Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển với mục tiêu giảm áp lực cho khu vực nội đô và tạo động lực tăng trưởng mới cho toàn thành phố. Trong bối cảnh đó, khu vực phía Bắc Thủ đô được nhiều chuyên gia nhận định đang nổi lên như một cực phát triển chiến lược, đóng vai trò quan trọng trong quá trình hình thành mô hình đô thị đa trung tâm.
Tại Hội thảo “Bắc Hà Nội trong cấu trúc không gian phát triển mới của Thủ đô” diễn ra ngày 2/6, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng quá trình đô thị hóa nhanh trong nhiều năm qua đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế – xã hội của Hà Nội, nhưng đồng thời cũng tạo ra không ít áp lực đối với hệ thống hạ tầng và chất lượng sống của người dân.
Theo ông Đính, tình trạng dân số tập trung quá lớn tại khu vực trung tâm đã kéo theo nhiều vấn đề như ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng kỹ thuật, thiếu hụt không gian xanh và giá nhà ở liên tục tăng cao. Do đó, việc mở rộng không gian phát triển và hình thành các cực đô thị mới không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu tất yếu.
“Thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn phát triển mới. Giá trị của bất động sản sẽ không còn được quyết định bởi những cơn sốt ngắn hạn hay các kỳ vọng mang tính đầu cơ, mà phải dựa trên nền tảng pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, nhu cầu thực và năng lực phát triển thực tế của khu vực”, ông Đính nhấn mạnh.
Theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng, tuyến Vành đai 4, Vành đai 3,5 cùng mạng lưới metro trong tương lai đang từng bước cải thiện đáng kể khả năng kết nối giữa phía Bắc Hà Nội với khu vực trung tâm.
Khi các dự án này hoàn thành, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn đối với dòng vốn đầu tư cũng như xu hướng dịch chuyển dân cư. Điều này tạo nền tảng để hình thành các đô thị hiện đại, đa chức năng và phát triển bền vững hơn.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết trong 5 tháng đầu năm 2026, khu vực phía Bắc Hà Nội ghi nhận hơn 1.400 sản phẩm bất động sản mới được đưa ra thị trường. Dù bối cảnh chung còn nhiều khó khăn, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 56%, phản ánh nhu cầu của thị trường tiếp tục duy trì ở mức tích cực.
Đáng chú ý, theo bà Miền, Mê Linh hiện được xem là “vùng trũng giá” cuối cùng của Hà Nội. Trong khi giá bất động sản thấp tầng tại Tây Hồ Tây đã dao động từ 480 triệu đến 1 tỷ đồng/m², Đông Anh phổ biến từ 180 đến 400 triệu đồng/m², còn các dự án nằm dọc các tuyến vành đai có giá từ 200 đến 300 triệu đồng/m², thì nhiều dự án tại Mê Linh hiện chỉ được giao dịch ở mức khoảng 80 đến 120 triệu đồng/m².
Mức giá này mới tương đương khoảng một phần ba đến một nửa so với nhiều khu vực lân cận có vị trí tương đồng. Thậm chí, nếu so với trung tâm hành chính mới tại Tây Hồ Tây, giá bất động sản tại Mê Linh chỉ bằng khoảng 20%, trong khi thời gian di chuyển được dự báo chỉ chênh lệch từ 10 đến 15 phút khi các công trình hạ tầng trọng điểm đi vào hoạt động.
Theo các chuyên gia, khoảng cách giá hiện nay cho thấy Mê Linh vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai nếu xét trên các yếu tố về vị trí, quỹ đất, khả năng kết nối và tiềm năng phát triển đô thị.
Ở góc độ thị trường, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc SGO Land, nhận định khẩu vị đầu tư đang thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhà đầu tư chủ yếu tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng vận hành, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, hệ sinh thái tiện ích và hiệu quả khai thác thực tế của bất động sản.
Theo ông Chung, đây là xu hướng có lợi cho những khu vực được quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu ở thực. Trong giai đoạn 2026-2028, sự xuất hiện của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cùng các dự án quy mô lớn tại Mê Linh được kỳ vọng sẽ góp phần thay đổi diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng nguồn cung và thu hút thêm dòng vốn đầu tư.
Ngày 24/4, phóng viên ghi nhận tại khu vực quy hoạch dự án khu đô thị ven sông Hạc (phường Hàm Rồng, tỉnh Thanh Hóa), nhiều khu dân cư ven sông vẫn mang dáng dấp tạm bợ, nhếch nhác. Những ngôi nhà cũ kỹ, tường bong tróc, mái dột nát tồn tại qua nhiều năm nhưng không được sửa sang vì vướng quy hoạch.
Trong căn nhà xuống cấp ở khu phố Thành Công, ông Trịnh Thăng Long cho biết gia đình thuộc diện tái định cư đợt 2 nhưng nhiều năm qua vẫn chưa được bố trí. "Vợ tôi bệnh nặng, cuộc sống rất khó khăn. Chúng tôi chờ đợi mỏi mòn, giờ đi cũng không được mà ở cũng không xong", ông nói.
