Tìm kiếm thông tin giá cả nhà, tôi hết sức bất ngờ khi thấy một căn hộ chung cư cũ 60 m2 tại Hà Nội hiện có thể được rao bán tới 6 tỷ đồng, tương đương khoảng 100 triệu đồng một m2.
Điều đáng nói là mức giá này đang được xem như “bình thường” trên thị trường.
Nhưng nếu tách cấu thành giá trị bất động sản một cách đơn giản, chúng ta sẽ thấy một nghịch lý rất lớn. Giả sử: Hệ số sử dụng đất của tòa nhà là 20, giá đất khu vực đã ở mức rất cao là 500 triệu đồng một m2.
Khi đó, căn hộ 60 m2 thực chất chỉ có khoảng 3 m2 đất, tức phần giá trị đất khoảng 1,5 tỷ đồng. Cần nhấn mạnh rằng “mức giá đất 500 triệu đồng một m2 này đã bao gồm gần như toàn bộ các yếu tố: Vị trí, hạ tầng, trung tâm đô thị, khả năng sinh lợi và đã định giá vượt rất xa giá trị thực”.
Điều này đồng nghĩa trong mức giá 6 tỷ đồng, có tới khoảng 4,5 tỷ đồng đang được thị trường gán cho phần công trình xây dựng đã hơn chục năm tuổi. Tức là phần xây dựng cũ đang bị định giá tới khoảng: 75 triệu đồng một m2.
Theo tôi tìm hiểu, giá thành xây mới căn hộ cao cấp hiện nay thực tế chỉ khoảng 25 triệu đồng một m2, và theo logic khấu hao thông thường sau hơn chục năm sử dụng, công trình đáng lẽ chỉ còn chưa tới 60% giá trị xây mới. Nói cách khác: phần công trình đáng lẽ chỉ nên còn khoảng 12-15 triệu đồng một m2 giá trị thực, nhưng đang được giao dịch ở mức cao gấp nhiều lần.
Đây là một nghịch lý rất đáng suy nghĩ bởi xét về bản chất: Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng vẫn là tài sản hao mòn. Một căn hộ sau chục năm năm sử dụng thì kết cấu đã lão hóa, hệ thống kỹ thuật xuống cấp, chi phí bảo trì tăng lên, tuổi thọ còn lại giảm dần.
Thế nhưng trên thị trường hiện nay, phần công trình cũ lại đang “té nước theo mưa” tăng giá. Phần tăng thực sự của giá đất đã vô tình che giấu đi thực tế rằng: bê tông đang cũ đi, công trình đang xuống cấp, và giá trị kỹ thuật thực của phần xây dựng lẽ ra phải giảm.
Hệ quả là người dân dễ mua tài sản cũ với giá quá cao, thị trường hình thành tâm lý “mọi căn hộ đều chỉ có tăng giá” và giá nhà ngày càng tách xa giá trị sử dụng thực tế.Điều nguy hiểm hơn là hiện tượng này đang vô tình kìm hãm sự phát triển của ngành xây dựng. Bởi vì nếu một căn hộ cũ vẫn được thị trường định giá phần xây dựng tới 75 triệu đồng một m2, trong khi xây mới hiện đại chỉ tốn khoảng 25 triệu đồng một m2 thì việc nắm giữ tài sản cũ có thể sinh lời dễ hơn rất nhiều so với đầu tư xây dựng mới.
Khi đó đổi mới công nghệ xây dựng không còn nhiều ý nghĩa, năng suất xây dựng khó phản ánh vào giá bán và nguồn lực xã hội dễ bị hút vào đầu cơ tài sản hơn là tạo ra giá trị mới.
Trong khi đó, ngành xây dựng là động lực phát triển kinh tế:
– Tạo việc làm.
-Thúc đẩy sản xuất vật liệu.
– Phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng sống đô thị.
Vì vậy, tôi cho rằng một trong những nút tháo gỡ quan trọng để kiểm soát giá nhà ở đô thị là phải “định giá đúng” các công trình cũ.
