Khu nhà chung cư của tôi xây đã lâu nên vấn đề cách âm không được tốt cho lắm. Hằng ngày, cứ vào khoảng 4h chiều, đứng ở khu vực ban công nhà tôi là nghe văng vẳng tiếng đàn piano.
Người đánh đàn là một đứa trẻ đang luyện tập. Cứ hai tuần là đổi sang một bài mới. Riêng tôi ám ảnh nhất là bài Con bướm vàng cháu đánh suốt mấy tháng mới nhuần nhuyễn.
Đứa trẻ này học đàn cũng khá lâu rồi nhưng chỉ đánh được những bài hát Việt Nam đơn giản, dành cho thiếu nhi.
Tôi có quen biết gia đình này vì có con trong cùng độ tuổi. Thời gian trước người bố khoe với tôi là đã đăng ký cho con đi học đàn piano mấy khóa liền. Chịu chơi hơn, cả nhà còn mua một cây đàn piano cho con tập ở nhà. Tổng chi phí đâu đó rơi vào khoảng 75 triệu đồng rồi.
Tôi chia sẻ lại là chỉ cho cháu nhà đi học vẽ, dụng cụ, giấy màu cũng rẻ chứ không đắt. Vả lại cháu có mau chán thì bỏ đi cũng không tiếc. Với lại học piano, dường như chỉ phù hợp với những gia đình khá giả có điều kiện. Thứ nhất là chi phí theo đuổi đắt đỏ, thứ hai là bỏ công sức luyện tập trong thời gian dài, nếu thành thạo piano rồi thì biểu diễn ở đâu? Có ra tiền không?
Vẽ tranh nếu có khiếu còn có thể đi bán tranh, vẽ trang trí tường nhà, chứ giỏi đàn piano thì có bao nhiêu khách sạn 5 sao tuyển pianolist? Sau khi nghe tôi nói một hồi thì anh hàng xóm nhận ra dường như đây là kỹ năng hơi vô dụng – đối với những người có yêu cầu thực dụng.
Riêng tôi, tôi không nghĩ đó là thực dụng. Học thêm một kỹ năng là điều cần thiết và tốt, nhưng kỹ năng đó phải ứng dụng được trong đời sống, để bổ trợ thêm cho sinh hoạt, cuộc sống sau này thì mới không phí phạm.
Nhưng theo tôi, phần lớn giá trị của một căn nhà tại các đô thị lớn lại nằm ở đất đai.
Hãy thử một phép tính đơn giản.
Giả sử có hai khu đất giống hệt nhau, mỗi khu được định giá 100 tỷ đồng. Trên cả hai khu đất đều xây một dự án nhà ở với chi phí xây dựng 300 tỷ đồng, thời gian thực hiện hai năm.
Ở phương án thứ nhất, bán đất cho doanh nghiệp. Chủ đầu tư phải bỏ ra tiền mua đất, tiền xây dựng, chi phí lãi vay và lợi nhuận kỳ vọng. Với giả định lợi nhuận 10% và lãi vay 10% mỗi năm, tổng giá trị sản phẩm khi hoàn thành có thể lên tới hơn 530 tỷ đồng.
Ở phương án thứ hai, không bán đất mà cho thuê với giá 2% giá trị đất mỗi năm. Chủ đầu tư chỉ phải chi tiền xây dựng và tiền thuê đất trong thời gian triển khai dự án. Với các giả định tương tự, tổng giá trị sản phẩm khi hoàn thành chỉ khoảng 405 tỷ đồng.
Chênh lệch lên tới hơn 120 tỷ đồng dù chất lượng công trình hoàn toàn giống nhau.
Khoản chênh lệch này không đến từ vật liệu xây dựng, công nghệ hay năng suất lao động. Nó chủ yếu xuất phát từ việc đất đai được vốn hóa ngay từ đầu vào giá bán căn hộ, sau đó tiếp tục được khuếch đại bởi chi phí lãi vay và lợi nhuận tính trên phần vốn bỏ ra để mua đất.
Khi người dân vay ngân hàng trong 20 năm để mua nhà, khoảng cách đó còn lớn hơn. Người mua nhà trong mô hình bán đất phải trả lãi trên cả phần tiền đất. Vì vậy giá đất trong trường hợp này thường tăng tương đương lãi suất tiền gửi hàng năm, thậm chí cao hơn mới bù đắp được chi phí. Trong khi đó, người thuê nhà trên đất do cơ quan chức năng giao chỉ phải trả tiền thuê đất định kỳ.
Nhưng lợi ích của mô hình này không chỉ nằm ở việc giảm giá nhà.
