Tôi là một người làm công sở, ngày đi làm 8 tiếng văn phòng và lo toan cuộc sống gia đình như bao người.
Ở tuổi gần 40, nhìn lại chặng đường tự thân bươn chải trên thị trường bất động sản, từ một căn nhà nhỏ đầu tiên cho đến khi gầy dựng được một số dãy nhà trọ cho thuê, tôi nhận ra: Nguồn thu nhập thứ hai chưa bao giờ là một câu chuyện dễ dàng, nó là sự đánh đổi bằng kỷ luật sắt đá và sự kiên nhẫn qua từng giai đoạn thị trường.
Hôm nay, tôi xin trải lòng về hành trình tích lũy cuốn chiếu này.
Giai đoạn đầu: Bước ngoặt từ những đồng vốn thời sinh viên. Khi vừa tốt nghiệp đại học chưa lâu, tôi may mắn có được số vốn tích lũy ban đầu vài trăm triệu đồng nhờ việc mày mò tập tành chơi trên thị trường tiền số (crypto) từ những năm còn ngồi trên giảng đường.
Nhận thấy thị trường tài chính công nghệ lúc đó có nhiều biến động, cộng với mong muốn tìm một kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền” hơn để lập nghiệp, hai vợ chồng tôi quyết định chuyển hướng sang bất động sản.
Được gia đình hỗ trợ cho mượn thêm một khoản, tôi gom góp để mua căn nhà hẻm nhỏ tại khu vực quận Gò Vấp cũ, TP HCM. Lúc đó áp lực lương đi làm để trả nợ và tích lũy hàng tháng không hề nhỏ, nhưng nó dạy cho chúng tôi bài học đầu tiên về việc quản lý tài chính cá nhân.
Đến năm 2017, khi thị trường thuận lợi, tôi bán căn nhà đó được 1,6 tỷ. Thay vì mua một căn nhà lớn hơn để ở cho sướng, hai vợ chồng thống nhất “trì hoãn sự sung sướng” lại, ôm toàn bộ số tiền đó, vay thêm 400 triệu để dịch chuyển ra vùng ven mua một mảnh đất 60 m2. Bước đi này giúp chúng tôi đón đầu được sự bùng nổ của hạ tầng đô thị. Đến năm 2019, mảnh đất này được giá 4,1 tỷ, giúp chúng tôi chính thức có được một cục vốn lớn sau khi tất toán hết nợ vay.
Giai đoạn giữa: Thử thách bản lĩnh qua mùa giông bão. Năm 2022, tôi dùng 3,9 tỷ tiền mặt sẵn có và vay thêm 1,2 tỷ để tiếp tục mua một mảnh đất khác giá 5,1 tỷ tại TP HCM. Ngay sau đó, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn đóng băng. Giai đoạn 2022 – 2023 là thử thách tâm lý lớn nhất, khi tiền lương đi làm hàng tháng phải gồng gánh tiền lãi, còn thị trường thì im lìm.
Bài học tôi rút ra lúc này là: Luôn chọn bất động sản có giá trị ở thực. Nhờ mảnh đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, có nhu cầu thực tế tốt, nên đến năm 2024, tôi vẫn may mắn giao dịch thành công với giá 6,3 tỷ, trả gọn gàng 1,2 tỷ cho ngân hàng và nắm giữ dòng tiền sạch.
Giai đoạn sau: Hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà trọ dòng tiền. Khi đã có vốn và kinh nghiệm, tôi hiểu rằng việc mua đi bán lại không phải là đích đến cuối cùng. Cái chúng tôi cần là một nguồn thu nhập ổn định để lo cho tương lai lâu dài của các con.
Trong hai năm 2023 và 2024: Bằng số tiền tích góp từ lương đi làm của hai vợ chồng, chúng tôi bắt tay vào xây dựng hai khu nhà trọ đầu tiên. Cuối năm 2024: Lấy số tiền từ thương vụ bán mảnh đất tại TP HCM trước đó, tôi quay lại một khu vực khác cũng thuộc TP HCM, chốt một mảnh đất 80 m2 và tự tay lên phương án, gọi thợ, giám sát thi công nhà trọ cho thuê.
Tận dụng chút kiến thức kỹ thuật của bản thân, suốt thời gian dài, cuối tuần nào tôi cũng bạc mặt ngoài công trường, tự đi mặc cả từng bao xi măng, giám sát từng đường điện nước để tối ưu chi phí đến mức thấp nhất.
Trong khi đó, vợ tôi lùi về phía sau, thiết lập quy trình quản lý từ xa qua camera, khóa vân tay và thu tiền qua chuyển khoản để tôi yên tâm đi làm văn phòng. Hiện tại, các dãy nhà trọ của gia đình đã đi vào vận hành ổn định, đóng góp một nguồn thu nhập thụ động rất ý nghĩa cho gia đình.
Thế nhưng, đổi lại, ví tiền mặt của tôi ở giai đoạn này gần như bằng không, vì có bao nhiêu thặng dư, tôi lại đang dồn hết để chuẩn bị nhận bàn giao căn hộ chung cư sắp tới của gia đình. Nhiều đêm đi làm về mệt mỏi, đối mặt với áp lực nợ nần và sổ sách, tôi cũng không tránh khỏi những lúc chán nản, tự hỏi mình có đang tự làm khổ mình quá không.