Cần phổ biến rộng rãi cho người dân hiểu rằng giá đất và giá trị công trình là hai thứ khác nhau. Đất có thể tăng giá, nhưng công trình xây dựng bị hao mòn theo thời gian.
Cơ quan chức năng cũng nên nghiên cứu xây dựng một ứng dụng định giá gần đúng cho người dân, dựa trên loại nhà, diện tích, số tầng, vị trí, giá đất giao dịch thực tế, thời gian công trình đã tồn tại để ước tính chất lượng còn lại, và đơn giá xây dựng mới hiện hành.
Ứng dụng này để người dân có cơ sở tính toán tham khảo trước khi giao dịch. Hiểu rõ phần nào là giá trị đất, phần nào là giá trị công trình để tránh mua tài sản cũ với mức giá bị đẩy lên quá xa giá trị thực.
Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng mãi. Nó cần phản ánh đúng giá trị sử dụng, đúng chất lượng công trình và khuyến khích tạo ra tài sản mới cho xã hội thay vì chỉ làm giàu cho tài sản cũ.
Cuối tuần trước, tôi ghé một cửa hàng thời trang của thương hiệu mình khá yêu thích vì muốn mua vài bộ quần áo mới. Tôi chọn vài mẫu, vào phòng thử đồ, được nhân viên nhiệt tình tư vấn từng kích cỡ, màu sắc. Có chiếc mặc lên không hợp, nhân viên lại lấy mẫu khác. Sau gần nửa tiếng, tôi đã chọn được hai món rất ưng ý. Nhưng cuối cùng tôi không mua mà chỉ cảm ơn nhân viên rồi ra về.
Tối hôm đó, tôi vào một sàn thương mại điện tử, tìm đến gian hàng chính hãng của đúng thương hiệu ấy. Cũng hai món đồ tôi vừa thử, nhưng nhờ mã giảm giá của sàn, voucher của shop và chương trình hoàn tiền, tổng số tiền tôi phải trả thấp hơn gần 200.000 đồng. Tôi quyết định đặt mua.
Đây là thói quen mua sắm của tôi suốt nhiều năm nay: ghé trực tiếp cửa hàng để chọn mẫu, thử đồ, nếu thật ưng thì về đặt online cho rẻ và đỡ phải đổi trả. Tôi tin nhiều người cũng sẽ hành động giống mình. Nhưng khi kể chuyện này với bạn bè, tôi nhận được những ý kiến rất trái chiều.
>> Khách ghé cửa hàng tôi đắn đo nhiều rồi không mua nữa
Có người nói tôi chẳng làm gì sai vì giá bán trên sàn là do chính thương hiệu đưa ra. Nếu họ chấp nhận bán rẻ hơn thì khách hàng có quyền lựa chọn cách mua có lợi nhất cho mình. Ai cũng phải cân nhắc chi tiêu, tiết kiệm được vài trăm nghìn đồng thì không có lý do gì để bỏ qua.
Nhưng cũng có người bảo tôi đã sử dụng dịch vụ của cửa hàng mà không mua tại đó. Nhân viên đã dành thời gian tư vấn, lấy nhiều mẫu, nhiều size để tôi thử. Cuối cùng họ không bán được hàng, không được ghi nhận doanh số.
Thú thật, nếu hôm đó giá ở cửa hàng và trên gian hàng chính hãng của sàn bằng nhau, tôi đã thanh toán ngay tại quầy. Tôi không có ý định lợi dụng cửa hàng để rồi đi mua ở nơi khác. Tôi chỉ chọn kênh bán của chính thương hiệu đó vì giá tốt hơn. Đến giờ, tôi vẫn chưa biết hành động của mình là đúng hay sai?
Đó là cách mua sắm bình thường của một người tiêu dùng biết tính toán? Hay là một hành động chưa thật sự công bằng với cửa hàng và nhân viên đã phục vụ mình? Nếu là bạn, sau khi vào cửa hàng thử đồ, được nhân viên tư vấn rất nhiệt tình, bạn sẽ mua ngay tại quầy hay về nhà đặt online để tiết kiệm chi phí?
