Năm 2012, tôi mua một căn nhà ở quận 12 cũ, TP.HCM. Nhà này do chủ cũ mua thửa đất lớn, sau đó phân nền rồi xây thành nhiều căn liền kề sát nhau. Tất cả những căn nhà này, chúng tôi đều mua giấy tay vì giá rẻ và đã ở ổn định nhiều năm nay.
Vậy bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ thì phải đáp ứng được những yêu cầu gì? Theo quy định pháp luật, những trường hợp nào mua giấy tay được cấp sổ đỏ? Quy trình thủ tục ra sao?
Bạn đọc Thanh Hiền
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) cho biết, pháp luật hiện hành vẫn cho phép xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay, đặc biệt là các giao dịch phát sinh từ nhiều năm trước.
Theo khoản 1 điều 42 Nghị định 101 năm 2024, trường hợp nhận quyền chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, nhưng có chữ ký của các bên liên quan và chưa được cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
Như vậy, bạn mua nhà vào năm 2012 (tức trước ngày 1.7.2014) thuộc trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bạn chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ. Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét nhiều yếu tố khác như nguồn gốc pháp lý của thửa đất, hiện trạng sử dụng, quy hoạch, điều kiện tách thửa và quá trình quản lý sử dụng thực tế.
Căn nhà bạn được hình thành từ việc chủ cũ mua một thửa đất lớn rồi tự phân nền, xây thành nhiều căn liền kề để bán. Đây là dạng nhà ở phát sinh khá phổ biến nhưng cũng là nhóm hồ sơ thường phát sinh nhiều vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ riêng.
Theo khoản 4 điều 220 luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có quyền quy định điều kiện tách thửa phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Do đó, khi xem xét cấp sổ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra liệu căn nhà của bạn có đáp ứng diện tích tối thiểu, chiều ngang, lối đi chung, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện quy hoạch theo quy định của TP.HCM hay không.
Trong thực tế, nhiều trường hợp nhà giấy tay bị từ chối cấp sổ không phải vì giao dịch giấy tay, mà do thửa đất bị xác định là phân lô trái phép, không đủ điều kiện tách thửa hoặc công trình xây dựng sai phép.
Ngoài ra, đất của bạn cũng phải không thuộc một trong các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận theo điều 151 luật Đất đai 2024.
Về nguyên tắc, các trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1.7.2014, có quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện tách thửa thì vẫn có cơ sở được xem xét cấp sổ đỏ.
Ngược lại, các trường hợp đất lấn chiếm, đất công, đất thuộc diện quy hoạch thu hồi, nhà xây dựng trái phép nghiêm trọng, hoặc khu đất bị xác định là phân lô bán nền trái quy định thì thường sẽ không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo khoản 3 điều 27 luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.
Điều này đồng nghĩa, các giao dịch giấy tay phát sinh từ ngày 1.8.2024 gần như không còn được bảo đảm an toàn pháp lý như trước đây. Cơ chế công nhận đối với giao dịch giấy tay chủ yếu chỉ áp dụng cho các trường hợp tồn tại từ nhiều năm trước.
Theo điều 28 Nghị định 101 năm 2024, người dân cần chuẩn bị các giấy tờ: Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK.
Một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 137, khoản 1, khoản 5 điều 148, khoản 1, khoản 5 điều 149 của luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở…
Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở, hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 1: Bạn nên kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường nơi có đất. Đây là bước rất quan trọng để xác định đất có đủ điều kiện tách thửa, có thuộc quy hoạch hay có tranh chấp hay không.
Bước 2: Sau khi xác định đủ điều kiện sơ bộ, bạn nộp hồ sơ tại UBND xã, phường nơi có đất.
Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc hiện trạng, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp và lấy ý kiến địa phương nếu cần thiết.
Bước 4: Trường hợp đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ thông báo nghĩa vụ tài chính để bạn đóng các khoản như lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hoặc phí cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Bước 5: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bạn.
Ngày 16.5, Cục CSGT (Bộ Công an) cho biết, cơ quan này đang phối hợp với Cục Đường bộ Việt Nam (Bộ Xây dựng) và các đơn vị liên quan nghiên cứu sử dụng các biện pháp kỹ thuật trong tổ chức hạ tầng giao thông đáp ứng thực tiễn tình hình trật tự an toàn giao thông hiện nay.
