Sau phán quyết phúc thẩm của TAND TP HCM tuyên buộc Ban quản trị và đơn vị vận hành phải bàn giao hơn 2.650 m2 hầm giữ xe tại Chung cư Khánh Hội 1, số 360C Bến Vân Đồn, cho chủ đầu tư, hàng trăm cư dân đã gửi đơn kêu cứu vì lo mất nguồn thu vận hành và bảo trì chung cư.
Không chỉ tại Khánh Hội 1, tranh chấp hầm giữ xe nhiều năm qua liên tục xảy ra ở các chung cư tại TP HCM và Hà Nội. Điểm chung là cả cư dân lẫn chủ đầu tư đều cho rằng phần diện tích này thuộc quyền sở hữu của mình.
Một luật sư từng tham gia những vụ kiện tương tự nhìn nhận, hầm giữ xe không chỉ là nơi để phương tiện mà còn là tài sản có giá trị khai thác thương mại lớn. Với nhiều chung cư cũ, đây còn là nguồn thu quan trọng để vận hành và bảo trì tòa nhà.
Trong vụ tranh chấp tại Chung cư Khánh Hội 1, theo Ban quản trị, chung cư này được xây dựng từ hơn 20 năm trước, thời điểm pháp luật chưa quy định bắt buộc đóng quỹ bảo trì 2%. Do đó, khi phát sinh tranh chấp nếu toàn bộ tầng hầm được giao cho chủ đầu tư thì dẫn đến sự bức xúc của cư dân cũng là điều đương nhiên.
Thực tế, đại diện cư dân cho biết đã phải dùng nguồn thu từ hầm giữ xe để sửa chữa thang máy, sửa chữa hệ thống điện nước và vận hành chung cư. “Nếu mất nguồn thu từ hầm xe, sẽ phát sinh nhiều vấn đề khó tìm được tiếng nói chung trong việc duy trì hoạt động của chung cư, ảnh hưởng đến nhiều vấn đề an sinh nơi cư trú”, luật sư này cho hay.
Khu vực để xe máy và ôtô được quy định khác nhau
Theo các luật sư, nguyên nhân tranh chấp hầm giữ xe nằm ở việc nhiều người mặc định hầm xe là tài sản chung của cư dân, trong khi pháp luật hiện hành không quy định theo hướng này.
Thạc sĩ, luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty Luật HPL và cộng sự) cho biết pháp luật hiện nay không mặc nhiên xác định toàn bộ tầng hầm chung cư là sở hữu chung. “Tranh chấp hầm giữ xe thực chất không chỉ là mâu thuẫn về chỗ đậu xe mà còn liên quan quyền sở hữu, quyền khai thác thương mại và lợi ích kinh tế lâu dài tại các dự án chung cư”, bà Huyền nói.
Để xác định hầm xe thuộc cư dân hay chủ đầu tư phải xem xét đồng thời nhiều yếu tố như thời điểm hình thành dự án, quy định pháp luật áp dụng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, phương án phân bổ chi phí đầu tư và đặc biệt là nội dung hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo Nghị định 71/2010 hướng dẫn Luật Nhà ở 2005, khu vực để xe máy, xe hai bánh phục vụ nhu cầu cư dân thuộc sở hữu chung. Trong khi đó, khu vực để ôtô có thể là sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ đầu tư, tùy cách xác lập quyền sở hữu trong hồ sơ pháp lý dự án và hợp đồng mua bán căn hộ.
“Pháp luật không mặc định toàn bộ tầng hầm hay chỗ để ôtô là tài sản chung của cư dân”, bà Huyền nói.
Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 tiếp tục duy trì nguyên tắc này – tức phân định sở hữu chung, riêng trên cơ sở hồ sơ pháp lý dự án và thỏa thuận giữa các bên. Cụ thể, theo Điều 101 Luật Nhà ở 2014 chỗ để ôtô có thể được bán, cho thuê riêng hoặc do chủ đầu tư quản lý nếu chưa chuyển nhượng cho cư dân. Và Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Mấu chốt nằm ở hợp đồng mua bán
Luật sư Huyền cho biết thêm, trong nhiều vụ tranh chấp, tòa án thường xem xét rất kỹ hợp đồng mua bán căn hộ để xác định chủ đầu tư có công khai quyền sở hữu riêng ngay từ đầu hay không.
Nếu hợp đồng quy định rõ khu vực để ôtô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì đây là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền của doanh nghiệp. Ngược lại, nếu hợp đồng không đề cập hoặc quy định không rõ ràng, tranh chấp rất dễ phát sinh.
