Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, các chuyên gia cho rằng cần đồng thời tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về đất đai, nguồn vốn, quy hoạch và khung pháp lý.
Đây là nội dung được các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách trao đổi tại Phiên tọa đàm cấp cao với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững”.
Mở đầu tọa đàm, ông Vũ Sỹ Kiên – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định nhà ở cho thuê là phân khúc đặc biệt và đang trở thành một ưu tiên trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản thời gian tới.
Theo ông, thời gian qua Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ bố trí quỹ đất, xử lý các dự án tồn đọng đến cải cách chính sách xác định giá đất.
Đáng chú ý, ông Kiên cho rằng một trong những nút thắt lớn nhất hiện nay là Việt Nam chưa đánh giá đầy đủ quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê.
Theo lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, cần sớm rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước để làm cơ sở cho việc bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và thiết kế chính sách phù hợp.
Ông cũng đề xuất có thể thí điểm phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực TOD, trung tâm đô thị – nơi tập trung nhiều người trẻ, chuyên gia – với cơ chế ưu đãi mạnh về đất đai; đồng thời phát triển nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp phục vụ lực lượng lao động có thu nhập trung bình và thấp.
Từ góc độ pháp lý, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chưa có cơ chế riêng cho nhà ở cho thuê.
Theo ông, dù Luật Nhà ở năm 2023 đã có chương riêng về nhà ở xã hội nhưng chưa có quy định đầy đủ đối với nhà ở cho thuê, dẫn tới khoảng trống trong thiết kế chính sách.
“Nếu chưa xác định được khái niệm pháp lý cụ thể của nhà ở cho thuê thì sẽ rất khó trong việc thiết kế chính sách và cơ chế quản lý phù hợp”, ông Tuyến nói.
Chuyên gia pháp lý đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thời gian tới cần xây dựng hệ thống quy định riêng cho nhà ở cho thuê, bao gồm cơ chế tiếp cận đất đai, ưu đãi đầu tư, trách nhiệm chuẩn bị quỹ đất của địa phương và các quy định bảo vệ quyền lợi người thuê.
Theo ông, các quy định về hợp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như người thuê cần được cụ thể hóa thay vì chỉ áp dụng các quy định chung của Bộ luật Dân sự.
Ở góc độ tài chính, TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất đối với mô hình nhà ở cho thuê.
Theo ông, đặc thù của loại hình này là thời gian hoàn vốn dài trong khi nguồn vốn của hệ thống ngân hàng chủ yếu mang tính ngắn và trung hạn.
“Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.
Ông dẫn chứng gói tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội hiện có tỉ lệ giải ngân rất thấp, cho thấy việc kỳ vọng ngân hàng thương mại cung cấp nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp là không dễ dàng.
Theo chuyên gia này, nguồn lực phù hợp hơn cho phát triển nhà ở cho thuê là vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ với kỳ hạn dài, chi phí vốn thấp.
Bên cạnh vốn, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm quốc tế, trong đó Nhà nước đóng vai trò chuẩn bị đất đai, quy hoạch và nguồn lực ban đầu, còn khu vực tư nhân hoặc các tổ chức có năng lực đảm nhận vai trò đầu tư, vận hành và quản lý.
Ở góc độ chiến lược phát triển dài hạn, GS.TS Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội khóa XV cho rằng sự dịch chuyển trong nhu cầu nhà ở của thế hệ trẻ đang tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê.
Theo ông, khác với các thế hệ trước thường gắn bó lâu dài với một địa phương hoặc nơi làm việc, người trẻ ngày nay có xu hướng dịch chuyển cao hơn, khiến nhu cầu thuê nhà ngày càng gia tăng. “Phát triển nhà ở cho thuê là một xu thế tất yếu”, ông Cường nhận định.
Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh thị trường này chỉ có thể phát triển bền vững khi có sự kết hợp giữa Nhà nước và khu vực tư nhân.
Theo đó, Nhà nước cần đóng vai trò dẫn dắt thông qua việc bố trí quỹ đất, đầu tư hạ tầng, hoàn thiện cơ chế thuế và các chính sách hỗ trợ. Đây là những yếu tố giúp giảm chi phí đầu tư, nâng cao hiệu quả dự án và tạo động lực để doanh nghiệp tham gia.