Trong đó, Cục CSGT cùng các đơn vị liên quan sẽ nghiên cứu bố trí, tổ chức giao thông linh hoạt phân làn đường theo giờ cao điểm. Vào giờ cao điểm buổi sáng mở nhiều làn đường cho xe từ ngoại ô vào trung tâm và ngược lại vào giờ tan tầm buổi chiều.
Cụ thể, Cục CSGT đang tiến hành nghiên cứu cách tổ chức giao thông tại tuyến Nguyễn Chí Thanh và Lê Văn Lương (Hà Nội) để tổ chức giao thông bằng cách xén dải phân cách giữa đường để tối ưu hóa việc phân làn đường ưu tiên chuyển đổi dòng xe phụ thuộc vào lưu lượng phương tiện tham gia giao thông theo thời gian thực tương tự như tuyến đường Cộng Hòa (TP.HCM) đã tổ chức giao thông từ ngày 15.5.
Ngoài ra, Cục CSGT cũng nghiên cứu việc trồng cây xanh tại dải phân cách giữa đường và ven đường để đảm bảo an toàn giao thông, tránh tình trạng cây trồng tại dải phân cách giữa đường che khuất tầm nhìn, gây nguy hiểm cho người lái xe hoặc cây trồng ven đường gãy, đổ gây cản trở giao thông.
Đồng thời, Cục CSGT cũng nghiên cứu chuẩn hóa tổ chức giao thông tại các nút giao gồm: điều khiển chu kỳ đèn tín hiệu giao thông đáp ứng lưu lượng phương tiện lưu thông theo thời gian thực; bố trí khu vực làn chờ đèn tín hiệu giao thông cho xe mô tô, xe gắn máy; biển báo hiệu, vạch kẻ đường…
Sở Y tế TP.HCM vừa ban hành kế hoạch đánh giá chất lượng bệnh viện năm 2025, dự kiến bắt đầu triển khai từ 28-5.
Sở Y tế sẽ thành lập đoàn gồm 6 tổ đánh giá độc lập, kiểm tra các bệnh viện 2 ngày/tuần theo hướng quản lý rủi ro, tập trung vào các cơ sở có điểm chất lượng thấp, có phản ánh liên quan quản lý, chuyên môn hoặc chưa được đánh giá chất lượng xét nghiệm sau sáp nhập.
Nội dung đánh giá nhằm rà soát, hướng dẫn và hỗ trợ các đơn vị nâng cao chất lượng khám, chữa bệnh.
Danh sách đánh giá gồm các bệnh viện có điểm chất lượng năm 2024 dưới 3,5 điểm; bệnh viện có phản ánh liên quan quản lý, điều hành hoặc thực hiện quy chế chuyên môn; đồng thời ưu tiên các cơ sở khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập chưa được đánh giá mức chất lượng xét nghiệm.
Theo báo cáo từ Sở Y tế TP.HCM, 11/13 trung tâm y tế có giường bệnh hiện nay sẽ dần chuyển đổi thành bệnh viện đa khoa phù hợp quy hoạch mạng lưới y tế TP.
Cụ thể, 13 trung tâm y tế khu vực tại TP.HCM có giường bệnh theo quyết định của UBND TP.HCM gồm: Thuận An, Dĩ An, Tân Uyên, Bến Cát, Dầu Tiếng, Phú Giáo, Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Phú Mỹ, Châu Đức, Hồ Tràm, Long Đất và Quân - dân y đặc khu Côn Đảo.
Trong đó Trung tâm Y tế khu vực Bắc Tân Uyên sẽ trở thành cơ sở 2 của Bệnh viện Đa khoa Bình Dương, tận dụng năng lực quản trị và chuyên môn từ bệnh viện tuyến hiện hữu.
Riêng Trung tâm Y tế khu vực Hồ Tràm sẽ được xây dựng theo mô hình bệnh viện đa khoa có sự hỗ trợ toàn diện, hỗ trợ chuyên môn từ các bệnh viện tuyến cuối để đáp ứng nhu cầu du lịch và cấp cứu.
Đối với Trung tâm Y tế khu vực Phú Mỹ, ngành y tế đang khảo sát, nghiên cứu lộ trình nâng cấp, từng bước chuyển thành bệnh viện đa khoa phục vụ khu công nghiệp và khu vực cảng biển.
Tại dự Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đề xuất nhiều nội dung hỗ trợ các doanh nghiệp này. Đáng chú ý là chính sách hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa chuyển đổi từ hộ kinh doanh.
