“Với tôi, ở thời điểm hiện tại, thuê nhà không phải lựa chọn bất đắc dĩ mà là cách sống phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Điều quan trọng nhất mà cuộc sống đi thuê mang lại cho tôi là sự nhẹ gánh về tiền bạc. Khi không phải dồn toàn bộ thu nhập để trả nợ mua nhà, tôi luôn giữ được một khoản dự phòng cho những tình huống bất ngờ như bệnh tật, thất nghiệp hay biến cố gia đình. Tôi từng chứng kiến nhiều người vay mua nhà rồi sống trong cảnh tháng nào cũng căng thẳng vì tiền lãi, tiền gốc. Nếu đã gồng đến mức không còn đồng nào dư trong tay, thì chỉ một lần bệnh đột xuất cũng đủ khiến cả gia đình lao đao.
Tôi không phản đối chuyện mua nhà. Nếu có điều kiện tài chính tốt, được gia đình hỗ trợ hoặc đã mua từ thời giá nhà còn thấp thì đó là quyết định hoàn toàn hợp lý. Nhưng với mặt bằng thu nhập và giá bất động sản hiện nay ở Hà Nội hay TP HCM, tôi nghĩ nhiều người trẻ đang phải đối mặt với một bài toán rất khó.
Con tôi mới ra trường, mức lương khoảng 10-12 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi nhiều người đi làm 5-7 năm cũng chỉ thu nhập khoảng 18-20 triệu đồng. Với mức thu nhập như vậy, chuyện mua một căn chung cư giá khoảng 3 tỷ đồng thực sự không đơn giản. Giả sử cố gắng tiết kiệm suốt 10 năm mới có được khoảng một tỷ đồng thì vẫn phải vay thêm hai tỷ nữa mới đủ mua nhà. Nhưng với mức lương hiện tại, nhiều người còn chưa chắc trả nổi tiền lãi mỗi tháng chứ chưa nói đến tiền gốc. Khoản vay kéo dài 10-20 năm là áp lực rất lớn.
>> 20 năm tôi thuê nhà, để tiền đầu tư cho con cái
Đó là chưa kể thị trường lao động hiện nay cũng không còn ổn định như trước. Ở nhiều ngành nghề, tuổi 35-40 đã có nguy cơ bị cắt giảm nhân sự hoặc thất nghiệp bất cứ lúc nào. Khi nguồn thu nhập đứt gãy, khoản nợ mua nhà lập tức trở thành gánh nặng khổng lồ.
Nhiều người nói: ‘Cứ cố cày cuốc rồi cũng sẽ gánh được thôi’. Ai cũng muốn tin vào một cái kết tốt đẹp. Nhưng thực tế không phải lúc nào cũng màu hồng. Có rất nhiều trường hợp tài chính đổ vỡ, mất khả năng trả nợ, bán nhà cắt lỗ hay gia đình căng thẳng vì áp lực tiền bạc mà người ngoài không nhìn thấy. Vì vậy, theo tôi, chuyện mua nhà không chỉ nằm ở việc chọn đúng chủ đầu tư hay đúng thời điểm, mà quan trọng hơn là phải nhìn thẳng vào khả năng tài chính của bản thân.
Tôi cũng không thấy thuê nhà ‘bấp bênh’ như nhiều người nghĩ. Nếu hợp đồng có điều khoản tăng giá bất hợp lý thì đơn giản là tôi không thuê nữa. Thực tế, bây giờ nguồn cung nhà cho thuê rất nhiều, chủ nhà cũng không dễ tăng giá tùy tiện. Bản thân tôi có cho thuê nhà nên hiểu rõ điều đó. Muốn tăng giá liên tục theo quý hay nửa năm không hề dễ, vì tăng mạnh là khách chuyển đi ngay.
Người thuê nhà hiện nay cũng có quyền lựa chọn chứ không hoàn toàn ở thế yếu. Cá nhân tôi thấy thuê nhà là phương án thực tế hơn với nhiều gia đình ở thành phố để thuận tiện sống và làm việc, còn nếu có khoản tiền dư thì mua một mảnh đất ở quê để dành cho tuổi già sau này. Ít nhất, cách đó giúp cuộc sống hiện tại bớt áp lực hơn rất nhiều.
