Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay cả hệ thống chính trị rất quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Bởi, để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó “ruột” của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau.
TS Hồ Trung Phước, nguyên Ủy viên Ban thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận cho biết, chỉ riêng TP.HCM hiện có hơn 100 dự án gặp vướng mắc pháp lý, không đủ điều kiện chuyển nhượng, với hàng trăm ngàn tỉ đồng bị chôn vốn. Điều này khiến người muốn bán thì bán không được, muốn mua cũng không xong.
Nguyên nhân đến từ xung đột trong “ma trận” pháp luật. Trong đó, luật Đầu tư cho phép chuyển nhượng khi có chấp thuận chủ trương, nhưng luật Kinh doanh bất động sản và luật Đất đai 2024 lại yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này tạo ra “vùng xám” pháp lý: được phép về đầu tư nhưng nghẽn về đất đai.
Luật cũng yêu cầu hoàn thiện hạ tầng mới được chuyển nhượng, nhưng bao nhiêu phần trăm thì chưa nói rõ. Ngoài ra đang có điểm nghẽn về định giá đất khi quy trình thẩm định giá đất kéo dài vô hạn, thiếu cơ chế định giá linh hoạt theo thị trường khiến dòng vốn bị chôn chân và dự án dễ bị “treo”.
Từ thực trạng như vậy, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, M&A bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ “ký ức pháp lý” của dự án. Đây cũng là nguyên nhân khiến pháp lý đang trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn.
“Nếu trước đây, các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm thì nay họ muốn biết quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất đến đâu, dự án có liên quan đến tài sản công hay không và liệu quyền tài sản đó có đủ khả năng duy trì sự ổn định trong trường hợp môi trường pháp lý thay đổi hay không”, luật sư Trương Anh Tú cho hay.
Khi những câu hỏi đó trở thành trọng tâm của quá trình thẩm định, rủi ro pháp lý cũng bắt đầu được phản ánh trực tiếp vào giá trị của thương vụ. Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp sẽ bị “chiết khấu” sâu hơn. Một dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tiếp cận nguồn vốn. Một dự án có lịch sử pháp lý chưa rõ ràng sẽ phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe hơn và kéo dài hơn.
Nói cách khác, rủi ro pháp lý ngày nay không còn nằm trong các bản báo cáo của luật sư mà đang được quy đổi thành tiền thông qua giá vốn, điều kiện giải ngân, tỷ lệ cho vay và mức định giá của chính dự án.
Ở tầng sâu hơn, theo ông Trương Anh Tú, điều thị trường đang thiếu hiện nay không hẳn là quỹ đất và cũng không hoàn toàn là dòng tiền. Nhà đầu tư chỉ thực sự sẵn sàng đi đường dài khi họ có thể hiểu rõ quyền của mình là gì, nghĩa vụ của mình là gì và quyền đó có còn được bảo vệ sau nhiều năm hay không.
Đó cũng là lý do câu chuyện lớn nhất của thị trường M&A bất động sản hiện không còn là cuộc đua sở hữu nhiều đất hơn, mà là xây dựng những quyền tài sản minh bạch hơn, ổn định hơn và đáng tin cậy hơn. Đó mới là thay đổi sâu sắc nhất đang diễn ra trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Để gỡ vướng cho các dự án, TS Bùi Đặng Dũng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh hoặc lập tài khoản phong tỏa. Theo đó, dòng tiền từ bên mua có thể được trích thẳng để nộp nghĩa vụ tài chính đất đai cho Nhà nước thay cho bên bán. Giải pháp này giúp khơi thông các dự án đang bị “tắc” do chủ đầu tư cũ không có tiền nộp thuế, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ.
Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và các quỹ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là bệ đỡ tài chính vững chắc, đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp để gom lại các dự án phân mảnh thông qua nhượng vốn, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết, nhất quán về các phương pháp định giá đất theo luật Đất đai mới. Việc định giá đất rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp xác định chính xác chi phí cơ hội, từ đó định giá thương vụ M&A một cách nhanh chóng, giảm thời gian đàm phán kéo dài.
“Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính hậu chuyển nhượng, quy trình chuyển đổi chủ đầu tư trên giấy chứng nhận đầu tư, trên sổ hồng cần được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian chờ đợi để dòng vốn sớm đi vào tái thiết dự án”, ông Bùi Đặng Dũng kiến nghị.
Công ty truyền thông giải trí Đất Việt VAC (DatVietVAC) đang nộp hồ sơ lên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và dự kiến sẽ thực hiện IPO (phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu) trong năm nay. Đây là doanh nghiệp sở hữu các chương trình Anh trai say hi, Em xinh say hi... trong ngành giải trí tại Việt Nam.
Năm 2025, DatVietVAC ghi nhận doanh thu 3.235 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 380 tỉ đồng, duy trì chính sách cổ tức ở mức 30%. Trong đó, chương trình Vũ trụ "Say Hi" đã vượt mốc 1.000 tỉ đồng (gồm các chương trình mang thương hiệu "Say Hi", riêng Anh trai say hi thu về 480 tỉ đồng. Chỉ trong vòng 3 năm, chương trình Vũ trụ "Say Hi" đã vượt khỏi phạm vi chương trình giải trí để trở thành một thương hiệu văn hóa - âm nhạc có khả năng đo lường, mở rộng và định giá. Việc doanh nghiệp làm chủ toàn bộ chuỗi giá trị tài sản trí tuệ (IP) - từ sáng tạo, phát triển định dạng đến khai thác đa nền tảng đã mang lại những kết quả cao trong kinh doanh.
Ông Đào Văn Kính, Tổng giám đốc DatVietVAC chia sẻ: Mục tiêu IPO để tăng khả năng huy động vốn nhằm phát triển nhiều hoạt động hơn, trong đó phát triển lĩnh vực đào tạo các nghệ sĩ và mang lại giá trị cho các cổ đông, nhân sự của công ty. Công ty đang tập trung xây dựng giá trị xoay quanh tài sản trí tuệ được vận hành trong một hệ sinh thái tích hợp, nơi nội dung, công nghệ và thương mại liên kết với nhau.
Đáng chú ý, trong kế hoạch kinh doanh, chiến lược mở rộng hướng đến gia tăng tỷ trọng doanh thu trực tiếp từ khán giả được đánh giá có tiềm năng mở rộng không chỉ tại thị trường trong nước mà còn ra thế giới. Thành công của concert "Say Hi" tại Las Vegas (Mỹ) năm vừa qua đã mở ra thị trường mới cho công ty, cũng như thúc đẩy hoạt động xuất khẩu văn hóa của Việt Nam ra quốc tế.
Ngoài việc tự tin về mô hình kinh doanh của mình, lãnh đạo DatVietVAC cũng cho rằng bối cảnh vĩ mô hiện tại thuận lợi cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. Lần đầu tiên, công nghiệp văn hóa được xác lập là một trụ cột tăng trưởng trong chiến lược quốc gia theo Nghị quyết 80-NQ/TW. Việc bố trí tối thiểu 2% ngân sách cho văn hóa, mở rộng vai trò khu vực tư nhân cùng các chính sách ưu đãi về hạ tầng, quỹ đất và thuế đang tạo ra những "đòn bẩy" trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu ngành tăng tốc. Song song đó, hạ tầng công nghiệp văn hóa cũng đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ với các tổ hợp biểu diễn và sân vận động quy mô lớn. Theo dự kiến, thị trường giải trí và truyền thông Việt Nam năm 2026 sẽ đạt khoảng 2,4 tỉ USD. "Tất cả những yếu tố trên cùng kết giao mạnh mẽ, giúp DatVietVAC phát triển lớn mạnh thành hệ sinh thái công nghệ truyền thông giải trí độc nhất vận hành dựa trên IP, có khả năng chuyển hóa nội dung thành các trải nghiệm tiêu dùng đa nền tảng có thể mở rộng quy mô và thương mại hóa bền vững", ông Đào Văn Kính chia sẻ thêm.
