Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay cả hệ thống chính trị rất quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Bởi, để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó “ruột” của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau.
TS Hồ Trung Phước, nguyên Ủy viên Ban thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận cho biết, chỉ riêng TP.HCM hiện có hơn 100 dự án gặp vướng mắc pháp lý, không đủ điều kiện chuyển nhượng, với hàng trăm ngàn tỉ đồng bị chôn vốn. Điều này khiến người muốn bán thì bán không được, muốn mua cũng không xong.
Nguyên nhân đến từ xung đột trong “ma trận” pháp luật. Trong đó, luật Đầu tư cho phép chuyển nhượng khi có chấp thuận chủ trương, nhưng luật Kinh doanh bất động sản và luật Đất đai 2024 lại yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này tạo ra “vùng xám” pháp lý: được phép về đầu tư nhưng nghẽn về đất đai.
Luật cũng yêu cầu hoàn thiện hạ tầng mới được chuyển nhượng, nhưng bao nhiêu phần trăm thì chưa nói rõ. Ngoài ra đang có điểm nghẽn về định giá đất khi quy trình thẩm định giá đất kéo dài vô hạn, thiếu cơ chế định giá linh hoạt theo thị trường khiến dòng vốn bị chôn chân và dự án dễ bị “treo”.
Từ thực trạng như vậy, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, M&A bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ “ký ức pháp lý” của dự án. Đây cũng là nguyên nhân khiến pháp lý đang trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn.
“Nếu trước đây, các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm thì nay họ muốn biết quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất đến đâu, dự án có liên quan đến tài sản công hay không và liệu quyền tài sản đó có đủ khả năng duy trì sự ổn định trong trường hợp môi trường pháp lý thay đổi hay không”, luật sư Trương Anh Tú cho hay.
Khi những câu hỏi đó trở thành trọng tâm của quá trình thẩm định, rủi ro pháp lý cũng bắt đầu được phản ánh trực tiếp vào giá trị của thương vụ. Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp sẽ bị “chiết khấu” sâu hơn. Một dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tiếp cận nguồn vốn. Một dự án có lịch sử pháp lý chưa rõ ràng sẽ phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe hơn và kéo dài hơn.
Nói cách khác, rủi ro pháp lý ngày nay không còn nằm trong các bản báo cáo của luật sư mà đang được quy đổi thành tiền thông qua giá vốn, điều kiện giải ngân, tỷ lệ cho vay và mức định giá của chính dự án.
Ở tầng sâu hơn, theo ông Trương Anh Tú, điều thị trường đang thiếu hiện nay không hẳn là quỹ đất và cũng không hoàn toàn là dòng tiền. Nhà đầu tư chỉ thực sự sẵn sàng đi đường dài khi họ có thể hiểu rõ quyền của mình là gì, nghĩa vụ của mình là gì và quyền đó có còn được bảo vệ sau nhiều năm hay không.
Đó cũng là lý do câu chuyện lớn nhất của thị trường M&A bất động sản hiện không còn là cuộc đua sở hữu nhiều đất hơn, mà là xây dựng những quyền tài sản minh bạch hơn, ổn định hơn và đáng tin cậy hơn. Đó mới là thay đổi sâu sắc nhất đang diễn ra trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Để gỡ vướng cho các dự án, TS Bùi Đặng Dũng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh hoặc lập tài khoản phong tỏa. Theo đó, dòng tiền từ bên mua có thể được trích thẳng để nộp nghĩa vụ tài chính đất đai cho Nhà nước thay cho bên bán. Giải pháp này giúp khơi thông các dự án đang bị “tắc” do chủ đầu tư cũ không có tiền nộp thuế, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ.
Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và các quỹ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là bệ đỡ tài chính vững chắc, đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp để gom lại các dự án phân mảnh thông qua nhượng vốn, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết, nhất quán về các phương pháp định giá đất theo luật Đất đai mới. Việc định giá đất rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp xác định chính xác chi phí cơ hội, từ đó định giá thương vụ M&A một cách nhanh chóng, giảm thời gian đàm phán kéo dài.
“Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính hậu chuyển nhượng, quy trình chuyển đổi chủ đầu tư trên giấy chứng nhận đầu tư, trên sổ hồng cần được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian chờ đợi để dòng vốn sớm đi vào tái thiết dự án”, ông Bùi Đặng Dũng kiến nghị.
Theo đó, ngày 21/5/2026, vụ việc mang mã A-552-856 (CBPG) và C-552-857 (chống trợ cấp), được khởi xướng trên cơ sở đơn kiện của Công ty MAT Industries, LLC nộp ngày 30/4/2026.
Sản phẩm bị điều tra chủ yếu thuộc các mã HS 8414.80.16.15, 8414.80.16.25, 8414.80.16.35 và 8414.80.16.85. Đơn kiện nêu tên 12 doanh nghiệp Việt Nam sản xuất, xuất khẩu mặt hàng này.
