Be tăng giá cước

Trong báo cáo vừa gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết: Cả nước đang có khoảng 2.801 km đường cao tốc đã và đang được phân kỳ đầu tư. Trong đó, khoảng 2.107 km (548 km đường 2 làn xe; 1.559 km đường 4 làn xe hạn chế) đã đưa vào khai thác và thông xe kỹ thuật; 694 km (105 km đường 2 làn xe; 589 km đường 4 làn xe hạn chế) đang thi công xây dựng.

Đối với 653 km các đoạn tuyến cao tốc 2 làn xe đã và đang được nghiên cứu đầu tư, nhu cầu vốn để mở rộng khoảng 80.007 tỉ đồng, trong đó nguồn vốn (ngân sách Nhà nước, nhà đầu tư) đã xác định khoảng 49.534 tỉ đồng; nhu cầu vốn ngân sách Trung ương cần bổ sung trong giai đoạn 2026 - 2030 khoảng 30.473 tỉ đồng.

Qua kết quả nghiên cứu của các địa phương, chủ đầu tư, nhu cầu vốn để mở rộng các tuyến cao tốc 4 làn xe hạn chế theo quy mô quy hoạch (4 - 8 làn xe) khoảng 414.580 tỉ đồng.

Khẳng định việc đầu tư hoàn thiện các tuyến cao tốc phân kỳ là cần thiết, song, Bộ Xây dựng cho rằng sẽ khó khăn khi triển khai mở rộng ngay, đồng loạt các tuyến cao tốc đã được phân kỳ 4 làn xe hạn chế như: phải thi công lại một số hạng mục mới hoàn thành (thảm lại mặt đường; dịch chuyển dải phân cách giữa, lưới chống chói; lắp đặt lại tôn lượn sóng, cọc tiêu, biển báo, đào mái taluy…

Mặt khác, các tuyến cao tốc đầu tư công sẽ thu phí hoàn vốn nếu việc điều tiết giao thông hợp lý thì việc tính toán thời điểm mở rộng các cao tốc phân kỳ có thể xem xét vào thời điểm thích hợp.

Trường hợp đầu tư mở rộng bằng phương thức PPP, Bộ Xây dựng cho rằng nếu áp dụng thu phí đồng loạt các tuyến cao tốc có thể tác động đáng kể đến chi phí logistics của nền kinh tế nên cần có thời gian nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để cân nhắc hình thức đầu tư bảo đảm hiệu quả nhất, đặc biệt trên các tuyến quan trọng như cao tốc Bắc - Nam phía Đông.

Ngoài ra, các tuyến cao tốc phân kỳ đầu tư 4 làn xe hạn chế đã được thiết kế đáp ứng nhu cầu vận tải từ 6 - 10 năm hoặc lớn hơn. Trường hợp yêu cầu mở rộng đáp ứng quy chuẩn đường cao tốc, các tuyến có quy mô quy hoạch 6 - 8 làn xe sẽ được xem xét mở rộng ngay lên quy mô quy hoạch để tránh việc mở rộng nhiều lần (tránh việc mở rộng thêm 2 dải dừng xe khẩn cấp liên tục, thời gian sau tiếp tục mở rộng lên quy mô quy hoạch). Khi đó, việc mở rộng các tuyến cao tốc 4 làn hạn chế lên quy mô 6 - 8 làn theo quy hoạch sẽ đáp ứng nhu cầu vận tải trong dài hạn.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng kiến nghị cần ưu tiên mở rộng ngay các tuyến cao tốc 2 làn xe lên quy mô cao tốc hoàn chỉnh để bảo đảm an toàn giao thông, tránh ùn tắc gây tắc nghẽn lưu thông hàng hóa, hành khách, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của vùng, địa phương.

"Trong quá trình nghiên cứu đầu tư mở rộng, các địa phương cần rà soát, tính toán kỹ lưỡng phương án đầu tư mở rộng để bảo đảm hiệu quả đầu tư, tránh lãng phí," Bộ Xây dựng lưu ý.

Với các tuyến cao tốc 4 làn xe hạn chế, cần giao các cơ quan chủ quản/cơ quan có thẩm quyền tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng đối với từng dự án, tính toán đầy đủ chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội và chỉ quyết định đầu tư khi việc đầu tư mở rộng bảo đảm hạch toán hiệu quả.

Trên cơ sở đó, trước mắt, đối với đoạn tuyến cao tốc đang đầu tư PPP, Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh/thành phố Hà Nội, Lạng Sơn, Lâm Đồng nghiên cứu chi tiết phương án đầu tư, xác định tổng mức đầu tư, phương án tài chính, cơ cấu nguồn vốn (vốn ngân sách địa phương, ngân sách Trung ương, vốn huy động của nhà đầu tư) để mở rộng các tuyến cửa khẩu Hữu Nghị - Chi Lăng, Dầu Giây - Tân Phú - Bảo Lộc - Liên Khương, Vành đai 4 Hà Nội bảo đảm hạch toán hiệu quả, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Đối với các đoạn tuyến đầu tư công, mức độ ưu tiên sẽ được xác định cụ thể đối với từng dự án trên cơ sở kết quả kết quả đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội, hiệu quả tài chính, trong đó nghiên cứu toàn diện các yếu tố về: dự báo nhu cầu vận tải, hiện trạng đoạn tuyến, điều kiện thi công, khả năng huy động vốn...

