Có chung cư và đất nền, gia đình hai con nên chọn sống ở đâu?

Trong nhiều năm qua, giá nhà đất tại Hà Nội gần như chỉ biết đi lên. Từ những khu dân cư trung tâm đến các vùng ven đang đô thị hóa, mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở những ngưỡng mới.

Không ít người mặc nhiên coi bất động sản là kênh đầu tư "không thể thua", nơi chỉ cần nắm giữ đủ lâu là tài sản sẽ tự tăng giá. Tâm lý ấy dần lan rộng, khiến những cơn sốt đất nối tiếp nhau xuất hiện, đẩy giá trị bất động sản ở nhiều khu vực vượt xa khả năng chi trả thực tế của phần lớn người dân.

Thế nhưng, cũng giống như mọi thị trường khác, bất động sản không thể mãi vận động theo một chiều. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, những dấu hiệu điều chỉnh đang xuất hiện ngày càng rõ nét tại Hà Nội.

Từ đất nền vùng ven, nhà liền kề, shophouse đến nhà phố đầu tư, nhiều phân khúc từng được săn đón nay bắt đầu ghi nhận tình trạng giảm giá, thanh khoản suy yếu và thời gian giao dịch kéo dài. Trên các diễn đàn, mạng xã hội hay các sàn môi giới, những thông tin "bán gấp", "giảm sâu", "thu hồi vốn", "cắt lỗ" xuất hiện với tần suất dày đặc hơn trước. Giá bán nhà đất Hà Nội sụt giảm diện rộng.

Nếu nhìn ở góc độ ngắn hạn, sự sụt giảm này có thể khiến không ít nhà đầu tư lo lắng. Nhưng xét ở bình diện rộng hơn, đây lại là diễn biến mang tính tất yếu của một thị trường đang tự điều chỉnh để trở về trạng thái lành mạnh hơn.

Khi giá bất động sản bị đẩy lên quá nhanh so với tốc độ tăng thu nhập của người dân, vượt xa giá trị khai thác thực tế và nhu cầu ở thật, thị trường sớm hay muộn cũng phải trải qua quá trình sàng lọc. Những đợt điều chỉnh như hiện nay không đơn thuần là câu chuyện tăng hay giảm giá, mà phản ánh sự dịch chuyển từ kỳ vọng sang giá trị thực, từ tâm lý đầu cơ sang nhu cầu sử dụng thực chất.

Đằng sau những tấm biển rao bán giảm giá là áp lực tài chính của không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tín dụng, là những khoản vốn bị "giam" trong tài sản kém thanh khoản, là sự thay đổi trong cách nhìn nhận về thị trường sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Nhưng ở một góc nhìn khác, đây cũng có thể là tín hiệu tích cực đối với hàng triệu người dân đang mong muốn sở hữu một chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính của mình. Một thị trường bất động sản phát triển bền vững không phải là thị trường mà giá nhà liên tục lập đỉnh, mà là thị trường giúp người có nhu cầu ở thực có cơ hội tiếp cận nhà ở, đồng thời bảo đảm nguồn lực đất đai được phân bổ hiệu quả cho nền kinh tế.

Những biến động hiện nay cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Sau những năm tháng tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, thị trường đang dần quay về với các yếu tố nền tảng như vị trí, hạ tầng, nhu cầu thực và khả năng khai thác thực tế của tài sản. Đây có thể là giai đoạn khó khăn đối với một bộ phận nhà đầu tư, nhưng lại là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.
Nếu nhìn lại giai đoạn 2021-2025, có thể thấy bất động sản Hà Nội trải qua một chu kỳ tăng giá hiếm có. Từ trung tâm thành phố đến các huyện ngoại thành, từ đất nền đến chung cư, từ những nơi có quy hoạch rõ ràng đến những khu vực chỉ mới xuất hiện tin đồn hạ tầng, giá đều tăng mạnh. Không ít địa phương vùng ven từng chứng kiến cảnh người dân kéo nhau đi xem đất đông như đi hội. Những lô đất mua hôm nay, vài tuần sau đã có người trả chênh hàng trăm triệu đồng. Những căn nhà trong ngõ nhỏ cũng được đẩy lên mức giá khiến chính người dân địa phương phải giật mình.

Trong tâm lý đám đông, nhiều người tin rằng bất động sản chỉ có tăng mà không thể giảm. Đó là lúc rủi ro bắt đầu hình thành. Lịch sử kinh tế thế giới đã chứng minh, bất cứ loại tài sản nào tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của xã hội trong thời gian dài đều sẽ phải đối mặt với một giai đoạn điều chỉnh. Bất động sản Hà Nội không phải ngoại lệ.

