Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất ngân hàng liên tục biến động và chưa ổn định, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng rõ rệt. Nhiều doanh nghiệp thừa nhận đây là thời điểm “khó bán hàng nhất trong nhiều năm” khi cả cung và cầu đều chịu áp lực từ chi phí vốn gia tăng.
Thực tế cho thấy, việc tiếp cận tín dụng để phát triển dự án hiện không hề dễ dàng. Trao đổi với phóng viên, ông Võ Quốc Đức – Giám đốc Ban Tài chính Kế toán Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) cho biết lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng mạnh, phổ biến ở mức 20–30% thậm chí cao hơn ở một số lĩnh vực. Diễn biến này tác động trực tiếp đến toàn thị trường bất động sản.
Theo ông Đức, lãi vay tăng khiến chi phí tài chính đội lên, bào mòn lợi nhuận doanh nghiệp. Đáng chú ý nhiều dự án đã ký hợp đồng tín dụng từ năm 2025 với thời gian triển khai kéo dài 5–6 năm và giai đoạn giải ngân dự kiến 2–3 năm nhưng sang năm 2026 lại bị ngân hàng giải ngân cầm chừng, chỉ đạt khoảng 10–20% hoặc chưa được bố trí hạn mức tín dụng”.
Trong khi đó, tiến độ bán hàng và kế hoạch bàn giao nhà đã được xác định từ trước. Việc siết room tín dụng vào thời điểm này gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, thanh toán cho nhà thầu và buộc doanh nghiệp phải đàm phán lại với các bên liên quan. Hệ quả là kế hoạch nhận nhà, bàn giao nhà của khách hàng cũng bị điều chỉnh.
Ở phía người mua, áp lực tài chính ngày càng rõ nét. Nhiều khách hàng đã ký hợp đồng và thanh toán theo tiến độ xây dựng dựa trên mặt bằng lãi suất trước năm 2025. Tuy nhiên, khi lãi vay tăng cao khả năng tiếp cận vốn bị thu hẹp, thậm chí mất kênh vay khiến năng lực chi trả suy giảm.
“Chỉ cần một biến động nhỏ về lãi suất cũng có thể khiến một dự án từng được đánh giá khả thi trở nên rủi ro.
Khi người mua không đủ khả năng tiếp tục thanh toán nếu chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính sẽ dễ rơi vào nợ xấu. Việc siết room tín dụng không chỉ ảnh hưởng riêng lẻ mà còn tạo hiệu ứng dây chuyền lên toàn thị trường”, ông Đức nhấn mạnh.
Khó khăn càng chồng chất đối với các dự án mới. Dù đã được đánh giá khả thi và làm việc sơ bộ với ngân hàng, nhiều dự án vẫn khó tiếp cận hạn mức tín dụng trong năm nay.
“Ngay cả các dự án đã được cấp room cũng chưa thể giải ngân theo kế hoạch, trong khi những dự án đang chuẩn bị triển khai chỉ được giải ngân một phần nhỏ so với cam kết ban đầu. Tình hình này ảnh hưởng nhiều đến các dự án đã và sắp triển khai của doanh nghiệp”, ông Đức nói.
Đại diện Novaland cho rằng, đối với doanh nghiệp bất động sản, thị trường tài chính và hạn mức tín dụng đóng vai trò then chốt. Việc siết room đột ngột không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động đến các dự án nhà ở, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Từ thực tế đó, doanh nghiệp kiến nghị các ngân hàng xem xét điều chỉnh mặt bằng lãi suất theo hướng giảm dần để hỗ trợ người mua nhà. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế điều hành room tín dụng linh hoạt hơn.
Nếu trước đây hạn mức tín dụng được phân bổ theo năm thì việc chuyển sang phân bổ theo quý với thời gian ngắn đang khiến cả ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà rơi vào thế bị động.
Không chỉ phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở xã hội vốn được kỳ vọng là điểm sáng cũng đang gặp vướng mắc về vốn. Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết doanh nghiệp hiện có dự án quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng buộc phải tạm dừng do không tiếp cận được vốn vay.