Bộ Xây dựng kiến nghị cấp có thẩm quyền giao Bộ Tài chính xem xét, cân đối vốn ngân sách Trung ương đối với các dự án đầu tư mở rộng có nghiên cứu chi tiết, bảo đảm hạch toán hiệu quả làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư mở rộng các đoạn tuyến.

Tin Gốc: Thanh Niên

Trong nhiều chu kỳ bất động sản trước đây, phần lớn nhà đầu tư đặt trọng tâm vào khả năng tăng giá của tài sản. Tuy nhiên khi chi phí vốn tăng lên, cấu trúc đánh giá hiệu quả đầu tư bắt đầu thay đổi.

Chi phí vốn cao không chỉ phản ánh lãi suất vay ngân hàng, mà còn là chi phí cơ hội của dòng tiền. Khi lãi suất tiền gửi phổ biến dao động khoảng 7–10%/năm, bất kỳ kênh đầu tư nào cũng phải chứng minh được khả năng tạo ra lợi nhuận vượt qua mức nền này. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang cách tiếp cận thận trọng hơn: thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong tương lai, họ bắt đầu đánh giá dòng tiền khai thác thực tế của tài sản.

Trong bối cảnh đó, các tài sản phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá thường trở nên kém hấp dẫn hơn. Ngược lại, những bất động sản có thể gắn với hoạt động khai thác thực, từ lưu trú, dịch vụ đến cho thuê dài hạn lại được đánh giá cao hơn trong danh mục của nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Đối với phân khúc căn hộ cao cấp tại các đô thị du lịch, lợi suất cho thuê thường được ước tính khoảng 8–12%/năm, tùy thuộc vào vị trí, công suất khai thác và chuẩn vận hành của dự án. Khi kết hợp với mức tăng giá tài sản theo chu kỳ, đây là nền tảng giúp nhiều nhà đầu tư xây dựng các kịch bản lợi nhuận trung hạn.

Chẳng hạn, với một kịch bản giả định phổ biến trong thị trường căn hộ cao cấp:

Kịch bản thứ nhất khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 3 năm: Lợi suất cho thuê trung bình: khoảng 9%/năm, tăng giá tài sản: khoảng 5–8%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng sau 3 năm có thể đạt 32–38%.

Kịch bản 2 khi khách hàng nắm giữ bất động sản cao cấp trong 5 năm: Lợi suất khai thác duy trì: khoảng 8%/năm, tăng trưởng giá trị tài sản: khoảng 6–10%/năm. Dẫn đến tổng lợi nhuận tiềm năng có thể đạt 60–80% trong 5 năm.

Các con số trên mang tính minh họa theo dữ liệu thị trường căn hộ cao cấp trong những năm gần đây, nhưng cho thấy rõ cách nhà đầu tư ngày càng nhìn bất động sản như một tài sản tạo dòng tiền, thay vì chỉ là công cụ đầu cơ tăng giá.

Đà Nẵng, với lợi thế là điểm đến du lịch quốc tế, đang hội tụ đủ điều kiện để chuyển dịch sang mô hình "bất động sản vận hành". Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch, cùng xu hướng lưu trú ngắn hạn cao cấp, khiến các sản phẩm căn hộ có thể khai thác như khách sạn trở thành lựa chọn ưu tiên. Trong bối cảnh đó, những dự án được quy hoạch bài bản, có tiêu chuẩn vận hành rõ ràng và vị trí trung tâm thực sự sẽ chiếm ưu thế.

Du lịch Đà Nẵng ghi nhận sự khởi đầu năm 2026 với nhiều con số ấn tượng. Hai tháng đầu năm, thành phố đón gần 2,5 triệu lượt khách.

Theo thống kê, công suất phòng bình quân toàn thành phố đạt khoảng 65–70%, trong khi khối khách sạn 4–5 sao đạt tới khoảng 85%. Tỷ lệ lấp đầy của các khách sạn từ 3 sao trở lên đạt khoảng 78%. Giá phòng bình quân cũng tăng khoảng 9% so với cùng kỳ, đạt gần 2 triệu đồng/phòng/đêm.

Những dữ liệu này là chỉ báo dẫn dắt quan trọng cho thị trường bất động sản. Chúng là thước đo trực tiếp cho nhu cầu thị trường, giúp nhà đầu tư tính toán tỉ suất lợi nhuận (ROI), bài toán dòng tiền cũng như khả năng tăng giá của tài sản trong dài hạn.