Khi đó, tòa xem xét yếu tố chi phí xây dựng tầng hầm có được phân bổ vào giá bán căn hộ hay không.
“Nhiều bản án cho thấy nếu chủ đầu tư chứng minh được khu vực để ôtô được đầu tư riêng, hạch toán độc lập và không tính vào giá bán căn hộ thì khả năng cao được công nhận là tài sản riêng”, bà Huyền nói.
Trong khi đó, cư dân thường cho rằng chi phí xây dựng tầng hầm đã được tính vào giá bán căn hộ nên khu vực này phải thuộc sở hữu chung.
Người mua nhà cần lưu ý gì?
Cùng quan điểm, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn luật sư TP HCM) cho rằng, một thực tế khác là nhiều dự án chung cư được xây dựng trước đây không ghi rõ quyền sở hữu hầm xe trong hợp đồng, dẫn đến việc mỗi bên hiểu theo một cách khác nhau khi xảy ra tranh chấp. Đồng thời, người mua nhà không chú ý kỹ các điều khoản liên quan khu vực để xe trước khi ký hợp đồng.
Theo ông Hùng để tránh phát sinh các tranh chấp, ở góc độ chủ đầu tư, ngay từ giai đoạn cấp phép dự án, hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng cần xác định rõ phần diện tích nào thuộc sở hữu chung, phần nào thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư nhằm đảm bảo quyền lợi các bên.
Đối với người dân, khi ký hợp đồng mua cần đặc biệt lưu ý các nội dung: hợp đồng có ghi rõ hầm xe thuộc sở hữu riêng hay chung không; chỗ để ôtô và xe máy được quy định thế nào; chi phí xây dựng tầng hầm có tính vào giá bán căn hộ không; chủ đầu tư có quyền khai thác thương mại khu vực này hay không; hồ sơ pháp lý và giấy phép xây dựng có xác định rõ phần sở hữu chung – riêng hay không.
“Nếu hợp đồng và hồ sơ pháp lý không quy định rõ, tranh chấp rất dễ phát sinh khi chung cư đi vào vận hành”, ông Hùng nói.
Theo luật sư, với nhiều tranh chấp chung cư hiện nay, chỉ một điều khoản mập mờ liên quan hầm giữ xe cũng có thể dẫn tới khiếu kiện kéo dài nhiều năm giữa cư dân và chủ đầu tư.
Theo Cổng thông tin điện tử Công an tỉnh Hưng Yên, mới đây, Công an xã Ái Quốc đã phát đi thông tin cảnh báo về thủ đoạn lừa đảo trực tuyến nhắm vào học sinh, sinh viên trước dịp nghỉ hè.
Trong bối cảnh công nghệ thông tin phát triển mạnh mẽ, tình hình tội phạm sử dụng công nghệ cao đang diễn biến hết sức phức tạp với những phương thức, thủ đoạn liên tục biến đổi và ngày càng tinh vi. Đặc biệt, khi kỳ nghỉ hè đang đến gần, các đối tượng lừa đảo đang tập trung mục tiêu vào nhóm đối tượng là học sinh, sinh viên. Đây là thời điểm các em tạm rời ghế nhà trường, có nhiều thời gian rảnh rỗi để truy cập mạng xã hội, tìm kiếm việc làm thêm hoặc tham gia các hoạt động ngoại khóa, tạo điều
Thủ đoạn phổ biến và tinh vi nhất hiện nay là việc các đối tượng thiết lập các website, fanpage giả mạo những tổ chức uy tín để quảng bá về các chương trình trại hè, khóa học kỹ năng hay học bổng du học với chi phí cực kỳ hấp dẫn. Đáng chú ý, các đối tượng hiện đã ứng dụng AI để tạo ra những video, hình ảnh quảng bá có độ chân thực tuyệt đối, thậm chí sử dụng chatbot AI để tư vấn chuyên nghiệp 24/7, khiến phụ huynh và học sinh hoàn toàn tin tưởng. Sau khi thu hút được sự quan tâm, chúng yêu cầu chuyển tiền "đặt cọc" hoặc "phí làm hồ sơ" rồi nhanh chóng chiếm đoạt và cắt đứt liên lạc.
