Trong nhiều chu kỳ bất động sản trước đây, phần lớn nhà đầu tư đặt trọng tâm vào khả năng tăng giá của tài sản. Tuy nhiên khi chi phí vốn tăng lên, cấu trúc đánh giá hiệu quả đầu tư bắt đầu thay đổi.
Chi phí vốn cao không chỉ phản ánh lãi suất vay ngân hàng, mà còn là chi phí cơ hội của dòng tiền. Khi lãi suất tiền gửi phổ biến dao động khoảng 7–10%/năm, bất kỳ kênh đầu tư nào cũng phải chứng minh được khả năng tạo ra lợi nhuận vượt qua mức nền này. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang cách tiếp cận thận trọng hơn: thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong tương lai, họ bắt đầu đánh giá dòng tiền khai thác thực tế của tài sản.
Trong bối cảnh đó, các tài sản phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá thường trở nên kém hấp dẫn hơn. Ngược lại, những bất động sản có thể gắn với hoạt động khai thác thực, từ lưu trú, dịch vụ đến cho thuê dài hạn lại được đánh giá cao hơn trong danh mục của nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Đối với phân khúc căn hộ cao cấp tại các đô thị du lịch, lợi suất cho thuê thường được ước tính khoảng 8–12%/năm, tùy thuộc vào vị trí, công suất khai thác và chuẩn vận hành của dự án. Khi kết hợp với mức tăng giá tài sản theo chu kỳ, đây là nền tảng giúp nhiều nhà đầu tư xây dựng các kịch bản lợi nhuận trung hạn.
Chẳng hạn, với một kịch bản giả định phổ biến trong thị trường căn hộ cao cấp:
Kịch bản thứ nhất khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 3 năm: Lợi suất cho thuê trung bình: khoảng 9%/năm, tăng giá tài sản: khoảng 5–8%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng sau 3 năm có thể đạt 32–38%.
Kịch bản 2 khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 5 năm: Lợi suất khai thác duy trì: khoảng 8%/năm, tăng trưởng giá trị tài sản: khoảng 6–10%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng có thể đạt 60–80% trong 5 năm.
Các con số trên mang tính minh họa theo dữ liệu thị trường căn hộ cao cấp trong những năm gần đây, nhưng cho thấy rõ cách nhà đầu tư ngày càng nhìn bất động sản như một tài sản tạo dòng tiền, thay vì chỉ là công cụ đầu cơ tăng giá.
Đà Nẵng, với lợi thế là điểm đến du lịch quốc tế, đang hội tụ đủ điều kiện để chuyển dịch sang mô hình “bất động sản vận hành”. Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch, cùng xu hướng lưu trú ngắn hạn cao cấp, khiến các sản phẩm căn hộ có thể khai thác như khách sạn trở thành lựa chọn ưu tiên. Trong bối cảnh đó, những dự án được quy hoạch bài bản, có tiêu chuẩn vận hành rõ ràng và vị trí trung tâm thực sự sẽ chiếm ưu thế.
Du lịch Đà Nẵng ghi nhận sự khởi đầu năm 2026 với nhiều con số ấn tượng. Hai tháng đầu năm, thành phố đón gần 2,5 triệu lượt khách.
Theo thống kê, công suất phòng bình quân toàn thành phố đạt khoảng 65–70%, trong khi khối khách sạn 4–5 sao đạt tới khoảng 85%. Tỷ lệ lấp đầy của các khách sạn từ 3 sao trở lên đạt khoảng 78%. Giá phòng bình quân cũng tăng khoảng 9% so với cùng kỳ, đạt gần 2 triệu đồng/phòng/đêm.
Những dữ liệu này là chỉ báo dẫn dắt quan trọng cho thị trường bất động sản. Chúng là thước đo trực tiếp cho nhu cầu thị trường, giúp nhà đầu tư tính toán tỉ suất lợi nhuận (ROI), bài toán dòng tiền cũng như khả năng tăng giá của tài sản trong dài hạn.
Đối với các dự án căn hộ tại khu vực lõi của thành phố, bài toán dòng tiền thường được hình thành từ ba lớp nền tảng. Lớp thứ nhất là vị trí tạo cầu thuê, tức khả năng tiếp cận trực tiếp với dòng khách du lịch, khách công tác hoặc chuyên gia làm việc tại thành phố. Lớp thứ hai là chuẩn sản phẩm và trải nghiệm, yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh về giá thuê và mức độ hấp dẫn đối với người lưu trú. Lớp thứ ba là chính sách tài chính, giúp giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu và tạo điều kiện cho tài sản ổn định công suất khai thác.
Khi ba yếu tố này đứng cùng nhau, nhà đầu tư có thể nhìn thấy rõ hơn công thức vận hành của một tài sản: làm sao giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu, tăng xác suất lấp đầy trong vận hành và từ đó tạo nền tảng cho giá trị tài sản trong dài hạn.
