Năm 2012, tôi mua một căn nhà ở quận 12 cũ, TP.HCM. Nhà này do chủ cũ mua thửa đất lớn, sau đó phân nền rồi xây thành nhiều căn liền kề sát nhau. Tất cả những căn nhà này, chúng tôi đều mua giấy tay vì giá rẻ và đã ở ổn định nhiều năm nay.
Vậy bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ thì phải đáp ứng được những yêu cầu gì? Theo quy định pháp luật, những trường hợp nào mua giấy tay được cấp sổ đỏ? Quy trình thủ tục ra sao?
Bạn đọc Thanh Hiền
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) cho biết, pháp luật hiện hành vẫn cho phép xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay, đặc biệt là các giao dịch phát sinh từ nhiều năm trước.
Theo khoản 1 điều 42 Nghị định 101 năm 2024, trường hợp nhận quyền chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, nhưng có chữ ký của các bên liên quan và chưa được cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
Như vậy, bạn mua nhà vào năm 2012 (tức trước ngày 1.7.2014) thuộc trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bạn chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ. Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét nhiều yếu tố khác như nguồn gốc pháp lý của thửa đất, hiện trạng sử dụng, quy hoạch, điều kiện tách thửa và quá trình quản lý sử dụng thực tế.
Căn nhà bạn được hình thành từ việc chủ cũ mua một thửa đất lớn rồi tự phân nền, xây thành nhiều căn liền kề để bán. Đây là dạng nhà ở phát sinh khá phổ biến nhưng cũng là nhóm hồ sơ thường phát sinh nhiều vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ riêng.
Theo khoản 4 điều 220 luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có quyền quy định điều kiện tách thửa phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Do đó, khi xem xét cấp sổ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra liệu căn nhà của bạn có đáp ứng diện tích tối thiểu, chiều ngang, lối đi chung, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện quy hoạch theo quy định của TP.HCM hay không.
Trong thực tế, nhiều trường hợp nhà giấy tay bị từ chối cấp sổ không phải vì giao dịch giấy tay, mà do thửa đất bị xác định là phân lô trái phép, không đủ điều kiện tách thửa hoặc công trình xây dựng sai phép.
Ngoài ra, đất của bạn cũng phải không thuộc một trong các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận theo điều 151 luật Đất đai 2024.
Về nguyên tắc, các trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1.7.2014, có quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện tách thửa thì vẫn có cơ sở được xem xét cấp sổ đỏ.
Ngược lại, các trường hợp đất lấn chiếm, đất công, đất thuộc diện quy hoạch thu hồi, nhà xây dựng trái phép nghiêm trọng, hoặc khu đất bị xác định là phân lô bán nền trái quy định thì thường sẽ không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo khoản 3 điều 27 luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.
Điều này đồng nghĩa, các giao dịch giấy tay phát sinh từ ngày 1.8.2024 gần như không còn được bảo đảm an toàn pháp lý như trước đây. Cơ chế công nhận đối với giao dịch giấy tay chủ yếu chỉ áp dụng cho các trường hợp tồn tại từ nhiều năm trước.
Theo điều 28 Nghị định 101 năm 2024, người dân cần chuẩn bị các giấy tờ: Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK.
Một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 137, khoản 1, khoản 5 điều 148, khoản 1, khoản 5 điều 149 của luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở…
Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở, hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 1: Bạn nên kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường nơi có đất. Đây là bước rất quan trọng để xác định đất có đủ điều kiện tách thửa, có thuộc quy hoạch hay có tranh chấp hay không.
Bước 2: Sau khi xác định đủ điều kiện sơ bộ, bạn nộp hồ sơ tại UBND xã, phường nơi có đất.
Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc hiện trạng, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp và lấy ý kiến địa phương nếu cần thiết.
Bước 4: Trường hợp đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ thông báo nghĩa vụ tài chính để bạn đóng các khoản như lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hoặc phí cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Bước 5: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bạn.
Cụ thể, tại Quyết định số 1275/QĐ-TTg, Thủ tướng Chính phủ quyết định thi hành kỷ luật bằng hình thức cảnh cáo đối với ông Nguyễn Văn Linh, nguyên Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang nhiệm kỳ 2016 - 2021.
Ông Linh bị kỷ luật do đã có vi phạm, khuyết điểm trong công tác và Ủy ban Kiểm tra Trung ương đã thi hành kỷ luật về Đảng. Thời gian thi hành kỷ luật tính từ ngày 22.5.