Không riêng gia đình ông Long, 13 hộ dân khác trong khu phố đã gửi đơn kiến nghị chính quyền xem xét bãi bỏ dự án, sớm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tách hộ, nhập khẩu để ổn định cuộc sống. Theo họ, việc quy hoạch kéo dài khiến mọi kế hoạch làm ăn, sinh sống đều bị "đóng băng".
Dự án khu đô thị mới ven sông Hạc được phê duyệt từ năm 2009 và nhiều lần điều chỉnh sau đó, với tổng diện tích hơn 37 ha, tổng vốn đầu tư phê duyệt ban đầu khoảng 759 tỷ đồng.
Mục tiêu là cải tạo cảnh quan hai bên bờ sông, xóa bỏ khu dân cư xuống cấp, xây dựng khu đô thị đồng bộ gồm nhà ở thương mại, tái định cư, chung cư, hạ tầng xã hội và kỹ thuật.
Theo số liệu của UBND phường Hàm Rồng, đến tháng 3/2025, dự án mới giải phóng mặt bằng được 22,39 ha/31,49 ha. Trong đó, phần đất phục vụ tái định cư mới đạt khoảng 3,05 ha/5,72 ha.
Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ đã phê duyệt hơn 335 tỷ đồng, nhưng mới chi trả được khoảng 161 tỷ đồng. Số tiền còn lại hơn 174 tỷ đồng vẫn chưa được thanh toán, kéo dài từ năm 2013 đến nay.
Đáng chú ý, còn khoảng 9,1 ha chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, liên quan tới 691 hộ dân. Riêng phần đất dự kiến bố trí tái định cư vẫn còn 296 hộ chưa được giải quyết.
Một trong những nguyên nhân chính khiến dự án chậm tiến độ là quy hoạch bố trí tái định cư chồng lấn lên khu dân cư hiện hữu – nơi có gần 300 hộ sinh sống, rất khó giải phóng mặt bằng.
Một số hộ đã được giao đất tái định cư từ năm 2021 tại khu phố Kết (phường Đông Thọ cũ) nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Nguyên nhân do nhà đầu tư chưa hoàn tất quyết toán chi phí và nghĩa vụ tài chính.
Trong khi đó, 31 hộ dân khu phố Thành Công được phê duyệt phương án bồi thường năm 2024 cũng gặp vướng mắc về giá đất. Phần chênh lệch giá giữa quyết định phê duyệt và nghĩa vụ tài chính chưa được nhà đầu tư thống nhất chi trả, khiến thủ tục tiếp tục bị đình trệ. Những bất cập này dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, tâm lý người dân bất an.
UBND tỉnh Thanh Hóa đã đưa dự án Khu đô thị ven sông Hạc vào danh mục cần tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong năm 2026.
Theo cơ quan này, dự án phát sinh nhiều bất cập do được triển khai theo cơ chế "đổi đất lấy hạ tầng", khiến việc xác định tiền sử dụng đất không còn phù hợp với quy định của Luật Đất đai hiện hành.
Cùng với đó, các khâu giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư và bàn giao quỹ đất cho nhà đầu tư vẫn bị đình trệ. Nguyên nhân chủ yếu là phương án thanh toán trước đây được thiết kế theo hướng cố định, không gắn với biến động giá đất tại thời điểm giao đất, trong khi chi phí thực hiện lại khoán gọn, dẫn đến khó xác định đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định mới.
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 320/2025/NĐ-CP vừa được ban hành, ngưỡng doanh thu miễn thuế của hộ kinh doanh chính thức nâng từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỉ đồng/năm, áp dụng từ 1.1.2026.
Nâng ngưỡng miễn thuế nhưng về cơ bản phương pháp tính thuế không thay đổi. Với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản, điều chỉnh cụ thể như sau: mức doanh thu năm từ 1 tỉ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, không chịu thuế giá trị gia tăng.
Mức doanh thu năm từ 1 tỉ đồng trở lên thì nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng theo cách tính: thuế giá trị gia tăng phải nộp = doanh thu x 5%; thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (doanh thu - 1 tỉ đồng) x 5%.
Ví dụ, doanh thu cho thuê nhà là 1,2 tỉ đồng/năm, thuế giá trị gia tăng phải nộp là: 1,2 tỉ đồng x 5% = 60 triệu đồng. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: (1,2 - 1 tỉ đồng) x 5% = 10 triệu đồng. Tổng số thuế phải nộp là 70 triệu đồng.
Nếu doanh thu là 1,5 tỉ đồng/năm, thuế giá trị gia tăng phải nộp là: 1,5 tỉ đồng x 5% = 75 triệu đồng. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: (1,5 - 1 tỉ đồng) x 5% = 25 triệu đồng. Tổng số thuế phải nộp là 100 triệu đồng.
Tính toán tương tự, nếu doanh thu là 2 tỉ đồng/năm thì tổng số thuế phải nộp là 150 triệu đồng; doanh thu là 3 tỉ đồng/năm thì tổng số thuế phải nộp là 250 triệu đồng.
Theo hướng dẫn của nhiều cơ quan thuế địa phương, hộ, cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế; sử dụng tờ khai thuế Mẫu số 01/BĐS và phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm Thông tư số 18/2026/TT-BTC.
