cấu lại nguồn vốn đã góp phần duy trì hoạt động của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường khó khăn.
Theo định hướng năm 2026, HĐQT sẽ tập trung giám sát việc thực hiện kế hoạch tái cơ cấu, tìm kiếm đối tác phù hợp để chuyển nhượng dự án Grand Mercure Hội An, đẩy nhanh thủ tục pháp lý các dự án đang triển khai và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.
Bên cạnh đó, công ty tiếp tục phối hợp với các đối tác trong liên danh đầu tư để triển khai dự án Khu đô thị sinh thái và vui chơi giải trí An Viên Nam, kỳ vọng tạo nguồn thu trong giai đoạn 2025-2027. Các hoạt động thương mại vật liệu xây dựng, cho thuê văn phòng và tư vấn quản lý dự án cũng được duy trì.
Đại hội năm nay cũng xem xét phương án không chia cổ tức năm 2025 do công ty thua lỗ và vẫn cần nguồn lực tài chính để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Đồng thời, cổ đông tiến hành bầu HĐQT và Ban kiểm soát nhiệm kỳ 2026-2031, cũng như lựa chọn đơn vị kiểm toán độc lập cho năm tài chính 2026.
Đáng chú ý, do vốn chủ sở hữu âm, cổ phiếu VHD đã bị Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội đưa vào diện hạn chế giao dịch từ ngày 9/4/2026, chỉ được giao dịch vào ngày thứ Sáu hằng tuần.
Liên quan đến tình trạng tài chính của doanh nghiệp, mới đây Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã có văn bản yêu cầu Vinahud tiếp tục theo dõi việc đáp ứng điều kiện công ty đại chúng sau một năm kể từ ngày báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025 được ký xác nhận.
Cơ quan quản lý cho biết, nếu sau thời hạn trên doanh nghiệp vẫn không đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu theo quy định của Luật Chứng khoán, công ty sẽ phải thực hiện thủ tục hủy tư cách công ty đại chúng theo quy định hiện hành.
Ngược lại, nếu khắc phục được tình trạng này và đáp ứng đầy đủ các điều kiện, Vinahud phải báo cáo với cơ quan quản lý và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ công bố thông tin theo quy định.
Một nội dung khác được trình cổ đông thông qua tại đại hội là việc bầu HĐQT và Ban Kiểm soát nhiệm kỳ 2026 - 2031. Theo báo cáo của HĐQT, một nhóm gồm 8 cổ đông cá nhân đang sở hữu tổng cộng hơn 12,28 triệu cổ phần, tương đương 32,33% vốn điều lệ Vinahud đã thực hiện quyền đề cử nhân sự tham gia HĐQT nhiệm kỳ mới.