Vì sao giá bắt đầu giảm? Nhiều người cho rằng giá nhà đất giảm đơn giản vì thị trường đã hết sốt. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn, đây không phải là sự thay đổi nhất thời của tâm lý đám đông mà là kết quả của hàng loạt yếu tố kinh tế tích tụ trong thời gian dài. Nói cách khác, thị trường đang phản ứng trước những giới hạn thực tế mà trước đó đã bị che mờ bởi kỳ vọng tăng giá liên tục.

Trước hết, sức mua thực của thị trường đang suy giảm rõ rệt. Trong nhiều năm qua, giá bất động sản tại Hà Nội tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập của người dân. Có những căn nhà chỉ trong vài năm đã tăng giá từ 10 tỷ lên 15 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.

Trong khi đó, đồng lương của người lao động, dù có cải thiện, vẫn khó có thể chạy đua với tốc độ leo thang của giá đất. Khi khoảng cách giữa giá tài sản và khả năng chi trả ngày càng xa, người mua ở thực dần bị đẩy ra khỏi cuộc chơi. Thị trường vì thế không còn được nâng đỡ bởi nhu cầu an cư mà chủ yếu dựa vào các giao dịch đầu tư, mua đi bán lại giữa những người cùng kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Đến khi dòng tiền đầu cơ chững lại, sự thiếu vắng người mua thực lập tức bộc lộ, khiến thanh khoản suy giảm và áp lực điều chỉnh giá xuất hiện.

Ở góc độ rộng hơn, những gì đang diễn ra không hẳn là một cuộc khủng hoảng, mà là quá trình thị trường tự điều chỉnh sau một thời gian dài tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng.

Giá bất động sản cuối cùng vẫn phải quay về gắn với những yếu tố nền tảng như nhu cầu thực, khả năng khai thác, chất lượng hạ tầng và sức khỏe của nền kinh tế. Sự điều chỉnh hiện nay có thể khiến một số nhà đầu tư chịu áp lực trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại là tín hiệu cần thiết để thị trường vận động lành mạnh hơn, giúp giá trị tài sản phản ánh đúng giá trị sử dụng thay vì chỉ được nâng đỡ bởi tâm lý đám đông.

Trong báo cáo thị trường mới đây, kênh thông tin địa ốc trực tuyến Batdongsan thuộc tập đoàn PropertyGuru cho biết thị trường nhà đất Hà Nội đang gặp áp lực giảm giá trải dài ở nhiều phân khúc và nhiều khu vực.

Với phân khúc chung cư, mặt bằng giá rao bán trên nền tảng này đạt 85 triệu đồng mỗi m2, tiếp đà giảm trong ba tháng gần đây.

Với nhà riêng lẻ, giá rao bán phố biển cũng giảm nhẹ 1% và có xu hướng tiếp tục đi xuống. Đà giảm trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (1%). Riêng nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua giảm mạnh 10% so với tháng trước và sụt gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán giảm nhiệt song phần lớn người mua giữ tâm lý thận trọng. Kênh Batdongsan cho biết mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 sụt 4% theo quý và giảm mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước.

Tin Gốc: Vnexpress

Sau khi nhiều ứng dụng gọi xe đồng loạt tăng phí nền tảng và giá cước với lý do chi phí nhiên liệu, vận hành tăng cao, nhiều người dùng và tài xế bắt đầu tranh luận gay gắt.

Không ít ý kiến cho rằng phần tăng thêm chủ yếu có lợi cho nền tảng, trong khi người dùng phải trả nhiều tiền hơn còn tài xế chưa chắc được hưởng thêm tương xứng.

Một số người đặt câu hỏi: Xăng tăng thì tăng giá, nhưng khi xăng giảm liệu cước có giảm theo? Cũng có tranh luận về việc chạy xe công nghệ bằng xe xăng hay xe điện sẽ kinh tế và tiện lợi hơn trong bối cảnh hiện nay.

*Bạn nghĩ sao về vấn đề này?

Tin Gốc: Vnexpress

Tôi rất đồng tình với quan điểm của tác giả bài viết "'Bắt đáy' căn hộ 5,5 tỷ Hà Nội". Tôi từng chứng kiến nhiều người tiếc nuối vì bỏ lỡ cơ hội mua nhà khi chờ giá giảm, nhưng cũng có không ít người mắc kẹt nhiều năm vì xuống tiền quá sớm trong lúc thị trường vẫn đang lao dốc. Vì vậy, tôi không bao giờ mua bất động sản theo kiểu "bắt dao rơi".

