Tại tờ trình đề xuất đưa dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ hồng) với các trường hợp mua đất bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến 1/8/2024, thời điểm luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Trong thực tế, hơn một thập niên qua, dù quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ, vẫn tồn tại một lượng lớn giao dịch được thực hiện bằng giấy viết tay, không công chứng, chứng thực hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý.
Hệ quả là nhiều người mua đất không thể làm sổ đỏ, gặp khó khi thế chấp vay vốn, chuyển nhượng hoặc luôn đối mặt nguy cơ tranh chấp.
Do đó, nếu được hợp thức hóa theo hướng có kiểm soát, đề xuất mới được kỳ vọng sẽ đưa các giao dịch tồn đọng này vào hệ thống quản lý chính thức, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Không ít trường hợp đất đã qua nhiều lần mua bán bằng giấy tay nhưng đến nay vẫn chưa thể hoàn tất thủ tục pháp lý.
Ở góc độ pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, chia sẻ trên báo Người Lao Động cho rằng cần hiểu chính xác bản chất của các giao dịch này để tránh nhầm lẫn trong áp dụng pháp luật.
Theo luật sư Phượng, cách gọi phổ biến như “đất giấy tay”, thực chất chỉ là cách nói thông thường, chưa phản ánh đầy đủ khái niệm pháp lý trong các quy định hiện hành.
Ông cho rằng cụm từ đúng phải là “theo quy định pháp luật”, bởi mỗi trường hợp sử dụng đất sẽ có điều kiện công nhận khác nhau.
Theo như Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 151/2024 có quy định về một số trường hợp người dân mua đất đất bằng giấy tay từ trước ngày 1/8/2024 khi luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ được cấp sổ hồng.
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ mua đất, mua nhà ở gắn liền với đất ở được lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp sổ hồng và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Giấy tờ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, nhưng phải được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
Thứ hai, nếu người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như giấy tờ cấp từ thời kỳ trước, giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ hợp lệ theo chính sách đất đai trước đây… nhưng giấy tờ đó đứng tên người khác thì vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu có giấy tờ về việc mua đất có chữ ký của các bên; đến trước ngày 1/8/2024 vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định; đất không có tranh chấp. Trường hợp này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp sổ hồng.
Như vậy, các trường hợp quy định tại điều 137 Luật Đất đai năm 2024 là các trường hợp mua nhà đất bằng giấy tay mà giao dịch xảy ra trước thời điểm ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).
Ngoài ra Nghị định 151/2024 cũng hướng dẫn thủ tục cấp sổ hồng cho người mua đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền (sang tên) theo quy định pháp luật.
Trường hợp thứ nhất là người sử dụng đất đang có một trong các giấy tờ được quy định trong Luật Đất đai các thời kỳ, như Luật Đất đai 2003, 2013 hoặc 2024. Những trường hợp này đủ điều kiện đăng ký đất đai lần đầu và được cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp thứ hai là người nhận chuyển nhượng từ người có giấy tờ hợp lệ theo quy định. Theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024, người nhận chuyển nhượng vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận nếu có giấy tờ chứng minh việc mua bán, chuyển nhượng.
Đây chính là nhóm giao dịch mà người dân thường gọi là “giấy tay”, tức hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, giao dịch phải được thể hiện bằng giấy tờ cụ thể chứ không chấp nhận thỏa thuận bằng lời nói.
Trường hợp thứ ba là người sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào theo quy định của Luật Đất đai, kể cả người sử dụng trước đó. Dù vậy, pháp luật vẫn cho phép đăng ký đất đai lần đầu và xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định theo từng giai đoạn.
Theo luật sư Phượng, nhiều người hiện đang hiểu chưa đúng rằng chỉ cần mua bán bằng giấy tay là có thể sang tên, cập nhật biến động trên giấy chứng nhận. “Đây là cách hiểu không chính xác và có thể làm phát sinh thêm tranh chấp” – ông nói.
Bởi các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ nhưng không công chứng hoặc chứng thực vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật hiện hành.
Theo Bộ TN&MT, việc hợp thức hóa có kiểm soát không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân mà còn giúp đưa các giao dịch “ngoài luồng” vào hệ thống quản lý chính thức.