Theo ông Nghĩa, dù thuộc diện được hưởng gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng của Chính phủ, doanh nghiệp vẫn bị ngân hàng từ chối cho vay với lãi suất 6,1%/năm. Nguyên nhân là chi phí huy động vốn của ngân hàng đang ở mức cao nếu cho vay với lãi suất ưu đãi sẽ không đảm bảo hiệu quả tài chính.
Ngay cả khi doanh nghiệp đề nghị vay theo lãi suất thương mại, ngân hàng cũng không chấp thuận do lo ngại rủi ro pháp lý khi cho vay không đúng đối tượng. Điều này khiến doanh nghiệp rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đã triển khai nhưng không thể tiếp tục.
Từ thực tiễn này có thể thấy ngay cả những phân khúc được ưu tiên về chính sách cũng chưa thể tiếp cận nguồn vốn một cách thuận lợi cho thấy những điểm nghẽn trong cơ chế triển khai vẫn chưa được tháo gỡ.
Ở góc độ chuyên gia, TS. Nguyễn Duy Phương – Giám đốc đầu tư tài chính DG Capital nhận định, điểm yếu cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản vẫn là sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.
Trong khi đó, chu kỳ thắt chặt và nới lỏng tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4–5 năm khiến thị trường luôn đối mặt với rủi ro mang tính chu kỳ.
Theo ông, áp lực hiện tại chưa đến mức khủng hoảng nhưng đã bộc lộ những rủi ro tiềm ẩn. Để phát triển bền vững, doanh nghiệp cần tái cấu trúc nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và hướng tới các kênh huy động dài hạn hơn.
Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phát triển thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho lĩnh vực bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Đa dạng hóa nguồn vốn được xem là giải pháp then chốt nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo nền tảng ổn định cho thị trường trong dài hạn.
Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng để phát triển bền vững doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận, chuyển từ phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn sang các nguồn vốn trung và dài hạn.
Theo đó hoạt động đầu tư cần quay về đúng bản chất, dựa trên dòng vốn dài hạn, minh bạch và ổn định hơn. Chỉ khi tách bạch được vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng với nhu cầu đầu tư dài hạn, thị trường mới có thể thoát khỏi vòng xoáy “giải cứu” và vận hành theo giá trị thực.
Ở góc độ chính sách, các chuyên gia cho rằng cần có cách điều hành tín dụng linh hoạt hơn thay vì áp dụng cơ chế cứng nhắc. Việc định hướng dòng vốn vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở, bất động sản công nghiệp hay logistics sẽ góp phần giúp thị trường phát triển cân bằng, hạn chế rủi ro lệch pha cung – cầu.
Sáng nay (11.5), hệ thống giao dịch của SSI bị ngắt kết nối khiến các nhà đầu tư không thể giao dịch. Ngay từ thời điểm thị trường mở cửa phiên giao dịch, một số nhà đầu tư đã cho biết không cả website và app của SSI đều không thể đăng nhập được vào tài khoản.
Đến sau 10 giờ 30, SSI phát đi thông báo cho biết vào khoảng thời gian từ 9 giờ 5 phút đến 10 giờ sáng 11.5, hệ thống ghi nhận sự cố kết nối dẫn đến gián đoạn việc đăng nhập của khách hàng vào iBoard App/Web. Hiện sự cố đã được khắc phục, việc đăng nhập trên tất cả các kênh đã trở lại bình thường và thông suốt. Trước những bất tiện trong quá trình sử dụng dịch vụ, SSI xin gửi lời xin lỗi chân thành tới quý khách và mong nhận được sự cảm thông từ phía khách hàng. SSI sẽ tiếp tục nỗ lực đảm bảo hệ thống vận hành ổn định và nâng cao chất lượng dịch vụ.