Doanh nghiệp chuyển đổi được kế thừa quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của hộ kinh doanh.
Dự thảo đề xuất một số đặc quyền về thủ tục hành chính và chi phí vận hành ban đầu bao gồm: Miễn lệ phí đăng ký doanh nghiệp, phí công bố nội dung đăng ký lần đầu và các loại phí thẩm định cấp giấy phép kinh doanh lần đầu.
Được hỗ trợ chuyển tiếp dữ liệu thuế, hóa đơn, bảo hiểm xã hội, lịch sử tín dụng. Áp dụng cơ chế kê khai, nộp thuế, chế độ kế toán, báo cáo đơn giản.
Miễn phí hoặc hỗ trợ chi phí sử dụng các nền tảng số, phần mềm kế toán, hóa đơn điện tử và dịch vụ kế toán trong tối đa 2 năm đầu.
Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ thẩm định dự thảo nghị định chính sách thu hút, trọng dụng người có tài năng làm việc trong cơ quan, tổ chức, đơn vị của Đảng, Nhà nước, MTTQ Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội. Dự thảo do Bộ Nội vụ xây dựng.
Đáng chú ý, dự thảo quy định người có tài năng bao gồm cán bộ, công chức, viên chức; chuyên gia, nhà khoa học đầu ngành, nhà quản lý, nhà quản trị doanh nghiệp…
Theo đó người tài năng được tuyển dụng vào làm công chức, viên chức: có thể được hưởng phụ cấp tăng thêm bằng 300% mức lương hiện hưởng trong 5 năm.
Ngoài ra dự thảo cũng quy định người đã là cán bộ, công chức, viên chức có tài năng khi được tuyển dụng vào vị trí mới có thể được hưởng phụ cấp tăng thêm bằng 150% mức lương hiện hưởng trong 5 năm.
Người có tài năng còn được ưu tiên trong tuyển dụng công chức, viên chức, được ưu tiên xem xét khi bổ nhiệm giữ chức vụ lãnh đạo…
Thanh tra Chứng khoán Nhà nước vừa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán với bà Phạm Thúy Liễu, sống tại Đồng Nai.
Theo đó bà Liễu bị phạt tiền 2% giá trị chứng khoán giao dịch thực tế tính theo mệnh giá (tương ứng với 479 triệu đồng) đối với hành vi không báo cáo về việc dự kiến giao dịch.
Cụ thể bà Liễu - người liên quan bà Phạm Thị Hồng, Tổng giám đốc của Công ty cổ phần Tập đoàn Thép Tiến Lên (TLH) - đã bán gần 2,4 triệu cổ phiếu nhưng không báo cáo về việc dự kiến giao dịch.
Bà Liễu còn bị đình chỉ hoạt động giao dịch chứng khoán 4 tháng.
Tổng công ty CP Xây dựng điện Việt Nam (VNE) vừa công bố báo cáo giao dịch cổ phiếu của người nội bộ.
Theo đó ông Đỗ Ngọc Long - Phó tổng giám đốc VNE - đã không mua bất kỳ cổ phiếu VNE nào trong tổng số 2 triệu cổ phiếu đăng ký trước đó.
Trong báo cáo công bố ngày 22-5, ông Long cho biết nguyên nhân không thực hiện giao dịch là do "chưa thu xếp được nguồn tài chính".
Trước đó vị lãnh đạo này đăng ký mua vào 2 triệu cổ phiếu VNE từ ngày 23-4 đến 22-5-2026.
Đáng chú ý, trong cùng giai đoạn trên, cổ phiếu VNE đã đưa vào diện cảnh báo.
Ngày 19-5, Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HoSE) đã ban hành thông báo về việc thực hiện hủy niêm yết bắt buộc đối với cổ phiếu VNE.
Sau đó doanh nghiệp phải lên tiếng khẳng định cổ phiếu VNE không biến mất, mà theo quy trình sẽ chuyển dịch sang sàn UPCoM.
UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố về việc phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu dự án, trái phiếu công trình, trái phiếu đô thị; vay từ các tổ chức tín dụng, ngân quỹ Nhà nước (thực hiện điểm c, khoản 5 Điều 21 của Luật Thủ đô 2026).
UBND TP Hà Nội cho biết nhu cầu vốn cho các dự án chiến lược của thành phố trong giai đoạn 2026-2035, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị, các tuyến vành đai, cầu qua sông Hồng, các dự án xử lý môi trường, chuyển đổi số và phát triển đô thị thông minh là rất lớn.
