Cận cảnh dự án nhà ở xã hội sắp đi vào hoạt động ở Hà Nội

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 4, tốc độ huy động vốn của ngân hàng tăng khoảng 0,6%, trong khi dư nợ tín dụng tăng 4,4%. Tốc độ tăng trưởng huy động vốn luôn thấp hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng, kéo theo quy mô huy động vốn bằng VNĐ đang thấp hơn quy mô tín dụng khoảng 2 triệu tỉ đồng. Điều này cho thấy tăng trưởng tín dụng đang vượt khả năng huy động vốn của các ngân hàng. Đây cũng là nguyên nhân khiến các ngân hàng gặp khó khăn trong việc tạo lập nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới.

Đáng nói, huy động vốn chậm diễn ra ngay trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức cao. Cụ thể, đối với các kỳ hạn dưới 6 tháng, lãi suất tiết kiệm tại hầu hết các nhà băng đụng trần 4,75%/năm, từ 6 tháng trở lên xuất hiện các mức 7 - 8 và 9%/năm. Dù vậy, dữ liệu mới công bố từ Ngân hàng Nhà nước, lượng tiền gửi dân cư tại các tổ chức tín dụng tháng 1 tăng chậm, trong khi tiền gửi của các tổ chức kinh tế giảm sâu. Khu vực dân cư đã gửi tiền vào ngân hàng hơn 10,381 triệu tỉ đồng, tăng 46.000 tỉ đồng trong tháng 1 (tương đương 0,45%). Tuy nhiên mức tăng này không bù đắp được sự sụt giảm mạnh lượng tiền gửi của tổ chức kinh tế khi giảm 100.000 tỉ đồng (tương đương 1,62%), xuống còn 6,08 triệu tỉ đồng. Tổng phương tiện thanh toán (loại trừ các khoản phát hành giấy tờ có giá của tổ chức tín dụng) tăng 0,69%, lên 19,578 triệu tỉ đồng. Đây là tháng thứ 4 liên tiếp tổng phương tiện thanh toán tăng nhưng vẫn chưa quay lại được mức cao đạt được của tháng 9.2025 ở mức 19,98 triệu tỉ đồng.

Việc sụt giảm lượng tiền gửi xuất hiện ở nhiều ngân hàng chứ không rải rác như những năm trước đây. Là nhà băng có lượng tiền gửi đứng đầu ngành nhưng trong 3 tháng đầu năm, lượng tiền gửi vào ngân hàng BIDV đã giảm hơn 82.000 tỉ đồng, xuống còn 2,141 triệu tỉ đồng. Để có nguồn vốn cho vay tăng (đạt gần 2,43 triệu tỉ đồng, tăng gần 57.000 tỉ đồng so với cuối năm 2025, tương ứng khoảng 2,4%), ngân hàng này đã thực hiện phát hành giấy tờ có giá tăng 78.000 tỉ đồng so với cuối năm, lên 303.000 tỉ đồng. Tương tự, MB có lượng tiền gửi giảm 15.000 tỉ đồng, xuống còn 905.918 tỉ đồng. Trong khi đó, dư nợ cho vay khách hàng tiếp tục mở rộng, đạt hơn 1,12 triệu tỉ đồng. Do vậy, MB đã phát hành giấy tờ có giá tăng 21.580 tỉ đồng trong 3 tháng đầu năm, lên 208.816 tỉ đồng.

Ngoài ra, các ngân hàng khác cũng có lượng tiền gửi khách hàng sụt giảm như ACB giảm 17.607 tỉ đồng, xuống 570.267 tỉ đồng; Techcombank giảm từ 665.550 tỉ đồng cuối năm 2025 xuống 650.921 tỉ đồng, giảm 2,2%; VietBank có lượng tiền gửi khách hàng giảm từ 101.645 tỉ đồng xuống 96.713 tỉ đồng, giảm khoảng 4,3%; Sacombank giảm 2,8% xuống còn 600.789 tỉ đồng; TPBank giảm 4,3% xuống 267.038 tỉ đồng; SeABank giảm 3,1% xuống 185.876 tỉ đồng…

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc khối ngân hàng đầu tư Công ty chứng khoán An Bình, phân tích lãi suất tiết kiệm tăng từ quý 4/2025 và kéo qua hết quý 1/2026. Thị trường lãi suất được khơi mào mạnh mẽ khi có sự tham gia của các ngân hàng lớn, đặc biệt là nhóm Big 4 (BIDV, VietinBank, Vietcombank, Agribank). Lý do là lượng tiền gửi của Kho bạc Nhà nước tại các nhà băng này không được tính vào tiền gửi, điều này làm hụt đi một lượng tiền đáng kể. Để bù đắp, các ngân hàng quốc doanh phải thực hiện hút lại vốn trên thị trường bằng cách tăng lãi suất, tác động đến lượng tiền gửi của các ngân hàng khác.

"Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã sửa đổi quy định này, cho phép 20% tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước được tính trở lại vào mẫu số tỷ lệ dư nợ cho vay trên tổng tiền gửi (LDR), thay vì bị loại 100% như quy định từ đầu năm 2026. Với tổng tiền gửi kho bạc tại 3 ngân hàng quốc doanh (Vietcombank, VietinBank, BIDV) đạt 563.036 tỉ đồng tính đến quý 1/2026 thì 20% tiền gửi có kỳ hạn được đưa vào mẫu số LDR tạo ra phần bổ sung khoảng 37.000 tỉ đồng cho mỗi ngân hàng Vietcombank và BIDV, tương đương dư địa tín dụng lý thuyết khoảng 31.500 tỉ đồng cho mỗi ngân hàng nếu áp trần LDR 85%", ông Nguyễn Thế Minh lý giải.

Thế nhưng lượng tiền gửi vào ngân hàng tăng chậm, theo ông Nguyến Thế Minh là do trước đó tiền đã chảy vào kênh vàng, bất động sản và đang kẹt ở đây cho đến hiện nay. "Các dự án bất động sản khởi động trở lại khá nhiều, khách hàng thanh toán theo tiến độ nên lượng tiền gửi giảm đi. Còn vàng thì mua giá cao nên nay khi giá giảm thì lại không thoát ra được. Một yếu tố khác đó là lạm phát hiện nay đang cao hơn những năm khác khi giá dầu đứng trên mức 100 USD/thùng, do vậy lãi suất tăng lên chỉ bù một phần và việc hạ nhiệt như những năm trước là rất khó", ông Minh nói.

Dù tiền gửi sụt giảm nhưng ông Nguyến Thế Minh cho rằng các ngân hàng đã chuyển qua phát hành giấy tờ có giá với lãi suất cao hơn để có nguồn vốn. Do vậy, chi phí vốn ngân hàng còn cao và duy trì một thời gian nữa. Bức tranh huy động vốn của ngân hàng kỳ vọng sẽ sáng hơn khi giá vàng không còn nóng, lạm phát được kiểm soát và tăng chậm lại, ngân hàng phát hành các giấy tờ có giá tăng bộ đệm vốn, cũng như vay USD… để thanh khoản được cải thiện.

Tương tự, Trung tâm phân tích đầu tư SSI cho rằng nguồn vốn ngân hàng là điểm nóng trong quý 1/2026. Tính đến cuối quý 4/2025, LDR của các ngân hàng tiệm cận 100%, trong khi thanh khoản ngày càng phụ thuộc vào tiền gửi Kho bạc Nhà nước, kênh thị trường mở (OMO) và một số nguồn vốn nước ngoài, thay vì tăng trưởng tiền gửi cốt lõi. Điều này đã dẫn tới cạnh tranh huy động ngày càng gay gắt kéo theo sự phân hóa lượng tiền gửi dịch chuyển từ ngân hàng có lãi suất thấp sang ngân hàng có lãi suất cao.

Trong thời gian tới, tăng trưởng tiền gửi có thể phục hồi nhờ lãi suất huy động vẫn đang neo ở mặt bằng tương đối cao, yếu tố mùa vụ liên quan đến tiền gửi khách hàng doanh nghiệp quay trở lại bình thường, và những điều chỉnh gần đây về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh. Bên cạnh đó, nhu cầu tín dụng có thể chậm lại trong bối cảnh lãi suất cho vay ở mức hai chữ số.

"Tuy nhiên, điều kiện nguồn vốn vẫn đang rất nhạy cảm với các thay đổi quy định sắp tới. Đặc biệt, việc áp dụng thước đo thanh khoản mới (như CDR) - nếu được triển khai ngay lập tức và không có giai đoạn chuyển tiếp hoặc lộ trình áp dụng theo từng bước - có thể khiến áp lực huy động gia tăng trở lại", Trung tâm phân tích đầu tư SSI đưa ra nhận định.

Tin Gốc: Thanh Niên

Trong nhiều thập kỷ, sở hữu nhà ở luôn được xem là đích đến của phần lớn người Việt Nam. Tuy nhiên, bối cảnh thị trường đang thay đổi khi giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tỉ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện khoảng 90%, thuộc nhóm cao nhất thế giới, nhưng chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) đã lên tới 23,7-30 lần, cao gấp 1,6-2 lần mức trung bình toàn cầu.