Mỗi người đều đang tìm cách sống phù hợp nhất với túi tiền và mức độ an toàn mà mình có thể chịu đựng được”.
Đó là chia sẻ của độc giả Hoàng Thanh cho bài toán nhà ở của người trẻ ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM. Nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng) ưu tiên thuê nhà, coi đây là giải pháp tối ưu để giảm gánh nặng tài chính và tận hưởng sự tự do trong bối cảnh giá bất động sản leo thang.
Theo chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy cao trong khi thu nhập thiếu ổn định có thể dẫn đến mất khả năng chi trả khi lãi suất biến động. Người mua nhà cần tính toán khả năng tài chính trong dài hạn, tối thiểu 3-10 năm, thay vì chỉ dựa vào dòng tiền ngắn hạn. Tỷ lệ vốn tự có nên duy trì ở mức 50-60%. Trong trường hợp người mua tận dụng lãi suất ưu đãi để tăng tỷ lệ vay, phần tiền còn lại cần được giữ làm vùng đệm tài chính, đủ trả nợ trong 1-3 năm để tránh rủi ro khi thu nhập gián đoạn.
Cuối tuần trước, tôi theo chân môi giới đi xem một căn hộ chung cư diện tích khoảng 30 m2 ở Hà Nội. Căn nhà nằm trong một dự án được quảng cáo là "cao cấp", diện tích vừa đủ kê một chiếc giường, bộ sofa nhỏ và góc bếp. Giá chào bán được đưa ra là gần 5 tỷ đồng. Nghe xong, tôi đứng hình mất mấy giây mới hoàn hồn rồi lấy lý do suy nghĩ thêm để bỏ về.
Nhiều năm đi làm, mỗi tháng tôi kiếm khoảng 40 triệu đồng. Tôi không tiêu xài hoang phí, nhưng đến lúc thật sự nghĩ đến chuyện mua nhà ở Hà Nội, tôi mới thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà xa hơn tưởng tượng rất nhiều. Nếu sống thực tế và an toàn, nhiều nhất tôi chỉ có thể dành khoảng 30% thu nhập cho việc mua nhà, tức khoảng 13 triệu đồng mỗi tháng. Đó là mức để tôi còn tiền sinh hoạt, chăm sóc gia đình, lo cho con cái ăn học và dự phòng những lúc đau ốm hay thất nghiệp.
Tôi từng đọc đâu đó rằng với thu nhập khoảng 25 triệu đồng một tháng mới nên vay khoảng 500 triệu để tránh áp lực tài chính quá lớn. Trong khi đó, trường hợp của tôi bây giờ là muốn mua căn hộ 5 tỷ phải vay thêm khoảng 3 tỷ đồng, dù đã dồn toàn bộ 2 tỷ tích lũy sau nhiều năm đi làm. Nhưng nếu dốc hết tiền mua nhà, rồi tôi sẽ sống bằng gì?
Điều khiến tôi càng khó chấp nhận hơn là nhiều dự án chung cư hiện nay gần như đều tự gắn mác "cao cấp" để đẩy giá bán lên cao. Nhưng thực tế đi xem mới thấy nhiều nơi xung quanh gần như không có tiện ích gì đáng kể, chỉ một tòa chung cư mọc chơ lơ giữa khu vực còn ngổn ngang. Có nơi hành lang hẹp đến mức hai người đi qua còn phải né nhau. Không gian xanh ít ỏi, khu sinh hoạt chung sơ sài, mật độ xây dựng dày đặc. Vậy nhưng giá bán vẫn bị đẩy lên mức của "căn hộ cao cấp".
>> 10 năm sống trong nợ nần khi tôi mua chung cư Hà Nội
Tôi nghĩ đã đến lúc cần có quy định rõ ràng hơn về tiêu chuẩn của một chung cư cao cấp. Cao cấp thì phải có tiêu chí cụ thể: mật độ xây dựng ra sao, diện tích cây xanh thế nào, tiện ích công cộng gồm những gì, chất lượng hành lang, chỗ để xe, không gian sinh hoạt chung, khoảng cách giữa các tòa nhà... Không thể chỉ cần sảnh đẹp hay gắn vài từ quảng cáo mỹ miều là giá bán tăng thêm cả tỷ đồng. Dự án nào không đạt tiêu chuẩn, nếu quảng cáo sai hoặc cố tình đánh tráo khái niệm để bán giá cao thì cần bị xử phạt.
