Em sinh năm 1994, chưa có gia đình, đang làm việc văn phòng tại TP HCM với mức lương 20 triệu đồng mỗi tháng, có thể tiết kiệm 10 triệu đồng. Ngoài ra, em có mảnh đất nông nghiệp 1.000 ha ở Bình Phước và tiền tiết kiệm nhỏ.
Gia đình ở Đà Nẵng có căn nhà rộng 120 m2 gần cầu Rồng, ba mẹ mong muốn có ngôi nhà khang trang hơn. Ba nghĩ đến việc xây lại nhà để kinh doanh căn hộ mini. Tuy nhiên, số tiền bỏ ra sẽ khá lớn so với khả năng tài chính hiện tại của em. Do đó, em nghĩ đến việc vay ngân hàng nên mong nhận được tư vấn từ độc giả và chuyên gia. Em cảm ơn!
Chuyên gia tư vấn:
Căn nhà gần Cầu Rồng hiện là tài sản của ba mẹ. Về mặt pháp lý, ngân hàng cho phép con cái dùng tài sản của ba mẹ để thế chấp vay, miễn có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Tuy vậy, gia đình cần thống nhất mô hình hợp tác. Một số câu hỏi có thể tham khảo: ai là chủ sở hữu công trình mới sau khi xây, vốn đối ứng do ai góp và góp bao nhiêu, lợi nhuận cho thuê chia theo tỷ lệ nào, nếu rủi ro xảy ra thì ai chịu trách nhiệm gì…
Thu nhập hiện tại và tương lai của ba mẹ ra sao? Nếu vẫn còn ổn định, họ có thể chia sẻ một phần tiền trả nợ hàng tháng. Ngược lại, nếu ba mẹ đã nghỉ hưu và không có thặng dư, toàn bộ áp lực trả nợ sẽ dồn vào hai nguồn duy nhất là lương của bạn và dòng tiền cho thuê. Trường hợp này, gia đình phải chọn quy mô nhỏ hơn, vay ít hơn và có dự phòng nhiều hơn.
Ngôi nhà là di sản tương lai mà ba mẹ sẽ để lại và bạn không phải người thừa kế duy nhất. Nếu không có thỏa thuận rõ ràng từ đầu về việc cải tạo, đầu tư và phân chia quyền lợi sau này, dự án có thể trở thành nguồn cơn tranh chấp khi có sự cố xảy ra. Vì vậy, mọi việc, từ tỷ lệ góp vốn, quyền sở hữu công trình mới đến cách phân chia lợi nhuận cho thuê, cần được ghi thành văn bản, có chữ ký của cả gia đình và tốt nhất nên được công chứng.
Trong phạm vi bài viết này, tôi giả định rằng ba mẹ bạn có thể tự chủ tài chính ở mức cơ bản và bạn vẫn duy trì được thu nhập từ 20 triệu đồng trở lên. Bạn sẽ đứng tên vay, góp vốn đối ứng từ khoản tiết kiệm hiện có và từ việc thanh lý đất Bình Phước (nếu bán được); cả hai bên cùng vận hành và chia sẻ trách nhiệm trả nợ.
Bối cảnh vay năm 2026 đã khác nhiều so với trước. Kể từ đầu năm, lãi suất vay bất động sản đã tăng đáng kể. Nhóm ngân hàng quốc doanh áp dụng lãi suất ưu đãi phổ biến 8-10% mỗi năm trong 6-36 tháng đầu, sau đó thả nổi lên 12-14% mỗi năm. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần cũng đi theo xu hướng tương tự. Chính vì thế, phương án tài chính phải chịu được kịch bản lãi thả nổi 12-13% mỗi năm, không thể chỉ tính trên lãi ưu đãi năm đầu. Ví dụ, với khoản vay 2 tỷ, chênh lệch giữa lãi 9% và lãi 12,5% có thể là 5 triệu đồng mỗi tháng – con số đủ để biến một dự án đang có lời thành lỗ.