Theo Hà Nội, việc chỉ dựa vào nguồn vốn đầu tư công từ ngân sách Nhà nước sẽ không đáp ứng được yêu cầu tiến độ và quy mô đầu tư.
Đồng thời, việc phát hành trái phiếu dự án, trái phiếu công trình và trái phiếu đô thị sẽ cho phép thành phố gắn nguồn vốn huy động với các dự án hoặc nhóm dự án cụ thể, nâng cao tính minh bạch, tăng khả năng tiếp cận các nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư, tổ chức tài chính trong và ngoài nước, đồng thời mở rộng quy mô và kỳ hạn huy động vốn.
Bên cạnh đó, cơ chế vay từ các tổ chức tín dụng và vay từ ngân quỹ Nhà nước giúp thành phố chủ động xử lý nhu cầu vốn ngắn hạn, bảo đảm tiến độ triển khai các dự án cấp bách, tận dụng điều kiện thị trường thuận lợi và giảm chi phí sử dụng vốn, theo Hà Nội.
Về vay từ tổ chức tín dụng, theo dự thảo, căn cứ dự toán ngân sách địa phương, tổng mức vay hàng năm được HĐND thành phố quyết định, Sở Tài chính báo cáo UBND thành phố phương án vay vốn từ tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng trong nước theo quy định.
UBND thành phố và tổ chức cho vay thỏa thuận thống nhất các điều kiện của khoản vay, nhưng khoản vay phải bằng tiền Đồng Việt Nam, lãi suất vay và chi phí khác liên quan đến khoản vay phải phù hợp với mặt bằng lãi suất chung của thị trường tại thời điểm vay, thời hạn khoản vay phải tối thiểu từ 3 năm trở lên.
UBND thành phố hoặc cơ quan, đơn vị được ủy quyền đàm phán về trình tự, thủ tục, hồ sơ và ký kết thỏa thuận vay với tổ chức cho vay.
Về vay từ ngân quỹ Nhà nước, dự thảo quy định căn cứ dự toán ngân sách địa phương, tổng mức vay hằng năm được Quốc hội, HĐND thành phố phê duyệt.
UBND thành phố có văn bản kèm hồ sơ liên quan gửi Bộ Tài chính xem xét, quyết định cho ngân sách thành phố vay ngân quỹ Nhà nước, phù hợp với khả năng ngân quỹ Nhà nước tạm thời nhàn rỗi tại thời điểm xem xét, quyết định cho ngân sách địa phương thành phố vay ngân quỹ Nhà nước.
Các khoản vay ngân quỹ Nhà nước của ngân sách địa phương thành phố phải hoàn trả đúng hạn theo quy định của Chính phủ về quản lý ngân quỹ Nhà nước và không được gia hạn.
Mức lãi suất áp dụng đối với các khoản vay ngân quỹ Nhà nước của ngân sách thành phố là 0%/năm. UBND thành phố tham mưu HĐND thành phố bố trí kinh phí hoàn trả khoản vay và chi phí sử dụng ngân quỹ Nhà nước (nếu có).
Sở Tài chính Hà Nội cho biết giai đoạn 2013-2015, UBND thành phố đã thực hiện phát hành 11.400 tỷ đồng trái phiếu xây dựng thủ đô, trong đó năm 2013 là 4.400 tỷ đồng, năm 2014 là 3.000 tỷ đồng, năm 2015 là 4.000 tỷ đồng.
Cơ quan này đánh giá việc phát hành trái phiếu trong giai đoạn này đã góp phần quan trọng trong việc bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn cho ngân sách thành phố, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ triển khai các công trình giao thông, giáo dục, y tế, cấp thoát nước và các dự án hạ tầng kỹ thuật trọng điểm.
Đây là một trong những giải pháp tài chính hiệu quả, giúp thành phố chủ động hơn trong cân đối nguồn lực đầu tư, giảm áp lực bố trí vốn ngân sách trong từng năm và tận dụng được nguồn vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế, theo Sở Tài chính.
Cơ quan này cũng cho biết sau năm 2015, Hà Nội không tiếp tục phát hành trái phiếu chính quyền địa phương do điều kiện cân đối ngân sách, ưu tiên sử dụng các nguồn vốn khác như vốn vay lại của Chính phủ và nguồn vốn đầu tư công từ ngân sách Nhà nước.