Trong 5 năm qua, giá bất động sản tăng khoảng 59%, khiến việc mua nhà ngày càng vượt xa khả năng của nhiều người trẻ, công nhân và lao động thu nhập trung bình.

Từ bối cảnh đó, nhà ở cho thuê đang dần được nhìn nhận không chỉ là giải pháp tạm thời mà là một cấu phần quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia.

Trao đổi về vấn đề này, TS. LS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng định hướng đưa nhà ở cho thuê trở thành một trụ cột chiến lược là bước đi phù hợp với xu thế phát triển của thị trường cũng như thực tiễn kinh tế - xã hội hiện nay.

Theo ông Bình, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu phát triển theo hướng khuyến khích sở hữu nhà ở. Thành công của một gia đình thường gắn liền với việc sở hữu một căn nhà hoặc một mảnh đất.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi khi tốc độ đô thị hóa gia tăng, lực lượng lao động dịch chuyển ngày càng mạnh, trong khi giá nhà ở vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người dân.

Ông Bình cho rằng nếu trước đây khái niệm "an cư lạc nghiệp" thường được hiểu là phải sở hữu nhà ở thì trong giai đoạn tới cần chuyển dần sang tư duy "an cư là có chỗ ở ổn định".

Theo đó, người dân có thể lựa chọn thuê nhà dài hạn với chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích và được bảo đảm các quyền lợi về an sinh xã hội mà không nhất thiết phải bỏ ra một khoản tiền quá lớn để sở hữu bất động sản.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, TS. KTS. Ngô Trung Hải - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng nhà ở cho thuê không phải là một phân khúc hoàn toàn mới hay tách biệt khỏi thị trường bất động sản.

Theo ông, từ căn hộ cao cấp, nhà ở thương mại, studio cho đến các khu nhà trọ bình dân đều đang tồn tại hoạt động cho thuê. Vì vậy, điều quan trọng không phải là xây dựng một hệ thống pháp lý riêng biệt cho nhà ở cho thuê mà là tạo ra cơ chế phát triển phù hợp dựa trên quy luật cung - cầu của thị trường.

"Nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận như một cấu phần tự nhiên của thị trường bất động sản", ông Hải nhấn mạnh.

Dù nhu cầu lớn, thực tế thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư quy mô lớn.

Theo ông Đoàn Văn Bình, nút thắt lớn nhất nằm ở bài toán tài chính.

Ông dẫn chứng, lợi suất cho thuê nhà ở tại Việt Nam hiện chỉ dao động khoảng 2-4%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 5-7% tại nhiều thị trường trong khu vực. Trong khi đó, lãi suất vay vốn để phát triển dự án phổ biến ở mức 10-12%/năm.

"Đầu tư tiền chục, thu tiền lẻ", ông Bình nhận xét khi phân tích hiệu quả tài chính của mô hình nhà ở cho thuê.

Theo ông, với mức lợi suất hiện nay, doanh nghiệp gần như không thể xây dựng được bài toán đầu tư khả thi. Ngay cả Tập đoàn CEO cũng đã giao bộ phận tài chính nghiên cứu các mô hình phát triển nhà ở cho thuê sau khi có định hướng mới từ Trung ương, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được phương án hiệu quả trong điều kiện hiện tại.

Không chỉ áp lực về vốn, chi phí đầu vào cũng đang gia tăng mạnh.

Theo ông Bình, nếu như cách đây khoảng 10 năm, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% tổng giá thành dự án thì tại một số dự án gần đây, tỉ lệ này đã tăng lên khoảng 33%.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng leo thang do giá vật liệu tăng cao, nguồn cung vật liệu thiếu hụt và áp lực cạnh tranh nhân công từ hàng loạt dự án đầu tư công quy mô lớn đang triển khai trên cả nước.

Ở góc độ quy hoạch, TS. KTS. Ngô Trung Hải cho rằng hiện vẫn chưa có nhiều doanh nghiệp thực sự mặn mà với nhà ở cho thuê, dù nhu cầu thị trường là rất lớn.

Theo ông, kinh nghiệm từ Nhật Bản cho thấy Nhà nước có thể trao quyền nhiều hơn cho nhà đầu tư trong các dự án TOD, đồng thời khuyến khích bố trí một tỉ lệ nhất định dành cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

"Doanh nghiệp hoàn toàn có thể phát triển nhà ở cho thuê và có lợi nhuận nếu có cơ chế phù hợp", ông Hải nhận định.

