Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay cả hệ thống chính trị rất quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Bởi, để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó “ruột” của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau.
TS Hồ Trung Phước, nguyên Ủy viên Ban thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận cho biết, chỉ riêng TP.HCM hiện có hơn 100 dự án gặp vướng mắc pháp lý, không đủ điều kiện chuyển nhượng, với hàng trăm ngàn tỉ đồng bị chôn vốn. Điều này khiến người muốn bán thì bán không được, muốn mua cũng không xong.
Nguyên nhân đến từ xung đột trong “ma trận” pháp luật. Trong đó, luật Đầu tư cho phép chuyển nhượng khi có chấp thuận chủ trương, nhưng luật Kinh doanh bất động sản và luật Đất đai 2024 lại yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này tạo ra “vùng xám” pháp lý: được phép về đầu tư nhưng nghẽn về đất đai.
Luật cũng yêu cầu hoàn thiện hạ tầng mới được chuyển nhượng, nhưng bao nhiêu phần trăm thì chưa nói rõ. Ngoài ra đang có điểm nghẽn về định giá đất khi quy trình thẩm định giá đất kéo dài vô hạn, thiếu cơ chế định giá linh hoạt theo thị trường khiến dòng vốn bị chôn chân và dự án dễ bị “treo”.
Từ thực trạng như vậy, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, M&A bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ “ký ức pháp lý” của dự án. Đây cũng là nguyên nhân khiến pháp lý đang trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn.
“Nếu trước đây, các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm thì nay họ muốn biết quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất đến đâu, dự án có liên quan đến tài sản công hay không và liệu quyền tài sản đó có đủ khả năng duy trì sự ổn định trong trường hợp môi trường pháp lý thay đổi hay không”, luật sư Trương Anh Tú cho hay.
Khi những câu hỏi đó trở thành trọng tâm của quá trình thẩm định, rủi ro pháp lý cũng bắt đầu được phản ánh trực tiếp vào giá trị của thương vụ. Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp sẽ bị “chiết khấu” sâu hơn. Một dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tiếp cận nguồn vốn. Một dự án có lịch sử pháp lý chưa rõ ràng sẽ phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe hơn và kéo dài hơn.
Nói cách khác, rủi ro pháp lý ngày nay không còn nằm trong các bản báo cáo của luật sư mà đang được quy đổi thành tiền thông qua giá vốn, điều kiện giải ngân, tỷ lệ cho vay và mức định giá của chính dự án.
Ở tầng sâu hơn, theo ông Trương Anh Tú, điều thị trường đang thiếu hiện nay không hẳn là quỹ đất và cũng không hoàn toàn là dòng tiền. Nhà đầu tư chỉ thực sự sẵn sàng đi đường dài khi họ có thể hiểu rõ quyền của mình là gì, nghĩa vụ của mình là gì và quyền đó có còn được bảo vệ sau nhiều năm hay không.
Đó cũng là lý do câu chuyện lớn nhất của thị trường M&A bất động sản hiện không còn là cuộc đua sở hữu nhiều đất hơn, mà là xây dựng những quyền tài sản minh bạch hơn, ổn định hơn và đáng tin cậy hơn. Đó mới là thay đổi sâu sắc nhất đang diễn ra trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Để gỡ vướng cho các dự án, TS Bùi Đặng Dũng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh hoặc lập tài khoản phong tỏa. Theo đó, dòng tiền từ bên mua có thể được trích thẳng để nộp nghĩa vụ tài chính đất đai cho Nhà nước thay cho bên bán. Giải pháp này giúp khơi thông các dự án đang bị “tắc” do chủ đầu tư cũ không có tiền nộp thuế, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ.
Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và các quỹ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là bệ đỡ tài chính vững chắc, đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp để gom lại các dự án phân mảnh thông qua nhượng vốn, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết, nhất quán về các phương pháp định giá đất theo luật Đất đai mới. Việc định giá đất rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp xác định chính xác chi phí cơ hội, từ đó định giá thương vụ M&A một cách nhanh chóng, giảm thời gian đàm phán kéo dài.
“Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính hậu chuyển nhượng, quy trình chuyển đổi chủ đầu tư trên giấy chứng nhận đầu tư, trên sổ hồng cần được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian chờ đợi để dòng vốn sớm đi vào tái thiết dự án”, ông Bùi Đặng Dũng kiến nghị.
Theo Bộ Tài chính, để đạt mục tiêu tăng trưởng 2 con số, tổng vốn đầu tư toàn xã hội trong giai đoạn 2026 - 2030 cần khoảng 38,5 triệu tỉ đồng. Trong đó, vốn nhà nước là 8,51 triệu tỉ đồng, phần còn lại sẽ phải huy động từ khu vực tư nhân và nước ngoài.
Phát biểu tại hội thảo "40 năm đổi mới: Vai trò dẫn dắt của các tập đoàn kinh tế" chiều 13.4, tại Hà Nội, bà Phạm Thị Thanh Tùng, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), cho biết, tín dụng ngân hàng hiện vẫn đang đóng vai trò rất quan trọng trong hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Đến cuối năm 2024, tổng tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 18,17 triệu tỉ đồng, tăng 19,07% so với năm 2023. Trong đó, tín dụng cho doanh nghiệp chiếm khoảng 48%; tín dụng cho cá nhân, hộ gia đình và hộ kinh doanh chiếm khoảng 46%.
"Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng tín dụng hiện đang cao hơn tốc độ huy động vốn, qua đó tiềm ẩn rủi ro thanh khoản cho hệ thống ngân hàng. Cuối năm 2024, tín dụng tăng 19,07%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14,5%. Đến cuối tháng 3 năm nay, tín dụng tăng khoảng 2,45%, nhưng huy động mới chỉ tăng khoảng 0,31%.
Ngành ngân hàng cam kết sẽ tiếp tục đáp ứng nhu cầu vốn cho tăng trưởng kinh tế, song nếu nền kinh tế phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng, mô hình tăng trưởng sẽ thiếu bền vững", bà Tùng lưu ý.
Theo bà Tùng, thời gian qua, dù có nhiều giải pháp nhằm nâng hạng thị trường vốn, quy mô thị trường vẫn hạn chế. Cần phát triển thêm các nguồn vốn khác như quỹ đầu tư, để hỗ trợ doanh nghiệp theo những mô hình linh hoạt hơn.
Để đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho giai đoạn tăng trưởng mới, bà Nguyễn Thúy Hạnh, Tổng giám đốc Standard Chartered Việt Nam, cho rằng, Việt Nam cần nhìn bài toán nguồn lực theo 2 cấu phần chính: vốn chủ sở hữu và vốn nợ.
Với vốn chủ sở hữu, cần đẩy mạnh cổ phần hóa, thoái vốn nhà nước, đồng thời thúc đẩy tái cấu trúc doanh nghiệp gắn với thị trường chứng khoán để tạo thêm hàng hóa chất lượng cho thị trường.
Song song, Việt Nam cần thu hút mạnh hơn FDI, hướng tới các nhà đầu tư lớn, dài hạn. Việc thị trường chứng khoán tiến gần mục tiêu nâng hạng cũng sẽ mở thêm dư địa cho dòng vốn đầu tư gián tiếp quốc tế.
"Một nguồn lực quan trọng khác là vốn trong dân cư, kể cả các tài sản đang nằm trong vàng. Nếu khơi thông tốt nguồn lực này, khu vực kinh tế tư nhân sẽ có thêm dư địa phát triển rất lớn", bà Hạnh nói.
Khá lưu tâm khía cạnh Chính phủ dẫn dắt việc thành lập các quỹ đầu tư quốc gia, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup, phân tích, hiện Việt Nam đã có đề án thành lập quỹ nhà ở quốc gia.
