Khoai mì khởi sắc, nông dân Tây Ninh “nhẹ cả người” sau nhiều vụ thấp thỏm

Theo Đề cương, giai đoạn 2024 - 2025, quy mô tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) của TP.HCM đạt khoảng 100 tỉ USD, dân số thực tế (tính cả người nhập cư chưa đăng ký thường trú) dao động khoảng 10 - 14 triệu người và GRDP bình quân đầu người ở mức gần 7.500 USD/người/năm. Với mục tiêu GRDP dự kiến đến năm 2050 đạt khoảng 1.200 tỉ USD, đồng nghĩa nền kinh tế TP trong 25 năm tới tăng vọt gấp khoảng 12 lần. Về thu nhập bình quân đầu người, đến năm 2030 nếu đạt 14.000 USD thì mức tăng đạt gấp gần 2 lần hiện nay, đến năm 2035 chạm mốc 25.000 USD - gấp gần 3,5 lần, và đến năm 2045 tương đương mức tăng gấp 10 lần hiện nay, đạt 75.000 USD.

TS Nguyễn Văn Điển, Trưởng khoa Kinh tế chính trị, Học viện Chính trị khu vực II, đánh giá: mục tiêu tăng trưởng quy mô kinh tế và thu nhập bình quân đầu người của TP.HCM theo đề án tuy tham vọng nhưng hoàn toàn khả thi. Cơ sở cho niềm tin này đến từ những lợi thế địa kinh tế, địa chính trị và đặc biệt là bước đột phá về mặt thể chế khi T.Ư đã cho phép TP xây dựng luật Đô thị đặc biệt.

Ông Nguyễn Văn Điển chỉ rõ: TP.HCM hiện đã được phê duyệt đề án khu thương mại tự do, khu logistics thông minh tích hợp, rồi đã hình thành Trung tâm tài chính quốc tế. Đây không chỉ là những "cỗ máy" tạo ra giá trị thặng dư rất cao mà còn là hấp lực hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ từ các nền kinh tế lớn. Trong bối cảnh nhiều nước đã phải đối mặt với tình trạng thiếu nhân công lao động, già hóa dân số nên nguồn lực sẽ được đẩy về địa chỉ năng động với dân số trẻ, dân số "vàng" như TP.HCM. Các nguồn vốn, nguồn lực từ Singapore, Hồng Kông, Nhật Bản hoặc Mỹ cũng sẽ đổ về đây.

Cùng với đó, TP.HCM với vị thế chiến lược cho phép phát triển mạnh kinh tế biển chất lượng cao tại Cần Giờ, Cái Mép - Thị Vải; kết hợp cùng hạ tầng kết nối giữa đường sắt, đường sắt cao tốc, đường bộ, đường thủy sẽ tạo nên những "hub" kinh tế biển thu hút dân cư, nguồn lực, dòng vốn chất lượng cao. Đây sẽ là một trong những động lực thúc đẩy kinh tế tăng trưởng rất nhanh. Ngoài ra, TP.HCM cũng quy tụ được nguồn kiều hối lớn đổ về mỗi năm, tạo lực đẩy tăng trưởng đầu tư.

"Một lưu ý nữa là đối với những nước đang phát triển và có dư địa phát triển, dân số trẻ cùng tiềm năng thuận lợi thì tốc độ tăng trưởng luôn cao hơn các nước đã phát triển như Nhật Bản hoặc Mỹ. Tốc độ tăng trưởng của các cường quốc trung bình chỉ khoảng 1 - 3%/năm. Nghĩa là giai đoạn các nước phát triển trong 50 năm tới, TP.HCM vẫn hoàn toàn có thể đạt tới mức thu nhập bình quân đầu người vào top đầu của châu Á", TS Nguyễn Văn Điển nói.

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, nhận xét việc TP.HCM vừa phê duyệt Đề cương quy hoạch là một bước đi rất đặc biệt, bởi đây không còn là một bản quy hoạch thông thường mà là một chiến lược định vị tương lai của đô thị lớn nhất cả nước. Theo đề cương, TP đặt mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân tối thiểu 10%/năm trong suốt giai đoạn 2025 - 2050 và quy mô GRDP đến năm 2050 dự kiến đạt khoảng 1.200 tỉ USD. Nếu đặt trong tương quan quốc tế, mục tiêu GRDP 1.200 tỉ USD là rất tham vọng. Con số này cao gấp nhiều lần quy mô kinh tế hiện nay của TP.HCM và tương đương với GDP của nhiều nền kinh tế phát triển trên thế giới. Điều đó cho thấy TP không còn đặt mục tiêu trở thành trung tâm kinh tế lớn nhất VN mà đang hướng đến vị thế của một cực tăng trưởng có tầm ảnh hưởng khu vực.

Tuy nhiên, TS Trần Việt Anh cho rằng vấn đề quan trọng không phải là GRDP đạt bao nhiêu mà là chất lượng của GRDP thế nào. Trong quy hoạch được Thủ tướng phê duyệt trước đó, TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 GRDP bình quân đầu người đạt khoảng 14.800 - 15.400 USD, khu vực dịch vụ chiếm trên 60% GRDP, kinh tế số đóng góp trên 40% GRDP, năng suất nhân tố tổng hợp (TFP) đóng góp khoảng 60% vào tăng trưởng. Đây mới là những chỉ số phản ánh chất lượng phát triển và năng lực cạnh tranh thực sự của TP.