Từ thực tế trên, các chuyên gia cho rằng để biến nhà ở cho thuê thành một trụ cột của hệ thống nhà ở quốc gia, điều quan trọng nhất là xây dựng được cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Theo ông Đoàn Văn Bình, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo thông qua các chính sách về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng.

"Không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn. Vai trò của doanh nghiệp là tham gia phát triển nhà ở cho thuê với lợi nhuận vừa phải, vận hành chuyên nghiệp", ông Bình nói.

Vị chuyên gia đề xuất xây dựng cơ chế tín dụng dài hạn dành riêng cho nhà ở cho thuê với thời hạn vay từ 20-25 năm, đồng thời nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn dài hạn từ Ngân hàng Nhà nước.

Bên cạnh đó, cần huy động thêm nguồn vốn từ các quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm, các tổ chức đầu tư dài hạn và hoàn thiện hành lang pháp lý cho các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) nhằm tạo nguồn lực tài chính bền vững cho thị trường.

Về đất đai, ông Bình đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đất R4 tương tự Trung Quốc. Theo đó, giá thuê đất dành cho các dự án nhà ở cho thuê có thể chỉ bằng khoảng 20% giá đất ở thương mại, giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần được hưởng các ưu đãi về thuế và phí, đồng thời có cơ chế bảo vệ cả chủ đầu tư và người thuê thông qua hợp đồng chuẩn, cơ chế điều chỉnh giá thuê minh bạch và bảo đảm các quyền tiếp cận dịch vụ công của người thuê nhà.

Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự trở thành một trụ cột của hệ thống nhà ở quốc gia như định hướng của Tổng Bí thư, bài toán về vốn, đất đai, thuế và cơ chế phát triển vẫn cần được tháo gỡ đồng bộ.

Tin Gốc: Người Đưa Tin

Đà Nẵng cũng đang bước vào quỹ đạo như vậy khi đất ven sông Hàn ngày càng khan hiếm, còn vị thế thành phố ngày một nâng tầm với Trung tâm tài chính quốc tế, Khu thương mại tự do (FTZ) và chuỗi lễ hội đẳng cấp.

Bất động sản sông Hàn ngày một khan hiếm nguồn cung

Tại nhiều đô thị lớn trên thế giới như London, New York, Paris hay Seoul, bất động sản mặt sông luôn nằm trong nhóm tài sản được săn đón mạnh nhất bởi khả năng tăng giá bền vững cùng nguồn cung cực kỳ giới hạn.

Theo nghiên cứu mới nhất của Knight Frank năm 2025, bất động sản ven mặt nước tại Anh có giá trị trung bình cao hơn 51% so với các sản phẩm tương đương. Riêng nhóm bất động sản ven sông nội đô ghi nhận mức tăng khoảng 24% do khan hiếm và xu hướng nắm giữ dài hạn của giới nhà giàu. Báo cáo cũng nhấn mạnh những bất động sản trực diện mặt nước là tài sản hữu hạn và có thể mất nhiều năm mới xuất hiện cơ hội tương tự trên thị trường.

Đà Nẵng - "Toạ độ trú ẩn" của giới tinh hoa quốc tế.

Đà Nẵng cũng không nằm ngoài quy luật đó. Sau hơn hai thập kỷ phát triển, quỹ đất sát sông Hàn tại lõi trung tâm gần như không còn nhiều dư địa. Trong khi đó, dòng sông biểu tượng của thành phố không chỉ là sân khấu cho các sự kiện quốc tế như Lễ hội Pháo hoa DIFF mà còn là "trục xương sống" cho toàn bộ hệ sinh thái du lịch, thương mại, tài chính và lưu trú cao cấp.

Sức hút của sông Hàn càng được bồi đắp khi Đà Nẵng được định hướng trở thành Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do (FTZ). Đây được xem là lực hút lớn kéo theo dòng vốn quốc tế cùng cộng đồng chuyên gia cao cấp, đẩy nguồn cầu lưu trú hạng sang tại trung tâm thành phố tăng vọt. Giới đầu tư nhận định, Đà Nẵng càng vươn tầm quốc tế, giá trị của mỗi mét vuông ven sông Hàn sẽ càng được đẩy lên mặt bằng mới.

Thực tế thị trường cho thấy điều này rất rõ ở các dự án đã bàn giao. Những nhà đầu tư xuống tiền sớm tại các dự án sát sông Hàn hiện nay không chỉ hưởng lợi từ biên độ tăng giá tài sản mà còn có dòng tiền khai thác ổn định.