Ở đây, bạn có thể giảm áp lực dòng tiền hàng tháng bằng cách đặt kỳ hạn vay là 30 năm, giúp dự án “thở” được trong những giai đoạn dòng tiền cho thuê chưa ổn định. Nếu sau này có dư tiền, bạn vẫn có thể trả gốc trước hạn.
Vậy có nên triển khai ngay không? Theo tôi, bạn nên cân nhắc lùi thời điểm vay, chờ thêm 6-9 tháng để theo dõi bối cảnh vĩ mô, đặc biệt là ảnh hưởng của chiến tranh làm tăng giá dầu, lãi suất, lạm phát và tỷ giá. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng và nhân công đang tăng mạnh, làm giảm hiệu suất cho thuê. Cần tính toán kỹ lưỡng nhu cầu về nguồn vốn để không rơi vào trạng thái mất kiểm soát.
Những điều bạn có thể làm bây giờ là bắt đầu chuẩn bị pháp lý, khảo sát thị trường (giá vật liệu xây dựng, lãi vay, khách hàng, giá thuê…), lên thiết kế và chuẩn bị tài chính đối ứng. Tất cả cần lập kế hoạch chi tiết, đầy đủ và thu thập thông tin cẩn trọng trước khi ra quyết định làm hồ sơ vay và triển khai thi công.
Dưới đây là giả định cụ thể để bạn dễ hình dung, chỉ có giá trị tham khảo.
Về quy mô đầu tư, trên nền 120 m2, xây 4 tầng sẽ có khoảng 10 căn hộ cho thuê (3 căn 25-30 m2 cho mỗi tầng, riêng tầng trệt chỉ 1 căn, còn lại để xe). Đơn giá xây dựng phân khúc căn hộ mini cho thuê khoảng 5-5,5 triệu đồng mỗi m2 trọn gói hoàn thiện cơ bản. Tôi ước tính tổng đầu tư xây dựng khoảng 3-3,3 tỷ đồng.
Về cấu trúc vốn và tài sản thế chấp, đây là điểm gia đình bạn cần đánh giá kỹ. Ngân hàng sẽ cho vay dựa trên 2 yếu tố: giá trị tài sản thế chấp (thường cho vay tối đa 70% giá trị định giá) và khả năng chứng minh thu nhập để trả nợ. Với một nền đất 120 m2 ở vị trí gần Cầu Rồng, giá trị thế chấp khoảng 6-7 tỷ đồng, hạn mức vay tối đa khoảng 4-5 tỷ.
Tuy nhiên, tôi khuyến nghị không vay quá 60% chi phí xây, tương đương khoảng 2-2,2 tỷđồng. Trong bối cảnh lãi suất cao và có thể biến động, việc vay ít hơn tạo ra “đệm an toàn” cho dòng tiền. Phần còn lại là vốn đối ứng từ tiết kiệm hiện có của bạn, tiền từ việc thanh lý đất Bình Phước và đóng góp của ba mẹ.
Về trả nợ, với khoản vay 2,2 tỷ đồng kỳ hạn 20 năm, tháng đầu phải trả khoảng 25-26 triệu đồng trong giai đoạn lãi ưu đãi 9%. Khi lãi thả nổi lên 12,5% sau 24 tháng, tiền trả tháng đầu khoảng 28-30 triệu đồng, sau đó giảm dần theo thời gian khi dư nợ giảm. Bạn cần tính đến kịch bản trong 6-12 tháng đầu, nguồn thu từ cho thuê gần như bằng không, công suất thường chỉ 30-40%, gia đình phải tự gánh toàn bộ tiền trả nợ.
Về dòng tiền cho thuê (giai đoạn ổn định), giá cho thuê trung bình 7 triệu đồng mỗi căn, công suất lấp phòng trung bình 70% cả năm khi đã ổn định thị trường, doanh thu gộp đạt khoảng 49 triệu đồng mỗi tháng. Trừ chi phí vận hành khoảng 25-30% doanh thu, dòng tiền thuần từ cho thuê còn khoảng 35-36 triệu đồng mỗi tháng. Như vậy, hiệu suất cho thuê của bạn sẽ đạt 4,71% ở kịch bản bình thường.
