Tôi cần tiền gấp để trang trải chi tiêu nên đang muốn bán nhà trên mảnh đất 33 m2 tại một phường thuộc quận nội đô cũ của Hà Nội. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 đến nay, giá nhà đất chững lại, có nơi đi xuống, nên khách trả thấp hơn so với tháng 12/2025 gần 1 tỷ đồng.
Tôi xin lời khuyên của chuyên gia nên bán rẻ hay chờ thêm vài tháng nữa mới bán. Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Chuyên gia tư vấn:
Hiện nay, rất nhiều người sở hữu bất động sản tại Hà Nội đang ở trong trạng thái khá khó xử: nếu bán lúc này sẽ tiếc vì giá không còn ở mức đỉnh như cuối năm 2025, nhưng nếu tiếp tục giữ lại, áp lực tài chính ngày càng lớn. Trường hợp của bạn là một ví dụ khá điển hình cho giai đoạn mà thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phân hóa mạnh.
Tuy nhiên, do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin về vị trí cụ thể, pháp lý, độ rộng ngõ, khả năng ô tô tiếp cận, hiện trạng căn nhà cũng như mức giá đang được chào mua, nên rất khó để đưa ra lời khuyên chính xác. Vì vậy, tôi sẽ chia sẻ một số góc nhìn chung về thị trường hiện nay để bạn có thêm cơ sở cân nhắc trước khi quyết định bán hay tiếp tục nắm giữ tài sản.
Theo dữ liệu quý I/2026 của Batdongsan, mức độ quan tâm tới phân khúc nhà riêng tại Hà Nội đã giảm khoảng 22% so với cuối năm 2025, trong khi mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao. Điều này cho thấy thị trường hiện nay không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” như giai đoạn tăng nóng trước đó. Người mua bắt đầu thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định và mặc cả mạnh hơn trước.
Thực tế, vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá giảm sâu, mà là thanh khoản suy yếu. Nói cách khác, không thiếu người rao bán với giá cao, nhưng thiếu người chấp nhận mua ở mức giá đó. Đây là lý do nhiều chủ nhà hiện nay có cảm giác “mất” vài trăm triệu đến cả tỷ đồng so với thời điểm cuối năm ngoái.
Một yếu tố quan trọng khác là mặt bằng lãi suất hiện nay không còn rẻ như giai đoạn 2023-2024. Khi chi phí vay vốn tăng lên, người mua nhà, đặc biệt là nhóm phải sử dụng đòn bẩy tài chính, sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Thay vì mua theo tâm lý sợ mất cơ hội như trước, nhiều người hiện nay bắt đầu cầm máy tính để tính dòng tiền, lãi vay và áp lực trả nợ hàng tháng. Điều này khiến sức mua suy giảm và thời gian giao dịch kéo dài hơn.
Trong bối cảnh đó, tôi cũng như nhiều chuyên gia cho rằng trong khoảng 6 tháng tới, thị trường khó có khả năng quay lại trạng thái tăng nóng như giai đoạn trước, mà nhiều khả năng sẽ tiếp tục đi ngang hoặc phân hóa mạnh theo từng phân khúc.
Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, tổng giá trị vừa túi tiền, đặc biệt dưới 5 tỷ đồng, vẫn sẽ có thanh khoản tương đối tốt. Ngược lại, các tài sản neo giá quá mạnh hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua phù hợp.
Người bán hiện nay thường có xu hướng neo tâm lý vào mức giá từng được trả trong giai đoạn tăng “nóng”. Nhưng thị trường không trả tiền cho “ký ức về giá cũ”. Thị trường chỉ trả theo khả năng mua thực tế của người mua tại thời điểm hiện tại. Vì vậy, người bán không nên định giá chỉ dựa trên giá hàng xóm từng rao hoặc mức giá cao nhất từng được hỏi mua trước đây. Điều quan trọng hơn là xác định đúng mức giá có thanh khoản thật, tức mức giá mà thị trường hiện tại có người sẵn sàng giao dịch.