Điều đặc biệt của quy hoạch lần này là tầm nhìn 100 năm. Trên thế giới, rất ít đô thị xây dựng chiến lược phát triển với khoảng thời gian dài như vậy vì đòi hỏi tư duy vượt ra khỏi giới hạn của các nhiệm kỳ quản lý và các chu kỳ đầu tư thông thường. Theo đề cương mới, TP.HCM được định vị là đầu mối giao thương quốc tế, cửa ngõ kết nối ra biển của quốc gia, vận hành theo mô hình siêu đô thị đa trung tâm với hệ thống hạ tầng hiện đại và quản trị thông minh. Vì thế theo TS Trần Việt Anh, trong tầm nhìn 100 năm, TP.HCM cần xác định ba mục tiêu chiến lược. Thứ nhất, trở thành trung tâm tài chính và đổi mới sáng tạo hàng đầu châu Á. Nếu chỉ so với các địa phương trong nước thì tầm nhìn sẽ quá nhỏ. Đối tượng so sánh của TP.HCM phải là các trung tâm như Singapore, Thượng Hải (Trung Quốc) hay Seoul (Hàn Quốc).

Thứ hai, chuyển từ mô hình "thành phố đơn cực" sang "siêu vùng đô thị". Sau khi mở rộng không gian phát triển, phạm vi nghiên cứu quy hoạch TP.HCM đã bao trùm khu vực khoảng 6.772 km2 và liên kết với các địa phương xung quanh như Tây Ninh, TP.Đồng Nai, Đồng Tháp, Lâm Đồng cùng không gian biển liên quan. Đây là cơ sở để hình thành một đại đô thị vùng thay vì chỉ là một đô thị trung tâm như trước đây.

Thứ ba, lấy con người làm trung tâm. Theo quy hoạch hiện hành, dân số thường trú của TP.HCM dự kiến đạt khoảng 11 triệu người vào năm 2030 và khoảng 14,5 triệu người vào năm 2050. Một số kịch bản quy hoạch tổng thể mới còn dự báo quy mô dân số có thể lên tới khoảng 22 triệu người trong dài hạn. Điều đó cho thấy áp lực rất lớn về nhà ở, giao thông, giáo dục, y tế và môi trường sống.

"Tôi cho rằng giá trị lớn nhất của quy hoạch 100 năm không nằm ở mục tiêu GRDP 1.200 tỉ USD hay tăng trưởng hai con số. Những con số đó có thể thay đổi theo từng giai đoạn phát triển. Điều quan trọng hơn là TP.HCM đang bắt đầu trả lời một câu hỏi lớn hơn: Đến cuối thế kỷ 21, TP.HCM muốn được thế giới biết đến như một TP nào? Nếu câu trả lời là một trung tâm tài chính quốc tế, một cực đổi mới sáng tạo hàng đầu châu Á và một đô thị đáng sống của khu vực, thì mọi quy hoạch về hạ tầng, không gian đô thị, giáo dục, khoa học, công nghệ và thu hút nhân tài từ hôm nay đều phải được thiết kế để phục vụ mục tiêu đó. Đó mới là tinh thần cốt lõi của một quy hoạch 100 năm, không phải dự báo tương lai, mà là kiến tạo tương lai", TS Trần Việt Anh kỳ vọng.

Tin Gốc: Thanh Niên

Thực tế tại nhiều địa phương, nhất là các thành phố lớn, đô thị phát triển mạnh mẽ trong những năm qua như TP.HCM có nhiều trường hợp người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất không đúng mục đích khi xây nhà trên đất nông nghiệp.

Theo quy định, đây là hành vi vi phạm về xây dựng, đất đai. Tuy nhiên người sử dụng đất đã xây nhà ở từ năm 1990 đến nay và có nộp thuế nhà đất là những căn cứ cho thấy việc sử dụng đất đã diễn ra ổn định.

Không những vậy, theo quy định của luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1.7.2014 (Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) khi sử dụng đất không đúng mục đích có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Trong khi đó, Nghị định số 88 năm 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (được sửa đổi tại Nghị định 49 năm 2026) cũng đã quy định điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1.7.2014 đã sử dụng đất ổn định, thuộc các trường hợp được xem xét cấp sổ hồng mà không phù hợp với quy hoạch vẫn được bồi thường về đất.

Nghị định số 88 cũng quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1.7.2014 nếu đủ điều kiện được bồi thường thì diện tích đất được bồi thường sẽ xác định theo diện tích thực tế bị thu hồi, nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

Điều này đồng nghĩa với việc diện tích đất thu hồi thấp hơn hạn mức đất ở thì được bồi thường toàn bộ theo giá đất ở, nếu diện tích đất thu hồi cao hơn hạn mức đất ở tại địa phương thì chỉ được bồi thường bằng giá đất ở đối với diện tích đất bằng hạn mức, phần còn lại sẽ bồi thường theo loại đất trên sổ hồng.

