Trong bối cảnh thị trường BĐS bước vào chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi về chính sách, dòng vốn và nhu cầu tiêu dùng, các doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ để thích ứng với những tiêu chuẩn phát triển bền vững, lấy nhu cầu thực làm trung tâm.
Đây là nội dung được các chuyên gia, doanh nghiệp trao đổi tại phiên tọa đàm cấp cao với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững” trong khuôn khổ Diễn đàn BĐS Việt Nam 2026.
Phát biểu tại tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), nhận định “giai đoạn 2026-2030 sẽ là một chu kỳ hoàn toàn khác của thị trường BĐS”.
Theo ông, sau thời gian dài nhiều dự án vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung bị hạn chế, việc tháo gỡ thể chế đang tạo điều kiện để hàng loạt dự án được tái khởi động. Nguồn cung mới dự kiến gia tăng mạnh trong các năm tới.
Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt với thách thức khi nguồn cung có xu hướng tăng nhưng sức cầu chưa phục hồi tương xứng, trong khi chi phí xây dựng, đặc biệt là nhân công và vật liệu, đã tăng đáng kể.
Trong bối cảnh đó, ông Hiệp cho rằng doanh nghiệp cần tái cơ cấu toàn diện từ cơ cấu sản phẩm, chiến lược thị trường đến nguồn vốn, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tìm kiếm các nguồn lực tài chính bền vững hơn.
Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm – Chủ tịch DKRA Group cho rằng thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu rộng, nơi lợi thế cạnh tranh không còn được quyết định bởi quy mô quỹ đất hay số lượng dự án, mà bởi chất lượng sản phẩm, năng lực quản trị, khả năng ứng dụng công nghệ và mức độ đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Theo ông, trong bối cảnh nguồn cung đang dần được khơi thông, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Những mô hình tăng trưởng dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản hoặc các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn sẽ dần nhường chỗ cho xu hướng phát triển dựa trên giá trị sử dụng thực, chất lượng sống và trải nghiệm của khách hàng.
Ông Phạm Lâm cho rằng các tiêu chuẩn xanh, chuyển đổi số, dữ liệu thị trường minh bạch và năng lực vận hành chuyên nghiệp sẽ trở thành những yếu tố quyết định khả năng thu hút khách hàng cũng như tiếp cận các nguồn vốn dài hạn trong tương lai.
“Sự dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực không chỉ nằm ở tên gọi mà nằm ở chính chất lượng sống mà người dân nhận được. Doanh nghiệp nào đầu tư vào chiều sâu thay vì chiều rộng sẽ là những người chiến thắng trong chu kỳ mới”, ông nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia, quá trình tái định hình thị trường đang tạo ra cơ hội cho những doanh nghiệp biết thích ứng với các xu hướng mới, từ phát triển nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đến ứng dụng công nghệ và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Đây cũng sẽ là nền tảng để thị trường BĐS chuyển từ tăng trưởng dựa trên tài sản sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực trong những năm tới.
Tại toạ đàm, một trong những xu hướng nổi bật được nhiều diễn giả nhấn mạnh là phát triển xanh và ứng dụng công nghệ.
Ông Vũ Hồng Phong – chuyên gia công trình xanh của IFC cho biết quan niệm công trình xanh làm tăng mạnh chi phí đầu tư đang dần trở nên lỗi thời. Theo ông, với sự phát triển của công nghệ và kinh nghiệm thiết kế, nhiều dự án hiện chỉ phát sinh thêm khoảng 1-1,5% chi phí để đáp ứng các tiêu chuẩn xanh.
Bên cạnh hiệu quả tiết kiệm năng lượng và chi phí vận hành, các chứng chỉ xanh còn giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng tiếp cận các nguồn vốn quốc tế khi các định chế tài chính ngày càng ưu tiên tín dụng xanh và các tiêu chí ESG.
Ở góc độ chuyển đổi số, ông Nguyễn Thành Dũng – Chủ tịch Tập đoàn Thiên Khôi cho rằng dữ liệu và công nghệ sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch và hiệu quả vận hành của thị trường.
Theo ông, thị trường BĐS muốn phát triển bền vững cần được xây dựng trên nền tảng dữ liệu đầy đủ, chính xác và có khả năng kết nối giữa các chủ thể tham gia thị trường.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Hoàng Thị Thu Hương – Tổng Giám đốc Hata Homes cho rằng thị trường BĐS hiện nay không đơn thuần trải qua một giai đoạn sàng lọc mà đang bước vào quá trình “tái định hình” sâu sắc sau hơn 30 năm phát triển.