Sẽ rất tốt cho giải bài toán vốn nếu Chính phủ có thể nghiên cứu và xem xét mô hình như: quỹ đầu tư hạ tầng nhằm giải bài toán vốn dài hạn cho các nhóm dự án hạ tầng; quỹ tăng trưởng quốc gia nhằm hỗ trợ trực tiếp cho mục tiêu huy động vốn cho tăng trưởng kinh tế cao như một số nước đã làm...
Nhấn mạnh hiện vấn đề lớn khi các dự án tiếp cận vốn ngoài ngân hàng là tính hấp dẫn còn thấp, theo vị này, phải nhanh chóng cải thiện điều này. Kinh nghiệm quốc tế là không nên làm dự án riêng lẻ mà gộp danh mục dự án.
"Về cải cách thị trường vốn, hiện Bộ Tài chính đã có đề án tái cơ cấu nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán. Hiệu quả triển khai sẽ cao hơn nếu như phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp vào chiều sâu, để nhiều doanh nghiệp ngoài ngân hàng tham gia hơn...", ông Thuân nói.
Giá bạc hôm nay (18/6), đồng loạt giảm ngay khi mở cửa phiên 18/6, kéo bạc thỏi lùi xa mốc 72 triệu đồng/kg. Trong khi đó, giá bạc thế giới bất ngờ bật tăng hơn 2%, cho thấy diễn biến trái chiều và khó lường của thị trường kim loại quý.
Ở phân khúc bạc miếng:
Mở cửa phiên giao dịch ngày 18/6, bạc miếng 1 lượng của SBJ niêm yết ở mức 2,616-2,694 triệu đồng/lượng (mua-bán), giảm 21.000-24.000 đồng/lượng (mua-bán) so với kết phiên ngày hôm qua.
Tương tự, Phú Quý đưa bạc miếng về mức 2,622-2,703 triệu đồng/lượng (mua-bán), giảm 13.000 đồng/lượng ở cả hai chiều giao dịch.
Chung xu hướng, bạc miếng của Ancarat lùi về mức 2,622-2,703 triệu đồng/lượng (mua-bán), giảm 15.000-16.000 đồng/lượng (mua-bán).
Tương tự các thương hiệu khác, sản phẩm bạc miếng DOJI 99.9 được niêm yết mua vào ở mức 2,617 triệu đồng/lượng (giảm 0,041 triệu đồng/lượng) và bán ra là 2,703 triệu đồng/lượng (giảm 0,042 triệu đồng/lượng).
Ở phân khúc bạc thỏi:
Bạc thỏi 1kg của thương hiệu SBJ niêm yết xuống mức 69,76-71,48 triệu đồng/kg (mua-bán), giảm 0,56-1 triệu đồng/kg (mua-bán).
Bạc thỏi của thương hiệu Phú Quý cũng điều chỉnh xuống còn 69,919-72,079 triệu đồng/kg (mua-bán), giảm 347.000 đồng/kg (mua-bán).
Bạc thỏi của Ancarat cũng niêm yết còn 69,92-72,08 triệu đồng/kg (mua-bán), giảm 400.000-427.000 đồng/kg (mua-bán).
Cùng chung xu hướng, bạc DOJI 99.9 ghi nhận mức giảm sâu ở nhóm bạc thỏi khi giá mua vào chỉ còn 69,786 triệu đồng/kg (giảm 1,094 triệu đồng/kg) và giá bán ra hạ xuống ngưỡng 72,080 triệu đồng/kg (giảm 1,120 triệu đồng/kg).
Giá bạc thế giới phục hồi
Theo Kitco lúc 9h15 (giờ Việt Nam), giá bạc thế giới hôm nay giao ngay ở mức 69,48 USD/ounce đối với giá mua vào và 69,73 USD/ounce đối với giá bán ra. So với phiên giao dịch trước đó, kim loại quý này đã ghi nhận mức phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ với 1,70 USD, tương đương mức tăng 2,49%. Biên độ giao dịch trong ngày cho thấy sự giằng co cực kỳ quyết liệt, trải rộng từ mức đáy sâu nhất là 66,70 USD lên đến đỉnh cao nhất đạt 71,67 USD.