Cộng dòng tiền cho thuê với phần thặng dư từ lương, gia đình có khoảng 42-43 triệu đồng mỗi tháng để trả ngân hàng. So với mức trả 25-30 triệu mỗi tháng, tỷ lệ dòng tiền phủ nợ khoảng 1,44-1,68 lần, vừa đủ an toàn ở giai đoạn đã ổn định.
Những lưu ý đối với kế hoạch
Đất Bình Phước không phải lúc nào cũng bán được, nhất là đất nông nghiệp với thanh khoản thấp, cần thời gian 6-12 tháng hoặc lâu hơn và thường phải giảm giá so với kỳ vọng. Nếu kế hoạch vốn đối ứng của gia đình phụ thuộc vào việc thanh lý mảnh đất này, bạn cần có phương án dự phòng. Đừng đặt toàn bộ kế hoạch vào một tài sản chưa chắc chắn chuyển thành tiền mặt.
Bạn cần chú ý tới 3 lớp bảo vệ bắt buộc trước khi ký hợp đồng vay. Lớp thứ nhất là quỹ dự phòng khẩn cấp. Khi đã gánh khoản vay 2,2 tỷ đồng, đặc biệt khi cộng thêm rủi ro 6-12 tháng đầu chưa có dòng tiền cho thuê, quỹ dự phòng cần có 300-400 triệu đồng. Quỹ này nên gửi tiết kiệm kỳ hạn ngắn (1-6 tháng), chỉ dùng đến khi thực sự có biến cố.
Lớp thứ hai là bảo hiểm nhân thọ cho người đứng tên vay với số tiền bảo hiểm ít nhất bằng dư nợ vay. Nếu kịch bản xấu nhất xảy ra với bạn, gia đình không phải mất nhà để trả nợ thay. Lớp thứ ba là bảo hiểm sức khỏe cho cả gia đình, tránh việc một biến cố y tế bất ngờ phá vỡ toàn bộ phương án tài chính.
Cần lưu về về thuế. Theo luật, với doanh thu thuần khoảng 588 triệu đồng mỗi năm khi đạt 70% công suất cho thuê, nghĩa vụ thuế phát sinh sẽ bao gồm: thuế giá trị gia tăng tính trên toàn bộ doanh thu (tương đương 29,4 triệu đồng) và thuế thu nhập cá nhân tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng (tương đương 4,4 triệu đồng). Tổng cộng, gia đình cần trích ngân sách khoảng 33,8 triệu đồng mỗi năm để thực hiện nghĩa vụ thuế.
Mặc dù doanh thu ròng của gia đình là 426 triệu đồng, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào doanh thu thuần để tính thuế. Nếu vận hành theo mô hình lưu trú ngắn hạn, cách áp dụng thuế có thể khác với cho thuê dài hạn thông thường, một số trường hợp được xếp vào nhóm dịch vụ lưu trú và chịu cách tính thuế riêng. Gia đình nên tham khảo cơ quan thuế địa phương hoặc chuyên gia trước khi triển khai để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế và tránh rủi ro pháp lý.
Tóm lại, có nên vay ngân hàng để xây căn hộ mini không? Câu trả lời của tôi là có, nếu thực hiện đầy đủ các bước cần thiết nêu trên và đưa ra đáp án thỏa mãn. Chúc gia đình bạn sáng suốt và vững vàng trên chặng đường phía trước!
Theo Reuters, ngày 28/4, 60 quốc gia họp tại Santa Marta (Colombia) để bàn thảo các bước hành động nhằm tìm biện pháp, gồm ưu đãi, hỗ trợ tài chính, cho quá trình chuyển đổi năng lượng. Các nước cũng bàn cách tạo lập môi trường đầu tư cho ngành công nghiệp chuyển đổi từ khí đốt sang điện, và cải tiến trợ cấp lĩnh vực sử dụng nhiên liệu hóa thạch.