Đây không phải là lần đầu tiên hệ thống của SSI bị lỗi. Trước đó trong phiên chiều ngày 6.5, một số nhà đầu tư cũng cho biết không thể đăng nhập vào tài khoản tại SSI. Lỗi này sẽ khiến nhà đầu tư có thể bị thiệt hại do không thể mua, bán kịp thời theo giao dịch của thị trường.
Trên thị trường chứng khoán, các chỉ số đang tiếp tục tăng điểm và lập kỷ lục mới. Hết phiên giao dịch buổi sáng, VN-Index tăng 5,92 điểm lên trên 1.921 điểm và HNX-Index tăng 1,8 điểm lên 248,29 điểm. Tuy nhiên số lượng cổ phiếu giảm giá lại chiếm áp đảo. Đây là tình trạng "xanh vỏ đỏ lòng" khiến các nhà đầu tư không thể vui dù chứng khoán lập đỉnh. Thanh khoản trong phiên sáng ở mức bình thường với sàn HOSE có giá trị giao dịch hơn 11.621 tỉ đồng; sàn Hà Nội có giá trị giao dịch gồm HNX và UPCoM có giá trị giao dịch hơn 658 tỉ đồng.
Nhiều công ty chứng khoán kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục tăng trong tuần này. Theo báo cáo của ABS, trong tháng 5, nhiều thông tin tích cực liên tục xuất hiện, góp phần cải thiện sức hút của thị trường Việt Nam đối với dòng vốn quốc tế. Đáng chú ý, Moody’s vừa nâng triển vọng tín nhiệm quốc gia của Việt Nam từ “ổn định” lên “tích cực”. Đồng thời, nhiều thông tin cho rằng Việt Nam có thể được đưa vào danh sách theo dõi của MSCI trong kỳ đánh giá tháng 6, khi Việt Nam đã đạt 10/18 tiêu chí về khả năng tiếp cận thị trường và đang tiếp tục cải thiện các tiêu chí còn lại. Trong khi đó, dòng tiền nội được kỳ vọng cải thiện nhờ áp lực vĩ mô phần nào được giải tỏa... Vì vậy, công ty này dự báo VN-Index tiếp diễn đà tăng giá lên vùng gần nhất 1.950 - 2.018 điểm.
Theo kết quả khảo sát của Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh tại dự án chung cư nhà ở xã hội (NƠXH) Thành phố Vàng (giai đoạn 1) với quy mô 824 căn do Công ty CP Thành Phố Vàng làm chủ đầu tư), dù dự án đã mở bán từ tháng 6.2025 nhưng đến nay chỉ bán được 137 căn, đạt tỷ lệ 16,62%.
Ảm đạm hơn, dự án NƠXH thuộc Khu dân cư Lương Hòa (tọa lạc tại xã Lương Hòa, do Công ty cổ phần Prodezi Long An làm chủ đầu tư) dù mở bán từ tháng 11.2025 với quy mô 400 căn, nhưng mới chỉ chốt hợp đồng được vỏn vẹn 13 căn, đạt tỷ lệ 3,25%.
Khảo sát một số người của Thanh Niên cho thấy một bức tranh khác. "Tôi vẫn thích ở nhà trọ hoặc ở tại chỗ làm hơn vì chỉ việc trả tiền thuê hàng tháng là xong. Còn vô ở trong các chung cư cao tầng thì đầu tiên phải trả một khoản tiền khá lớn, rồi còn phải định kỳ trả góp, hàng tháng còn phải trả đủ thứ chi phí quản lý, xe cộ… Tôi nghĩ mình không kham nổi nên cho dù khu vực Đức Hòa, Mỹ Hạnh này có mở bán căn hộ NƠXH và tôi có đủ điều kiện cũng sẽ không mua", anh Nguyễn Hoành Huynh (38 tuổi, quê ở tỉnh Vĩnh Long, làm việc trong doanh nghiệp tại xã Mỹ Hạnh, tỉnh Tây Ninh gần 10 năm qua) chia sẻ.