Dữ liệu từ Investing lúc 9h15 (giờ Việt Nam) cho thấy, hợp đồng tương lai bạc đang giao dịch ở mức 69,645 USD/ounce, ghi nhận mức giảm 1,122 điểm, tương đương với đà suy giảm 1,59%.
Dự báo giá bạc
Mỹ và Iran được cho là sẽ ký một thỏa thuận tạm thời tại Thụy Sĩ vào thứ Sáu. Nếu được phê duyệt, thỏa thuận này có thể nhanh chóng khôi phục việc xuất khẩu dầu của Iran và cải thiện sự an toàn cho hoạt động vận chuyển dầu qua eo biển Hormuz.
Giới chức Mỹ cũng đã phát đi tín hiệu cho thấy hoạt động vận tải hàng hải bình thường qua eo biển chiến lược này sẽ sớm được nối lại.
Nhờ đó, các nhà giao dịch tin rằng rủi ro trong cung cấp năng lượng toàn cầu được giảm bớt. Sự không chắc chắn về năng lượng thấp hơn cũng có thể làm giảm lo ngại về lạm phát và quyết định chính sách tiền tệ trong tương lai.
Trước đó, vào thứ Ba, Phó Tổng thống Mỹ JD Vance cho biết Tổng thống Donald Trump có thể công bố một khung hòa bình sơ bộ sớm hơn mong đợi. Bộ trưởng Ngoại giao Iran Seyed Abbas Araghchi xác nhận rằng một vòng đàm phán khác sẽ diễn ra tại Thụy Sĩ.
Cùng thời điểm, các nhà đầu tư đang chú ý đến cuộc họp của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vào thứ Tư. Giới phân tích dự đoán rằng các nhà hoạch định chính sách sẽ giữ nguyên lãi suất ở mức 3,5%-3,75%.
Ngoài ra, thị trường còn tập trung vào những bình luận từ tân Chủ tịch Fed Kevin Warsh. Các nhà giao dịch muốn có manh mối về lạm phát, tăng trưởng kinh tế và các động thái lãi suất trong tương lai. Những tín hiệu này có thể ảnh hưởng mạnh đến các tài sản nhạy cảm với lãi suất, bao gồm bạc.
Bạc vừa là một kim loại quý vừa là một tài sản đầu tư. Các nhà đầu tư thường sử dụng kim loại này để đa dạng hóa danh mục đầu tư và bảo vệ tài sản, chống lại lạm phát.
Nhiều yếu tố đang ảnh hưởng đến giá bạc. Căng thẳng địa chính trị và bất ổn kinh tế thường làm tăng nhu cầu đối với các tài sản an toàn. Bạc thường được hỗ trợ khi kỳ vọng lãi suất giảm hoặc khi áp lực tăng lãi suất suy yếu. Thêm vào đó, đồng USD yếu thường hỗ trợ giá bạc.
Tháng 5/2026, ghi nhận của Người Đưa Tin tại khu đất quy hoạch dự án Khu đô thị sinh thái biển Đông Á, phường Sầm Sơn và Nam Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa, cho thấy toàn bộ khu vực ven biển rộng hàng chục ha vẫn là bãi đất trống phủ kín cỏ dại. Xen giữa khung cảnh hoang sơ là những lán tạm của ngư dân địa phương sống bằng nghề chài lưới, hoàn toàn chưa xuất hiện dấu hiệu thi công của một dự án đô thị nghỉ dưỡng quy mô nghìn tỷ đồng.
"Dự án quy hoạch chắc cũng hơn chục năm rồi, trước có thấy họ đào đất lên rồi để đó, sau chẳng thấy làm gì thêm", một người dân phường Nam Sầm Sơn nói khi chỉ về khu đất ven biển.
