Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ngân hàng liên tục biến động và chưa ổn định, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng rõ rệt. Nhiều doanh nghiệp thừa nhận đây là thời điểm “khó bán hàng nhất trong nhiều năm” khi cả cung và cầu đều chịu áp lực từ chi phí vốn gia tăng.
Thực tế cho thấy, việc tiếp cận tín dụng để phát triển dự án hiện không hề dễ dàng. Trao đổi với phóng viên, ông Võ Quốc Đức – Giám đốc Ban Tài chính Kế toán Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) cho biết lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng mạnh, phổ biến ở mức 20–30% thậm chí cao hơn ở một số lĩnh vực. Diễn biến này tác động trực tiếp đến toàn thị trường bất động sản.
Theo ông Đức, lãi vay tăng khiến chi phí tài chính đội lên, bào mòn lợi nhuận doanh nghiệp. Đáng chú ý nhiều dự án đã ký hợp đồng tín dụng từ năm 2025 với thời gian triển khai kéo dài 5–6 năm và giai đoạn giải ngân dự kiến 2–3 năm nhưng sang năm 2026 lại bị ngân hàng giải ngân cầm chừng, chỉ đạt khoảng 10–20% hoặc chưa được bố trí hạn mức tín dụng”.
Trong khi đó, tiến độ bán hàng và kế hoạch bàn giao nhà đã được xác định từ trước. Việc siết room tín dụng vào thời điểm này gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, thanh toán cho nhà thầu và buộc doanh nghiệp phải đàm phán lại với các bên liên quan. Hệ quả là kế hoạch nhận nhà, bàn giao nhà của khách hàng cũng bị điều chỉnh.
Ở phía người mua, áp lực tài chính ngày càng rõ nét. Nhiều khách hàng đã ký hợp đồng và thanh toán theo tiến độ xây dựng dựa trên mặt bằng lãi suất trước năm 2025. Tuy nhiên, khi lãi vay tăng cao khả năng tiếp cận vốn bị thu hẹp, thậm chí mất kênh vay khiến năng lực chi trả suy giảm.
“Chỉ cần một biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể khiến một dự án từng được đánh giá khả thi trở nên rủi ro.
Khi người mua không đủ khả năng tiếp tục thanh toán nếu chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính sẽ dễ rơi vào nợ xấu. Việc siết room tín dụng không chỉ ảnh hưởng riêng lẻ mà còn tạo hiệu ứng dây chuyền lên toàn thị trường”, ông Đức nhấn mạnh.
Khó khăn càng chồng chất đối với các dự án mới. Dù đã được đánh giá khả thi và làm việc sơ bộ với ngân hàng, nhiều dự án vẫn khó tiếp cận hạn mức tín dụng trong năm nay.
“Ngay cả các dự án đã được cấp room cũng chưa thể giải ngân theo kế hoạch, trong khi những dự án đang chuẩn bị triển khai chỉ được giải ngân một phần nhỏ so với cam kết ban đầu. Tình hình này ảnh hưởng nhiều đến các dự án đã và sắp triển khai của doanh nghiệp”, ông Đức nói.
Đại diện Novaland cho rằng, đối với doanh nghiệp bất động sản, thị trường tài chính và hạn mức tín dụng đóng vai trò then chốt. Việc siết room đột ngột không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động đến các dự án nhà ở, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Từ thực tế đó, doanh nghiệp kiến nghị các ngân hàng xem xét điều chỉnh mặt bằng lãi suất theo hướng giảm dần để hỗ trợ người mua nhà. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế điều hành room tín dụng linh hoạt hơn.
Nếu trước đây hạn mức tín dụng được phân bổ theo năm thì việc chuyển sang phân bổ theo quý với thời gian ngắn đang khiến cả ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà rơi vào thế bị động.
Không chỉ phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vốn được kỳ vọng là điểm sáng cũng đang gặp vướng mắc về vốn. Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết doanh nghiệp hiện có dự án quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng buộc phải tạm dừng do không tiếp cận được vốn vay.
Theo ông Nghĩa, dù thuộc diện được hưởng gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng của Chính phủ, doanh nghiệp vẫn bị ngân hàng từ chối cho vay với lãi suất 6,1%/năm. Nguyên nhân là chi phí huy động vốn của ngân hàng đang ở mức cao nếu cho vay với lãi suất ưu đãi sẽ không đảm bảo hiệu quả tài chính.
Ngay cả khi doanh nghiệp đề nghị vay theo lãi suất thương mại, ngân hàng cũng không chấp thuận do lo ngại rủi ro pháp lý khi cho vay không đúng đối tượng. Điều này khiến doanh nghiệp rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đã triển khai nhưng không thể tiếp tục.