Tại Đà Nẵng, trục sông Hàn – Cầu Rồng là một trong những điểm đến hội tụ cả ba nền tảng tạo dòng tiền. Đây là khu vực tập trung lượng lớn khách du lịch, khách công tác và các hoạt động trải nghiệm đô thị về đêm. Nhờ hệ sinh thái sẵn có quanh sông Hàn và cầu Rồng, những dự án như The Legend Danang có điều kiện thuận lợi để khai thác ngay từ khi đi vào vận hành trong tương lai. Lợi thế vị trí giúp tài sản tiếp cận trực tiếp dòng khách du lịch và nhu cầu lưu trú tại trung tâm, thay vì phụ thuộc vào quá trình hình thành thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, điều nhà đầu tư quan tâm không còn là khả năng tăng giá trong ngắn hạn. Câu hỏi quan trọng hơn là liệu tài sản đó có thể tự tạo ra dòng tiền đủ ổn định để vượt qua chu kỳ chi phí vốn hay không. Và chính ở điểm này, những căn hộ nằm trong lõi khai thác của đô thị thường có lợi thế rõ rệt hơn so với phần còn lại của thị trường.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Thanh Niên, những ngày qua, dọc tuyến đường Rừng Sác xuất hiện nhiều điểm khoan khảo sát địa chất nằm ven đường và dưới các kênh, rạch, sông. Hàng chục công nhân cùng máy móc được huy động triển khai các mũi khoan sâu đến khoảng 80 m để lấy mẫu địa chất, phục vụ công tác chuẩn bị thi công tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ.
Giá bạc hôm nay 23/6/2026 đồng loạt giảm mạnh theo đà đi xuống của thị trường thế giới. Nhiều thương hiệu hạ giá bạc thỏi hơn 1,5 triệu đồng/kg, trong đó Phú Quý ghi nhận mức giảm sâu nhất, lên tới gần 1,8 triệu đồng/kg.
Mở cửa phiên giao dịch ngày 23/6, giá bạc miếng SBJ niêm yết ở mức 2,466-2,544 triệu đồng/lượng (mua-bán), giảm 54.000 đồng/lượng ở cả hai chiều giao dịch so với kết phiên ngày hôm qua.
Chung xu hướng, bạc miếng của Ancarat về mức 2,446-2,522 triệu đồng/lượng (mua-bán), giảm 59.000-61.000 đồng/lượng (mua-bán).
Giá bạc 999 (1 lượng) của Công ty Cổ phần Tập đoàn Vàng bạc Đá quý DOJI niêm yết ở ngưỡng 2,419 - 2,499 triệu đồng/lượng (mua vào - bán ra); giảm 83.000 đồng/lượng ở chiều mua vào và giảm 86.000 đồng/lượng ở chiều bán ra so với sáng qua.
Ở phân khúc bạc thỏi:
Bạc thỏi 1kg của thương hiệu SBJ xuống ngưỡng 65,76-67,84 triệu đồng/kg (mua-bán), giảm 1,44 đồng/kg (mua vào - bán ra).
Trong khi đó, bạc thỏi của công ty Ancarat giao dịch còn 65,227-67,253 triệu đồng/kg (mua-bán), giảm 1,573-1,627 triệu đồng/kg (mua vào - bán ra).
Bạc thỏi 1kg của Phú Quý rơi xuống mức 65,413-67,439 triệu đồng/kg (mua-bán), giảm 1,733 triệu đồng/kg ở chiều mua vào và 1,787 triệu đồng/kg ở chiều bán ra. Đây là thương hiệu bạc có giá giảm mạnh nhất khi mở cửa sáng 23/6.
Giá bạc thế giới đảo chiều
Lúc 8h30 ngày 23/6, giá bạc giao ngay trên thị trường quốc tế dao động ở mức 64,42-64,67 USD/ounce. Giá này giảm 0,51 USD/ounce so với thời điểm mở cửa, tương đương giảm 0,83%.
Giá bạc đảo chiều giảm vào phiên giao dịch sáng nay. Theo ông Christopher Lewis - chuyên gia phân tích kim loại quý của FX Empire, giá bạc vẫn đang biến động mạnh khi thị trường tiếp tục theo dõi những diễn biến mới tại Trung Đông. Yếu tố địa chính trị khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng, làm gia tăng rủi ro đối với các quyết định đầu tư quy mô lớn vào bạc trong ngắn hạn.
Các kim loại quý đã chịu áp lực bán kéo dài kể từ khi xung đột tại Trung Đông bùng phát vào cuối tháng 2, khi những gián đoạn đối với dòng chảy năng lượng qua eo biển Hormuz đẩy giá dầu tăng cao, làm gia tăng lo ngại lạm phát và củng cố kỳ vọng các ngân hàng Trung ương nâng lãi suất để kiểm soát áp lực giá cả.