Năm 2018, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, hợp nhất dự án Khu du lịch sinh thái, kinh doanh biệt thự nghỉ mát và khách sạn cao cấp xã Quảng Vinh được chấp thuận từ năm 2004 với dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp cửa Trường Lệ tại phường Trường Sơn được chấp thuận năm 2015, thành dự án Khu đô thị sinh thái biển Đông Á tại Tp.Sầm Sơn theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Tập đoàn Bất động sản Đông Á.
Dự án có tổng diện tích hơn 60 ha, trải dài từ khu vực cửa sông Đơ đến chân núi Trường Lệ, với tổng vốn đầu tư khoảng 3.800 tỷ đồng. Theo quy hoạch, nơi đây sẽ hình thành khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng đồng bộ gồm resort, khách sạn 5 sao, biệt thự hướng biển, công viên chuyên đề, khu dịch vụ công cộng và khu tưởng niệm Bác Hồ. Dự án được chia làm hai giai đoạn, dự kiến hoàn thành toàn bộ vào tháng 6/2024.
Cùng năm 2018, UBND tỉnh Thanh Hóa đã hai lần giao và cho thuê tổng cộng hơn 295.000 m² đất cho Công ty TNHH Tập đoàn Bất động sản Đông Á để thực hiện dự án Khu đô thị sinh thái biển Đông Á tại Sầm Sơn.
Trong đó, hàng chục nghìn m² đất ở biệt thự được giao có thu tiền sử dụng đất; phần lớn diện tích còn lại được sử dụng để xây dựng khách sạn, resort, thương mại dịch vụ, nhà tưởng niệm Bác Hồ, bến thuyền, cây xanh, mặt nước cảnh quan và hạ tầng giao thông theo quy hoạch dự án. Dù đã được giao và cho thuê quỹ đất lớn từ năm 2018, đến nay gần như toàn bộ khu vực thuộc dự án vẫn chưa được đầu tư xây dựng.
Sau khi bỏ cấp huyện, dự án hiện nằm trên địa bàn hai phường Sầm Sơn và Nam Sầm Sơn. Trên địa bàn phường Sầm Sơn, dự án có khoảng 59 ha cần giải phóng mặt bằng nhưng mới hoàn thành hơn 40 ha, chủ yếu là đất nông nghiệp. Khoảng 20 ha còn lại là đất ở của người dân nên chưa thể thu hồi.
Đại diện UBND phường Nam Sầm Sơn cho biết, trước ngày 14/5/2018, dự án thuộc diện doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân nên chủ đầu tư phải trực tiếp chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa hoàn thành việc thỏa thuận tại khu vực phường Quảng Vinh cũ.
Sau khi tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh thành dự án Nhà nước thu hồi đất, công tác giải phóng mặt bằng được UBND Tp.Sầm Sơn cũ triển khai. Đến nay, tại khu vực này đã giải phóng được khoảng 10,27 ha với tổng kinh phí bồi thường hơn 15 tỷ đồng do doanh nghiệp ứng trước.
Phần diện tích còn lại khoảng 1,29 ha liên quan 46 hộ dân vẫn chưa hoàn tất. Trong đó, 23 hộ đã có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường với số tiền gần 19,6 tỷ đồng nhưng chủ đầu tư chưa chuyển kinh phí để chi trả. 23 hộ còn lại chưa được phê duyệt phương án bồi thường.
"Do nhà đầu tư chưa chuyển kinh phí theo quy định nên địa phương chưa thể tiếp tục thực hiện công tác giải phóng mặt bằng", đại diện UBND phường Nam Sầm Sơn cho hay.
Ngoài vướng mắc mặt bằng, dự án còn gặp khó khăn liên quan thủ tục pháp lý. Theo UBND tỉnh Thanh Hóa, tại Văn bản số 3059 năm 2022, Bộ Xây dựng xác định việc điều chỉnh mục tiêu sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đô thị nhưng không thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 là chưa phù hợp quy định pháp luật.