Điển hình như tòa The Panoma thuộc quần thể Sun Cosmo Residence, dù mới bàn giao khoảng nửa năm nhưng hiện đã ghi nhận mức cho thuê phổ biến khoảng 18-42 triệu đồng/tháng, đặc biệt là những căn view trực diện sông. Nhiều căn hiện đã đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, có thể sang nhượng ngay trên thị trường thứ cấp, song số lượng chủ nhà bán lại khá hiếm.

"Tôi từng tính mua để lướt sóng nhưng sau khi nhận nhà thì quyết định giữ dài hạn. Sông Hàn là tài sản không thể nhân bản, mà quỹ đất trung tâm ven sông gần như đã kín", anh Minh Long, một nhà đầu tư sở hữu căn hộ tại khu vực sông Hàn, chia sẻ.

Không chỉ Panoma, các dự án mang thương hiệu Sun Property (thành viên Sun Group) tại Đà Nẵng cũng đang cho thấy sức hút rõ rệt trên thị trường. Bộ ba tòa căn hộ Symphony 1, 2, 3 thuộc tổ hợp Sun Symphony Residence đang lần lượt được bàn giao chỉ sau hai năm ra mắt. Trong khi đó, nhiều khách hàng sở hữu căn hộ tại tổ hợp Sun Ponte Residence cũng đang cấp tập hoàn thiện nội thất để sớm khai thác cho thuê hoặc chuyển về sinh sống.

Symphony 5 đón sóng tăng giá dài hạ

Trong bối cảnh "tấc đất tấc vàng" ngày càng khan hiếm, tháp căn hộ Symphony 5 - "mảnh ghép" hoàn thiện quần thể Sun Symphony Residence - được xem là một trong những cơ hội cuối cùng sở hữu căn hộ cao cấp soi bóng sông Hàn, ngay lõi trung tâm thành phố.

Symphony 5 tọa lạc ngay mặt tiền đường Lê Văn Duyệt, sở hữu vị trí trực diện sông Hàn hiếm hoi còn sót lại. Dự án được phát triển trên quỹ đất thương mại dịch vụ hơn 11.000m2 với quy mô 31 tầng, cung cấp hơn 1.200 căn hộ đa dạng loại hình.

Điểm tạo nên sức hút của Symphony 5 không chỉ nằm ở tầm nhìn mặt nước, bao trọn khung cảnh thành phố mà còn ở giá trị "không thể tái tạo" của vị trí. Trong bất động sản, có những yếu tố có thể sao chép như thiết kế, tiện ích hay vật liệu hoàn thiện. Nhưng vị trí trung tâm ven sông thì không. Khi toàn bộ quỹ đất đẹp đã được lấp đầy, những dự án sở hữu tọa độ "kim cương" sẽ mặc nhiên bước vào chu kỳ tăng giá tự nhiên theo thời gian.

Bà Trần Thị Thắm - Giám đốc chi nhánh Công ty Smart Property & Partners phân tích: "Symphony 5 sở hữu lợi thế kết nối hoàn hảo khi chỉ mất 3 - 5 phút để chạm tới chuỗi tiện ích giải trí hàng đầu. Nằm gần khán đài pháo hoa quốc tế DIFF và chỉ cách cầu Sông Hàn, cầu Rồng vài bước chân, lại dễ dàng tiếp cận bãi biển Mân Thái, tổ hợp giải trí Da Nang Downtown và sân bay quốc tế, đây chính là tọa độ vàng đón trọn hàng triệu lượt khách du lịch và sẽ không ngừng tăng giá theo thời gian".

Đặc biệt, Symphony 5 còn hưởng lợi trực tiếp từ không gian sinh thái ngoài trời rộng tới 19.000m2 của quần thể Sun Symphony Residence với công viên thể thao tích hợp hệ sân pickleball và bóng rổ tiêu chuẩn, công viên ven sông, công viên trung tâm cùng bến du thuyền. Song song, cư dân cũng được tận hưởng cuộc sống "như nghỉ dưỡng" với hơn 20 tiện ích nội khu gồm phòng gym, spa, hồ bơi phong cách resort, kids club, sân yoga và khu vườn trên cao ở tầng 27. Đây là yếu tố rất quan trọng thu hút nhóm khách thuê quốc tế và chuyên gia cao cấp, được dự báo sẽ tăng mạnh cùng tốc độ quốc tế hóa của Đà Nẵng giai đoạn tới.

Tin Gốc: Người Đưa Tin