Nguyên tắc này không chỉ áp dụng với nhà đất mà với hầu hết các loại tài sản tài chính như cổ phiếu, vàng hay bất kỳ thị trường nào chịu tác động của cung cầu và tâm lý đám đông. Khi giá đang trong xu hướng giảm, không ai biết đâu là đáy thực sự. Thứ hôm nay được cho là "rẻ" có thể vài tháng sau còn rẻ hơn nữa.

Tôi biết nhiều người vẫn tin rằng lịch sử đã chứng minh giá nhà đất chỉ có tăng. Mỗi khi thị trường trầm lắng, lại xuất hiện những lời khuyên rằng "không mua bây giờ thì sau này sẽ không bao giờ mua được". Nhưng tôi cũng hiểu rằng trong số những người đưa ra quan điểm đó có không ít môi giới bất động sản, nhà đầu tư đang ôm hàng hoặc những người đang cần thị trường sôi động trở lại để thoát hàng.

Tất nhiên, điều đó không có nghĩa mọi nhận định của họ đều sai. Tuy nhiên, với người mua ở thực hoặc nhà đầu tư cá nhân, tôi cho rằng cần nhìn thị trường bằng sự tỉnh táo thay vì chỉ dựa vào niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng mãi.

Bản thân tôi nghĩ rằng thay vì cố đoán đáy, người mua nên chờ tín hiệu đảo chiều rõ ràng hơn. Đó là khi giá bắt đầu nhích lên trở lại sau một giai đoạn điều chỉnh, giao dịch dần sôi động hơn và thanh khoản được cải thiện. Khi đó, dù mua với giá cao hơn một chút so với đáy, người mua lại có cơ sở để tin rằng thị trường đang vận động theo hướng lành mạnh hơn.

>> Dư 300 triệu đồng mỗi năm nhưng tôi không có nổi mảnh đất

Một căn hộ mới bàn giao hôm nay chắc chắn phải phản ánh mặt bằng chi phí hiện tại. Nhưng tại sao nhiều căn hộ đã sử dụng 5-10 năm vẫn tăng giá mạnh như căn hộ mới, thậm chí tăng gấp đôi hoặc gấp ba chỉ trong vài năm? Nếu nhìn dưới góc độ tài sản, căn hộ cũng phải có khấu hao theo thời gian. Không ai định giá một chiếc xe đã chạy 10 năm bằng giá xe mới chỉ vì giá thép hay giá nhân công tăng. Vậy tại sao nhiều người lại mặc nhiên cho rằng một căn hộ cũ phải tăng giá liên tục bất chấp tuổi đời công trình ngày càng lớn?

Tôi không phủ nhận yếu tố vị trí, hạ tầng hay sự phát triển của khu vực có thể làm gia tăng giá trị bất động sản. Nhưng nếu lấy lý do giá đầu vào tăng để giải thích cho việc nhiều căn hộ tăng gấp hai, gấp ba lần chỉ trong 4-5 năm thì có lẽ chưa đủ thuyết phục.

Trong giai đoạn vừa qua, theo tôi, giá bất động sản tăng không chỉ vì chi phí xây dựng mà còn vì dòng tiền đầu cơ, tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục leo thang. Khi nhiều người cùng tin rằng giá chỉ có tăng, giá thường đi xa hơn giá trị thực. Bối cảnh hiện nay đã khác trước, Nhà nước đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và các mô hình nhà cho thuê. Nếu nguồn cung được cải thiện đáng kể trong những năm tới, áp lực thiếu nhà ở có thể giảm bớt.

Theo quy luật thị trường, khi cung tăng nhanh hơn cầu, giá nhà khó có thể tiếp tục tăng nóng như giai đoạn trước. Ít nhất, tốc độ tăng cũng sẽ phải chậm lại để phản ánh đúng hơn giá trị sử dụng thực tế của bất động sản. Tôi cho rằng việc mặc định bất động sản luôn tăng giá là một niềm tin khá rủi ro.

Với tôi, mua nhà để ở hay đầu tư đều cần dựa trên giá trị thực, khả năng tài chính và diễn biến thực tế của thị trường. Chờ đợi một tín hiệu xác nhận xu hướng có thể khiến mình mua đắt hơn một chút, nhưng đổi lại sẽ tránh được nguy cơ mắc kẹt trong một thị trường còn đang trên đà điều chỉnh.

Tin Gốc: Vnexpress