Nhưng nhìn lại, tôi nhận ra làm nhà trọ dòng tiền là một cuộc chơi dài hạn, không dành cho những ai muốn giàu nhanh. Anh em muốn bắt tay vào làm cần lưu ý: Phải tự lực cánh sinh giai đoạn đầu. Nếu không tự tay sâu sát công trình, chi phí xây dựng sẽ nuốt hết biên độ lợi nhuận của bạn.
Quản lý con người là khó nhất: Nhà trọ vận hành bằng công nghệ chỉ là một phần, việc sàng lọc khách thuê ngay từ đầu để giữ khu trọ an ninh, không tệ nạn mới là chìa khóa để giữ dòng tiền ổn định.
Kỷ luật tài chính cực đoan: Phải chấp nhận sống giản dị, dùng nguồn thu từ lương và nhà trọ để giảm dần áp lực nợ nần trong những năm đầu tiên.
Thật ra hành trình của tôi không có gì quá cao siêu, nó chỉ đơn giản là câu chuyện của một người công sở kiên trì tích lũy cuốn chiếu, góp tiểu thành đại. Hy vọng chút trải nghiệm thực chiến này sẽ mang lại một góc nhìn thực tế cho những anh em đang muốn gầy dựng một lối đi riêng cho tài chính gia đình.
Tết năm nay, tài khoản của tôi vừa nhận được tiền thưởng, chưa kịp phân bổ chi tiêu, mua sắm gì cho gia đình thì đã phải chuyển 50 triệu cho chị gái để sắm Tết. Những khoản viện trợ mang danh nghĩa cho mượn như vậy, hai năm trở lại đây xuất hiện thường xuyên hơn.
Gia đình chị không gặp biến cố gì nghiêm trọng, vấn đề nằm ở chỗ đầu tư bất động sản quá đà, sử dụng đòn bẩy tài chính, để rồi rơi vào tình trạng hụt hơi.
Trong gia đình chị, anh rể gần như không có tiếng nói. Một lần trúng đất bên nhà chồng khiến chị tin rằng mình có khả năng nhìn xa trông rộng. Chị bỏ việc buôn bán ổn định, giao lại cho chồng, còn mình dành toàn bộ thời gian "nghiên cứu đầu tư". Từ đó, những quyết định lớn nhỏ đều xoay quanh đất đai. Chị thường nói với tôi, cứ cho vay, sau này đất lên giá sẽ trả xứng đáng.
Đỉnh điểm là khi con chị chuẩn bị vào đại học. Thay vì bàn chuyện chọn ngành, chọn trường, chị lại liên tục than thở: "Còn vướng 3 lô đất, tổng giá trị khoảng 7 tỷ đồng, chưa bán được nên không xoay xở nổi". Dự định cho con học trường tốt dần tan vỡ, giờ chỉ mong đủ tiền cho con đi học.
Tôi phát bực, định hỏi chị "sở hữu tài sản hàng tỷ đồng mà lại không có tiền cho con học đại học, sao không đi bán rẻ một lô mà lo cho con, cứ ôm như vậy rồi đi vay mượn làm gì?", nhưng rồi lại dằn cơn giận xuống mà cười trừ.
Nhiều người bước vào thị trường bất động sản với tâm thế ôm đất chờ thời, được củng cố bởi những câu chuyện "một đêm đổi đời" lan truyền khắp nơi. Nhưng họ quên rằng, thị trường luôn có chu kỳ. Khi dòng tiền bị siết, thanh khoản giảm, đất không còn dễ bán như trước, thì những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ là người chịu áp lực đầu tiên.
Và tôi cũng không hiểu sao lại có người all-in tất cả trứng vào một giỏ, để rồi áp lực lan sang đời sống gia đình, ảnh hưởng đến những quyết định quan trọng như giáo dục của con cái.
Nhiều phụ huynh sẵn sàng "đánh cược" tương lai tài chính của gia đình vào đất đai, nhưng lại không chuẩn bị sẵn quỹ ổn định cho những nhu cầu chắc chắn sẽ xảy ra, như việc con vào đại học.
Quan điểm của tôi là cứ sống và làm việc, kinh doanh bình thường. Lộc từ đất đai của ông bà, cha mẹ cho thì hưởng. Dành dụm, gom góp để mua thêm - nếu đủ tài chính thì mua. Còn việc ôm giữ khư khư, đến nỗi tiền cho con đi học cũng phân vân, đắn đo có nên cắt lỗ (thật là là cắt lời) thì có phải là một dạng bệnh lý hay không?
Nhưng sáng nay tôi thất vọng vì nước phở đục ngầu màu nâu, chứ không trong như thường ngày, không những thế lại còn mặn nữa khiến tôi phải vắt tới gần một quả chanh. Mùi phở đặc trưng thường hòa quyện hương các loài thảo mộc cùng mùi thơm thịt bò nay cũng bớt đậm đà.