Để làm được điều này, người bán nên tham khảo nhiều nguồn định giá khác nhau thay vì tự ước lượng theo cảm tính. Bạn có thể làm việc với các công ty môi giới chuyên nghiệp, uy tín, có dữ liệu giao dịch thực tế trong khu vực, thay vì chỉ dựa trên nhận định cảm tính. Điều quan trọng không phải là môi giới nói được giá cao bao nhiêu, mà là họ có giao dịch thực tế gần đây hay không, mất bao lâu để bán và mức giá nào đang chốt được thực tế.
Bên cạnh đó, bạn có thể sử dụng dịch vụ tư vấn bán bất động sản của các công ty quản lý tài sản uy tín trên thị trường. Người bán cũng nên tham khảo thêm ý kiến của cố vấn tài chính cá nhân để đánh giá lại tổng thể bài toán dòng tiền. Nhiều người hiện nay nghĩ rằng mình đang “mất tiền vì bán rẻ”, nhưng thực tế, điều cần cân nhắc là chi phí của việc tiếp tục chờ đợi: áp lực lãi vay, chi tiêu gia đình, cơ hội đầu tư khác hoặc rủi ro phải bán gấp hơn về sau.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, xu hướng giãn dân và phát triển hạ tầng mới cũng đang dần tác động đến tâm lý người mua. Các báo cáo thị trường cho thấy sự dịch chuyển quan tâm ngày càng rõ về các khu vực cận trung tâm, khu đô thị mới hoặc nơi có hạ tầng giao thông phát triển theo mô hình TOD như metro, vành đai hay các trục kết nối mới. Điều này không đồng nghĩa với việc nhà trong ngõ nhỏ nội đô sẽ mất giá ngay, nhưng rõ ràng người mua hiện nay đã chọn lọc hơn rất nhiều so với trước.
Vì vậy, nếu áp lực tài chính thực sự lớn, bạn nên ưu tiên tính thanh khoản và sự an toàn tài chính thay vì cố giữ kỳ vọng về giá như giai đoạn trước. Ngược lại, nếu chưa quá áp lực về tiền mặt và có thể cầm cự thêm một thời gian, bạn vẫn có thể chờ thêm để quan sát thị trường, nhưng nên chuẩn bị tâm lý rằng giai đoạn tăng giá nhanh và giao dịch dễ dàng như trước có thể chưa quay lại ngay.
Trên thị trường hiện tại, quyết định đúng không nằm ở việc bán được “đỉnh giá”, mà là bán ở mức phù hợp với sức khỏe tài chính và mức thanh khoản thực tế của thị trường.
Ngày 3-7, trung tá Tống Đình Xuân - Trưởng Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an tỉnh Thanh Hóa cho biết liên quan đến đường dây buôn lậu kim cương xuyên quốc gia vừa triệt phá, Công an tỉnh này đã khởi tố 22 bị can về tội "xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ" và "buôn lậu".
Theo trung tá Tống Đình Xuân, qua điều tra, Công an tỉnh Thanh Hóa xác định, nghi phạm cầm đầu đường dây buôn lậu kim cương là người Ấn Độ, chủ yếu sinh sống và làm việc tại Hồng Kông (Trung Quốc).
Nhóm này thu gom kim cương từ Ấn Độ, tập kết tại Hồng Kông rồi vận chuyển trái phép vào Việt Nam tiêu thụ.
Để tránh sự phát hiện của cơ quan chức năng, đường dây được tổ chức theo mô hình nhiều tầng - cấp, mỗi nghi phạm đảm nhiệm một công đoạn, từ vận chuyển, tiếp nhận, phân phối đến quản lý tiền hàng.
Hằng tuần, nghi phạm là người Việt Nam bay sang Hồng Kông (Trung Quốc) lấy kim cương rồi đưa về nước tiêu thụ.
Tại đây, nghi phạm là người Ấn Độ không trực tiếp ra mặt, mà đưa cho người giao hàng một tờ tiền (USD) có số seri định sẵn.
Người mua hàng trong quá trình giao dịch phải đưa đúng tờ tiền có mệnh giá và số seri mà nghi phạm đưa ra mới nhận hàng.