Công an TP.Hải Phòng vừa truy tố và bắt giữ giám đốc Công ty CP Tập đoàn Shabigroup vì hành vi sản xuất hàng giả. Tại thời điểm kiểm tra, Công ty Shabigroup đã sản xuất xong 8.500 chai mỹ phẩm "Dung dịch vệ sinh phụ nữ trầu không bạc hà" để chuẩn bị giao cho công ty phân phối. Kết quả giám định của Viện Khoa học hình sự Bộ Công an xác định, sản phẩm trên thiếu 2 thành phần quan trọng gồm: Piper Betle Leaf Extract (chiết xuất lá trầu không) và Aloe Vera Leaf Extract (chiết xuất lá lô hội) so với nội dung đã công bố, ghi trên nhãn bao bì. Giá trị sản xuất lô hàng 8.500 chai dung dịch nói trên chỉ khoảng 138 triệu đồng, song nếu tiêu thụ trót lọt ra thị trường, doanh thu có thể lên tới khoảng 700 triệu đồng, qua đó mang lại khoản lợi nhuận bất chính hàng trăm triệu đồng.
Tháng 4, Phòng Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu, môi trường (PC03), Công an TP.HCM đã phát hiện một kho hàng và thu giữ tổng cộng 5.664 chai sữa tắm xuất xứ Pháp, có nhãn gốc bằng tiếng nước ngoài nhưng không có nhãn phụ bằng tiếng VN, không có hóa đơn, chứng từ, không có hồ sơ tài liệu liên quan đến chất lượng sản phẩm, không có hồ sơ công bố sản phẩm mỹ phẩm với tổng trị giá hàng hóa hơn 283 triệu đồng.
Chia sẻ với PV Thanh Niên, ông Nguyễn Ngọc Thành, Giám đốc Marketing Công ty Nhựa Duy Tân, cho biết: hầu hết các sản phẩm có thương hiệu nổi tiếng hiện nay đều bị làm nhái hoặc giả mạo mẫu mã. Người tiêu dùng (NTD) không thể phân biệt được, hơn nữa so sánh giá thì người mua lại chọn giá thấp hơn. Đây chính là điểm yếu của thị trường khiến cho hàng giả, hàng nhái vẫn còn đất sống và gây ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp (DN) hoạt động nghiêm túc.
Bên cạnh đó, xu hướng mua sắm qua mạng bùng phát cũng là yếu tố khiến cho việc quản lý hàng hóa khó khăn hơn. Một lãnh đạo Chi cục Quản lý thị trường (QLTT) TP.HCM thừa nhận, việc mua bán qua các nền tảng mạng xã hội hiện nay quá dễ dàng khiến cơ quan chức năng khó truy vết và việc xử lý vi phạm trở nên khó khăn hơn nhiều. "Ngay cả khi đã phát hiện dấu hiệu vi phạm, việc xác minh và xử lý vẫn gặp nhiều trở ngại, đặc biệt khi đối tượng không hợp tác. Bên cạnh đó, khung pháp lý dù đã có nhưng vẫn tồn tại những khoảng trống nhất định. Một số quy định chưa theo kịp tốc độ phát triển của thị trường, trong khi chế tài xử phạt chưa đủ mạnh để tạo sức răn đe. Lợi nhuận từ việc kinh doanh hàng giả quá lớn khiến nhiều đối tượng sẵn sàng chấp nhận rủi ro và tái phạm nhiều lần", vị lãnh đạo này phân tích.
Ông Nguyễn Viết Hồng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển khoa học công nghệ Vi Na (Vina CHG), chuyên gia chống hàng giả, nhận xét: tình trạng hàng giả, hàng nhái vẫn tồn tại hằng ngày, gây bức xúc cho xã hội, xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Bên cạnh sự bùng nổ của thương mại điện tử (TMĐT) thì thủ đoạn làm giả ngày càng tinh vi. Các đối tượng đầu tư máy móc, công nghệ in ấn, bao bì gần như giống hệt hàng thật, đặc biệt với các nhóm hàng có lợi nhuận cao như mỹ phẩm, dược phẩm, thực phẩm chức năng, rượu, phụ tùng…"Thêm vào đó, tâm lý chuộng hàng giá rẻ vẫn phổ biến và đây là "thị trường tiêu thụ" vô tình nuôi sống hàng giả. Quan trọng hơn, thị trường hiện nay đang ngày càng xóa bỏ ranh giới và hàng hóa lưu thông có tính chất xuyên biên giới. Các loại nguyên liệu, bao bì, thậm chí thành phẩm được nhập lậu qua biên giới đường bộ và đường biển, len vào chuỗi cung ứng nội địa rất khó bóc tách", ông Hồng nhận định.