Bên cạnh đó, bẫy lừa đảo "việc nhẹ lương cao" vẫn là một vấn nạn nhức nhối khi các đối tượng đăng tin tuyển cộng tác viên online với thu nhập hấp dẫn. Thay vì thao tác thủ công, kẻ gian hiện sử dụng các công cụ AI để tự động hóa việc tiếp cận hàng ngàn nạn nhân cùng lúc và dùng phần mềm tạo ra những "biên lai chuyển khoản hoa hồng" giả mạo tinh xảo. Bằng cách cho nạn nhân hưởng những khoản lợi nhuận nhỏ ban đầu để kích thích lòng tham, chúng dẫn dụ các em sinh viên chuyển những số tiền lớn hơn để thực hiện "nhiệm vụ" rồi mới thực hiện hành vi chiếm đoạt toàn bộ tài sản.
Nghiêm trọng hơn, nhiều đối tượng đã nâng cấp thủ đoạn giả danh cán bộ Công an, Viện kiểm sát hoặc Tòa án bằng công nghệ Deepfake. Chúng sử dụng AI để giả dạng hình ảnh, giọng nói và sắc thực của cán bộ chức năng trong các cuộc gọi video nhằm gây áp lực tâm lý cực lớn. Kẻ gian đưa ra các thông tin giả mạo về việc nạn nhân liên quan đến các vụ án ma túy, rửa tiền, từ đó yêu cầu cung cấp thông tin cá nhân, tài khoản ngân hàng hoặc chuyển tiền vào "tài khoản tạm giữ" để xác minh. Ngoài ra, các cuộc thi năng khiếu hay hoạt động trải nghiệm giả mạo cũng được dựng lên với sự hỗ trợ của các tài khoản AI ảo để "seeding" (tạo tương tác giả), lôi kéo học sinh đóng phí tham gia nhằm mục đích chiếm đoạt.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên trước hết xuất phát từ việc các em học sinh, sinh viên còn thiếu kinh nghiệm sống, nhẹ dạ cả tin và chưa có khả năng nhận diện các sản phẩm của trí tuệ nhân tạo trên không gian mạng. Đồng thời, sự thiếu hụt trong công tác quản lý của gia đình trong dịp hè, cùng tâm lý chủ quan của phụ huynh khi thực hiện các giao dịch chuyển tiền đã vô tình tạo ra kẽ hở cho tội phạm. Trong khi đó, tội phạm công nghệ cao lại liên tục cập nhật kịch bản mới, sử dụng những thủ đoạn xảo quyệt khiến công tác nhận diện và xử lý của cơ quan chức năng gặp nhiều thách thức.
Trước tình hình đó, Công an xã Ái Quốc khuyến cáo quần chúng nhân dân cần nâng cao tinh thần cảnh giác và chủ động bảo vệ tài sản cá nhân. Phụ huynh và học sinh cần đặc biệt chú ý: Không cung cấp thông tin cá nhân hoặc chuyển tiền cho bất kỳ ai khi chưa kiểm chứng rõ ràng qua các kênh chính thống. Khi nhận cuộc gọi video, nếu thấy hình ảnh bị giật, giọng nói không khớp cử động môi, cần lập tức ngắt máy vì đó có thể là Deepfake.
TAND khu vực 2 - Đà Nẵng vừa có thông báo thụ lý vụ án khiếu kiện yêu cầu hủy quyết định hành chính.
Người khởi kiện là một số hộ dân khu gia đình quân nhân Vùng 3 Hải quân (sân bay Nước Mặn) và người bị kiện là Chủ tịch UBND phường Ngũ Hành Sơn (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của UBND quận Ngũ Hành Sơn).
Người khởi kiện yêu cầu tòa giải quyết nhiều nội dung, trong đó có:
Buộc người bị kiện kế thừa thực hiện nhiệm vụ công vụ, ban hành quyết định điều chỉnh đơn giá đất, áp dụng đúng đơn giá đất (theo quyết định số 46), căn cứ vào điều 5 quyết định số 06 năm 2019 của UBND TP Đà Nẵng.
Hủy thông báo nộp tiền của cơ quan thuế…
Vào năm 2012, Bộ Quốc phòng cho phép Bộ Tư lệnh Hải quân làm việc với Đà Nẵng để chuyển mục đích sử dụng hai khu đất có tổng diện tích 43.894m2, trong đó có khu đất tại khu vực sân bay Nước Mặn (diện tích hơn 27.000m2) sang làm nhà ở cho gia đình quân nhân.
Đà Nẵng cũng phê duyệt quy hoạch tổng diện tích 41.261m2, trong đó đất chia lô liền kề khoảng 27.000m2 (khu số 2); còn khu đất 1 (14.100m2 ) được thu hồi, giao Trung tâm Phát triển quỹ đất quản lý.