Điều khiến tôi áp lực là cảm giác mình luôn phải chạy theo một thứ ngày càng xa tầm với. Tốc độ tăng giá bất động sản lúc nào cũng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tiết kiệm của người đi làm công ăn lương. Có lúc tôi tự trách bản thân vì chưa giỏi hơn, kiếm chưa nhiều hơn. Nhưng rồi nhìn quanh, tôi thấy rất nhiều người trẻ cũng ở trong trạng thái tương tự. Thu nhập không thấp, làm việc chăm chỉ, sống tiết kiệm, nhưng vẫn cảm thấy mơ hồ khi nghĩ đến chuyện an cư.
Tôi biết sẽ có người nói rằng có thể chọn ở xa trung tâm hơn, hoặc chấp nhận vay dài hạn vài chục năm. Nhưng liệu một căn hộ nhỏ với khoản nợ quá lớn có đáng để đánh đổi cảm giác an toàn của cả cuộc sống hay không?
Tết năm nay, tài khoản của tôi vừa nhận được tiền thưởng, chưa kịp phân bổ chi tiêu, mua sắm gì cho gia đình thì đã phải chuyển 50 triệu cho chị gái để sắm Tết. Những khoản viện trợ mang danh nghĩa cho mượn như vậy, hai năm trở lại đây xuất hiện thường xuyên hơn.
Gia đình chị không gặp biến cố gì nghiêm trọng, vấn đề nằm ở chỗ đầu tư bất động sản quá đà, sử dụng đòn bẩy tài chính, để rồi rơi vào tình trạng hụt hơi.
Trong gia đình chị, anh rể gần như không có tiếng nói. Một lần trúng đất bên nhà chồng khiến chị tin rằng mình có khả năng nhìn xa trông rộng. Chị bỏ việc buôn bán ổn định, giao lại cho chồng, còn mình dành toàn bộ thời gian "nghiên cứu đầu tư". Từ đó, những quyết định lớn nhỏ đều xoay quanh đất đai. Chị thường nói với tôi, cứ cho vay, sau này đất lên giá sẽ trả xứng đáng.
Đỉnh điểm là khi con chị chuẩn bị vào đại học. Thay vì bàn chuyện chọn ngành, chọn trường, chị lại liên tục than thở: "Còn vướng 3 lô đất, tổng giá trị khoảng 7 tỷ đồng, chưa bán được nên không xoay xở nổi". Dự định cho con học trường tốt dần tan vỡ, giờ chỉ mong đủ tiền cho con đi học.
Tôi phát bực, định hỏi chị "sở hữu tài sản hàng tỷ đồng mà lại không có tiền cho con học đại học, sao không đi bán rẻ một lô mà lo cho con, cứ ôm như vậy rồi đi vay mượn làm gì?", nhưng rồi lại dằn cơn giận xuống mà cười trừ.
Nhiều người bước vào thị trường bất động sản với tâm thế ôm đất chờ thời, được củng cố bởi những câu chuyện "một đêm đổi đời" lan truyền khắp nơi. Nhưng họ quên rằng, thị trường luôn có chu kỳ. Khi dòng tiền bị siết, thanh khoản giảm, đất không còn dễ bán như trước, thì những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ là người chịu áp lực đầu tiên.
Và tôi cũng không hiểu sao lại có người all-in tất cả trứng vào một giỏ, để rồi áp lực lan sang đời sống gia đình, ảnh hưởng đến những quyết định quan trọng như giáo dục của con cái.
Nhiều phụ huynh sẵn sàng "đánh cược" tương lai tài chính của gia đình vào đất đai, nhưng lại không chuẩn bị sẵn quỹ ổn định cho những nhu cầu chắc chắn sẽ xảy ra, như việc con vào đại học.
Quan điểm của tôi là cứ sống và làm việc, kinh doanh bình thường. Lộc từ đất đai của ông bà, cha mẹ cho thì hưởng. Dành dụm, gom góp để mua thêm - nếu đủ tài chính thì mua. Còn việc ôm giữ khư khư, đến nỗi tiền cho con đi học cũng phân vân, đắn đo có nên cắt lỗ (thật là là cắt lời) thì có phải là một dạng bệnh lý hay không?
