Ngày 13/5, bên lề hội thảo “Bất động sản Đà Nẵng: Đầu tư giá trị dài hạn và dòng chảy đô thị phía Nam”, trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho rằng không thể nhìn mặt bằng giá bất động sản Đà Nẵng bằng một nhận định chung cho toàn thị trường.
Theo ông, mỗi khu vực, mỗi dòng sản phẩm đang ở một trạng thái khác nhau. Có nơi giá đã vượt xa giá trị thực, nhưng cũng có khu vực vẫn còn trong “vùng trũng”, nhất là những nơi hạ tầng đang hoàn thiện và pháp lý có khả năng được tháo gỡ trong thời gian tới.
Thị trường Đà Nẵng đã trải qua chu kỳ tăng trưởng kéo dài từ cuối năm 2014, đầu năm 2015. Sau nhiều năm tăng giá, cộng với giai đoạn lãi suất cao và thanh khoản suy giảm, giá tại nhiều khu vực vẫn ở mức cao, đặc biệt là vùng lõi đô thị. Ở trung tâm thành phố, sản phẩm nhà đất trong tầm 2 đến 3 tỷ đồng gần như không còn nhiều lựa chọn, khiến người mua ở thực và nhà đầu tư nhỏ lẻ phải dịch chuyển ra xa hơn.
Trong khi đó, khu vực phía Nam Đà Nẵng được nhìn nhận như hướng mở tự nhiên của thị trường. Đây là trục kết nối Đà Nẵng – Điện Bàn – Hội An, có sự giao thoa giữa đô thị, du lịch, thương mại và dịch vụ. Khi giá vùng trung tâm đã cao, dòng tiền có xu hướng tìm đến những khu vực còn dư địa tăng trưởng, nhưng vẫn phải gắn với hạ tầng, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác thực tế.
Ông Lập cho rằng dư địa của khu Nam có thể lớn hơn vùng lõi, một phần do thời gian qua khu vực Điện Bàn còn vướng nhiều vấn đề pháp lý. Nếu các điểm nghẽn này được tháo gỡ thông qua cơ chế, nghị quyết và nghị định hướng dẫn mới, nguồn cung có thể được khơi thông, tạo thêm động lực cho thị trường.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh điểm mấu chốt không phải là đẩy giá bằng kỳ vọng. Điều cần thiết là đưa thị trường về trạng thái cân bằng hơn. Việc xử lý các dự án tồn đọng, trong đó có hơn 100 dự án tại khu vực Quảng Nam cũ, nếu được thực hiện minh bạch, sẽ bổ sung nguồn cung, giảm áp lực tăng giá do kha hiếm và giúp dòng vốn dài hạn quay lại những nơi có nhu cầu thật.
Cùng quan điểm, ông Phạm Thành Hưng, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản BHS Miền Trung, cho rằng trục phía Nam Đà Nẵng có lợi thế đặc biệt khi nằm giữa sông và biển, đồng thời đã hình thành hệ thống khu đô thị, resort ven biển trong nhiều năm qua.
Theo ông Hưng, hành lang từ phía Bắc Đà Nẵng đến khu vực cầu Cửa Đại đã định hình khá rõ một không gian đô thị hiện đại. Đà Nẵng có sân bay quốc tế, Hội An là di sản nổi tiếng toàn cầu, còn Điện Bàn sở hữu quỹ đất lớn để mở rộng không gian phát triển.
“Đây là khu vực có tiềm năng trở thành một siêu đô thị ven biển hàng đầu miền Trung nếu tận dụng tốt lợi thế thiên nhiên, vị trí và khả năng kết nối”, ông Hưng nói.
Dù vậy, sự phát triển của khu vực này thời gian qua được đánh giá là chưa tương xứng với tiềm năng. Việc Đà Nẵng và Quảng Nam trước đây thuộc hai địa phương khác nhau khiến quy hoạch, hạ tầng và phát triển đô thị thiếu đồng bộ. Khi hai địa phương “về chung một nhà”, doanh nghiệp kỳ vọng khu Nam sẽ có cơ chế điều phối tập trung hơn, hình thành một không gian kinh tế thống nhất, trong đó đô thị, du lịch, hạ tầng và dịch vụ bổ trợ cho nhau.
Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ, Đà Nẵng đang nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, yếu tố họ đặt lên hàng đầu vẫn là pháp lý, tiến độ thủ tục và sự đồng hành của chính quyền địa phương.
Theo ông Bình, cơ hội đầu tư chỉ có thể chuyển hóa thành dòng vốn khi dự án minh bạch, thủ tục được rút ngắn và môi trường đầu tư đủ ổn định. Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bài toán hiện nay không còn dừng ở việc phát triển một tài sản riêng lẻ, mà phải xây dựng được hệ sinh thái hoàn chỉnh.
Ông cho rằng Đà Nẵng cần hướng tới các sản phẩm cho nhóm khách hàng giàu có, chuyên gia và khách quốc tế thường xuyên lưu trú. Muốn vậy, thành phố phải tạo thêm lý do để họ ở lại lâu hơn, quay lại nhiều hơn và gắn bó với địa phương như một nơi sống, làm việc, nghỉ dưỡng, thay vì chỉ là điểm đến ngắn ngày.