Đối với các dự án căn hộ tại khu vực lõi của thành phố, bài toán dòng tiền thường được hình thành từ ba lớp nền tảng. Lớp thứ nhất là vị trí tạo cầu thuê, tức khả năng tiếp cận trực tiếp với dòng khách du lịch, khách công tác hoặc chuyên gia làm việc tại thành phố. Lớp thứ hai là chuẩn sản phẩm và trải nghiệm, yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh về giá thuê và mức độ hấp dẫn đối với người lưu trú. Lớp thứ ba là chính sách tài chính, giúp giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu và tạo điều kiện cho tài sản ổn định công suất khai thác.

Khi ba yếu tố này đứng cùng nhau, nhà đầu tư có thể nhìn thấy rõ hơn công thức vận hành của một tài sản: làm sao giảm áp lực chi phí vốn trong giai đoạn đầu, tăng xác suất lấp đầy trong vận hành và từ đó tạo nền tảng cho giá trị tài sản trong dài hạn.

Tại Đà Nẵng, trục sông Hàn - Cầu Rồng là một trong những điểm đến hội tụ cả ba nền tảng tạo dòng tiền. Đây là khu vực tập trung lượng lớn khách du lịch, khách công tác và các hoạt động trải nghiệm đô thị về đêm. Nhờ hệ sinh thái sẵn có quanh sông Hàn và cầu Rồng, những dự án như The Legend Danang có điều kiện thuận lợi để khai thác ngay từ khi đi vào vận hành trong tương lai. Lợi thế vị trí giúp tài sản tiếp cận trực tiếp dòng khách du lịch và nhu cầu lưu trú tại trung tâm, thay vì phụ thuộc vào quá trình hình thành thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc, điều nhà đầu tư quan tâm không còn là khả năng tăng giá trong ngắn hạn. Câu hỏi quan trọng hơn là liệu tài sản đó có thể tự tạo ra dòng tiền đủ ổn định để vượt qua chu kỳ chi phí vốn hay không. Và chính ở điểm này, những căn hộ nằm trong lõi khai thác của đô thị thường có lợi thế rõ rệt hơn so với phần còn lại của thị trường.

Tin Gốc: Thanh Niên

Liên quan đến quy định về thời hạn xử lý hồ sơ chuyển địa điểm và giải thể doanh nghiệp, tại khoản 2 điều 7 của dự thảo quy định về thủ tục chuyển địa điểm kinh doanh hoặc giải thể doanh nghiệp nêu, trường hợp hồ sơ đăng ký thuế đầy đủ, cơ quan thuế phải thông báo chấp nhận hồ sơ và giải quyết chậm nhất trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan thuế phải thông báo cho người nộp thuế trong thời hạn 2 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận.

Theo VCCI trên thực tế, việc xử lý hồ sơ thuế thường bị chậm trễ, gây ách tắc hoạt động đầu tư và tái cơ cấu doanh nghiệp. Việc không có quy định cụ thể về thời hạn xử lý buộc cơ quan thuế phải tuân thủ đã tạo ra tình trạng doanh nghiệp phải chờ đợi kéo dài, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh, gây thiệt hại về mặt tài chính và cơ hội.

Do vậy, tổ chức này đã đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung quy định về "thời hạn cứng" trong xử lý hồ sơ. Cụ thể, cơ quan thuế nơi chuyển đi phải hoàn tất việc chuyển hồ sơ trong vòng 30 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ; cơ quan thuế nơi chuyển đến phải cập nhật thông tin lên hệ thống trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ chuyển giao.

Đặc biệt, đối với trường hợp chấm dứt mã số thuế do giải thể doanh nghiệp, VCCI đề xuất thời gian xử lý không vượt quá 40 ngày làm việc, kể từ ngày hồ sơ được nộp đầy đủ.

Ngoài ra, VCCI cũng đề nghị quy định rõ thời hạn xóa thông tin vi phạm của người nộp thuế. Theo khoản 4 điều 4 của dự thảo, cơ quan quản lý thuế sẽ thực hiện việc chấm dứt và cập nhật thông tin vi phạm của người nộp thuế. Đây được xem là bước cần thiết nhằm khôi phục uy tín cho doanh nghiệp sau khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thuế.

Tuy nhiên, tổ chức này cho rằng, dự thảo hiện chưa xác định rõ thời điểm dừng công khai thông tin đối với một số hành vi vi phạm khác. Chẳng hạn, trường hợp người nộp thuế thực hiện hành vi vi phạm luật về thuế, làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khác.

"Điều này có thể dẫn đến tình trạng thông tin này tồn tại mãi trên hệ thống. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung quy định về thời hạn cập nhật, chấm dứt thông tin vi phạm với các trường hợp này", VCCI đề xuất.

Tin Gốc: Thanh Niên