Trong bối cảnh đó, việc căng thẳng địa chính trị có dấu hiệu hạ nhiệt đang phần nào hỗ trợ bạc; tuy nhiên, triển vọng của kim loại này vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất, lạm phát và tốc độ phục hồi của nguồn cung năng lượng toàn cầu.
Dự báo giá bạc
Theo phân tích của chuyên gia Christopher Lewis, thị trường bạc tiếp tục trải qua nhiều biến động khi giá kim loại trắng vẫn bị chi phối bởi những thông tin mới nhất từ khu vực Trung Đông. Trong bối cảnh này, việc mở một vị thế lớn đối với bạc hiện tại vẫn được xem là khá rủi ro.
Ông Lewis nhận định, thị trường bạc có thể tiếp tục dao động trong thời gian tới trước khi hình thành một xu hướng rõ ràng hơn. Theo chuyên gia này, sau khi những căng thẳng tại Trung Đông lắng dịu, giới đầu tư nhiều khả năng sẽ quay trở lại tập trung vào các yếu tố cơ bản của thị trường, đặc biệt là nhu cầu bạc phục vụ lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (AI) và quá trình điện khí hóa đang gia tăng trên toàn cầu.
Vị chuyên gia cho rằng nguồn cung bạc hiện vẫn là vấn đề đáng chú ý trong dài hạn. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường chưa thực sự quan tâm nhiều đến yếu tố này do bị chi phối bởi các rủi ro địa chính trị.
Theo ông Lewis, khi các yếu tố bất ổn hiện nay giảm bớt, câu chuyện cung - cầu có thể trở thành động lực thúc đẩy một đợt tăng giá mới của bạc. Dù vậy, trong ngắn hạn, thị trường vẫn cần thêm thời gian để xác lập xu hướng.
Ông cũng cho rằng các nhịp điều chỉnh giảm hiện nay vẫn có thể được xem là cơ hội mua vào. "Tuy nhiên, nếu giá bạc giảm xuống dưới ngưỡng 60 USD/ounce, triển vọng thị trường có thể thay đổi đáng kể và giá có nguy cơ lùi về vùng 50 USD/ounce" - ông nói.
Theo ông, kịch bản này chỉ xảy ra khi xuất hiện áp lực bán mạnh trên diện rộng.
Sáng 27.4, các ngân hàng trong nước đang nghỉ lễ Giỗ tổ Hùng Vương nên giá USD và các ngoại tệ khác không thay đổi so với cuối tuần qua. Giá USD tại Ngân hàng Vietcombank chiều mua chuyển khoản 26.138 đồng, bán ra 26.368 đồng… Trong khi đó, giá USD tự do mua vào giảm nhẹ xuống 26.520 đồng và bán ra 26.650 đồng. Giá USD tự do đang cao hơn ngân hàng khoảng 280 đồng.
Theo Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS), áp lực tỷ giá nhiều khả năng tiếp diễn trong quý 2/2026 dựa trên một số yếu tố chính. Đó là môi trường địa chính trị bất định, dòng vốn toàn cầu có xu hướng dịch chuyển sang các tài sản an toàn như vàng, USD và trái phiếu chính phủ Mỹ, qua đó hỗ trợ chỉ số USD-Index tăng trong ngắn hạn. Hiện tại, thị trường vẫn kỳ vọng Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) duy trì lãi suất ở mức 3,5 - 3,75% và không còn dư địa giảm lãi suất trong năm 2026. Điều này tiếp tục củng cố sức mạnh của đồng USD. Bên cạnh đó, giá dầu thế giới neo cao khiến các doanh nghiệp đầu mối xăng dầu và điện lực gia tăng nhu cầu ngoại tệ phục vụ nhập khẩu, trong khi chênh lệch giá vàng trong nước cao hơn thế giới khoảng 20% cũng góp phần duy trì nhu cầu USD để nhập khẩu vàng. Trên cơ sở đó, VCBS dự báo VND có thể giảm giá khoảng 3 - 5% so với USD trong năm 2026.
Giá USD thế giới sáng đầu tuần nhích nhẹ. Chỉ số USD-Index đạt 98,59 điểm, cao hơn hôm qua 0,04 điểm. Trong tuần qua, căng thẳng tại eo biển Hormuz khi các cuộc đàm phán giữa Mỹ và Iran chưa có tiến triển mới đã đẩy giá dầu Brent tăng vượt 100 USD/thùng. Đây là nguyên nhân chính thúc đẩy trở lại nhu cầu trú ẩn vào đồng USD. Các nhà đầu tư kỳ vọng rằng nhiều ngân hàng trung ương sẽ giữ lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn để chống lại bất kỳ cú sốc lạm phát nào từ giá dầu tăng vọt cũng đã thúc đẩy đồng USD đi lên...