Theo bà Hương, nếu trước đây thị trường chủ yếu phát triển theo chiều rộng, tập trung gia tăng nguồn cung và mở rộng quy mô dự án, thì giai đoạn mới sẽ chuyển sang phát triển theo chiều sâu, hướng tới từng nhóm khách hàng và nhu cầu sử dụng cụ thể.
Nhà ở không còn chỉ là sản phẩm để bán mà phải trả lời được các câu hỏi về đối tượng sử dụng, khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng sống và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.
Năm 2025, Vietjet ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, vượt kế hoạch đề ra:
- Khai thác 135 tàu bay, trong đó 101 tàu bay tại Việt Nam, vận hành 254 đường bay.
- Vận chuyển 28,2 triệu hành khách, hơn 153.000 chuyến bay.
- Doanh thu hợp nhất: 82.093 tỷ đồng
- Lợi nhuận sau thuế: 2.123 tỷ đồng (+51,2%, đạt 120% kế hoạch).
- Đóng góp ngân sách trực tiếp và gián tiếp: 10.537 tỷ đồng.
- Đặt mua 100 tàu bay A321neo cùng 50 quyền chọn mua bổ sung với Airbus.
- Đặt mua 20 tàu bay thân rộng Airbus A330neo, Vietjet thuộc nhóm các hãng hàng không có đơn đặt hàng tàu bay lớn nhất thế giới.
Những con số này phản ánh năng lực vận hành hiệu quả, an toàn, tin cậy, sức bật tăng trưởng và khả năng thích ứng vượt trội trong bối cảnh ngành hàng không toàn cầu nhiều biến động.
Chiến lược toàn cầu – Mở rộng quy mô, nâng tầm hệ sinh thái
Bước vào năm 2026, Vietjet kiên định chiến lược: "Bay khắp thế giới – Vươn tầm cao mới", với các trụ cột:
- Mở rộng mạng bay quốc tế, hướng tới các thị trường trọng điểm như châu Âu, Hoa Kỳ.
- Phát triển đội tàu bay hiện đại, với Airbus A321neo, A330neo, Boeing 737-8 và các hợp tác chiến lược với Rolls-Royce, CFM, Prat & Whithney.
- Tiên phong cùng Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM sáng lập Trung tâm Tài chính Hàng không quốc tế.
- Vietjet đầu tư đội tàu bay thân rộng, đầu tư khoang hạng Bussines, được khách hàng đánh giá cao, nhất là trên các đường bay dài.
Thành viên HĐQT độc lập Vietjet - Nguyên Phó Thủ tướng CHLB Đức Philipp Rösler chia sẻ: "Việc mở rộng mạng bay tới châu Âu đã được Vietjet chuẩn bị từ lâu. Với mô hình kết hợp giữa quản trị chi phí hiệu quả và các yếu tố dịch vụ cần thiết, Vietjet sẽ duy trì lợi thế cạnh tranh về chi phí, đồng thời mang tới trải nghiệm tốt đẹp cho hành khách trên các đường bay dài".
Đầu tư cho tương lai – Tối ưu vận hành, gia tăng hiệu quả
Song song tăng trưởng, Vietjet tập trung xây dựng nền tảng dài hạn:
- Đầu tư Trung tâm bảo dưỡng tàu bay (MRO) tại Long Thành.
- Vietjet đã triển khai tự phục vụ mặt đất tại hai sân bay lớn nhất cả nước là Nội Bài và Tân Sơn Nhất, tối ưu chi phí vận hành.
- Phát triển Học viện Hàng không Vietjet (VJAA) – chủ động nguồn nhân lực chất lượng cao. Năm 2025 tổ chức 15.198 khóa học cho 162.100 học viên, tăng lần lượt 53% và 30% so với năm 2024.
- Đa dạng hóa các sản phẩm và dịch vụ phụ trợ nhằm gia tăng doanh thu.
- Hợp tác tài chính – công nghệ với các đối tác toàn cầu.
Đây là những bước đi chiến lược nhằm đảm bảo tăng trưởng có kỷ luật, hiệu quả và bền vững.
Những giải thưởng uy tín
- Top 10 hãng hàng không chi phí thấp an toàn nhất năm 2025 do AirlineRatings trao tặng.
- Giải thưởng Bền vững toàn cầu 2025 (Sustainability Awards) do AirlineRatings vinh danh.
- Top các hãng hàng không có giá trị thương hiệu hàng đầu Đông Nam Á theo đánh giá của Brand Finance.
- Top 50 Công ty niêm yết tốt nhất Việt Nam 2025 do Forbes Vietnam bình chọn.
- Hãng hàng không có mức phát thải thấp nhất đối với các chuyến bay khai thác trong khu vực Đông Nam Á, theo báo cáo Flight Emissions Review 2025 của Cirium.