Sau đó, số kim cương được giấu trong các hàng hóa, qua mặt cơ quan chức năng tại các cảng hàng không, rồi được nhóm nghi phạm trong đường dây buôn lậu phân phối, tiêu thụ ở nhiều tỉnh thành trong nước.
"Nhóm nghi phạm còn phát triển một phần mềm trên điện thoại di động để người trong đường dây phân phối, mua bán kim cương và giám sát hành trình. Nếu phát hiện có dấu hiệu khả nghi sẽ xóa hết dữ liệu, gây khó khăn cho cơ quan điều tra" - trung tá Xuân cho biết thêm.
Như Tuổi Trẻ đã đưa tin, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Thanh Hóa vừa triệt phá đường dây buôn lậu kim cương xuyên quốc gia, khởi tố 22 bị can, thu giữ 1.100 viên kim cương.
Công an tỉnh Thanh Hóa xác định từ năm 2024 đến nay, đường dây này đã thực hiện trót lọt 141 lượt vận chuyển, đưa hơn 28.000 viên kim cương các loại từ Hồng Kông (Trung Quốc) vào Việt Nam tiêu thụ, doanh thu ước tính khoảng 280 tỉ đồng.
Công an tỉnh Thanh Hóa đang tiếp tục điều tra mở rộng vụ án.
Ngày 6/5, tại Hội nghị công bố điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia, Phó thủ tướng thường trực Phạm Gia Túc nhấn mạnh đây là căn cứ cao nhất để lập, điều chỉnh quy hoạch đất đai và các quy hoạch vùng, địa phương, ngành.
Theo ông, điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia cũng là căn cứ để phân bổ vốn đầu tư công, và thu hút dòng vốn tư nhân, FDI cho phát triển kinh tế - xã hội.
Phó thủ tướng yêu cầu các bộ ngành, địa phương phải sớm hoàn thành điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia 2021-2030 để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Riêng các quy hoạch ngành, địa phương phải được hoàn thành trong quý II.
Lãnh đạo Chính phủ yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai 2024 ngay năm nay và hoàn thiện pháp luật về quy hoạch nhằm khơi thông nguồn lực.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, nhưng sau gần hai năm triển khai đã bộc lộ bất cập cần sửa. Thực tế, từ 1/7/2025, cả nước bỏ cấp huyện và vận hành theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và phường/xã. Trong khi đó, luật hiện hành vẫn tồn tại quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh và huyện hàng năm.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng hệ thống quy hoạch 3 cấp hiện nay gây vướng mắc, lệch pha với mô hình chính quyền hai cấp và thiếu đồng bộ với các lĩnh vực khác. Cơ quan này vừa trình, đề xuất đưa dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất đai vào chương trình lập pháp 2026, nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực đất đai.
Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024. Trong đó, Bộ đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua giấy viết tay giai đoạn 2014-2024, siết giao dịch trong thời gian chờ thu hồi đất và tăng phân cấp phân quyền để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Cũng tại hội nghị, Bộ Tài chính cho biết Quy hoạch tổng thể quốc gia điều chỉnh đặt mục tiêu đến năm 2030 Việt Nam là nước đang phát triển có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao. Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP bình quân trên 10% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2030. GDP bình quân đầu người trong 5 năm tới đạt khoảng 8.500 USD, năng suất lao động xã hội tăng trên 8,5% một năm.
Quy hoạch mới xác định khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số là động lực tăng trưởng chính, với các lĩnh vực ưu tiên như điện tử, công nghệ số, ôtô, đường sắt... Việt Nam cũng từng bước làm chủ công nghệ ở các lĩnh vực mới nổi như chip bán dẫn, robot, trí tuệ nhân tạo.
Về không gian phát triển, quy hoạch điều chỉnh mở rộng 4 vùng động lực quốc gia (phía bắc, phía nam, miền Trung, đồng bằng sông Cửu Long) và bổ sung vùng động lực Bắc Trung Bộ. Các vùng này sẽ là đầu tàu về công nghệ cao, logistics và kinh tế số.