Từ thực tiễn này có thể thấy ngay cả những phân khúc được ưu tiên về chính sách cũng chưa thể tiếp cận nguồn vốn một cách thuận lợi cho thấy những điểm nghẽn trong cơ chế triển khai vẫn chưa được tháo gỡ.
Ở góc độ chuyên gia, TS. Nguyễn Duy Phương – Giám đốc đầu tư tài chính DG Capital nhận định, điểm yếu cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản vẫn là sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.
Trong khi đó, chu kỳ thắt chặt và nới lỏng tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4–5 năm khiến thị trường luôn đối mặt với rủi ro mang tính chu kỳ.
Theo ông, áp lực hiện tại chưa đến mức khủng hoảng nhưng đã bộc lộ những rủi ro tiềm ẩn. Để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và hướng tới các kênh huy động dài hạn hơn.
Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phát triển thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho lĩnh vực bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Đa dạng hóa nguồn vốn được xem là giải pháp then chốt nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo nền tảng ổn định cho thị trường trong dài hạn.
Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng để phát triển bền vững doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn sang các nguồn vốn trung và dài hạn.
Theo đó hoạt động đầu tư cần quay về đúng bản chất, dựa trên dòng vốn dài hạn, minh bạch và ổn định hơn. Chỉ khi tách bạch được vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng với nhu cầu đầu tư dài hạn, thị trường mới có thể thoát khỏi vòng xoáy “giải cứu” và vận hành theo giá trị thực.
Ở góc độ chính sách, các chuyên gia cho rằng cần có cách điều hành tín dụng linh hoạt hơn thay vì áp dụng cơ chế cứng nhắc. Việc định hướng dòng vốn vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở, bất động sản công nghiệp hay logistics sẽ góp phần giúp thị trường phát triển cân bằng, hạn chế rủi ro lệch pha cung – cầu.
Năm 2026 được dự báo là giai đoạn phục hồi mạnh mẽ của ngành xây dựng. Thị trường đang đón nhận nhiều động lực tăng trưởng từ làn sóng đầu tư công quy mô lớn với tổng vốn đầu tư công dự kiến vượt 1,1 triệu tỷ đồng, cùng hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như: sân bay, đường sắt và giao thông liên vùng, nhu cầu về nguồn lực tài chính cho các chủ đầu tư và nhà thầu sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên, song hành với cơ hội là những thách thức về chi phí nguyên vật liệu, áp lực chuyển đổi xanh và yêu cầu quản trị tài chính ngày càng chặt chẽ.
Trong bối cảnh đó, các giải pháp tài chính đồng bộ từ ngân hàng trở thành yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp xây dựng tối ưu dòng vốn và nâng cao năng lực triển khai dự án. Nắm bắt xu hướng này, VietinBank đã triển khai gói giải pháp SMART PACK nhằm hỗ trợ chủ đầu tư và nhà thầu xây lắp tiếp cận nguồn vốn hiệu quả, giảm chi phí và tăng tốc thực hiện các dự án lớn.
SMART PACK tập trung vào hai giá trị cốt lõi: tối ưu dòng vốn và ưu đãi phí toàn diện, mang đến một hệ sinh thái sản phẩm, dịch vụ tài chính đồng bộ cho doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng.
Cụ thể, để nhỗ trợ doanh nghiệp tối ưu dòng vốn, SMART PACK cung cấp các sản phẩm tài trợ và bảo lãnh chuyên biệt, phù hợp với đặc thù của ngành xây lắp – nơi các dự án thường có chu kỳ vốn dài và yêu cầu nhiều hình thức bảo đảm tài chính khác nhau. Doanh nghiệp được tiếp cận các giải pháp như thanh toán trước hạn BCT, bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh thanh toán, UPAS L/C, Standby L/C… Những công cụ này giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong quản lý dòng tiền, tăng khả năng thanh toán cho đối tác, đồng thời cải thiện uy tín tài chính trong quá trình triển khai dự án.
Bên cạnh đó, khách hàng doanh nghiệp tham gia gói SMART PACK còn có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp bổ sung nguồn lực tài chính phục vụ thi công, mua sắm vật tư, thiết bị hoặc mở rộng quy mô dự án. Việc tối ưu cấu trúc vốn không chỉ giúp doanh nghiệp giảm áp lực dòng tiền ngắn hạn mà còn tăng khả năng tận dụng các cơ hội đầu tư mới.