Trong khi đó, anh Nguyễn Văn Hạnh (quê tỉnh Đồng Tháp, kỹ sư xây dựng làm việc trong một công trình tại phường Tân Ninh) cho rằng nhu cầu NƠXH tại khu vực này là không nhiều bởi không những doanh nghiệp quy mô lớn. Mặt khác giá nhà đất tại đây cũng không quá cao dẫn đến nhu cầu vào ở chung cư cao tầng cũng thấp.
Theo UBND tỉnh Tây Ninh, thực hiện theo Nghị quyết 07/NQ-CP ngày 12.1.2026 của Chính phủ về chiến lược phát triển NƠXH giai đoạn 2025 - 2030, tỉnh Tây Ninh được giao thực hiện hơn 80.240 căn. Tính đến nay, tỉnh đã rà soát và quy hoạch tới 73 khu đất với tổng diện tích 570,8 ha làm NƠXH dành cho công nhân và người thu nhập thấp. Hiện đã hoàn thành 19 dự án với hơn 6.200 căn và UBND tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 33 dự án khác với quy mô hơn 41.400 căn.
Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng mới đây, ông Lê Văn Hẳn, Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh thừa nhận, nhu cầu NƠXH tại một số khu vực đô thị và các khu - cụm công nghiệp không tăng như dự kiến ban đầu. Nguyên nhân đầu tiên là tốc độ đầu tư các nhà máy tại các khu - cụm công nghiệp trên địa bàn còn chậm, tỷ lệ lấp đầy thấp kéo theo lượng công nhân không tăng nhanh như dự kiến. Hiện vẫn khoảng 400.000 người, chủ yếu đóng là góp từ địa bàn tỉnh Long An cũ. Vì thế, nhu cầu thực tế về nhà ở cho công nhân vì thế thấp hơn rất nhiều so với số liệu dùng làm căn cứ xây dựng chỉ tiêu ban đầu.
Thứ hai, rào cản vẫn nằm ở năng lực tài chính và thói quen của người lao động. Phần lớn công nhân có thu nhập thấp, chưa đủ điều kiện tích lũy để mua đứt một căn hộ. Thay vào đó, họ ưu tiên lựa chọn hình thức thuê phòng trọ gần nơi làm việc với chi phí rẻ và linh hoạt hơn.
Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Tây Ninh có khoảng 6.549 khu nhà trọ do các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư với 95.443 căn/phòng. Hệ thống nhà trọ tự phát này đã và đang gánh phân khúc phòng thuê cho đại đa số người lao động, khiến các dự án NƠXH chính quy bị "thất sủng".
Theo Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh, việc thực hiện "đủ chỉ tiêu" đến năm 2030 xây đủ 80.240 căn NƠXH không chỉ là nhiệm vụ khó khăn mà còn chưa phù hợp với diễn biến thực tế. Từ đó có thể dẫn đến tình trạng "thừa cung thiếu cầu", làm giảm mạnh hiệu quả đầu tư và gây lãng phí nguồn lực xã hội.
Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh cũng kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, báo cáo Chính phủ cho phép điều chỉnh giảm khoảng 38% chỉ tiêu phát triển NƠXH từ 80.240 căn xuống còn 50.000 căn; đồng thời đề xuất một lộ trình phân bổ kế hoạch hoàn thành hợp lý qua từng năm.
Theo đó, nghị quyết này quy định phạm vi, điều kiện, ngành, nghề, lĩnh vực hoạt động; biện pháp quản lý, bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội và các vấn đề phát sinh khác để phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh sản phẩm, dịch vụ đối với các khu, tuyến, điểm tổ chức, vận hành trong thời gian ban đêm được xác định phát triển kinh tế đêm.
Các tổ chức, cá nhân hoạt động đầu tư, kinh doanh sản phẩm và dịch vụ ban đêm khác ngoài các khu, tuyến, điểm được xác định phát triển kinh tế đêm được hoạt động theo quy định chung của pháp luật.
Nghị quyết quy định các khung giờ hoạt động của khu, tuyến, điểm kinh tế đêm như sau: Khung thời gian từ 18-22h: Áp dụng rộng rãi cho các hoạt động kinh tế đêm tại các khu, tuyến, điểm kinh tế đêm (Check thực tế dự thảo mới).