Một trong những vấn đề nan giải nhất của quản lý đất đai là xác định giá đất tại thời điểm giao đất. Trong nhiều vụ việc đã được thanh tra, kiểm toán hoặc xét xử, nguyên nhân thất thoát thường bắt nguồn từ việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường hoặc tính sai nghĩa vụ tài chính.
Khi đất đã được giao và dự án đã hoàn thành, việc thu hồi phần giá trị bị thất thoát thường rất khó khăn. Giá trị đất tăng lên qua thời gian, tài sản đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ sở hữu, còn tranh chấp pháp lý có thể kéo dài nhiều năm.
Ngược lại, nếu chỉ cho thuê dài hạn, rủi ro này giảm đáng kể. Giá thuê đất có thể được điều chỉnh định kỳ theo tình hình kinh tế và mức độ phát triển hạ tầng. Nếu phát hiện sai sót trong quá trình quản lý, cơ quan chức năng vẫn nắm giữ tài sản gốc là đất đai và có nhiều công cụ để điều chỉnh chính sách trong tương lai.
Điều này cũng tạo ra một khác biệt quan trọng đối với thị trường nhà ở.
Khi người mua sở hữu cả đất và nhà, giá trị đất thường tăng theo thời gian. Dù công trình xuống cấp, giá bán nhiều căn nhà vẫn tăng hoặc giữ ở mức cao vì giá đất tăng nhanh hơn tốc độ khấu hao của công trình. Đó là lý do không ít căn hộ, nhà phố đã sử dụng nhiều năm nhưng vẫn được giao dịch với giá ngang bằng hoặc cao hơn nhà mới.
Trong mô hình đất thuê, phần giá trị đất không được tích lũy vào tài sản cá nhân. Giá nhà vì thế có xu hướng phản ánh nhiều hơn giá trị sử dụng thực tế của công trình. Khi công trình cũ đi, giá trị tài sản giảm dần theo thời gian thay vì được nâng đỡ bởi giá đất tăng liên tục.
Điều này giúp thị trường hình thành nhiều loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả khác nhau, thay vì mọi sản phẩm đều bị kéo lên bởi kỳ vọng tăng giá đất.
Tất nhiên, mô hình nhà ở trên đất thuê không phải giải pháp thay thế hoàn toàn cho sở hữu đất lâu dài. Quyền sở hữu ổn định vẫn có vai trò quan trọng trong việc tích lũy tài sản của người dân. Tuy nhiên, nếu một tỷ lệ đáng kể quỹ đất đô thị được phát triển theo hình thức đất thuê dài hạn, thị trường sẽ có thêm một lựa chọn với chi phí thấp hơn, ít phụ thuộc vào đầu cơ đất đai hơn và giảm áp lực lên giá nhà.
Trong bối cảnh nhiều người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở, có lẽ đã đến lúc chúng ta không chỉ bàn về cách xây nhà rẻ hơn, mà còn cần suy nghĩ lại về cách sử dụng đất đai hiệu quả hơn. Một thị trường nhà ở bền vững không nhất thiết phải bắt đầu từ những tòa nhà mới, mà có thể bắt đầu từ việc thay đổi cách phân phối giá trị của mảnh đất bên dưới chúng.
Gần đây, tôi đọc được một thắc mắc thú vị của một người Anh trên một diễn đàn: Người này kể rằng đã nhận được thông báo phạt cố định 500 bảng Anh từ hội đồng khu Haringey của London vì tội bỏ mẩu thuốc lá vào bao rác chờ thu gom trên đường phố.
"Hội đồng thành phố cho rằng đây là hành vi xả rác bừa bãi vì bao tải không phải là thùng rác công cộng, mặc dù nó chứa đầy rác", người này nêu quan điểm và cho rằng mức phạt 500 bảng Anh (gần 18 triệu đồng) là quá cao.
Không bàn đến mức phạt, tôi thấy có hai vấn đề rút ra từ câu chuyện này, vẫn đang tồn tại ở Việt Nam.
Thứ nhất, là nạn vứt tàn thuốc bừa bãi. Những vỉa hè, nhà chờ xe buýt, quán cà phê sân vườn... thậm chí ở một số tòa nhà có dành riêng chỗ hút thuốc, tôi vẫn thấy tàn thuốc, vỏ bao thuốc lá bị vứt bừa bãi.
Có bạn phản ánh rằng nhiều người vừa lái xe vừa hút thuốc. Buổi tối đi xe, nhiều lần tôi giật mình vì tàn lửa bắn tung tóe trên mặt đường vì người phía trước thẳng tay vứt tàn thuốc. Làm sao để xóa sổ tình trạng này?
Thứ hai, là nạn để túi rác bừa bãi. Thành phố đang vào mùa mưa, hễ nếu có ngập đường là y như rằng các hố cống thoát nước bị kẹt bởi rác. Lúc mới lên thành phố, tôi rất ngạc nhiên vì những túi rác để trước miệng cống như vậy.