Mấy tuần gần đây, trong giờ nghỉ trưa ở công ty tôi, chủ đề được nhắc đến nhiều nhất là chuyện mua nhà đất. Sau một thời gian dài giá bất động sản tăng nóng, có nhiều thông tin rằng thị trường Hà Nội đang giảm giá ở nhiều phân khúc. Một đồng nghiệp trẻ ngồi cạnh tôi hào hứng khoe rằng đang tính vay ngân hàng để mua căn hộ 5,5 tỷ đồng ở ngoại thành Hà Nội vì cho rằng "không mua bây giờ thì chờ đến bao giờ?". Tôi chỉ cười và nói: "Nếu là tôi, tôi sẽ chờ thêm".
Tôi không phải chuyên gia, nhưng đã trải qua một bài học khiến bản thân thận trọng hơn rất nhiều trước những đợt điều chỉnh của thị trường. Khoảng vài năm trước, tôi từng mua một lô đất khi giá bắt đầu giảm sau giai đoạn tăng mạnh. Lúc đó, ai cũng nói thị trường chỉ điều chỉnh ngắn hạn. Môi giới liên tục khẳng định giá đã chạm đáy. Tôi sợ bỏ lỡ cơ hội nên xuống tiền khá nhanh. Nhưng thực tế hoàn toàn khác. Sau khi mua xong, giá tiếp tục giảm. Sáu tháng sau giảm thêm, một năm sau vẫn chưa dừng lại. Tài sản tôi mua mất giá đáng kể trong khi khoản vay ngân hàng vẫn phải trả đều mỗi tháng.
Gần đây, thị trường nhà đất Hà Nội đang chịu áp lực giảm giá trên diện rộng. Chung cư, vốn là phân khúc tăng mạnh nhất thời gian qua, cũng bắt đầu điều chỉnh. Giá rao bán bình quân đã giảm liên tiếp trong vài tháng trở lại đây. Tất nhiên, giảm giá là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu ở thực. Sau nhiều năm tăng quá nhanh, thị trường cần những nhịp điều chỉnh để trở nên lành mạnh hơn. Nhưng điều khiến tôi lo ngại là nhiều người đang xem mỗi đợt giảm giá như một cơ hội hiếm có và vội vàng xuống tiền. Tâm lý đó chẳng khác nào "chụp dao đang rơi".
Khi một con dao đang rơi từ trên cao xuống, không ai biết chính xác lúc nào nó chạm đất? Nếu cố bắt giữa không trung, bạn có thể bị thương. Thị trường bất động sản cũng vậy. Không ai biết giá đã giảm đủ hay chưa? Không ai dám chắc rằng sáu tháng nữa giá sẽ tăng trở lại thay vì tiếp tục đi xuống.
Đồng nghiệp của tôi hiện có khoảng hơn 2 tỷ đồng (40% giá trị căn hộ định mua), phần còn lại dự kiến vay ngân hàng trong 10-15 năm. Tôi hỏi: "Nếu giá nhà giảm thêm 10-15% trong một năm tới, em có thấy hối hận không?". Cậu ấy im lặng khá lâu. Tất nhiên, nếu thực sự cần chỗ ở ổn định, tài chính vững vàng và xác định ở lâu dài, việc mua nhà vẫn có thể là lựa chọn hợp lý. Nhưng với những người mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội hoặc tin rằng giá vừa giảm vài phần trăm là đã đến đáy, tôi nghĩ nên thận trọng hơn.
Sau nhiều năm, tôi nhận ra mất một cơ hội thường ít đau đớn hơn mắc một quyết định tài chính sai lầm kéo dài hàng chục năm. Trong bối cảnh thị trường vẫn đang điều chỉnh, thanh khoản chưa phục hồi rõ rệt và xu hướng giá còn nhiều biến động, việc kiên nhẫn quan sát thêm đôi khi là lựa chọn an toàn hơn là vội vàng xuống tiền. Ít nhất, đó là lời khuyên chân thành mà tôi dành cho đồng nghiệp của mình lúc này.