Trong khi đó, Mỹ và Trung Quốc - hai quốc gia gây ô nhiễm hàng đầu thế giới - không tham gia cuộc họp này. Arab Saudi cùng nhóm nhà sản xuất dầu khí lớn Trung Đông cũng vắng mặt.
Xung đột Trung Đông đã kéo dài hai tháng, cho thấy sự phụ thuộc nặng nề của nhiều quốc gia vào nhập khẩu dầu khí. Các nền kinh tế châu Á gặp thách thức do thiếu nhiên liệu, còn châu Âu đối mặt với chi phí năng lượng tăng vọt.
Theo Bộ trưởng Khí hậu Hà Lan Van Veldhoven, cuộc khủng hoảng năng lượng củng cố quan điểm việc loại bỏ dần dầu khí nhằm tăng cường an ninh kinh tế và năng lượng, chứ không chỉ giải quyết vấn đề biến đổi khí hậu.
"Cuộc chiến ở Trung Đông để lại hậu quả trên toàn thế giới vì chúng ta phụ thuộc vào nhiên liệu hóa thạch", bà nói. Bộ trưởng Khí hậu Hà Lan thêm rằng càng ít phụ thuộc vào nhiên liệu này, nền kinh tế càng bớt tổn thương.
Chuyển đổi khỏi nhiên liệu hóa thạch từng được gần 200 quốc gia nhất trí tại Hội nghị thượng đỉnh khí hậu COP28 năm 2023. Tuy nhiên, các cuộc họp COP tiếp theo không thể thúc đẩy cam kết này, do sự ngăn chặn và không hợp tác từ nhóm quốc gia dầu mỏ Trung Đông, nhất là Arab Saudi.
Thực tế, chi phí năng lượng cao củng cố lập luận ủng hộ năng lượng tái tạo và giảm sự phụ thuộc vào các tuyến cung ứng không ổn định. Tuy nhiên, tình thế này cũng dẫn đến những phản ứng ngắn hạn như khai thác nhiên liệu hóa thạch và trợ cấp nhiều hơn. Kết quả là, thị trường năng lượng toàn cầu vừa chịu áp lực, vừa tạo lợi nhuận khổng lồ, ngay cả với các bên tham gia cuộc họp tại Santa Marta lần này.
Trong bối cảnh giá năng lượng tăng cao, Pháp tuyên bố hỗ trợ các hộ gia đình và doanh nghiệp chuyển sang sử dụng điện thay vì trợ cấp nhiên liệu ngắn hạn. Còn tại Na Uy, doanh thu từ dầu khí giúp thặng dư thương mại đạt mức cao nhất ba năm.
Tại Nam Mỹ, Columbia cũng là quốc gia đi đầu trong phong trào giảm thiểu sử dụng nhiên liệu hóa thạch kể từ 2022. Nước này cũng thúc đẩy lệnh cấm khai thác khí đá phiến, dừng hoạt động thăm dò dầu khí mới, dù dầu mỏ và than đá vẫn chiếm khoảng một nửa kim ngạch xuất khẩu. Tuy nhiên, trước xung đột Trung Đông, Columbia lâm vào tình trạng thiếu hụt khí đốt trầm trọng, khiến nhu cầu than đá gia tăng trở lại.
Theo báo cáo hợp nhất của Ngân hàng Sài Gòn Tài Lộc (Sacombank), tổng nhân viên của ngân hàng mẹ và các công ty con tính đến hết tháng 3 năm nay còn khoảng 14.100 người, giảm hơn 2.700 người so với đầu năm.
Như vậy chỉ trong 3 tháng, nhà băng này và các công ty con giảm 16% quy mô nhân sự, trong đó tập trung tinh giảm tại ngân hàng mẹ (giảm gần 2.600 người so với đầu năm).