Tại Quyết định số 1276/QĐ-TTg, Thủ tướng Chính phủ quyết định thi hành kỷ luật bằng hình thức cảnh cáo đối với ông Lại Thanh Sơn, nguyên Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Bắc Giang nhiệm kỳ 2016 - 2021.
Ông Sơn cũng có vi phạm, khuyết điểm trong công tác và Ủy ban Kiểm tra Trung ương đã thi hành kỷ luật về Đảng, thời gian thi hành kỷ luật từ ngày 22.5.
Trước đó, cuối tháng 5, Ủy ban Kiểm tra Trung ương đã thi hành kỷ luật cảnh cáo với ông Nguyễn Văn Linh, nguyên Phó bí thư Tỉnh ủy, nguyên Bí thư Ban cán sự Đảng, nguyên Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang và ông Lại Thanh Sơn, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, nguyên Phó bí thư Ban cán sự Đảng, nguyên Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Bắc Giang.
Các ông Nguyễn Văn Linh, Lại Thanh Sơn đã vi phạm quy định của Đảng, pháp luật của Nhà nước trong thực hiện chức trách, nhiệm vụ được giao, trong phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực; vi phạm quy định những điều đảng viên không được làm và trách nhiệm nêu gương; gây hậu quả nghiêm trọng, ảnh hưởng xấu đến uy tín của tổ chức đảng và địa phương, cơ quan, đơn vị công tác, đến mức phải thi hành kỷ luật.
Ngày 25.5, tin từ Thanh tra tỉnh Cà Mau cho biết đơn vị đã công bố quyết định thanh tra việc tổ chức lựa chọn nhà thầu qua mạng đối với gói thầu số 28 - hệ thống kỹ thuật (M&E), thuộc dự án đầu tư xây dựng Bệnh viện đa khoa Cà Mau quy mô 1.200 giường (Bệnh viện 1.200 giường).
Cuộc thanh tra được thực hiện sau công văn của Chủ tịch UBND tỉnh Cà Mau về việc thanh tra đột xuất gói thầu số 28 thuộc dự án đầu tư xây dựng Bệnh viện 1.200 giường.
Đoàn thanh tra gồm 7 thành viên, do bà Nguyễn Thị Đăng Tâm, Trưởng phòng Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo 1 thuộc Thanh tra tỉnh Cà Mau, làm trưởng đoàn.
Đối tượng thanh tra là Ban Quản lý dự án Xây dựng tỉnh Cà Mau. Nội dung thanh tra tập trung vào toàn bộ quá trình tổ chức lựa chọn và công khai kết quả lựa chọn nhà thầu đối với gói thầu số 28. Thời kỳ thanh tra được xác định từ khi lập hồ sơ mời thầu đến khi có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn và công khai kết quả lựa chọn nhà thầu.
Quyết định cũng nêu rõ, nếu có nội dung liên quan đến trước và sau thời kỳ thanh tra, đoàn thanh tra sẽ tiến hành kiểm tra, đối chiếu để làm rõ. Thời hạn thanh tra 45 ngày làm việc, kể từ ngày đoàn thanh tra công bố quyết định.
Gói thầu số 28 có giá dự toán được phê duyệt hơn 1.013 tỉ đồng. Sau đấu thầu, giá trúng thầu được xác định hơn 891 tỉ đồng, trong đó chi phí xây lắp và thiết bị hơn 843 tỉ đồng, chi phí dự phòng hơn 48 tỉ đồng.
Đơn vị trúng thầu là liên danh gói thầu số 28 gồm Công ty cổ phần Xây lắp Thành An 96, Công ty cổ phần Kỹ thuật và Thiết bị y tế Sài Gòn và Công ty cổ phần Cơ điện Famiana. Chủ đầu tư đã ký hợp đồng với liên doanh gói thầu số 28 vào ngày 29.1 vừa qua. Hiện tại, nhà thầu đang triển khai thi công.
Dự án đầu tư xây dựng Bệnh viện 1.200 giường được khởi động năm 2021, chính thức khởi công ngày 19.4.2025 trên diện tích hơn 12 ha, tổng mức đầu tư hơn 3.300 tỉ đồng. Đây là một trong những công trình trọng điểm của tỉnh Cà Mau, dự kiến tháng 9.2026 hoàn thành. Dự án do Ban Quản lý dự án công trình xây dựng tỉnh Cà Mau (nay là Ban Quản lý dự án xây dựng) làm chủ đầu tư.