Một số hành lang kinh tế trọng điểm tiếp tục được ưu tiên phát triển như hành lang Bắc - Nam; Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; Mộc Bài - TP HCM - Biên Hòa - Vũng Tàu. Quy hoạch cũng định hướng phát triển các vành đai công nghiệp - đô thị - dịch vụ gắn với Vành đai 4 và 5 vùng Thủ đô Hà Nội, cũng như Vành đai 3 và 4 TP HCM.
Theo quy hoạch điều chỉnh, mục tiêu tăng trưởng GRDP vùng đồng bằng sông Hồng khoảng 11% mỗi năm tới 2030. Hà Nội được định hướng trở thành thành phố kết nối toàn cầu, trong khi Hải Phòng và Quảng Ninh là trung tâm kinh tế biển hiện đại tầm khu vực.
Đông Nam Bộ được định hướng là vùng động lực tăng trưởng lớn nhất cả nước, trung tâm khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, logistics và tài chính quốc tế. TP HCM được kỳ vọng phát triển ngang tầm các đô thị lớn trong khu vực châu Á.
Các cuộc tấn công của Iran nhằm vào cơ sở hạ tầng năng lượng trong khu vực và tình trạng tắc nghẽn tại vịnh Ba Tư đã làm dấy lên làn sóng tìm kiếm dầu trên toàn cầu. Một số công ty dầu khí phương Tây đã mất hàng tỷ USD doanh thu vì xung đột. Tuy nhiên, giá năng lượng tăng mạnh lại đem đến dòng tiền lớn cho ngành dầu khí, giúp họ mở rộng sang những khu vực trước đây khó tiếp cận hoặc từng bị bỏ hoang.
Giá dầu thô WTI (Mỹ) hiện giao dịch quanh 90 USD một thùng, cao hơn đáng kể so với mức hơn 60 USD trước khi chiến sự nổ ra. Giá dầu từng giảm mạnh ngày 17/4 sau khi ông Trump và các quan chức Iran thông báo eo biển Hormuz mở lại, nhưng tăng trở lại sáng 20/4 khi Iran lại đóng tuyến này.
Exxon gần đây vạch ra kế hoạch đầu tư tới 24 tỷ USD vào các mỏ dầu nước sâu tại Nigeria. Chevron mở rộng hiện diện tại Venezuela. BP mua cổ phần các lô dầu ngoài khơi Namibia, còn TotalEnergies ký thỏa thuận thăm dò với Thổ Nhĩ Kỳ. Theo ước tính của công ty nghiên cứu và tư vấn năng lượng Wood Mackenzie, các tập đoàn dầu khí lớn có thể tạo ra 120 tỷ USD giá trị kinh tế từ hoạt động thăm dò trong những năm tới.
Trong cuộc họp ngày 16/4 với lãnh đạo Exxon, Chevron và các công ty dầu khí khác, Bộ trưởng Năng lượng Mỹ Chris Wright và Bộ trưởng Nội vụ Doug Burgum kêu gọi các doanh nghiệp tiếp tục tăng sản lượng để kiềm chế giá, trong bối cảnh nguồn cung toàn cầu nguy cơ thiếu hụt.
WSJ trích nguồn tin thân cận cho biết các công ty dầu khí cũng muốn tối đa hóa sản xuất để tận dụng giá cao. Nhưng hoạt động này vẫn phải trong giới hạn ngân sách, tránh phát sinh chi phí từ các khoản đầu tư quy mô lớn. Tổng cộng, các hãng dầu lớn đã chi trung bình 19 tỷ USD cho hoạt động thăm dò trên toàn cầu mỗi năm trong giai đoạn 2021-2025, Wood Mackenzie cho biết.
Các lãnh đạo ngành năng lượng còn tập trung vào mục tiêu dài hạn hơn, là tìm đủ dầu và khí để duy trì lợi nhuận đến 2030. Việc eo biển Hormuz bị đóng đã khiến toàn cầu mất khoảng 20% nguồn cung dầu và khí hóa lỏng.