Dự án Khu nhà ở xã hội độc lập cao tầng Âu Lạc sẽ được triển khai tại Khu Quế Trạo, thuộc địa bàn phường Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
Dự án được xây dựng trên quỹ đất có tổng diện tích 7.015,8 m2. Quy mô công trình bao gồm đầu tư xây dựng 01 tòa chung cư nhà ở xã hội cao 15 tầng nổi và 1 tầng hầm trên diện tích đất khoảng 3.620m2.
Tổng diện tích sàn xây dựng đạt khoảng 52.824 m2, cung cấp cho thị trường dự kiến 456 căn hộ với thiết kế kiến trúc hiện đại. Phần diện tích 3.395,8 m2 còn lại sẽ được dành cho việc phát triển không gian cây xanh và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.
Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án lên tới 633,466 tỷ đồng. Thời hạn hoạt động của dự án đối với đất ở là 50 năm, đặc biệt, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng với thời hạn lâu dài.
Chủ đầu tư của dự án là Công ty TNHH Y khoa HĐ Phú Thọ, doanh nghiệp có trụ sở chính tại Khu Hương Trầm, phường Việt Trì. Theo kế hoạch được UBND tỉnh phê duyệt, dự án sẽ tuân theo lộ trình như sau: Quý II/2026 khởi công dự án. Quý II/2027 hoàn thành xây thô tòa nhà chung cư. Quý IV/2027 dự kiến hoàn thành và đưa dự án vào hoạt động.
Ông Phan Quốc Công cho biết, trong khoảng 18 ngày qua, sau khi Công ty kiểm định P-Lap liên quan vụ buôn lậu kim cương, công ty đã chuẩn bị mấy ngàn tỉ đồng để thực hiện mua lại, không để xảy ra sự cố nào. Tuy nhiên, áp doanh số mua lại cao gấp 5 lần doanh số bán ra, gây áp lực lớn lên dòng tiền ngắn hạn.
Để vừa đảm bảo quyền lợi khách hàng vừa duy trì hoạt động của doanh nghiệp, ông Phan Quốc công cho biết Công ty PNJ sẽ thay đổi hạn mức thanh toán tối đa mỗi ngày theo năng lực thực tế cho toàn bộ các giao dịch mua lại trên toàn quốc.
Cụ thể, PNJ thực hiện thanh toán sau khi hoàn tất quy trình kiểm định, xác nhận giá trị sản phẩm và bố trí nguồn thanh khoản phù hợp, thay vì thanh toán ngay trong ngày như trước đây. Việc thanh toán được thực hiện theo thứ tự hoàn tất hồ sơ giao dịch và phương án khách hàng lựa chọn. Trong trường hợp tổng nhu cầu giao dịch vượt hạn mức xử lý trong ngày, PNJ vẫn cam kết thực hiện đầy đủ 100% nghĩa vụ mua lại và đảm bảo thanh toán đầy đủ giá trị giao dịch theo lộ trình đã thông báo. Đây là biện pháp quản trị thanh khoản mang tính tạm thời, được áp dụng trong giai đoạn thị trường có biến động bất thường và sẽ được PNJ xem xét điều chỉnh khi điều kiện thị trường trở lại ổn định.
Về phương án giao dịch, đối với kim cương rời, khách hàng có thể lựa chọn đổi sang kim cương rời hoặc nhận tiền, không chuyển đổi sang trang sức và vàng miếng để tuân thủ Nghị định 232. Đối với các dòng hàng còn lại, khách hàng có thể lựa chọn chuyển đổi toàn bộ hoặc một phần giá trị mua lại sang các sản phẩm đang kinh doanh tại hệ thống PNJ, bao gồm vàng miếng SJC, vàng Tài lộc PNJ, nhẫn trơn, Kim Bảo, trang sức, quà tặng sưu tầm và kim cương rời… Giá trị chuyển đổi được áp dụng trên cơ sở chính sách ưu đãi hiện hành tại thời điểm giao dịch, đồng thời được PNJ cộng thêm mức ưu đãi bổ sung theo từng nhóm sản phẩm.