Quảng trường Long Hưng trên đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh, phường Long Hưng, rực sáng với màn pháo hoa ba tầng trong đêm công bố Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương và đón nhận Huân chương Lao động hạng Nhất.
Hơn 1.000 quả pháo được bắn từ bờ sông Đồng Nai sau chương trình nghệ thuật kéo dài 45 phút với chủ đề “Đồng Nai - Hào khí phương Nam, vươn mình cùng đất nước”.
Quảng trường Long Hưng trên đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh, phường Long Hưng, rực sáng với màn pháo hoa ba tầng trong đêm công bố Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương và đón nhận Huân chương Lao động hạng Nhất.
Hơn 1.000 quả pháo được bắn từ bờ sông Đồng Nai sau chương trình nghệ thuật kéo dài 45 phút với chủ đề “Đồng Nai - Hào khí phương Nam, vươn mình cùng đất nước”.
Pháo hoa với nhiều màu sắc rực sáng cả vùng trời. Đây là lần thứ hai Đồng Nai tổ chức bắn pháo hoa tầm cao chào mừng lên thành phố. Trước đó, địa phương bắn pháo hoa tại 13 điểm dịp 30/4.
Pháo hoa với nhiều màu sắc rực sáng cả vùng trời. Đây là lần thứ hai Đồng Nai tổ chức bắn pháo hoa tầm cao chào mừng lên thành phố. Trước đó, địa phương bắn pháo hoa tại 13 điểm dịp 30/4.
Pháo hoa với nhiều màu sắc rực sáng cả vùng trời. Đây là lần thứ hai Đồng Nai tổ chức bắn pháo hoa tầm cao chào mừng lên thành phố. Trước đó, địa phương bắn pháo hoa tại 13 điểm dịp 30/4.
Chị Tâm, đại biểu dự lễ công bố, dùng điện thoại ghi lại khoảnh khắc pháo hoa rực sáng. “Đồng Nai lên thành phố, tôi hy vọng hạ tầng được đầu tư đồng bộ, kinh tế phát triển, đời sống người dân tốt hơn”, chị nói.
Sau khi sáp nhập với Bình Phước, thành phố Đồng Nai có hơn 4,4 triệu dân, đông thứ ba cả nước sau Hà Nội và TP HCM; diện tích khoảng 12.730 km2, đứng thứ 9 toàn quốc.
Chị Tâm, đại biểu dự lễ công bố, dùng điện thoại ghi lại khoảnh khắc pháo hoa rực sáng. “Đồng Nai lên thành phố, tôi hy vọng hạ tầng được đầu tư đồng bộ, kinh tế phát triển, đời sống người dân tốt hơn”, chị nói.
Sau khi sáp nhập với Bình Phước, thành phố Đồng Nai có hơn 4,4 triệu dân, đông thứ ba cả nước sau Hà Nội và TP HCM; diện tích khoảng 12.730 km2, đứng thứ 9 toàn quốc.
Gia đình chị Kim Ngân cùng dự lễ công bố và ghi lại bức ảnh kỷ niệm bên màn pháo hoa tại quảng trường.
Gia đình chị Kim Ngân cùng dự lễ công bố và ghi lại bức ảnh kỷ niệm bên màn pháo hoa tại quảng trường.
Các nữ CSGT Đồng Nai cùng nhau check-in với màn pháo hoa mãn nhãn.
Các nữ CSGT Đồng Nai cùng nhau check-in với màn pháo hoa mãn nhãn.
Ngoài người dân Đồng Nai, nhiều người ở TP HCM cũng có thể theo dõi từ phía bên kia bờ sông.
Ngoài người dân Đồng Nai, nhiều người ở TP HCM cũng có thể theo dõi từ phía bên kia bờ sông.
Ngoài người dân Đồng Nai, nhiều người ở TP HCM cũng có thể theo dõi từ phía bên kia bờ sông.
Một số người tập trung tại một nhà hàng ven sông gần quận 9 cũ xem pháo hoa.
“Biết Đồng Nai bắn ở quảng trường Long Hưng nên tôi rủ bạn bè xuống xem. Dù cách một con sông nhưng pháo hoa tầm cao vẫn rất đẹp”, Tuấn Anh, ngụ TP HCM, nói.
Một số người tập trung tại một nhà hàng ven sông gần quận 9 cũ xem pháo hoa.
“Biết Đồng Nai bắn ở quảng trường Long Hưng nên tôi rủ bạn bè xuống xem. Dù cách một con sông nhưng pháo hoa tầm cao vẫn rất đẹp”, Tuấn Anh, ngụ TP HCM, nói.