Theo số liệu của Ủy ban Thương mại quốc tế Mỹ (ITC), năm 2025 Việt Nam xuất khẩu khoảng 81 triệu USD máy nén khí sang Mỹ, chiếm khoảng 6% thị phần nhập khẩu của nước này. Kim ngạch xuất khẩu đã tăng 42% so với năm 2023.
Do Mỹ tiếp tục coi Việt Nam là nền kinh tế phi thị trường, Bộ Thương mại Mỹ sẽ sử dụng dữ liệu của quốc gia thay thế để tính toán biên độ phá giá. Nguyên đơn đề xuất Indonesia, Tunisia hoặc El Salvador làm quốc gia thay thế với lý do có trình độ phát triển kinh tế tương đồng và có ngành sản xuất liên quan.
Theo đó, biên độ bán phá giá bị cáo buộc đối với hàng hóa Việt Nam dao động từ 52,53% đến 106,22% nếu sử dụng El Salvador; từ 25,85% đến 132,31% nếu sử dụng Indonesia; và từ 22,06% đến 140,39% nếu sử dụng Tunisia.
Bên cạnh cáo buộc bán phá giá, nguyên đơn cho rằng các doanh nghiệp Việt Nam nhận được nhiều hình thức hỗ trợ từ Chính phủ, gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đáng kể cho ngành sản xuất nội địa Mỹ. Hồ sơ vụ kiện liệt kê 46 chương trình trợ cấp bị cáo buộc, dù trong thông báo khởi xướng Bộ Thương mại Mỹ cho biết chỉ điều tra 43 chương trình.
Các chương trình này trải rộng từ tín dụng ưu đãi, bảo lãnh xuất khẩu, tín dụng đầu tư, hỗ trợ lãi suất; ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn giảm thuế nhập khẩu; ưu đãi về đất đai, tiền thuê đất; hỗ trợ đầu tư, xúc tiến xuất khẩu; đến việc cung cấp điện, khí đốt và khí tự nhiên hóa lỏng với giá ưu đãi.
Đáng chú ý, nguyên đơn còn cáo buộc một số khoản hỗ trợ tài chính xuyên biên giới từ các tổ chức tài chính Trung Quốc có thể mang lại lợi ích cho doanh nghiệp tại Việt Nam và bị xem là trợ cấp có thể bị đối kháng theo quy định của Mỹ.
Theo quy trình điều tra, Bộ Thương mại Mỹ sẽ phát hành bản câu hỏi về lượng và giá trị (Q&V) để lựa chọn bị đơn bắt buộc, thường là các doanh nghiệp có kim ngạch xuất khẩu lớn nhất trong giai đoạn điều tra.
Các doanh nghiệp không được lựa chọn vẫn phải nộp đơn xin hưởng thuế suất riêng rẽ trong vòng 21 ngày kể từ ngày khởi xướng nếu muốn tránh nguy cơ bị áp mức thuế toàn quốc, vốn thường rất cao.
Bộ Thương mại Mỹ dự kiến ban hành kết luận sơ bộ về trợ cấp sau 65 ngày và kết luận sơ bộ về bán phá giá sau 140 ngày kể từ ngày khởi xướng. Trong trường hợp xác định có "tình trạng khẩn cấp" do lượng nhập khẩu tăng đột biến, cơ quan điều tra Mỹ có thể áp dụng thuế hồi tố tới 90 ngày trước thời điểm áp dụng biện pháp sơ bộ.
Cục Phòng vệ thương mại khuyến nghị các doanh nghiệp liên quan theo dõi sát diễn biến vụ việc, chủ động nghiên cứu quy định điều tra của Mỹ, hợp tác đầy đủ với cơ quan điều tra, đăng ký tài khoản ACCESS của Bộ Thương mại Mỹ để cập nhật thông tin và nộp hồ sơ đúng hạn.
Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) vừa phát đi thông báo về việc thu giữ tài sản bảo đảm của Công ty CP Hàng không Tre Việt (Bamboo Airways) nhằm xử lý thu hồi nợ. Cụ thể, ngân hàng sẽ thu giữ 207 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Khu biệt thự thuộc Khu phức hợp Đắk Đoa (nay là xã Đắk Đoa, tỉnh Gia Lai), đứng tên Công ty CP Tập đoàn FLC. Cùng lúc, thu giữ 169 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Phân khu số 6, Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (phường Quy Nhơn Đông, tỉnh Gia Lai), đứng tên Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bình Định, cũng nằm trong diện bị thu giữ.
Bên cạnh đó, Ngân hàng MSB cũng thu giữ 10 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Khu đô thị du lịch sinh thái FLC (phường Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa), cùng một tài sản khác tại phường Diên Hồng (tỉnh Gia Lai), đều đứng tên Tập đoàn FLC. Thời gian thu giữ dự kiến được thực hiện sau ngày 10.5. Nguyên nhân được công bố do khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký kết nên MSB thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý thu hồi nợ theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật.