Gần đây, tôi đọc tin TP HCM thưởng từ 3 đến 5 triệu đồng cho phụ nữ sinh đủ hai con trước 35 tuổi. Tôi đem chuyện này kể lại với con dâu, hy vọng đó sẽ là một động lực nào đó. Nhưng con chỉ nói: "Số tiền đó mang ý nghĩa tượng trưng thôi mẹ ạ, không đủ để bọn con sinh thêm đâu".
Tôi năm nay đã lên chức bà nội được 12 năm. Tưởng rằng sau khi có cháu đầu lòng, vợ chồng con trai tôi sẽ sớm có thêm đứa thứ hai, nhưng gần 10 năm qua, điều đó vẫn chưa xảy ra, dù tôi đã nhiều lần khuyên nhủ, động viên.
Vợ chồng con tôi hiện chỉ có một bé trai. Cháu đã 12 tuổi, ngoan ngoãn, học hành ổn định. Nhiều lần, tôi nhẹ nhàng gợi ý con dâu sinh thêm, phần vì muốn cháu có anh có em, phần vì tôi nghĩ gia đình đông con vẫn ấm áp hơn. Nhưng lần nào cũng vậy, con dâu tôi chỉ cười trừ: "Ở tuổi này mà nghỉ sinh, con dễ mất việc lắm mẹ. Mà phụ nữ có con nhỏ thì chẳng chỗ nào muốn nhận cả".
Con dâu tôi làm nhân viên văn phòng ở TP HCM, công việc không phải quá áp lực nhưng cũng không hề dễ thay thế. Ở môi trường cạnh tranh như hiện nay, phụ nữ nghỉ sinh dài ngày đồng nghĩa với việc tự đặt mình vào thế rủi ro. Chưa kể, sau một thời gian gián đoạn, việc quay lại guồng công việc cũng không hề đơn giản. Thế nên, nghe con nói "thưởng 3-5 triệu chẳng thấm vào đâu", tôi cũng chẳng biết làm gì.
>> Ba năm đấu tranh sinh hai con dù chồng sợ không nuôi nổi
Không chỉ là chuyện công việc, chi phí nuôi dạy một đứa trẻ ở thành phố hiện nay cũng thực sự khiến các con tôi chùn bước khi nhắc đến chuyện sinh thêm con. Vợ chồng con tôi có tổng thu nhập khoảng 35 triệu đồng mỗi tháng, không phải thấp, nhưng cũng chỉ đủ trang trải cuộc sống, nuôi một đứa con và để dành một khoản nhỏ phòng khi ốm đau, biến cố. Nếu sinh thêm, mọi thứ chắc chắn sẽ bị xáo trộn.
Tôi hiểu nỗi lo về mức sinh đang giảm, về tương lai nguồn nhân lực của đất nước. Nhưng đứng từ phía con cái mình, tôi cũng thấy rõ những áp lực rất cụ thể mà chúng đang phải đối mặt. Sinh thêm một đứa trẻ không chỉ là câu chuyện của vài triệu đồng hỗ trợ ban đầu, mà là hành trình dài hàng chục năm với vô vàn chi phí và trách nhiệm.
Tôi nghĩ nếu muốn khuyến khích người trẻ sinh con, chính sách cần đi xa hơn những khoản thưởng mang tính động viên. Điều người trẻ cần là sự yên tâm lâu dài: chi phí giáo dục hợp lý, dịch vụ y tế đảm bảo. Sự hỗ trợ cũng cần đồng hành cùng đứa trẻ từ khi chưa chào đời cho đến lúc trưởng thành. Ngoài ra, môi trường làm việc cũng phải không khiến phụ nữ bị thiệt thòi khi sinh con.
Còn với riêng tôi, sau nhiều năm khuyên con không thành, mong muốn có thêm cháu vẫn còn đó, nhưng tôi hiểu quyết định cuối cùng phải là của các con - những người trực tiếp nuôi dạy và chịu trách nhiệm cho tương lai của đứa trẻ. Mà muốn thay đổi được suy nghĩ của chúng, có lẽ cần nhiều hơn là 5 triệu tiền thưởng.