Bên cạnh đó, ông Hoàng Văn Cường cho rằng Việt Nam cần phát triển các công cụ tài chính bất động sản hiện đại như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), tạo điều kiện để người dân tham gia đầu tư với số vốn nhỏ, đồng thời cung cấp nguồn vốn dài hạn cho thị trường.
“Không thể kỳ vọng các dự án nhà ở cho thuê được tài trợ hoàn toàn bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất thương mại”, ông nói.
Phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý không chỉ là giải pháp an sinh mà còn là một cấu phần quan trọng của quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản.
Để hiện thực hóa mục tiêu này, các chuyên gia cho rằng cần một chiến lược tổng thể với sự tham gia đồng bộ của Nhà nước và khu vực tư nhân; trong đó Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua đất đai, quy hoạch, hạ tầng và thể chế, còn doanh nghiệp là lực lượng đầu tư và vận hành thị trường.
Ngân hàng Nhà nước giữ tỷ giá trung tâm tăng 2 đồng, lên 25.139 đồng/USD. Các ngân hàng thương mại tăng giảm trái chiều giữa giá mua và bán USD. Vietcombank giảm giá mua 18 đồng, xuống 26.095 - 26.125 đồng; bán ra tăng 2 đồng, lên 26.395 đồng. ACB giảm giá mua vào 10 đồng, xuống 26.110 - 26.140 đồng; bán ra tăng 2 đồng, lên 26.393 đồng. Vietinbank giảm 10 đồng giá mua vào, còn 26.125 đồng; bán ra tăng 2 đồng, lên 26.393 đồng… Chênh lệch giữa giá mua và bán USD của các nhà băng tăng lên 250 - 300 đồng/USD.
Các ngoại tệ khác trong ngân hàng tăng trở lại. Tại Vietcombank, giá EUR tăng 80 đồng, mua vào lên 29.892 - 30.193 đồng, bán ra 31.467 đồng; bảng Anh tăng 75 đồng, lên 34.484 - 34.832 đồng chiều mua vào, bán ra 35.984 đồng…
Giá đồng bạc xanh trên thị trường thế giới giảm, chỉ số USD-Index mất 0,21 điểm, xuống 99 điểm. USD suy yếu so với các đồng tiền chủ chốt sau khi xuất hiện thông tin Mỹ và Iran đã đạt được thỏa thuận gia hạn lệnh ngừng bắn. Tuy nhiên, trong suốt ba tháng xung đột vừa qua, đã có nhiều thông tin tương tự nhưng chưa thể dẫn tới việc chấm dứt chiến sự hoàn toàn. USD thường tăng giá khi thị trường lo ngại cuộc đối đầu sẽ kéo dài, nhưng lại suy yếu mỗi khi xuất hiện tín hiệu cho thấy căng thẳng có thể hạ nhiệt.
Chỉ số giá tiêu dùng cá nhân (PCE) Mỹ tăng 0,4% trong tháng 4 so với tháng trước, sau khi tăng mạnh 0,7% trong tháng 3. Tuy nhiên, lạm phát PCE lõi, không bao gồm giá thực phẩm và năng lượng, chỉ tăng 0,2% trong tháng 4, thấp hơn mức tăng 0,3% của tháng trước đó. Lạm phát tại Mỹ trong tháng 4 tăng với tốc độ nhanh nhất trong ba năm, chủ yếu do giá năng lượng leo thang trong bối cảnh xung đột với Iran, qua đó cho thấy Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) có thể duy trì lãi suất ở mức cao lâu hơn. Dữ liệu lạm phát PCE lõi dịu hơn đôi chút và tăng trưởng cũng yếu hơn phần nào phát đi tín hiệu rằng Fed có thể bớt cứng rắn hơn với chính sách duy trì lãi suất cao trong thời gian dài, điều này phần nào hỗ trợ tâm lý chấp nhận rủi ro của thị trường.
Ngày 9/5, tại hội nghị tiếp xúc, đối thoại giữa Đoàn đại biểu Quốc hội, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng với đoàn viên công đoàn, người lao động năm 2026, nhà ở cho công nhân trở thành chủ đề nóng được nhiều người phản ánh.