Theo thống kê của Bộ Công thương, trong năm 2025, lực lượng QLTT đã phát hiện và xử lý hơn 23.400 vụ vi phạm liên quan đến hàng giả và gian lận thương mại, trong đó phần lớn diễn ra trên môi trường trực tuyến. Đáng lo ngại hơn, phạm vi hàng giả ngày càng mở rộng. Nếu trước đây chủ yếu là quần áo, giày dép hay phụ kiện, thì nay đã lan sang mỹ phẩm, thực phẩm chức năng, thiết bị điện tử, thậm chí cả dược phẩm - những mặt hàng ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe và an toàn của NTD. Từ đầu năm đến nay, hàng loạt đường dây sản xuất, kinh doanh hàng giả liên tiếp bị truy bắt, thể hiện quyết tâm làm sạch thị trường, bảo vệ NTD và DN sản xuất chân chính. Hiện nay toàn bộ các chi cục quản lý và phát triển thị trường ở các tỉnh thành cả nước đã thành lập tổ TMĐT; phối hợp liên ngành (công an, hải quan, y tế, thuế) chặt chẽ hơn.
Trả lời PV Thanh Niên, đại diện lãnh đạo Công ty Unilever VN chia sẻ, trong nhiều năm qua, Unilever đã chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng và đối tác để triển khai các giải pháp nhằm hạn chế hàng giả, hàng nhái và vi phạm sở hữu trí tuệ (SHTT). Vì vậy, công ty hết sức ủng hộ các chỉ đạo mạnh mẽ của Chính phủ trong việc tăng cường phòng, chống buôn lậu, gian lận thương mại, hàng giả và xâm phạm quyền SHTT.
Theo vị này, để nâng cao hiệu quả, cần đẩy mạnh những giải pháp như: tăng cường chia sẻ dữ liệu và phối hợp thực thi giữa cơ quan quản lý và DN sở hữu thương hiệu, nhằm tận dụng hiệu quả thông tin về đặc điểm sản phẩm, dấu hiệu nhận diện hàng chính hãng, chuỗi phân phối chính thức, qua đó giúp phát hiện sớm và xử lý chính xác các vi phạm. Kiểm soát chặt chẽ môi trường số thông qua hợp tác với các nền tảng TMĐT, mạng xã hội và kênh livestream nhằm nhanh chóng gỡ bỏ nội dung, tài khoản, gian hàng vi phạm; đồng thời truy vết nguồn cung phía sau, thay vì chỉ xử lý từng điểm bán lẻ. Tăng tính răn đe của chế tài, bao gồm việc xem xét áp dụng nghiêm các biện pháp xử lý hình sự đối với những hành vi sản xuất, buôn bán hàng giả, hàng nhái, hàng xâm phạm SHTT có tổ chức, quy mô lớn, tái phạm hoặc gây nguy cơ ảnh hưởng đến sức khỏe và an toàn của NTD.
Ông Phạm Viết Hồng thì cho rằng các DN cũng cần phải chủ động hợp tác với cơ quan chức năng: cung cấp mẫu đối chứng, đào tạo nhận diện hàng thật - giả cho lực lượng QLTT ở các địa phương, sẵn sàng đứng nguyên đơn khi vụ việc bị phát hiện, đồng thời truyền thông cho NTD cách kiểm tra hàng thật ngay trên bao bì, tem, ứng dụng; biến chính khách hàng thành "tai mắt" giám sát thị trường.
Lãnh đạo Chi cục QLTT TP.HCM cũng nhấn mạnh: cuộc chiến chống hàng lậu vẫn còn nhiều cam go, phức tạp, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt và kiên trì của cả hệ thống chính trị và toàn xã hội. Trong đó, mỗi người dân cần trở thành một NTD thông thái, nói không với hàng lậu, hàng giả, hàng không rõ nguồn gốc xuất xứ. Trong một thị trường mà mọi giao dịch đều có thể diễn ra chỉ trong vài cú nhấp chuột, sự cẩn trọng của người mua chính là lớp phòng vệ quan trọng nhất.