Vietjet tiếp tục cam kết tăng trưởng gắn với hiệu quả, mở rộng gắn với kỷ luật tài chính, và phát triển gắn với giá trị bền vững cho cổ đông.
Thông điệp từ Chủ tịch HĐQT
Phát biểu tại Đại hội, Chủ tịch Vietjet – Tiến sĩ Nguyễn Thị Phương Thảo chia sẻ: "Vietjet không chỉ vận chuyển hành khách – chúng tôi kết nối những nền kinh tế, những giấc mơ và tương lai. Tầm nhìn của Vietjet là tầm nhìn nhiều thập kỷ. Khi cổ đông đặt niềm tin, chúng tôi cam kết mang lại giá trị không chỉ bằng kết quả hôm nay, mà bằng một tương lai tăng trưởng bền vững, kỷ luật và nhiều cơ hội. Thế giới càng rộng mở, Vietjet càng bay xa".
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay cả hệ thống chính trị rất quyết tâm trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, quy định dự án muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc chuyển nhượng một phần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.
Bởi, để có được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra một nguồn vốn rất lớn. Đến khi bắt tay vào triển khai, nhiều chủ đầu tư đã không còn tiền khi luật yêu cầu muốn được vay vốn, dự án phải có sổ hồng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư buộc phải bán dự án theo kiểu bán lúa non.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng dự án gặp khó khăn, doanh nghiệp lách bằng cách chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Khi đó "ruột" của doanh nghiệp đã thay đổi, ông chủ mới thực chất là người mua dự án. Cách lách luật này không sai vì luật không cấm chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp, nhưng cũng sẽ gặp một số rủi ro về sau.
TS Hồ Trung Phước, nguyên Ủy viên Ban thường vụ Tỉnh ủy Bình Thuận cho biết, chỉ riêng TP.HCM hiện có hơn 100 dự án gặp vướng mắc pháp lý, không đủ điều kiện chuyển nhượng, với hàng trăm ngàn tỉ đồng bị chôn vốn. Điều này khiến người muốn bán thì bán không được, muốn mua cũng không xong.
Nguyên nhân đến từ xung đột trong "ma trận" pháp luật. Trong đó, luật Đầu tư cho phép chuyển nhượng khi có chấp thuận chủ trương, nhưng luật Kinh doanh bất động sản và luật Đất đai 2024 lại yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Điều này tạo ra "vùng xám" pháp lý: được phép về đầu tư nhưng nghẽn về đất đai.
Luật cũng yêu cầu hoàn thiện hạ tầng mới được chuyển nhượng, nhưng bao nhiêu phần trăm thì chưa nói rõ. Ngoài ra đang có điểm nghẽn về định giá đất khi quy trình thẩm định giá đất kéo dài vô hạn, thiếu cơ chế định giá linh hoạt theo thị trường khiến dòng vốn bị chôn chân và dự án dễ bị "treo".
Từ thực trạng như vậy, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, M&A bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là hoạt động chuyển giao tài sản mà trong nhiều trường hợp đã trở thành hoạt động chuyển giao toàn bộ "ký ức pháp lý" của dự án. Đây cũng là nguyên nhân khiến pháp lý đang trở thành bộ lọc đầu tiên của dòng vốn.
"Nếu trước đây, các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm thì nay họ muốn biết quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất đến đâu, dự án có liên quan đến tài sản công hay không và liệu quyền tài sản đó có đủ khả năng duy trì sự ổn định trong trường hợp môi trường pháp lý thay đổi hay không", luật sư Trương Anh Tú cho hay.
Khi những câu hỏi đó trở thành trọng tâm của quá trình thẩm định, rủi ro pháp lý cũng bắt đầu được phản ánh trực tiếp vào giá trị của thương vụ. Một dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp sẽ bị "chiết khấu" sâu hơn. Một dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tiếp cận nguồn vốn. Một dự án có lịch sử pháp lý chưa rõ ràng sẽ phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe hơn và kéo dài hơn.
Nói cách khác, rủi ro pháp lý ngày nay không còn nằm trong các bản báo cáo của luật sư mà đang được quy đổi thành tiền thông qua giá vốn, điều kiện giải ngân, tỷ lệ cho vay và mức định giá của chính dự án.
Ở tầng sâu hơn, theo ông Trương Anh Tú, điều thị trường đang thiếu hiện nay không hẳn là quỹ đất và cũng không hoàn toàn là dòng tiền. Nhà đầu tư chỉ thực sự sẵn sàng đi đường dài khi họ có thể hiểu rõ quyền của mình là gì, nghĩa vụ của mình là gì và quyền đó có còn được bảo vệ sau nhiều năm hay không.