Chị Phan Thị Kim Oanh, công nhân Công ty TNHH Mabuchi Motor Đà Nẵng, chia sẻ người lao động rất mừng khi thành phố quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhưng giá bán và giá thuê hiện nay vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn công nhân.
Với thu nhập trung bình 6 đến 8 triệu đồng mỗi tháng, sau khi trừ tiền thuê trọ, ăn uống, nuôi con và các chi phí tối thiểu, khoản tích lũy gần như không còn.
"Nhà ở xã hội hiện hữu ngay trước mắt nhưng vẫn nằm ngoài tầm với của người lao động như chúng tôi", chị nói. Đồng thời, chị đề nghị thành phố nghiên cứu các gói hỗ trợ trực tiếp như bù lãi suất vay mua nhà, giảm giá thành thực tế hoặc có chính sách tài chính phù hợp hơn với nhóm thu nhập thấp.
Không chỉ áp lực tài chính, thủ tục tiếp cận nhà ở xã hội cũng là rào cản không nhỏ. Người lao động phải chứng minh thu nhập, điều kiện nhà ở, hoàn thiện nhiều loại giấy tờ, trong khi phần lớn công nhân không quen với quy trình hành chính. Chị Oanh cho rằng nếu thủ tục được đơn giản hóa và thời gian xét duyệt rút ngắn, cơ hội tiếp cận nhà ở sẽ thực tế hơn rất nhiều.
Cùng mối quan tâm, anh Nguyễn Văn Hải, Ủy viên Ban Thường vụ Công đoàn Công ty CP Khu du lịch Bắc Mỹ An, cho biết lao động ngành du lịch ngày ngày góp phần xây dựng hình ảnh Đà Nẵng, nhưng sau giờ làm vẫn phải trở về những phòng trọ chật hẹp, nóng bức.
Nhiều đồng nghiệp của anh đã nộp hồ sơ nhiều đợt xin mua nhà ở xã hội nhưng không thành vì số lượng đăng ký quá đông. Sự chờ đợi kéo dài khiến không ít lao động nản lòng, ảnh hưởng đến tâm lý gắn bó lâu dài với nghề và với thành phố.
Trong khi đó, chị Nguyễn Thị Thanh Long, Công ty TNHH Keyhinge Toys Việt Nam, phản ánh do quỹ nhà ở xã hội còn hạn chế, công nhân buộc phải thuê trọ trong dân, nhiều nơi đã xuống cấp, diện tích nhỏ, hệ thống điện nước thiếu an toàn, nguy cơ cháy nổ thường trực. Giá thuê phòng, tiền điện, nước thường xuyên biến động trong khi thu nhập không tăng tương ứng, khiến nhiều gia đình lao động không đủ trang trải nhu cầu cơ bản.
Chị đề nghị thành phố sớm ban hành bộ tiêu chuẩn nhà trọ công nhân, hỗ trợ chủ nhà vay vốn cải tạo hạ tầng, áp dụng bảng giá thuê ổn định, đồng thời có chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà, điện nước hằng tháng cho nhóm lao động khó khăn.
"Dù chỉ vài trăm nghìn đồng, đó cũng là sự tiếp sức rất ý nghĩa, giúp công nhân an tâm bám máy, bám xưởng và gắn bó lâu dài với Đà Nẵng", chị nói.
Trả lời các kiến nghị, ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, cho biết đến năm 2025, thành phố có khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, trong đó ngân sách đã đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng để xây hơn 11.000 căn thuộc sở hữu nhà nước.
Sau khi Chính phủ triển khai đề án một triệu căn hộ nhà ở xã hội, Đà Nẵng được giao chỉ tiêu hơn 26.000 căn và đã xác định 36 dự án với khoảng 31.000 căn, trong đó 24 dự án tương đương 22.000 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Thành phố đang triển khai bốn dự án nhà ở dành cho công nhân. Khu nhà ở công nhân Khu công nghiệp Hòa Cầm sẽ được cải tạo thành nhà ở xã hội cho thuê với khoảng 200 căn, dự kiến hoàn thành năm 2027.
Dự án nhà ở Công đoàn tại phường Hải Vân do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư cũng đang triển khai với quy mô 735 căn hộ, tích hợp nhà trẻ, khu vui chơi và các thiết chế văn hóa.