Như vậy trường hợp người sử dụng đất có đủ điều kiện được công nhận là đất ở thì khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường phải được xác định là giá đất ở (mục đích sử dụng thực tế), thay vì chỉ căn cứ vào mục đích sử dụng đất ban đầu.

Việc xác định loại đất để làm căn cứ bồi thường cần được xem xét toàn diện trên cơ sở nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và điều kiện cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật.

Nếu gia đình không đồng ý với quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì có thể khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Từ ngày 1.1.2026, giá đất làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) quy định tại Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai.

Tin Gốc: Thanh Niên

Hơn 3 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vẫn kiên trì kiến nghị bãi bỏ các quy định này. Khảo sát của Thanh Niên với nhiều doanh nghiệp cho thấy quy định này vẫn làm khó họ dù đã "tạm ngưng".

Cụ thể, khoản 9 điều 8 của Thông tư 39 cấm cho vay để góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại thời điểm quyết định cho vay.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản diễn giải: Quy định này đồng nghĩa với việc dự án bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được vay vốn ngân hàng. Ông nhìn nhận quy định này giúp bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng, nhưng mặt khác, doanh nghiệp sẽ vô cùng khó khăn để phát triển dự án. Bởi bên cạnh quy định này còn có thêm quy định dự án muốn chuyển nhượng phải có sổ hồng. Như vậy, trong trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng do khó khăn hoặc không đủ nguồn lực, kinh nghiệm để triển khai thì muốn bán cũng không được mà muốn vay vốn từ ngân hàng cũng không xong. Chỉ còn cách "ôm" dự án chịu chết mòn theo thời gian.

"Quy định này bất cập và không phù hợp thực tế. Vì để có đất sạch, doanh nghiệp đã phải bỏ ra một số tiền rất lớn để mua. Mới đây chúng tôi mua lại một dự án ở khu vực H.Nhà Bè cũ (TP.HCM) với số tiền gần 1.000 tỉ đồng. Mua xong là cạn tiền, muốn triển khai tiếp thì buộc phải vay vốn từ ngân hàng nhưng chiếu theo quy định trên thì lại không được. Để được vay tiền, chúng tôi buộc phải lách luật bằng cách lập các công ty con để vay tăng vốn điều lệ hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tài sản thế chấp cũng chính bằng miếng đất. Ngân hàng khi giải ngân đều biết số tiền trên được dùng để phát triển dự án thay vì dùng đúng mục đích như quy định trong hợp đồng tín dụng", vị lãnh đạo doanh nghiệp nói thẳng.

Ở một góc nhìn khác, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn và Đầu tư NHQ, nói thêm hiện nay theo luật Đầu tư, khi doanh nghiệp đã có đất sạch, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bằng các hình thức như: chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, khi đó doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất nên mới được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn đầu tư thực hiện dự án. Tới lúc này dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý vì hiện nay luật cũng đã bỏ thủ tục cấp phép xây dựng.

"Tại thời điểm này thường phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng để triển khai dự án đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là nhu cầu có thật và rất bức thiết, chính đáng. Trong giai đoạn này, dù dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng khả năng phát sinh nợ xấu của khoản vay tín dụng là rất thấp. Nên quy định không cho vay ở giai đoạn này là chưa hợp lý", ông Nuôi nhấn mạnh.

Cũng vì các bất cập trên, từ đầu năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, HoREA đã đề xuất không nên bổ sung khoản 8, khoản 9, khoản 10 điều 8 vào Thông tư số 39. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10 ngày 23.8 "tạm ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39" từ ngày 1.9.2023 kéo dài cho đến hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh quy định nói trên đã bộc lộ một số bất cập, chưa thật phù hợp và chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Bởi theo luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi đã được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Nghĩa là tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư được bán, huy động vốn từ khách hàng và không còn nhu cầu vay vốn tín dụng.

Chủ tịch HoREA chỉ rõ các tổ chức tín dụng không cho nhà đầu tư vay vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất đầu tư dự án. Đồng thời, luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án vốn chủ sở hữu cũng phải đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên. Vì thế đến lúc này, hầu hết họ đều có nhu cầu vay vốn tín dụng để phát triển dự án đến khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

"Đây là nhu cầu vay vốn chính đáng và có mục đích sử dụng vốn hợp pháp. Do vậy cần sửa Thông tư số 39 theo hướng cho dự án được vay khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc có văn bản giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi", ông Châu kiến nghị.

Ông Châu chia sẻ Thông tư 39 ban hành đã 10 năm, Thông tư 10 "tạm ngưng" các điều khoản bất cập như phân tích trên cũng đã 3 năm nên HoREA tiếp tục kiến nghị bãi bỏ các quy định nói trên cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.

Nguồn: https://thanhnien.vn/de-xuat-bo-quy-dinh-lam-kho-doanh-nghiep-vay-von-18526040720434605.htm