Hội An là điểm đến quốc tế nổi tiếng, trong khi Đà Nẵng có sân bay, hạ tầng đô thị và dịch vụ ngày càng hoàn thiện. Nếu trục kết nối này được tổ chức tốt, dòng khách du lịch có thể chuyển hóa thành dòng cư dân, nhà đầu tư và người sử dụng dịch vụ lâu dài. Phát triển kinh tế đêm, tổ hợp vui chơi giải trí, dịch vụ cao cấp và các không gian trải nghiệm được xem là những hướng đi cần thiết để gia tăng thời gian lưu trú và khả năng chi tiêu của du khách.
Ông Lê Văn Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng, cho biết trong điều chỉnh Quy hoạch thành phố thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu vực phía Nam được xác định giữ vai trò quan trọng trong tái cấu trúc không gian phát triển.
Theo ông Tuấn, đây không chỉ là trục kết nối trung tâm Đà Nẵng với Điện Bàn, Hội An, Chu Lai, mà còn là hành lang hội tụ các động lực mới như cảng biển, logistics, công nghiệp công nghệ cao, đô thị, du lịch sinh thái và hạ tầng giao thông chiến lược.
Hôm nay 13.7, Cục Thuế (Bộ Tài chính) có công điện hỏa tốc chỉ đạo trưởng thuế tỉnh, thành phố tập trung nguồn lực triển khai chiến dịch "Làm sạch mã số thuế - Tháo gỡ điểm nghẽn trong kinh doanh".
Cụ thể, với 291.962 doanh nghiệp ngừng hoạt động nhưng chưa hoàn thành thủ tục giải thể (tức chưa hoàn thành thủ tục chấm dứt hiệu lực mã số thuế): phải thông báo đến người nộp thuế yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ kê khai, nộp thuế và thực hiện thực hiện thủ tục giải thể doanh nghiệp; hoàn thành trước ngày 15.7.
Xác nhận việc người nộp thuế đã hoàn thành nghĩa vụ thuế và phản hồi cho cơ quan đăng ký kinh doanh theo thời hạn quy định tại Nghị định số 168 năm 2025 để người nộp thuế hoàn tất thủ tục giải thể, chấm dứt hoạt động tại cơ quan đăng ký kinh doanh.
Với 325.500 doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký có nợ thuế thì chia ra 2 trường hợp.
Thứ nhất, người nộp thuế không hoạt động kinh doanh từ 1 năm trở lên mà không thông báo với cơ quan đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế: ban hành văn bản đề nghị cơ quan đăng ký kinh doanh phối hợp xử lý vi phạm, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; hoàn thành trước ngày 15.7.
Thứ hai, người nộp thuế đủ điều kiện áp dụng biện pháp cưỡng chế: đề nghị cơ quan đăng ký kinh doanh thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp theo chỉ đạo của Bộ Tài chính; hoàn thành trước ngày 17.7.
Sau khi có kết quả thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của cơ quan đăng ký kinh doanh, cơ quan thuế thực hiện các biện pháp quản lý thuế để yêu cầu người nộp thuế hoàn thành nghĩa vụ thuế và làm thủ tục chấm dứt hiệu lực mã số thuế theo quy định pháp luật quản lý thuế và hướng dẫn nghiệp vụ của Cục Thuế.
Danh sách 291.962 doanh nghiệp và 325.500 doanh nghiệp nêu trên đều đã được gửi đến thư điện tử của trưởng thuế tỉnh, thành phố trong ngày 13.7.
Ngoài ra, Cục Thuế còn yêu cầu phải công khai danh sách doanh nghiệp ngừng hoạt động nhưng chưa hoàn thành thủ tục chấm dứt hiệu lực mã số thuế, doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký.
Hình thức công khai bao gồm: đăng tải trên trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý thuế các cấp; niêm yết tại trụ sở cơ quan quản lý thuế và các hình thức công khai khác theo các quy định có liên quan. Việc này phải hoàn thành trước ngày 17.7.
Trước đó, nhằm triển khai đồng bộ chiến dịch "Làm sạch mã số thuế - Tháo gỡ điểm nghẽn trong kinh doanh", ngày 9.6, Cục Thuế có văn bản yêu cầu thuế các tỉnh, thành phố tập trung tối đa nguồn lực, phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương và các cơ quan liên quan để rà soát, xử lý doanh nghiệp ngừng hoạt động, doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký.
Ngày 3.7, Bộ Tài chính có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố đề nghị quan tâm chỉ đạo các sở, ngành, chính quyền địa phương, công an xã phường phối hợp với cơ quan thuế triển khai chiến dịch nêu trên.