Khung thời gian từ 22h đến 2h sáng: Áp dụng đối với khu phát triển thương mại và văn hóa và một số các khu, tuyến, điểm kinh tế đêm có đầy đủ điều kiện hoạt động được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Tổ chức, cá nhân kinh doanh lựa chọn loại hình dịch vụ phù hợp, có giấy phép, bảo đảm phương án kiểm soát tiếng ồn, vệ sinh môi trường, ánh sáng, an ninh, trật tự theo quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng.
Khung thời gian từ 22h đến 6h sáng: Được xem xét áp dụng có giới hạn, có chọn lọc tại một số khu vực, tuyến, điểm kinh tế đêm tách biệt, có các hoạt động đặc thù, được cơ quan có thẩm quyền cho phép, đáp ứng tiêu chuẩn chặt chẽ về hạ tầng, an ninh, trật tự, quản lý đô thị.
Cơ chế linh hoạt kéo dài thời gian hoạt động tại các khu, tuyến, điểm kinh tế đêm khi có các hoạt động, sự kiện cụ thể được cơ quan có thẩm quyền cho phép và có giải pháp đảm bảo an ninh, trật tự hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống sinh hoạt của cộng đồng dân cư.
Ngành, nghề, lĩnh vực hoạt động bao gồm: Hoạt động biểu diễn nghệ thuật, triển lãm, trưng bày; điện ảnh; trình diễn di sản văn hóa phi vật thể, văn hóa truyền thống… được tổ chức tại các không gian công cộng, tuyến phố đi bộ, không gian di sản văn hóa, triển lãm, nhà hát, rạp hát, rạp chiếu phim, các thiết chế văn hóa, các địa điểm của tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực kinh tế đêm.
Khuyến khích các hoạt động lĩnh vực công nghiệp văn hóa, công nghiệp sáng tạo, nghệ thuật đương đại, liên ngành, các hoạt động ứng dụng công nghệ, thiết kế sáng tạo dựa trên nguồn lực văn hóa trong hoạt động kinh tế đêm.
Các hoạt động du lịch và dịch vụ du lịch: Tham quan du lịch ban đêm, các tour tuyến du lịch đêm, du lịch văn hóa, du lịch trải nghiệm, dịch vụ hướng dẫn du lịch; các dịch vụ phục vụ khách du lịch.
Các hoạt động thương mại: Hoạt động chợ đêm, phố thương mại đêm, trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi hoạt động ban đêm; các hoạt động quảng bá, bán sản phẩm văn hóa đặc trưng…
Các hoạt động dịch vụ ăn uống, ẩm thực: Hoạt động tại các nhà hàng, cơ sở kinh doanh ẩm thực, các tuyến phố ẩm thực, dịch vụ giải khát…
Các hoạt động giải trí, thể thao: Các hoạt động vui chơi, giải trí; không gian trải nghiệm văn hóa, sáng tạo; hoạt động thể thao, rèn luyện sức khỏe ban đêm; các hoạt động giải trí hợp pháp khác.
Các hoạt động chăm sóc sức khỏe, dịch vụ làm đẹp: Spa, massage, thẩm mỹ, dịch vụ tư vấn chăm sóc sức khỏe, phục hồi chức năng, các câu lạc bộ thể dục: yoga, gym…
Các hoạt động vận tải và dịch vụ hỗ trợ: Vận tải hành khách, trông giữ phương tiện, thanh toán thông tin, viễn thông và các dịch vụ hỗ trợ khác.
Khu, tuyến, điểm kinh tế đêm được tổ chức theo hình thức do cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý; do đơn vị sự nghiệp công lập, ban quản lý di tích, doanh nghiệp, tổ chức quản lý, khai thác; do nhiều chủ thể phối hợp quản lý, vận hành theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nghị quyết cũng quy định điều kiện để công nhận khu, tuyến, điểm kinh tế đêm.