Song song với đó, SMART PACK còn mang đến hệ thống ưu đãi phí toàn diện, giúp doanh nghiệp tiết giảm đáng kể chi phí tài chính trong quá trình hoạt động. Đơn cử, doanh nghiệp sẽ được miễn 100% phí bảo lãnh dự thầu, đồng thời hưởng ưu đãi phí đối với nhiều dịch vụ quan trọng như bảo lãnh bậc thang, chuyển tiền ngoại tệ, định danh tài khoản, dịch vụ chi lương, và nền tảng ngân hàng số VietinBank eFAST.
Đặc biệt, chương trình còn dành tặng 200 gói thuê bao bảo lãnh và thuê bao L/C, giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc sử dụng các dịch vụ tài trợ thương mại và bảo lãnh ngân hàng – những công cụ không thể thiếu trong hoạt động đấu thầu và triển khai dự án xây dựng.
Hơn thế nữa, SMART PACK còn mang lại ưu đãi tỷ giá lên tới 250 điểm, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí khi thực hiện các giao dịch mua bán ngoại tệ, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án xây dựng có liên quan đến nhập khẩu máy móc, thiết bị hoặc thanh toán với đối tác quốc tế.
Ông Trần Thanh Dương, đại diện một doanh nghiệp quan tâm đến chương trình cho biết: "Năm nay chúng tôi có trúng thầu cung cấp vật tư cho một số dự án hạ tầng lớn, nhưng có tiến độ triển khai rất sát sao. Các chính sách ưu đãi để tối ưu dòng vốn và phí trong gói SMART PACK thực sự giúp ích chúng tôi rất nhiều, giúp doanh nghiệp dễ dàng đáp ứng nguồn vật tư theo tiến độ dự án khi giá cả liên tục theo thang".
Với sự kết hợp giữa các giải pháp tối ưu dòng vốn, dịch vụ bảo lãnh, ưu đãi phí và nền tảng ngân hàng số hiện đại, SMART PACK được kỳ vọng trở thành trợ lực tài chính hiệu quả cho các chủ đầu tư và nhà thầu xây lắp. Từ đó, không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí và dòng tiền, mà còn nâng cao năng lực cạnh tranh, tăng tốc triển khai dự án và phát triển bền vững trong môi trường kinh doanh ngày càng nhiều biến động.
Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Đức Thuận, Giám đốc Khối chiến lược và Đầu tư - Tập đoàn HASCO tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17.4.
Ông Thuận chia sẻ: Hiện nay, có 3 khó khăn liên quan về tín dụng. Đó là sự lệch pha về kỳ hạn cho vay trong một dự án bất động sản với tiến độ thực hiện. Dự án có thể kéo dài 3 năm đến 5 năm hay thậm chí lên 10 năm nhưng thời hạn ngân hàng cho vay thường ngắn hơn. Trong khi đó, các doanh nghiệp phải giải quyết bài toán dòng tiền đầu tư ban đầu rất lớn. Chi phí ban đầu của các doanh nghiệp bất động sản có thể chiếm 30% hay thậm chí lên 50% chi phí đầu tư cả dự án nhưng sau đó mới được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Vì vậy, doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn trong giai đoạn đầu tiên, nhất là giải quyết bài toán trả nợ trong ngắn hạn trong khi dòng tiền thu được ở thì tương lai. Một vấn đề khác, các ngân hàng định giá bất động sản tại thời điểm cho vay bao giờ cũng thấp hơn giá trị tài sản khi đưa ra thị trường. Để được định giá lại khi tài sản đưa ra thị trường và xác định giá trị cho vay lại thì vô cùng khó khăn. Đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có lịch sử tín dụng không tốt thì càng khó khăn hơn.
Vì vậy, ông Nguyễn Đức Thuận đề xuất, các cơ quan quản lý nên xem xét để có chính sách cho doanh nghiệp tiếp cận lại dòng vốn tín dụng. Chẳng hạn, khi có một đơn vị khác tham gia tái cấu trúc doanh nghiệp này, có khách hàng đặt mua... thì cho doanh nghiệp tiếp cận tín dụng nhanh để giải quyết bài toán vốn, thực hiện dự án. Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn thực hiện giải ngân tín dụng theo chi phí thực tế và hoạt động của doanh nghiệp khi đã thực hiện đủ điều kiện trên hồ sơ, đặc biệt giải ngân mạnh ở giai đoạn đầu để doanh nghiệp thực hiện các dự án. Song song, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần thúc đẩy phát triển các thị trường vốn khác. Chẳng hạn, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua có phát triển nhưng quy mô còn nhỏ. Đây là thị trường cần thiết cho doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra cần thúc đẩy phát triển các quỹ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.