Cá nhân trực tiếp khai thuế được lựa chọn khai thuế 1 lần hoặc 2 lần. Nếu khai thuế 2 lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31.7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31.1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Nếu khai thuế 1 lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31.1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế, trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.
Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay; sử dụng tờ khai Mẫu số 01/TCKT và phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC.
Áp quy định hiện hành, chỉ thay đổi ngưỡng miễn thuế thì: nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 1 tỉ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ không quá 1 tỉ đồng/năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê.
Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
KCN Số 02 - Hưng Yên sở hữu vị trí chiến lược ngay nút giao Yên Mỹ, điểm kết nối trực tiếp giữa cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và cao tốc Hưng Yên - Thái Bình. Từ đây vào trung tâm Hà Nội 20 km, đến sân bay quốc tế Nội Bài 65 km, sân bay quốc tế Gia Bình 25 km và cảng Đình Vũ, Hải Phòng 87 km.
KCN hoạt động theo mô hình khu công nghiệp hỗ trợ, tập trung thu hút các nhà sản xuất trong lĩnh vực điện tử viễn thông, cơ khí chính xác, tự động hóa, bán dẫn và các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao, hướng tới trở thành điểm kết nối giữa các nhà sản xuất công nghiệp hỗ trợ với các tập đoàn công nghệ trong và ngoài nước.
Hạ tầng kỹ thuật được đầu tư đồng bộ ngay từ giai đoạn đầu, gồm trạm biến áp 110/22kV công suất 2x63 MVA đặt trong KCN, hệ thống cấp nước sạch đấu nối đến hàng rào từng nhà máy với công suất 20.000 m³/ngày đêm và nhà máy xử lý nước thải tập trung công suất 7.000 m³/ngày đêm, có thể nâng công suất theo nhu cầu thực tế. Không gian cây xanh và mặt nước chiếm gần 14,2% tổng diện tích.
Gắn liền với hệ thống khu công nghiệp, Hòa Phát đang triển khai dự án khu nhà ở công nhân, nhà ở xã hội tại xã Yên Mỹ với gần 9.000 căn hộ, cách KCN này khoảng 5 km, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư cho công nhân và người lao động làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Đây là một phần trong chiến lược phát triển hạ tầng khu công nghiệp gắn với nhà ở xã hội mà Hòa Phát triển khai tại các vùng kinh tế trọng điểm, đồng thời hưởng ứng chủ trương của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội cho người lao động.
Phát biểu tại lễ khởi công, ông Nguyễn Mạnh Quyền, Chủ tịch UBND tỉnh Hưng Yên nhận định: "Trong quý 1/2026, tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Hưng Yên đạt 10,43%, nằm trong top 4 cả nước. Các dự án khu công nghiệp là trọng tâm để tỉnh duy trì đà tăng trưởng hai con số. Tỉnh Hưng Yên ghi nhận và biểu dương nỗ lực của chính quyền, nhân dân các xã Yên Mỹ, Việt Tiến, Xuân Trúc cùng các hộ dân đã ủng hộ công tác giải phóng mặt bằng. Chúng tôi đề nghị chủ đầu tư tập trung nguồn lực, đẩy nhanh hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, sớm thu hút nhà đầu tư thứ cấp vào sản xuất kinh doanh, đóng góp thiết thực vào sự phát triển kinh tế của địa phương."
Ông Hoàng Quang Việt, Thành viên HĐQT Tập đoàn Hòa Phát, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị Hòa Phát cho biết: Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc mạnh mẽ, Việt Nam đang nổi lên là một trong những trung tâm sản xuất mới của châu Á, thu hút dòng vốn đầu tư lớn trong các lĩnh vực điện tử, bán dẫn, cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ. Tỉnh Hưng Yên với vị trí chiến lược trong vùng Thủ đô, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và môi trường đầu tư thông thoáng, đang trở thành một trong những điểm đến công nghiệp hấp dẫn nhất khu vực phía Bắc.
"Hòa Phát xác định KCN Số 02 - Hưng Yên là mắt xích quan trọng trong chiến lược xây dựng hệ sinh thái công nghiệp hiện đại tại Hưng Yên, hướng tới đưa tỉnh trở thành trung tâm công nghiệp hỗ trợ và sản xuất công nghệ cao của Vùng Thủ đô. Chúng tôi sẵn sàng tiếp nhận nhà đầu tư từ tháng 9", ông Việt khẳng định.
Tính đến thời điểm khởi công KCN Số 02 - Hưng Yên, tổng quỹ đất khu công nghiệp của Hòa Phát trên toàn quốc đạt hơn 2.260 ha, phân bổ tại Hưng Yên, Ninh Bình, Bắc Ninh và Hải Phòng. Các KCN đang vận hành gồm Phố Nối A, Yên Mỹ II tại Hưng Yên và Hòa Mạc tại Ninh Bình đều đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 95% diện tích đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, là điểm đến của hàng trăm nhà sản xuất trong và ngoài nước, trong đó có các tập đoàn đến từ Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc và châu Âu.