Quy hoạch phát triển 5 khu công nghiệp và 45 cụm công nghiệp tại Hà Tĩnh đang tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho kinh tế địa phương. Đặc biệt tại khu vực Hồng Lĩnh, sự mở rộng liên tục của các cụm công nghiệp như Cổng Khánh, Nam Hồng, Trung Lương đang thu hút một lượng lớn chuyên gia và người lao động. Làn sóng cơ học này tất yếu kéo theo nhu cầu khổng lồ về các dịch vụ lưu trú, thương mại và F&B.
Cơ hội thị trường mở ra rất lớn, tuy nhiên, sự phát triển này lại đặt giới kinh doanh địa phương trước một bài toán nan giải: sự bấp bênh của mặt bằng đi thuê. Chi phí thuê liên tục tăng theo đà phát triển của khu vực, cộng với rủi ro bị thu hồi mặt bằng bất cứ lúc nào khiến nhiều kế hoạch kinh doanh dài hạn gặp khó, lợi nhuận bị ăn mòn.
Để giải quyết triệt để nút thắt này, tư duy đầu tư đang dần thay đổi. Giới thương nhân sành sỏi bắt đầu tìm đến các tuyến phố thương mại được quy hoạch đồng bộ. Việc sở hữu một căn shophouse đồng nghĩa với việc nắm giữ một vị trí kinh doanh lâu dài, làm chủ hoàn toàn không gian mà không phải phụ thuộc vào biến động của thị trường cho thuê, đồng thời hưởng lợi từ dư địa tăng giá của chính tài sản đó theo quá trình đô thị hóa.
Đón đầu xu hướng chuyển dịch thiết thực này, trục đường Nguyễn Đổng Chi đang nhanh chóng được định hình trở thành tâm điểm giao thương mới của khu vực. Nổi bật trên tuyến đường này là phân khu shophouse thuộc khu đô thị ROX Living Hồng Lĩnh, mang đến giải pháp không gian hoàn hảo đáp ứng tập quán địa phương với mô hình "3 trong 1": vừa để ở - vừa kinh doanh - vừa là tài sản tích lũy.
Các căn shophouse tại đây được thiết kế tối ưu với chiều cao 3,5 tầng và mặt tiền rộng tới 7 m, đặc biệt phù hợp để linh hoạt khai thác đa dạng các loại hình dịch vụ.
Tầng trệt mang lại mặt bằng kinh doanh bề thế, thuận lợi đón trọn dòng khách qua lại nhộn nhịp, trong khi các tầng trên vẫn đảm bảo sự tĩnh lặng, tiện nghi cho nhu cầu sinh hoạt gia đình.
Với lợi thế hạ tầng đã hoàn thiện, cảnh quan khang trang và pháp lý minh bạch, nhà đầu tư có thể nhận bàn giao để đưa vào vận hành ngay, tối ưu hóa vòng quay của dòng tiền.
Giá trị thực của shophouse ROX Living Hồng Lĩnh không chỉ dừng lại ở công năng khai thác hiện tại mà còn được bảo chứng bởi kịch bản quy hoạch dài hạn.
Theo lộ trình phát triển, khi các khu và cụm công nghiệp phụ cận được lấp đầy, tuyến đường này sẽ nhanh chóng sầm uất, vươn lên đóng vai trò đầu mối thương mại trọng điểm của toàn khu vực phía bắc Hà Tĩnh.
Từ một tuyến phố khang trang ban đầu, khu vực này đang phát triển theo đúng quỹ đạo để trở thành một khu kinh doanh sầm uất và tiến tới định hình một "phố lõi" vững chắc của đô thị.
Vượt lên trên giá trị của một sản phẩm bất động sản thông thường, shophouse ROX Living Hồng Lĩnh đang khẳng định vị thế là biểu tượng của một khu đô thị đáng sống - đáng kinh doanh - đáng sở hữu nhất tại địa phương, là nơi các chủ nhân tinh hoa lựa chọn để thiết lập nền móng kinh doanh và kiến tạo sự thịnh vượng truyền đời.