Đó cũng là lý do câu chuyện lớn nhất của thị trường M&A bất động sản hiện không còn là cuộc đua sở hữu nhiều đất hơn, mà là xây dựng những quyền tài sản minh bạch hơn, ổn định hơn và đáng tin cậy hơn. Đó mới là thay đổi sâu sắc nhất đang diễn ra trong thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
Để gỡ vướng cho các dự án, TS Bùi Đặng Dũng, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh hoặc lập tài khoản phong tỏa. Theo đó, dòng tiền từ bên mua có thể được trích thẳng để nộp nghĩa vụ tài chính đất đai cho Nhà nước thay cho bên bán. Giải pháp này giúp khơi thông các dự án đang bị "tắc" do chủ đầu tư cũ không có tiền nộp thuế, đồng thời đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ.
Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý để phát triển các Quỹ đầu tư tín thác bất động sản và các quỹ đầu tư tư nhân. Đây sẽ là bệ đỡ tài chính vững chắc, đóng vai trò là bên mua chuyên nghiệp để gom lại các dự án phân mảnh thông qua nhượng vốn, giảm bớt sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết, nhất quán về các phương pháp định giá đất theo luật Đất đai mới. Việc định giá đất rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp xác định chính xác chi phí cơ hội, từ đó định giá thương vụ M&A một cách nhanh chóng, giảm thời gian đàm phán kéo dài.
"Cần đơn giản hóa thủ tục hành chính hậu chuyển nhượng, quy trình chuyển đổi chủ đầu tư trên giấy chứng nhận đầu tư, trên sổ hồng cần được thực hiện theo cơ chế một cửa liên thông, rút ngắn thời gian chờ đợi để dòng vốn sớm đi vào tái thiết dự án", ông Bùi Đặng Dũng kiến nghị.
Công ty vàng bạc đá quý Sài Gòn - SJC tiếp tục giảm mỗi lượng vàng miếng 900.000 đồng, mua vào còn 167,2 triệu đồng, bán ra 169,7 triệu đồng. ACB giảm giá vàng miếng 600.000 đồng mỗi lượng, mua vào xuống 167,5 triệu đồng, bán ra 170 triệu đồng. Công ty Mi Hồng giảm giá mua vào 1,3 triệu đồng, xuống 167,5 triệu đồng; bán ra giảm 800.000 đồng, xuống 169,5 triệu đồng. Công ty Phú Quý giảm 900.000 đồng mỗi lượng vàng miếng SJC, mua vào còn 167,2 triệu đồng, bán ra 169,7 triệu đồng…
Giá vàng nhẫn cũng giảm 900.000 đồng mỗi lượng, Công ty Phú Quý mua vào còn 166,7 triệu đồng, bán ra 169,7 triệu đồng; Công ty SJC mua vào 167 triệu đồng, bán ra 169,5 triệu đồng… Những người mua vàng vào đầu tuần này nay lỗ khoảng 5 triệu đồng/lượng.
Giá vàng thế giới tăng 27 USD mỗi ounce, lên 4.748 USD. Trong phiên giao dịch Mỹ (đêm 21.4), kim loại quý thế giới giảm mạnh từ 4.788 USD mỗi ounce xuống 4.668 USD. Giá vàng giảm do đồng đô la Mỹ tăng mạnh và nỗi lo lạm phát gia tăng liên quan đến chiến sự Trung Đông. Nhà đầu tư bán tháo thể hiện căng thẳng ngày càng gia tăng trong hoạt động giao dịch vàng. Cuộc khủng hoảng địa chính trị ban đầu thúc đẩy các nhà đầu tư đổ xô vào vàng đang đe dọa kích hoạt chính việc thắt chặt tiền tệ, điều khiến vàng trở nên kém hấp dẫn hơn.
Tổng thống Mỹ Donald Trump tuyên bố sẽ không gia hạn thỏa thuận ngừng bắn nếu không đạt được thỏa thuận và eo biển Hormuz sẽ vẫn đóng cửa cho đến khi đạt được thỏa thuận. Việc đóng cửa này đã gây ra "cú sốc nguồn cung năng lượng lịch sử", một cú sốc làm gia tăng rủi ro lạm phát và làm tăng khả năng tăng lãi suất của ngân hàng trung ương. Lãi suất cao hơn là yếu tố kìm hãm giá vàng điển hình vì nó làm tăng chi phí cơ hội khi nắm giữ một tài sản không sinh lời. Kim loại quý này hiện đã giảm hơn 8% so với mức đỉnh điểm kể từ khi chiến tranh Iran bắt đầu.