Ông Phan Quốc Công khẳng định, "doanh nghiệp vẫn duy trì hoạt động ổn định. Khó khăn hiện nay chủ yếu là áp lực dòng tiền do lượng khách bán lại kim cương tăng mạnh. Công ty sẽ ưu tiên đổi sản phẩm thay vì hoàn tiền ngay; nếu hoàn tiền thì sẽ thực hiện theo lộ trình nhiều đợt nhằm đảm bảo thanh toán. Doanh nghiệp ưu tiên để khách hàng nhận quyền lợi cao nhất bằng cách đổi sang trang sức khác; đổi sang sản phẩm vàng; hoặc kết hợp nhận một phần tiền mặt và một phần sản phẩm".
PNJ cũng nhấn mạnh cần phân biệt giữa giấy kiểm định chất lượng và giấy chứng nhận nguồn gốc xuất xứ. Theo đó, phòng kiểm định chỉ có chức năng đánh giá chất lượng viên đá, tương tự như một hoạt động "khám sức khỏe", chứ không có nhiệm vụ xác minh nguồn gốc của sản phẩm. Do đó, một viên kim cương có thể được kiểm định nhiều lần trong quá trình sử dụng, sau khi được mài lại hoặc gia công lại, và mỗi lần kiểm định sẽ có một chứng thư mới. Đây được xem là hoạt động bình thường trong ngành.
Liên quan đến việc kiểm định, ông Phan Quốc công cho biết công ty đã tạm dừng tiếp nhận hồ sơ từ bên ngoài để tập trung xử lý lượng hàng nội bộ. Về lâu dài, doanh nghiệp đang xem xét khả năng dừng hẳn dịch vụ kiểm định bên ngoài nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Theo lãnh đạo PNJ, nếu vô tình kiểm định cho những sản phẩm liên quan đến các vụ việc vi phạm pháp luật, doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng trong quá trình điều tra, dù chỉ thực hiện chức năng kỹ thuật. Tuy nhiên, đại diện công ty cho biết đây mới là đề xuất của ban điều hành; quyết định cuối cùng sẽ do Hội đồng quản trị xem xét và thông qua.
V-Film thuộc trụ cột Văn hóa của Vingroup, hoạt động trong lĩnh vực sản xuất và phát hành phim điện ảnh, chương trình truyền hình, với mục tiêu góp phần xây dựng ngành công nghiệp điện ảnh VN theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại và hội nhập quốc tế; đồng thời hình thành hệ sinh thái điện ảnh kết nối các nguồn lực sáng tạo trong và ngoài nước.
Để hiện thực hóa mục tiêu, Vingroup sẽ đầu tư toàn diện cho chuỗi giá trị điện ảnh của V-Film từ phát triển kịch bản, sản xuất, hậu kỳ đến phát hành. Đồng hành cùng V-Film là Hội đồng tư vấn uy tín gồm các nhà nghiên cứu lịch sử, chuyên gia văn hóa và cố vấn học thuật hàng đầu VN; kết hợp cùng đội ngũ sản xuất chuyên nghiệp từng làm việc trong môi trường điện ảnh quốc tế và thế hệ đạo diễn trẻ VN. V-Film cũng sẽ hợp tác sâu rộng với các đối tác quốc tế nhằm nâng cao chất lượng tác phẩm, từng bước đưa các câu chuyện lịch sử - văn hóa VN tham gia sâu hơn vào dòng chảy điện ảnh thế giới.
Khởi đầu dòng phim tôn vinh lịch sử - văn hóa VN của V-Film sẽ là series phim về triều đại nhà Trần, lấy cảm hứng từ thời kỳ Đông A rực rỡ với 3 lần kháng chiến chống quân Nguyên Mông, xen lẫn những cuộc chuyển giao quyền lực đầy kịch tính và các lựa chọn làm thay đổi vận mệnh dân tộc.
Series phim đã hoàn tất khâu kịch bản mùa 1 với 10 tập. Dự án đang ở giai đoạn tuyển chọn diễn viên, dự kiến khởi quay vào tháng 7 và sẽ công chiếu mùa đầu tiên vào tháng 12 năm nay.