Mấy tuần gần đây, trong giờ nghỉ trưa ở công ty tôi, chủ đề được nhắc đến nhiều nhất là chuyện mua nhà đất. Sau một thời gian dài giá bất động sản tăng nóng, có nhiều thông tin rằng thị trường Hà Nội đang giảm giá ở nhiều phân khúc. Một đồng nghiệp trẻ ngồi cạnh tôi hào hứng khoe rằng đang tính vay ngân hàng để mua căn hộ 5,5 tỷ đồng ở ngoại thành Hà Nội vì cho rằng "không mua bây giờ thì chờ đến bao giờ?". Tôi chỉ cười và nói: "Nếu là tôi, tôi sẽ chờ thêm".
Tôi không phải chuyên gia, nhưng đã trải qua một bài học khiến bản thân thận trọng hơn rất nhiều trước những đợt điều chỉnh của thị trường. Khoảng vài năm trước, tôi từng mua một lô đất khi giá bắt đầu giảm sau giai đoạn tăng mạnh. Lúc đó, ai cũng nói thị trường chỉ điều chỉnh ngắn hạn. Môi giới liên tục khẳng định giá đã chạm đáy. Tôi sợ bỏ lỡ cơ hội nên xuống tiền khá nhanh. Nhưng thực tế hoàn toàn khác. Sau khi mua xong, giá tiếp tục giảm. Sáu tháng sau giảm thêm, một năm sau vẫn chưa dừng lại. Tài sản tôi mua mất giá đáng kể trong khi khoản vay ngân hàng vẫn phải trả đều mỗi tháng.
Gần đây, thị trường nhà đất Hà Nội đang chịu áp lực giảm giá trên diện rộng. Chung cư, vốn là phân khúc tăng mạnh nhất thời gian qua, cũng bắt đầu điều chỉnh. Giá rao bán bình quân đã giảm liên tiếp trong vài tháng trở lại đây. Tất nhiên, giảm giá là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu ở thực. Sau nhiều năm tăng quá nhanh, thị trường cần những nhịp điều chỉnh để trở nên lành mạnh hơn. Nhưng điều khiến tôi lo ngại là nhiều người đang xem mỗi đợt giảm giá như một cơ hội hiếm có và vội vàng xuống tiền. Tâm lý đó chẳng khác nào "chụp dao đang rơi".
Khi một con dao đang rơi từ trên cao xuống, không ai biết chính xác lúc nào nó chạm đất? Nếu cố bắt giữa không trung, bạn có thể bị thương. Thị trường bất động sản cũng vậy. Không ai biết giá đã giảm đủ hay chưa? Không ai dám chắc rằng sáu tháng nữa giá sẽ tăng trở lại thay vì tiếp tục đi xuống.
Đồng nghiệp của tôi hiện có khoảng hơn 2 tỷ đồng (40% giá trị căn hộ định mua), phần còn lại dự kiến vay ngân hàng trong 10-15 năm. Tôi hỏi: "Nếu giá nhà giảm thêm 10-15% trong một năm tới, em có thấy hối hận không?". Cậu ấy im lặng khá lâu. Tất nhiên, nếu thực sự cần chỗ ở ổn định, tài chính vững vàng và xác định ở lâu dài, việc mua nhà vẫn có thể là lựa chọn hợp lý. Nhưng với những người mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội hoặc tin rằng giá vừa giảm vài phần trăm là đã đến đáy, tôi nghĩ nên thận trọng hơn.
Sau nhiều năm, tôi nhận ra mất một cơ hội thường ít đau đớn hơn mắc một quyết định tài chính sai lầm kéo dài hàng chục năm. Trong bối cảnh thị trường vẫn đang điều chỉnh, thanh khoản chưa phục hồi rõ rệt và xu hướng giá còn nhiều biến động, việc kiên nhẫn quan sát thêm đôi khi là lựa chọn an toàn hơn là vội vàng xuống tiền. Ít nhất, đó là lời khuyên chân thành mà tôi dành cho đồng nghiệp của mình lúc này.