Cùng với việc thu hẹp nhân sự, chi phí hoạt động của Sacombank cũng giảm 519 tỷ đồng so với cùng kỳ, còn chi phí cho nhân viên gần như đi ngang ở mức 2.000 tỷ đồng.
Đây là đợt tinh gọn bộ máy lớn nhất của Sacombank trong những năm gần đây. Năm ngoái, nhà băng này cũng đã giảm dần quy mô nhân sự nhưng với mức giảm chỉ khoảng 1.300 người cho cả năm.
try{try{for(const iframe of document.querySelectorAll("iframe[data-src]")){iframe.removeAttribute("sandbox");iframe.setAttribute("src",iframe.getAttribute("data-src"));}}catch(e){}}catch(e){console.log("error_replace_script",e);}
Quý đầu năm, lợi nhuận của Sacombank giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái chủ yếu do tăng trích lập dự phòng rủi ro trong bối cảnh tập trung tái cấu trúc và xử lý nợ xấu.
Cụ thể, lãi hợp nhất trước thuế khoảng 2.100 tỷ đồng, giảm gần 43% so với cùng kỳ. Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng kỳ này hơn 2.000 tỷ đồng, gấp 10 lần so với ba tháng đầu năm ngoái.
Bên cạnh đó, thu nhập lãi thuần cũng giảm hơn 800 tỷ đồng do chi phí vốn tăng nhanh hơn thu nhập. Thu nhập lãi tăng 1.500 tỷ đồng nhưng chi phí trả lãi lại tăng mạnh hơn, thêm 2.300 tỷ đồng.
Để thu hẹp đà giảm lợi nhuận, Sacombank đẩy mạnh tiết giảm chi phí và cải thiện nguồn thu ngoài lãi. Chi phí hoạt động hợp nhất giảm 520 tỷ đồng so với cùng kỳ xuống còn 3.400 tỷ đồng. Ngoài ra, thu nhập từ các hoạt động ngoài lãi tăng 560 tỷ đồng, chủ yếu đến từ nguồn thu 430 tỷ đồng xử lý nợ.
Sacombank ghi nhận loạt thay đổi lớn sau khi ông Nguyễn Đức Thụy xuất hiện tại nhà băng từ cuối 2025. Nhà băng này thay đổi nhận diện thương hiệu, tinh gọn bộ máy, bổ nhiệm nhân sự mới.
Năm ngoái, Sacombank lần đầu tiên công bố lợi nhuận giảm mạnh 40% sau nhiều năm tăng trưởng, do tăng mạnh trích lập dự phòng rủi ro tín dụng vào quý IV/2025. Ngân hàng cho rằng việc này thể hiện quan điểm quản trị rủi ro thận trọng, để cải thiện khả năng phòng thủ trong bối cảnh rủi ro thị trường có xu hướng gia tăng và đảm bảo sự chủ động trong việc xử lý các tài sản tồn đọng.
Tháng 4 năm nay, Sacombank dời địa điểm tổ chức đại hội cổ đông từ TP HCM ra Phú Thọ. Đây cũng là đại hội đầu tiên của Sacombank sau khi ông Nguyễn Đức Thụy gia nhập nhà băng và làm tổng giám đốc từ đầu tháng 3 năm nay. Nhà băng này cũng chính thức đổi tên từ Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) thành Sài Gòn Tài Lộc.
Sau đại hội, Hội đồng Quản trị thống nhất giao ông Nguyễn Đức Thụy đảm nhiệm vị trí Phó chủ tịch thường trực, trực tiếp phụ trách công tác chỉ đạo chiến lược, quản trị cấp cao và định hướng phát triển dài hạn của ngân hàng. Cùng thời điểm, Hội đồng Quản trị cũng bổ nhiệm ông Loic Faussier giữ chức Quyền tổng giám đốc, phụ trách điều hành hoạt động của ngân hàng.