Khu số 2 được đầu tư hạ tầng để bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Các hộ dân cho biết Bộ Tư lệnh Vùng 3 Hải quân đã nộp 143 hồ sơ của các gia đình được bố trí đất. Đợt 1 có 71 hồ sơ, được tiếp nhận ngày 3-10-2018; đợt 2 gồm 72 hồ sơ, tiếp nhận ngày 4-10-2018.
Các hồ sơ được cơ quan chức năng tiếp nhận, bảo đảm theo đúng yêu cầu…
Cùng năm, thông báo kết luận của Chủ tịch thành phố yêu cầu quận Ngũ Hành Sơn đẩy nhanh tiến độ thực hiện cấp sổ đỏ 143 hộ gia đình đủ điều kiện theo quy định; hoàn thành trước 15-12-2018.
Tuy nhiên, hơn một năm sau, quận mới ban hành quyết định giao đất.
Lúc này, chính sách giá đất đã thay đổi. Từ việc áp dụng theo quyết định 46 (năm 2016) sang quyết định 06 (năm 2019) có hiệu lực từ ngày 11-2-2019.
Sự thay đổi này khiến nghĩa vụ tài chính của các hộ dân tăng cao.
Người dân cho rằng quận không áp dụng điều 5 là điều khoản chuyển tiếp của quyết định 06 để tính giá đất. Và việc chậm trễ trong quá trình ban hành quyết định cấp đất nhưng lại không áp dụng điều khoản chuyển tiếp dẫn đến số tiền họ phải nộp cao gấp hơn sáu lần.
Như trường hợp ông N.Q.Q.. Theo ông Q., năm 2020, quận ra quyết định giao 104m2 đất cho gia đình ông, thuế thông báo tiền sử dụng đất là hơn 5,5 tỉ đồng.
Trong khi theo đơn giá tại quyết định 46 giá cao nhất là hơn 8,5 triệu đồng/m2, giá lô đất chưa đến 900 triệu. Nếu tính cả tiền phạt chậm nộp, ông Q. có thể phải đóng gần 8 tỉ đồng…
Được biết, cuối năm 2021, Sở Nội vụ Đà Nẵng báo cáo kết quả kiểm tra chậm trễ trong việc giải quyết hồ sơ giao đất. Trong đó nêu: "Trách nhiệm trong việc chậm trễ hồ sơ là do hai đơn vị gồm Trung tâm Phát triển quỹ đất TP và Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND quận Ngũ Hành Sơn"...
Trong video được ghi lại vào khoảng 2h sáng thứ sáu tuần trước, một người đàn ông mặc áo sơ mi trắng và quần short được nhìn thấy đang nhặt nắp cống để 7 người đàn ông khác bước ra.
Trong video khác cũng được quay ở Brooklyn, một người đàn ông mặc áo đỏ được nhìn thấy đang mở nắp cống từ bên dưới, trèo xuống đường một cách nguy hiểm giữa dòng xe cộ gần giữa đại lộ Bedford.
Sáu người khác lần lượt xuất hiện sau đó. Ít nhất ba người trong số họ mang theo xẻng. Tất cả mang theo đèn đội đầu.
Cảnh sát cho biết các nhà điều tra chưa thể ngay lập tức liên kết hai vụ việc này với nhau.
"Không có trường hợp nào bị thương. Chưa có vụ bắt giữ nào và cuộc điều tra vẫn đang tiếp diễn," một phát ngôn viên cảnh sát cho biết về cả hai vụ việc ở Brooklyn.
Cảnh sát hôm 1/6 cho biết đang theo đuổi giả thuyết hàng đầu của họ rằng nhóm này đang rà soát hệ thống cống ngầm để tìm kiếm những vật có giá trị bị rơi vào cống, một quan chức cấp cao của cơ quan thực thi pháp luật nói với NBC News.
Để đảm bảo không có mối đe dọa nào đối với công chúng, Sở Cảnh sát Thành phố New York (NYPD) đã cử các sĩ quan thuộc Đội Dịch vụ Khẩn cấp được đào tạo bài bản vào hệ thống cống ngầm để kiểm tra xem những kẻ gây rối có để lại vật gì bất chính hay không và không tìm thấy gì, vị quan chức này cho biết thêm.
Sở Bảo vệ Môi trường thành phố, đơn vị quản lý hệ thống này, cũng đã vào kiểm tra và hiện chưa phát hiện thấy thiệt hại nào đối với thiết bị của hệ thống cống ngầm.