Đầu tháng 6, UBND P.Sơn Trà (TP.Đà Nẵng) đã tổ chức hội nghị công bố quyết định thành lập Ban Quản lý (BQL) dự án đầu tư xây dựng phường và các quyết định về công tác cán bộ. Theo quyết định được công bố, BQL dự án đầu tư xây dựng phường Sơn Trà là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND phường, có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản riêng. Đơn vị có chức năng tổ chức quản lý, điều hành các dự án đầu tư xây dựng; tham mưu cho UBND phường trong công tác quản lý đầu tư xây dựng cơ bản, hạ tầng kỹ thuật và các công trình dân sinh theo quy định của pháp luật.
Ban được tổ chức theo mô hình gồm giám đốc, các phó giám đốc và đội ngũ viên chức, người lao động chuyên môn. Đây sẽ là đầu mối chuyên trách giúp địa phương nâng cao tính chuyên nghiệp trong quản lý dự án, bảo đảm chất lượng công trình, tiến độ thực hiện và hiệu quả giải ngân vốn đầu tư công. Tại hội nghị, ông Phạm Phi Vũ được bổ nhiệm giữ chức Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng phường Sơn Trà; ông Trần Quốc Minh được bổ nhiệm giữ chức Phó giám đốc đơn vị.
Phát biểu giao nhiệm vụ tại hội nghị, ông Đinh Vui, Phó bí thư Đảng ủy, Chủ tịch UBND P.Sơn Trà, cho rằng việc thành lập BQL là bước đi cần thiết trong quá trình kiện toàn tổ chức bộ máy, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng trên địa bàn. Theo ông Vui, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng nhu cầu đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị và công trình dân sinh ngày càng lớn đòi hỏi phải có một đơn vị chuyên trách đủ năng lực để tham mưu, tổ chức thực hiện và quản lý các dự án đầu tư xây dựng.
"Việc thành lập BQL dự án đầu tư xây dựng phường không chỉ đáp ứng yêu cầu trước mắt mà còn tạo nền tảng lâu dài để nâng cao tính chuyên nghiệp, tính tự chủ và trách nhiệm trong công tác đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương", ông Đinh Vui nhấn mạnh. Chủ tịch UBND P.Sơn Trà yêu cầu tập thể lãnh đạo, viên chức của Ban khẩn trương hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết, nhanh chóng ổn định tổ chức và bắt tay ngay vào công việc để bảo đảm không làm gián đoạn quá trình triển khai các dự án và công tác giải ngân vốn đầu tư công.
Bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ của Ban cần chủ động nghiên cứu, cập nhật các quy định mới của pháp luật, không ngừng nâng cao năng lực chuyên môn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng. Ông Đinh Vui cũng đề nghị các phòng, ban, đơn vị trực thuộc UBND phường tăng cường phối hợp, hỗ trợ Ban trong quá trình hoạt động, hướng tới mục tiêu hoàn thành kế hoạch giải ngân vốn đầu tư xây dựng cơ bản năm 2026, góp phần thúc đẩy phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị và phát triển KT-XH trên địa bàn.
"Lãnh đạo phường tin tưởng BQL sẽ sớm ổn định tổ chức, phát huy hiệu quả hoạt động, trở thành lực lượng nòng cốt trong quản lý đầu tư công và phát triển hạ tầng của địa phương", ông Đinh Vui nói.
Thực tế tại nhiều địa phương, nhất là các thành phố lớn, đô thị phát triển mạnh mẽ trong những năm qua như TP.HCM có nhiều trường hợp người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích khi xây nhà trên đất nông nghiệp.
Theo quy định, đây là hành vi vi phạm về xây dựng, đất đai. Tuy nhiên người sử dụng đất đã xây nhà ở từ năm 1990 đến nay và có nộp thuế nhà đất là những căn cứ cho thấy việc sử dụng đất đã diễn ra ổn định.
Không những vậy, theo quy định của luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1.7.2014 (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) khi sử dụng đất không đúng mục đích có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
Trong khi đó, Nghị định số 88 năm 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (được sửa đổi tại Nghị định 49 năm 2026) cũng đã quy định điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1.7.2014 đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp sổ hồng mà không phù hợp với quy hoạch vẫn được bồi thường về đất.
Nghị định số 88 cũng quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1.7.2014 nếu đủ điều kiện được bồi thường thì diện tích đất được bồi thường sẽ xác định theo diện tích thực tế bị thu hồi, nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
Điều này đồng nghĩa với việc diện tích đất thu hồi thấp hơn hạn mức đất ở thì được bồi thường toàn bộ theo giá đất ở, nếu diện tích đất thu hồi cao hơn hạn mức đất ở tại địa phương thì chỉ được bồi thường bằng giá đất ở đối với diện tích đất bằng hạn mức, phần còn lại sẽ bồi thường theo loại đất trên sổ hồng.
Như vậy trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện được công nhận là đất ở thì khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường phải được xác định là giá đất ở (mục đích sử dụng thực tế), thay vì chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất ban đầu.
Việc xác định loại đất để làm căn cứ bồi thường cần được xem xét toàn diện trên cơ sở nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và điều kiện cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật.
Nếu gia đình không đồng ý với quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì có thể khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Từ ngày 1.1.2026, giá đất làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) quy định tại Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai.