Trước đó vào cuối tháng 3, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng thông báo kế hoạch thu giữ tài sản bảo đảm liên quan đến khoản nợ của Bamboo Airways. Tài sản bị thu giữ là quyền sử dụng đất với tổng diện tích hơn 86.300m2, trong đó phần lớn là đất ở nông thôn, thuộc 355 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tại Khu C - Khu biệt thự phức hợp Đắk Đoa (xã Đắk Đoa, tỉnh Gia Lai). Chủ sở hữu các tài sản này là Tập đoàn FLC. Sacombank dự kiến triển khai thu giữ trong khoảng thời gian từ ngày 22.4 đến 22.6. Ngân hàng yêu cầu bên bảo đảm và các bên đang quản lý tài sản chủ động di dời toàn bộ tài sản không thuộc diện bảo đảm trước thời điểm thu giữ. Trường hợp không thực hiện, Sacombank sẽ tiến hành di dời và bàn giao các tài sản này cho bên thứ ba trông giữ, với mọi chi phí phát sinh do bên bảo đảm và bên vay chịu trách nhiệm...
Tại buổi gặp gỡ diễn ra vào ngày 18.4, nhiều DN, ngành hàng đề nghị tỉnh xem xét hỗ trợ cơ chế, chính sách phát triển sản xuất, hỗ trợ tiếp cận đất đai, vốn sản xuất, phát triển thương hiệu... Theo ông Phạm Hoàng Lam, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Lam Rice Group Inc, DN sản xuất và chế biến gạo xuất khẩu chưa làm chủ thị trường tiêu thụ, chi phí logistics còn cao, liên kết chuỗi giá trị chưa đồng bộ; khó khăn về tài chính thương mại và đầu tư chiều sâu là lý do khiến DN lúa gạo gặp khó khăn.
Do đó, ông Lam đề nghị tỉnh định hướng phát triển thương hiệu gạo, hỗ trợ DN phát triển thị trường xuất khẩu; tổ chức và phát triển chuỗi giá trị lúa gạo; nghiên cứu xây dựng cơ chế giao dịch lúa gạo; hoàn thiện chính sách tiền tệ và thanh toán biên mậu Việt Nam - Campuchia.
Trả lời ý kiến của DN về việc thị trường tiêu thụ nông sản, lúa gạo, ông Hồ Văn Mừng cho biết, tỉnh An Giang đang đề xuất giảm diện tích tích sản xuất lúa để tăng cường phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ. Theo ông Mừng, hiện nay, đặc khu Phú Quốc cần lượng rau củ quả rất lớn để phục vụ nhu cầu khách du lịch, đó là cơ hội để DN và nông dân tham gia sản xuất để cung ứng cho Phú Quốc.
"Trong vòng 18 tháng tới, Phú Quốc sẽ tăng thêm 12.000 phòng khách sạn 5 sao thì chúng ta phải đặt câu hỏi "du khách ăn cái gì", "thức ăn từ đâu"... Chúng ta cần chú ý đến thị trường Phú Quốc, vì chi phí vận chuyển logistics rất rẻ", ông Mừng gợi mở.
Theo ông Mừng, DN sợ nhất khi lập ra dự án đầu tư là vấn đề đất đai. Nếu bỏ tiền ra bồi thường về đất đai thì DN rất sợ rủi ro. Để tránh rủi ro, DN có thể hợp tác với nông dân, xem nông dân là cổ đông, cho nông dân góp của và góp công cùng DN. Còn phía DN sẽ đầu tư vốn, khoa học công nghệ, quy trình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Muốn làm được như thế, DN phải thuyết phục được nông dân bằng lợi nhuận đem lại cho họ.
Trả lời ý kiến DN việc đề nghị tỉnh cho khảo sát để làm bãi biển nhân tạo dọc bờ biển đường Tôn Đức Thắng (phường Rạch Giá) để phát triển du lịch, ông Hồ Văn Mừng cho biết, tỉnh đã tham khảo ý kiến của chuyên gia về việc điều chỉnh dòng chảy của các tuyến sông rạch đổ ra vịnh Rạch Giá để giảm lượng phù sa và thực hiện bãi biển nhân tạo tại Rạch Giá. Tuy nhiên, việc này phải tốn kinh phí rất lớn và phức tạp nên tỉnh không thực hiện được.
"Hiện nay, tỉnh quy hoạch một đảo nhân tạo có diện tích 700 ha, cách bờ Rạch Giá 5 km, có bãi biển, có sân golf, có resort… Hiện, một số tập đoàn đã đăng ký đầu tư đảo nhân tạo này. Tôi hy vọng trong 5 năm tới, người dân Rạch Giá và khách du lịch có thể ra khu này để tắm biển. Nếu DN có phương án, hiến kế gì để Rạch Giá có bãi tắm biển với chi phí rẻ, hợp lý thì phối hợp UBND phường Rạch Giá đề xuất phương án cho tỉnh xem xét…", ông Hồ Văn Mừng nói.