Một vấn đề khác là hiện vẫn còn tồn đọng rất nhiều dự án đang gặp khó khăn, dự án trong tình trạng "chết lâm sàng", cần tái cơ cấu. Vì vậy, cần có cơ chế phục hồi, cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn là giải pháp cần thiết, trong đó có chính sách hỗ trợ để doanh nghiệp tiếp cận được tín dụng. "Trong thời gian vừa qua, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản có đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh tế của cả nước. Chúng ta có cơ sở để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản bền vững nếu có cơ chế tín dụng tốt, tiếp cận được nguồn vốn đầu tư quốc tế", ông Nguyễn Đức Thuận chia sẻ thêm.
Chiều 3/6, tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 5/2026, ông Lâm Văn Hoàng - Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng đã thông tin về chiến lược hoàn thiện cơ chế chính sách và quỹ đất để thúc đẩy phân khúc nhà ở cho thuê tại Việt Nam.
Theo Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng, thực tế mô hình nhà ở cho thuê không phải mới, pháp luật hiện hành đã có quy định chính sách đầy đủ. Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định rất rõ 3 hình thức về nhà ở là nhà ở để bán, nhà ở cho thuê và nhà ở cho thuê mua.
Tuy nhiên kết quả thực hiện trong thời gian vừa qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở cho thuê thì vẫn còn hạn chế. Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa rất nhanh và nhu cầu nhà ở tăng rất cao, cần phải có những giải pháp mạnh mẽ để thu hút về đất đai, cơ chế quản lý, ưu đãi vượt trội hơn nữa để tiếp tục đẩy mạnh phân khúc này.
Chính vì vậy, trong các cuộc họp gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã giao cho các bộ, ngành, các địa phương nghiên cứu các cơ chế, chính sách, tổ chức thực hiện để đẩy nhanh, mạnh phân khúc này. Riêng đối với Bộ Xây dựng thì Thủ tướng giao 3 nhiệm vụ chính.
Thứ nhất là nhóm nhiệm vụ về đề xuất, hoàn thiện cơ chế, chính sách. Hiện nay bộ đã chủ động đề xuất kịp thời các cơ chế chính sách mới, quán triệt chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước để cụ thể hóa vào Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Các dự án luật này đang phấn đấu để trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp tháng 10 năm nay. Định hướng là chuyển đổi mạnh tư duy từ phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.
Bộ Xây dựng tập trung nghiên cứu vào các chính sách về cơ chế chính sách ưu đãi vượt trội về đất đai và tài chính để các doanh nghiệp dễ tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn tín dụng để phát triển các dự án này.
Bên cạnh nhà ở để bán thì cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng khác.
Nhóm nhiệm vụ thứ hai mà Thủ tướng Chính phủ giao là rà soát, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật. Hiện nay Bộ Xây dựng đang chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung, ban hành theo thẩm quyền các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở cho thuê. Đặc biệt là chú trọng tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở cho thuê quy mô nhỏ và vừa.
Nhóm nhiệm vụ thứ 3 là phối hợp với địa phương và các bộ, ngành, trước mắt là Hà Nội, Tp.HCM, Đồng Nai, Hải Phòng, Đà Nẵng là những thị trường rất lớn, có nhu cầu lớn về phân khúc này.
"Sẽ xác định nhu cầu nhà ở cho thuê theo đối tượng và nhu cầu của các bộ, các cơ quan thuộc Trung ương nhằm làm cơ sở để quy hoạch, phân bổ nguồn lực, tránh lệch pha cung cầu và trên cơ sở đó tham mưu Chính phủ, Thủ tướng giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê cho các địa phương trên cả nước", ông Hoàng nói.
Bộ Xây dựng cũng chủ trì phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan địa phương để đề xuất cơ chế phù hợp để huy động, phân bổ, sử dụng nguồn lực ngân sách Nhà nước, nguồn lực xã hội cho phát triển nhà ở cho thuê và cơ chế vận hành quản lý, gồm cả quản lý kinh doanh thương mại tại các khu nhà ở cho thuê.
Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương phát triển mạnh phân khúc này. Thứ nhất là đề nghị UBND các tỉnh, thành phố thực hiện điều tra, khảo sát nhu cầu về nhà ở cho thuê trên địa bàn đối với các nhóm đối tượng khác nhau như là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên...
Sau khi khảo sát từng khu vực cụ thể sẽ xây dựng kế hoạch đầu tư, bố trí nguồn vốn đầu tư để phát triển nhà ở cho thuê đáp ứng yêu cầu của từng nhóm đối tượng.
Đề nghị địa phương trên cơ sở xác lập nhu cầu chỉ đạo rà soát quy hoạch về bố trí quỹ đất phù hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, đặc biệt là các khu công nghiệp, khu vực tập trung dân cư đông bằng nguồn vốn đầu tư công, quỹ nhà ở địa phương hoặc nguồn vốn đầu tư tư.