Ngoài ra, thành phố đang nghiên cứu thêm dự án tại Khu công nghiệp Điện Nam, Điện Ngọc và đã chấp thuận dự án 538 căn tại Khu kinh tế mở Chu Lai, dự kiến hoàn thành năm 2027.
Về thủ tục, ông Tuấn thừa nhận việc xác nhận hồ sơ vẫn gây khó cho công nhân và cho biết Sở đã xây dựng chuyên mục riêng về nhà ở xã hội trên website, hướng dẫn thủ tục và giải đáp thắc mắc trong vòng 24 giờ.
Về giá thuê, giá bán, thành phố đang nghiên cứu các cơ chế như miễn chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng để kéo giảm chi phí trong thời gian tới.
Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng Nguyễn Mạnh Hùng yêu cầu Sở Xây dựng khẩn trương rà soát toàn bộ các khu công nghiệp hiện hữu và mới.
Với khu công nghiệp mới, bắt buộc phải bố trí quỹ đất cho nhà lưu trú và thiết chế phục vụ công nhân; với khu công nghiệp hiện hữu, cần lộ trình cụ thể để bổ sung hạ tầng an sinh.
Theo lãnh đạo thành phố, nhà ở công nhân không chỉ là chính sách an sinh mà còn là điều kiện để giữ chân lao động, ổn định sản xuất và nâng sức cạnh tranh của Đà Nẵng trong thu hút đầu tư.
Đứng đầu danh sách nợ thuế là Công ty liên doanh Vũng Tàu Paradise nợ hơn 2.094 tỉ đồng. Kế đến là Công ty TNHH Thương mại vận tải và du lịch Xuyên Việt Oil nợ hơn 1.978 tỉ đồng; Công ty CP Đầu tư Golden Hill nợ hơn 1.659 tỉ đồng. 15 doanh nghiệp có số nợ thuế trên 100 tỉ đồng như Công ty CP Phát triển và kinh doanh nhà nợ hơn 895 tỉ đồng; Công ty CP Hàng không Pacific Airlines nợ hơn 567 tỉ đồng; Công ty TNHH MTV sản xuất - xuất nhập khẩu dịch vụ phát triển nông thôn nợ hơn 273 tỉ đồng; Công ty CP Thương mại - Tư vấn - Đầu tư - Xây dựng Bách Khóa Việt nơi hơn 254 tỉ đồng; Công ty TNHH The Forest City nợ hơn 210 tỉ đồng; Chi nhánh Công ty CP Xuất nhập khẩu Thủy sản Sài Gòn nợ 180 tỉ đồng; Công ty CP Sài Gòn Tower nợ hơn 119 tỉ đồng…
Các công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản có số nợ thuế lớn như Công ty TNHH bất động sản MSB nợ hơn 92,4 tỉ đồng; Công ty CP Đầu tư xây dựng địa ốc Trường Thịnh Phát nợ hơn 83 tỉ đồng; Công ty CP BCG land nợ hơn 78 tỉ đồng; Công ty CP Dịch vụ - thương mại và xây dựng địa ốc Kim Oanh nợ hơn 78 tỉ đồng…
Một số đơn vị "có tiếng" cũng nằm trong danh sách nợ thuế lần này như Công ty CP Tân Tân nợ hơn 66,5 tỉ đồng; Nhà văn hóa phụ nữ TP.HCM nợ hơn 66 tỉ đồng; Công ty CP Phim Giải phóng nợ hơn 30 tỉ đồng; Nhà tập luyện thể thao Phú Thọ nợ hơn 8,5 tỉ đồng; Bệnh viện Tai Mũi Họng nợ hơn 690 triệu đồng… Một số báo, tạp chí cũng xuất hiện trong danh sách nợ thuế lần này.
Ngoài doanh nghiệp nợ lên hàng ngàn tỉ đồng thì trong danh sách lần này có gần 200 người nộp thuế có số nợ thuế dưới 100.000 đồng, trong đó số nợ thuế thấp nhất là 3 đồng thuộc về Chi nhánh Công ty CP sản xuất - kinh doanh Đồ gỗ mỹ nghệ Nam Long; kế đến là số nợ 5 đồng thuộc về Công ty TNHH tư vấn - xây dựng Liên kết; Công ty Việt Na Mi nợ 73 đồng; công ty TNHH kiến trúc Revuelra nợ 167 đồng…