Tôi yêu quán phở này vì nước trong, ngọt khá tự nhiên và nhất là vẫn ngửi thấy trong làn hơi khói tỏa ra mùi vị rõ ràng của phở. Cũng vì thế nên tôi chỉ dùng ớt tươi xắt lát chứ không bao giờ thêm tương ớt, vì sẽ khiến bát phở thành màu cam đục ngầu. Với tôi bát phở không chỉ ngon mà còn phải đẹp nữa.
Bởi vậy sáng nay quá trời thất vọng. Tuy nhiên tôi chỉ thầm đánh giá "hai sao" cho riêng hôm nay chứ không vội kết luận chất lượng của quán. Hy vọng lần sau quay lại sẽ cho thấy hôm nay chỉ là một sự cố.
Nhưng bát phở ấy cũng khiến tôi nghĩ nhiều về phở khi có những người cho rằng số lượng quán phở ngày càng ít đi, rằng có phải giới trẻ ngày càng không thích ăn phở?
Mấy lần tôi đến quán ruột này ngày cuối tuần, khách rất đông, nhưng đúng là hầu hết trung niên. Mấy bạn thanh niên thường đi cùng phụ huynh. Còn các bé thì vẫn kiểu vừa ăn vừa nhìn điện thoại trong tiếng dỗ dành hay thúc ép, thậm chí quát mắng của cha mẹ.
Dù cho sở thích khác nhau: Người thích ăn kiểu nguyên bản, kẻ thích kiểu đậm đà thật nhiều tương ớt, nước chanh hay nước mắm... thì tôi vẫn cho rằng hồn cốt của một bát phở ngon vẫn phải là vị phở, hương phở.
Có phải mùi phở đăc trưng ngày càng trở nên nhạt nhòa? Trong nhiều quán phở ta không còn ngửi thấy hương quế, hoa hồi, thảo quả, đinh hương, gừng nướng, hạt mùi...
Có phải vì nhạt nhòa nên ngày càng ít quán phở, ít người ăn phở và chúng ta phải tổ chức nhiều hoạt động, sự kiện để hô hào mọi người ăn phở nhiều hơn, thay vì chỉ dùng nó để đánh giá sự lên xuống của thị trường khi giá xăng tăng?
Riêng tôi, vẫn mong mùi phở ấy vẫn đậm đà, trong lành khi cuối tuần này quay trở lại quán phở yêu dấu.
Năm 2014, bố mẹ tôi mua nguyên nhà trọ giá 1,35 tỷ đồng, sửa thêm thành 1,45 tỷ đồng. Cho thuê cả 5 phòng được 6 triệu, tầm 1,2 triệu đồng một phòng. Đến bây giờ 2026, nhà tôi tầm hơn 5 tỷ vẫn cho thuê giá cũ, nếu tăng giá vài trăm triệu đồng một phòng mỗi tháng cũng chả thấm vào đâu.
Tôi đang cho thuê nhà trọ, có nhiều vấn đề giữa nhà trọ và nhà ở bình thường khác xa nhau mà nhiều người chưa hiểu được. Thứ nhất là khấu hao nhà trọ sẽ luôn có hệ số cao hơn nhà ở bình thường.
Tại sao? Tâm lý "mất tiền mua mâm phải đâm cho thủng" hay "cha chung không ai khóc". Một gia đình nếu chỉ riêng việc đổ dầu mỡ xuống cống thì chắc phải chục năm mới tắc cống, riêng nhà trọ chỉ cần 6-7 phòng thì một năm thông tắc cống một lần. Riêng đợt hút bồn cầu thì ôi thôi, quần áo rồi tóc, trứng... Thậm chí có cả tiền được hút lên.
Còn nước, mỗi phòng có một cái thùng, họ vặn ren vòi để nhỏ giọt. Nhỏ giọt thì đồng hồ phòng trọ không quay, chục phòng trọ nhỏ giọt thì đồng hồ tổng chủ nhà vẫn quay đều.
Điện thì xưa chưa có camera nên manh động lắm, sáng đến thuê thì chiều đã phá kẹp chì. Chuyện tự khoan tường, tự đóng đinh, thậm chí khoan cả vào ống nước là bình thường.
Thứ hai là chi phí không tên hoặc nói theo kinh tế là trích lập dự phòng rủi ro. Ai làm nhà trọ đều dính cả, ở đến tháng xong bỏ đi để lại hóa đơn điện nước còn nhiều hơn tiền cọc, lúc ấy chả biết đòi ai.
Chưa kể những chi phí không tên để vận hành mà tôi không muốn nói ra, hỏng hóc ban ngày thuê thợ sửa vài trăm nhưng lúc tối, lúc đêm thợ bảo tiền triệu cũng phải sửa.
Thứ ba là nhà trọ sẽ phức tạp hơn nhà bình thường rất nhiều, drama suốt ngày, đánh ghen, hát loa kẹo kéo... Thậm chí mất đoàn kết chỉ vì một vài lý do rất trẻ con, bắt chủ nhà sang phân xử như quan tòa ai đúng ai sai, chứ nhất định không chịu dĩ hòa vi quý.