Thông tin từ Tập đoàn Hòa Phát cho hay đang đề xuất Chính phủ cho chủ trương mời các tổ chức tư vấn, chuyên gia đầu ngành luyện kim và khai thác mỏ trên thế giới tham gia nghiên cứu và đưa ra đánh giá về các vấn đề công nghệ, tác động môi trường và an toàn khai thác đối với mỏ sắt Thạch Khê.
Theo đó, Hòa Phát cho biết sẵn sàng đóng góp chi phí và cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường thuê tư vấn giám sát độc lập trong quá trình thực hiện công việc và tham gia đánh giá nghiên cứu.
Cùng đó, Tập đoàn này đồng thuận và sẵn sàng thực hiện các liên danh với các tập đoàn hàng đầu khác của Việt Nam như Vinacomin, Thaco… để cùng nghiên cứu triển khai dự án này.
Mỏ sắt Thạch Khê có trữ lượng trên 500 triệu tấn, đã được quy hoạch, thăm dò, khác thác, chế biến theo Quyết định 866 của Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên, đến nay mỏ sắt Thạch Khê chưa được khai thác để đáp ứng nhu cầu trong nước.
Hòa Phát cho rằng với quy mô và độ khó khai thác tại mỏ quặng sắt Thạch Khê, cần có các doanh nghiệp hàng đầu Việt Nam đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm để triển khai dự án.
Đặc biệt khi mỏ quặng sắt Thạch Khê nằm ở vị trí trung tâm, chiến lược của Việt Nam nên cần cân nhắc không nên giao cho nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài để đảm bảo an ninh quốc phòng.
Trước đó, ngày 9-5 Văn phòng Chính phủ phát thông tin về cuộc họp của Phó thủ tướng thường trực Phạm Gia Túc với tỉnh Hà Tĩnh, một số bộ, ngành, Tập đoàn Công nghiệp than - khoáng sản Việt Nam (TKV) về thực trạng, khó khăn, vướng mắc của dự án khai thác và tuyển quặng sắt mỏ Thạch Khê - Hà Tĩnh.
Báo cáo về dự án, Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh Phan Thiên Định nêu ra những vấn đề liên quan đến đầu tư, đất đai, tài chính, hiệu quả tổng thể về kinh tế - xã hội, môi trường, công nghệ khai thác, phương án vận chuyển, đổ thải…
Tỉnh Hà Tĩnh kiến nghị chấm dứt dự án đã được phê duyệt để lập dự án đầu tư mới, đáp ứng yêu cầu khắc phục những tồn tại của dự án trước đây. Nhà đầu tư mới phải có đủ năng lực, kinh nghiệm, tài chính, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên.
Lãnh đạo Tập đoàn Than - Khoáng sản Việt Nam (TKV), Công ty cổ phần Sắt Thạch Khê (TIC) đã báo cáo tình hình hoạt động của doanh nghiệp. TKV và TIC đều bày tỏ mong muốn cấp có thẩm quyền sớm xem xét và có quyết định chính thức đối với dự án.
Phó thủ tướng thường trực nhấn mạnh Bộ Chính trị đã có kết luận rất rõ về dự án, nên cần tập trung thực hiện nghiêm túc, đầy đủ kết luận. Theo đó, ông giao Bộ Tài chính tổng hợp, báo cáo Chính phủ xem xét, quyết định trước ngày 15-5.
Tinh thần xử lý hiện nay cũng tương tự các dự án khó khăn, vướng mắc khác theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Quốc hội. Đó là không hợp thức hóa sai phạm, sai phạm đến đâu xử lý đến đó, tiếp tục triển khai các quy trình, thủ tục cần thiết.
Nếu theo phương án dừng dự án để lựa chọn nhà đầu tư mới thì cần đáp ứng đầy đủ các yêu cầu: Có năng lực, có nhà máy chế biến sâu, bảo đảm công nghệ cao, đáp ứng yêu cầu về môi trường, xử lý được những tồn tại cũ của dự án và giải quyết hài hòa quyền lợi các bên liên quan, nâng cao hiệu quả dự án, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng.
