Năm 2012, tôi mua một căn nhà ở quận 12 cũ, TP.HCM. Nhà này do chủ cũ mua thửa đất lớn, sau đó phân nền rồi xây thành nhiều căn liền kề sát nhau. Tất cả những căn nhà này, chúng tôi đều mua giấy tay vì giá rẻ và đã ở ổn định nhiều năm nay.
Vậy bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ thì phải đáp ứng được những yêu cầu gì? Theo quy định pháp luật, những trường hợp nào mua giấy tay được cấp sổ đỏ? Quy trình thủ tục ra sao?
Bạn đọc Thanh Hiền
Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền (Công ty luật TNHH HPL và cộng sự) cho biết, pháp luật hiện hành vẫn cho phép xem xét cấp sổ đỏ đối với một số trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tay, đặc biệt là các giao dịch phát sinh từ nhiều năm trước.
Theo khoản 1 điều 42 Nghị định 101 năm 2024, trường hợp nhận quyền chuyển nhượng đất không đúng quy định pháp luật, nhưng có chữ ký của các bên liên quan và chưa được cấp giấy chứng nhận thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
Như vậy, bạn mua nhà vào năm 2012 (tức trước ngày 1.7.2014) thuộc trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc bạn chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ. Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét nhiều yếu tố khác như nguồn gốc pháp lý của thửa đất, hiện trạng sử dụng, quy hoạch, điều kiện tách thửa và quá trình quản lý sử dụng thực tế.
Căn nhà bạn được hình thành từ việc chủ cũ mua một thửa đất lớn rồi tự phân nền, xây thành nhiều căn liền kề để bán. Đây là dạng nhà ở phát sinh khá phổ biến nhưng cũng là nhóm hồ sơ thường phát sinh nhiều vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ riêng.
Theo khoản 4 điều 220 luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có quyền quy định điều kiện tách thửa phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Do đó, khi xem xét cấp sổ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra liệu căn nhà của bạn có đáp ứng diện tích tối thiểu, chiều ngang, lối đi chung, hạ tầng kỹ thuật và điều kiện quy hoạch theo quy định của TP.HCM hay không.
Trong thực tế, nhiều trường hợp nhà giấy tay bị từ chối cấp sổ không phải vì giao dịch giấy tay, mà do thửa đất bị xác định là phân lô trái phép, không đủ điều kiện tách thửa hoặc công trình xây dựng sai phép.
Ngoài ra, đất của bạn cũng phải không thuộc một trong các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận theo điều 151 luật Đất đai 2024.
Về nguyên tắc, các trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1.7.2014, có quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng điều kiện tách thửa thì vẫn có cơ sở được xem xét cấp sổ đỏ.
Ngược lại, các trường hợp đất lấn chiếm, đất công, đất thuộc diện quy hoạch thu hồi, nhà xây dựng trái phép nghiêm trọng, hoặc khu đất bị xác định là phân lô bán nền trái quy định thì thường sẽ không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng theo khoản 3 điều 27 luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật định.
Điều này đồng nghĩa, các giao dịch giấy tay phát sinh từ ngày 1.8.2024 gần như không còn được bảo đảm an toàn pháp lý như trước đây. Cơ chế công nhận đối với giao dịch giấy tay chủ yếu chỉ áp dụng cho các trường hợp tồn tại từ nhiều năm trước.
Theo điều 28 Nghị định 101 năm 2024, người dân cần chuẩn bị các giấy tờ: Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK.
Một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 137, khoản 1, khoản 5 điều 148, khoản 1, khoản 5 điều 149 của luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở…
Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở, hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 1: Bạn nên kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, phường nơi có đất. Đây là bước rất quan trọng để xác định đất có đủ điều kiện tách thửa, có thuộc quy hoạch hay có tranh chấp hay không.
Bước 2: Sau khi xác định đủ điều kiện sơ bộ, bạn nộp hồ sơ tại UBND xã, phường nơi có đất.
Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc hiện trạng, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, kiểm tra quy hoạch, tình trạng tranh chấp và lấy ý kiến địa phương nếu cần thiết.
Bước 4: Trường hợp đủ điều kiện, cơ quan chức năng sẽ thông báo nghĩa vụ tài chính để bạn đóng các khoản như lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hoặc phí cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Bước 5: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bạn.
Tin Gốc: Thanh Niên