Điều đáng nói là khi có một túi rác, thì chẳng bao lâu sau sẽ có thêm ly nước bằng nhựa, những bịch rác nhỏ khác hoặc thậm chí cả một trái dừa tươi. Tình trạng "rác chồng rác" này gây mất vệ sinh và mỹ quan đô thị. Câu hỏi đặt ra là vì sao họ không để rác vào thùng rác và khi nào sẽ dẹp bỏ được tình trạng này?
Hôm nay tôi đọc được bài viết sẽ thí điểm chính sách về 'doanh nghiệp một người' tôi xin chia sẻ khó khăn của người chủ "doanh nghiệp một người" mà bản thân tôi đã trải qua dưới đây:
Cách đây một thời gian, tôi xin được giấy phép đăng ký kinh doanh đi khai báo với cơ quan thuế thì mẫu khai báo với thuế công ty phải có kế toán trưởng, mà tôi lập công ty chỉ có một mình (công ty một người) nên đành phải tuyển thêm một kế toán trưởng, đã có kế toán trưởng thì phải có kế toán viên nên đành phải tuyển thêm một kế toán viên vậy là công ty có ba người (cả tôi).
Vì điều kiện tài chính, hoạt động được ba tháng thì kế toán nghỉ việc và công ty chỉ còn một mình tôi (công ty một người).
Nhưng tôi không biết về kế toán, các tên gọi về chương, khoản, mã kế toán thực sự là ngoài sức của tôi để mình có thể tự kê khai thuế vì vậy "công ty một người" rơi vào bờ vực khủng hoảng không thể hoạt động bình thường.
Tôi đành gác doanh nghiệp một người lại và không quan tâm đến nó nữa. Sau đó, tôi có ý định vực dậy công ty trước kia mà tôi từng mở nhưng đi chạy vạy hỏi han nhiều đơn vị tư vấn luật và kê khai thuế họ đều khuyên nên lập doanh nghiệp mới dễ hơn.
Nếu vực dậy doanh nghiệp cũ sẽ có nguy cơ bị phạt số tiền lớn. 10 năm sau tôi tiếp tục xin giấy phép mở một công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, thời điểm này quy định thuế có mở hơn, khuyến khích doanh nghiệp thuê đơn vị khai báo thuế ngoài.
Do vậy sau khi có giấy phép kinh doanh tôi thuê dịch vụ khai báo kế toán. Do vậy công ty tôi là "doanh nghiệp một người" đúng nghĩa (chỉ có một mình tôi). Tuy nhiên vấn đề phát sinh ở chỗ đơn vị khai báo kế toán của tôi thu tiền trên phần trăm tổng giá trị của từng tờ hóa đơn giao dịch. Cụ thể thu 20% tổng giá trị trên từng tờ hóa đơn.
Cứ nghĩ đến điều này là tôi lại run bần bật, buộc tôi phải nâng giá sản phẩm của công ty nên biên độ lợi nhuận 30% trở nên công ty mới có lãi. Là giám đốc tôi tính biên độ lợi nhuận của công ty là 20% là phổ biến, thậm chí nhiều sản phẩm biên độ lợi nhuận chỉ 5% thôi. Thị trường có phải riêng một mình đâu, cạnh tranh với nhau từng phần trăm lợi nhuận.
Mặt khác mình làm được bao nhiêu thì lợi nhuận đổ vào cho đơn vị dịch vụ kế toán hết. Công ty hoạt động không hiệu quả nên đành gác "doanh nghiệp một người" lại.
Vậy là cả hai lần lập "doanh nghiệp một người" đều không thành công. Giờ tôi nghe tin thí điểm chính sách về "doanh nghiệp một người" tôi nghĩ phải có sự chung tay của cơ quan chức năng và các đơn vị công nghệ thông tin giải quyết sao được bài toán thực tế một cách kỹ lưỡng và cẩn thận nhất, làm sao "doanh nghiệp một người" cạnh tranh được với "doanh nghiệp nhiều người".
Doanh nghiệp một người không phải là không có mà thực tế có rất nhiều nhưng đa phần ngưng hoạt động hoặc chuyển khỏi địa chỉ đăng ký kinh doanh hoặc dỡ biển hiệu, ngưng hoạt động. Do vậy cần lắm có chính sách miễn phạt thuế để tạo điều kiện các doanh nghiệp này quay trở lại hoạt động. Khi đó hàng ngàn doanh nghiệp sẽ tái xuất hoạt động trở lại là tất yếu.
Tôi rất mong cơ quan chức năng và các công ty công nghệ thông tin đọc được bài viết này để tháo gỡ khó khăn cho "doanh nghiệp một người" như tôi.