Một số công ty phương Tây hoạt động tại Trung Đông đã chịu thiệt hại đáng kể. Exxon cho biết chiến sự khiến sản lượng của hãng giảm 6% trong quý I. Công ty có nguy cơ mất khoảng 5 tỷ USD doanh thu mỗi năm khi các cơ sở khí đốt tại Qatar bị hư hại. Đối tác của họ - QatarEnergy ước tính việc sửa chữa có thể mất tới 5 năm.
Giới phân tích cho rằng hiện tại, ngành dầu khí giảm tập trung vào vịnh Ba Tư. Vài ngày trước khi chiến sự nổ ra, Chevron cho biết đàm phán độc quyền với Basra Oil của Iraq để mua cổ phần mỏ West Qurna 2 - một trong những mỏ dầu trên bờ lớn nhất thế giới. Tuy nhiên, các nhà phân tích đánh giá công ty phương Tây khó có khả năng ký thỏa thuận lớn tại Trung Đông đến khi xung đột được giải quyết hoàn toàn.
Tác động kinh tế từ chiến sự cũng khiến các công ty phải đa dạng danh mục và phân tán rủi ro trên toàn cầu. Theo Wood Mackenzie, ngành dầu khí toàn cầu cần tìm thêm tài nguyên mới, với trữ lượng 300 tỷ thùng dầu, để đáp ứng nhu cầu đến năm 2050. Exxon, Chevron, Shell, BP và TotalEnergies đang nhắm tới các cơ hội khoan dầu mới tại châu Phi, Nam Mỹ và phía đông Địa Trung Hải, nhằm bổ sung trữ lượng cho thập niên tới.
Tuần trước, Exxon đã tiến thêm một bước trong kế hoạch khoan dầu ngoài khơi Hy Lạp. Vài tháng gần đây, hãng ký các thỏa thuận thăm dò sơ bộ với Iraq, Thổ Nhĩ Kỳ và Gabon. Tại Trinidad và Tobago, công ty cũng khảo sát để tìm dầu, khí ở vùng nước sâu. Chi phí cho hoạt động quốc tế của Exxon năm ngoái khoảng 9 tỷ USD.
Chevron cũng tăng cường mảng thăm dò. Năm ngoái, họ mua lại hãng khai thác dầu khí Hess với giá 53 tỷ USD. Công ty đã bổ nhiệm Kevin McLachlan - cựu lãnh đạo TotalEnergies - làm Phó chủ tịch phụ trách thăm dò. Chevron dự định chi 7 tỷ USD cho các dự án ngoài khơi toàn cầu trong năm nay.
Nhà Trắng cũng thúc đẩy các công ty dầu khí Mỹ tăng đầu tư vào ngành dầu mỏ Venezuela. Tuy nhiên, phần lớn doanh nghiệp vẫn thận trọng sau nhiều năm ngành này tại đây xuống cấp vì quản lý yếu kém.
Chevron hiện cũng là nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất Venezuela. Reuters cho biết tuần trước, họ đã đạt được một thỏa thuận hoán đổi tài sản nhằm mở rộng hoạt động tại đây. Venezuela có trữ lượng dầu nặng lớn, được các nhà máy lọc dầu Mỹ ưa chuộng.
Tập đoàn dầu khí quốc gia Venezuela (PDVSA) bán thêm 13% cổ phần trong một liên doanh cho Chevron. Một dự án khác mà Chevron nắm 30% cổ phần đã được cấp quyền khai thác.
Chevron dự kiến thăm dò tại Ai Cập trong năm nay. Trước đó, họ cũng được cấp 4 giấy phép khai thác ngoài khơi gần Hy Lạp và một lô dầu tại Libya.
Giá dầu được dự báo vẫn duy trì ở mức cao trong những tháng tới, kể cả khi tình trạng tắc nghẽn tại eo biển Hormuz được giải quyết. "Giá dầu cao trong thời gian dài là yếu tố thuận lợi nhất cho hoạt động thăm dò. Trong trung và dài hạn, giá mỗi thùng dầu từ vịnh Ba Tư sẽ phải cộng thêm phần bù rủi ro. Điều này càng thúc đẩy các công ty tìm đến các khu vực thăm dò mới", Schreiner Parker - chuyên gia tại Rystad Energy kết luận.
