Cách đây hai năm, tôi đã bắt đầu tìm hiểu thị trường căn hộ. Khi đó, giá tuy không rẻ nhưng vẫn còn cảm giác “có thể với tới”. Nhưng hiện tại, mỗi lần mở các trang bất động sản, tôi thực sự chùn bước. Giá căn hộ trung bình tại TP HCM đã lên khoảng 69 triệu đồng mỗi m2, còn Hà Nội thậm chí chạm mức 87 triệu đồng mỗi m2. Một căn hộ 70 m2, giá đã dễ dàng vượt 4-6 tỷ đồng. Với số tiền sẵn có của tôi, đồng nghĩa tôi vẫn phải vay thêm ít nhất 2-4 tỷ.
Vợ chồng tôi hiện có khoảng 1,5 tỷ đồng tiền tích lũy và thu nhập gia đình gần 100 triệu mỗi tháng. Thế nhưng, tôi thậm chí không dám vay ngân hàng để thực hiện kế hoạch mua nhà mà trước đây từng cho là “trong tầm tay”.
Hiện nay, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14% một năm. Con số này hoàn toàn khác so với giai đoạn trước, khi nhiều ngân hàng chào mức ưu đãi chỉ 7-8%. Nếu vay vài tỷ đồng trong 20 năm, chỉ cần lãi suất điều chỉnh tăng nhẹ, số tiền tôi phải trả nợ mỗi tháng cũng là một áp lực rất lớn.
Tôi thử tính toán rất thực tế: với khoản vay khoảng 3 tỷ đồng, lãi suất 12-14%, mỗi tháng gia đình tôi có thể phải trả 35-45 triệu đồng, thậm chí nhiều hơn sau khi hết thời gian ưu đãi. Con số này chiếm gần một nửa thu nhập, tôi chẳng khác đeo gông. Điều đó đồng nghĩa mọi kế hoạch tài chính khác như nuôi con, tiết kiệm, dự phòng rủi ro… đều bị bó hẹp lại.
>> Món hời khi tôi liều mua chung cư 1,54 tỷ vùng ven Sài Gòn
Thực tế, công việc bây giờ có thể biến động rất khó lường, nguy cơ giảm lương, thất nghiệp luôn hiện hữu. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt lại ngày càng tăng, chưa kể những rủi ro bất ngờ như bệnh tật vẫn rình rập. Khi đó, khoản vay mua nhà với tôi sẽ trở thành gánh nặng kéo dài hàng chục năm.
Giá nhà hiện nay đang buộc người mua phải vay với tỷ lệ ngày càng cao so với thu nhập. Điều này khiến rủi ro tài chính tăng lên đáng kể. Khi lãi suất biến động, người vay gần như không có nhiều lựa chọn ngoài việc “gồng gánh”. Dòng tiền không còn dễ thở, và chỉ cần một cú sốc nhỏ, mọi thứ có thể mất kiểm soát.
Vì vậy, dù có sẵn tiền và thu nhập ổn định, tôi vẫn quyết định tiếp tục ở thuê. Tôi chấp nhận thuê nhà thêm vài năm, chờ thị trường có những chuyển biến tích cực hơn, thay vì bước vào một cuộc đua mà bản thân không thực sự thấy yên tâm.
Có thể với nhiều người, quyết định này là quá thận trọng. Nhưng với tôi, mua nhà không chỉ là sở hữu một tài sản, mà còn là một cam kết tài chính dài hạn. Khi thị trường còn nhiều biến động như hiện nay, tôi chọn giữ sự an toàn cho gia đình mình, thay vì đánh cược vào một giấc mơ chưa chắc đã bền vững.
Bình MinhCú liều tay không mua chung cư Sài Gòn
Được mất khi trì hoãn mua nhà vì lãi suất vay 15%
Nước cờ sai khi tôi mua chung cư 5 tỷ thay vì nhà mặt đất
Tôi kiệt sức vì không theo kịp giá nhà Sài Gòn
‘Sai lầm thuê chung cư 15 triệu một tháng thay vì gánh nợ mua nhà’
‘3,5 tỷ thuê nhà sống sướng hơn gánh nợ mua chung cư’
"Tôi là nữ, độc thân, làm văn phòng, thu nhập lúc mua nhà khoảng 35-40 triệu một tháng. Tôi mua nhà năm 34 tuổi, khu vực cách trung tâm Quận 1 khoảng 30 phút di chuyển. Từ trải nghiệm bản thân, tôi thấy các bạn làm văn phòng nên cố gắng mua nhà, nhưng chấp nhận mua phân khúc vừa túi tiền để không quá áp lực tài chính. Ví dụ, tầm giá 3 tỷ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ ở TP HCM có hai lựa: một là chung cư xa trung tâm một chút, hai là chung cư cũ nhưng điều kiện còn tốt.
Bài toán kinh tế đặt ra để so sánh giữa việc mua nhà và thuê nhà là lãi suất trả góp sẽ giảm dần theo nợ gốc giảm, còn tiền thuê nhà thì sẽ tăng dần theo thời gian. Ngoài ra, xét về yếu tố tâm lý, việc mua nhà sẽ ổn định chỗ ở, giúp bạn bớt một gánh nặng tâm lý (có chỗ học cho con, cảm giác có thành tựu sau 30 tuổi...). Từ đó, bạn sẽ bớt được gánh nặng tâm lý để có sức hướng đến các mục tiêu khác nhằm tạo ra dòng tiền.
Bên cạnh đó, việc mua nhà cũng sẽ tạo động lực để bạn cố gắng: mang một khoản nợ sẽ khiến bạn phải cân đối kỹ lưỡng chi tiêu, bớt các khoản chi không cần thiết, không có giá trị tích lũy dài hạn. Ví dụ, trước đây, tôi ăn uống, mua sắm, đi du lịch rất nhiều, nhưng từ sau khi mua nhà luôn cân nhắc kỹ càng, chi tiêu hợp lý hơn.
Một yếu tố khác cũng cần quan tâm là khả năng tăng thu nhập. Độ tuổi 30-50 là khoảng thời gian bạn có thể tạo ra thu nhập tốt nhất từ sức khỏe và độ chín nghề nghiệp. Tôi vay mua nhà trong 30 năm, nhưng thực tế chỉ 5-7 năm sau là trả xong nợ, lâu hơn thì cũng chỉ 10 năm là cùng. Khi ấy tôi mới 45 tuổi, vẫn tươi sáng hơn bức tranh 50-60 tuổi lưng đau, chân mỏi, vẫn còng lưng trả nợ hoặc kiếm tiền trả tiền thuê nhà hàng tháng".
Đó là chia sẻ của độc giả Hoai Nguyen xung quanh bài toán mua nhà của người trẻ. Báo cáo phân tích của Avison Young Việt Nam cho thấy nhu cầu nhà ở của người trẻ vẫn lớn nhưng cách tiếp cận đang thay đổi khi giá nhà tăng nhanh, khả năng tích lũy thu hẹp và tư duy tiêu dùng khác trước. Thị trường theo đó đang hình thành ba nhóm người trẻ với lựa chọn khác nhau về định hướng an cư: Nhóm đầu tiên là những người "chờ cơ hội", vẫn muốn sở hữu nhà nhưng ngày càng thận trọng trước biến động lãi suất, tín dụng và giá bán. Nhóm thứ hai chọn "đánh đổi để sở hữu" với tâm lý càng chờ càng khó mua. Cuối cùng là nhóm xem thuê nhà như lựa chọn dài hạn.
Lựa chọn đánh đổi để mua nhà sớm, bạn đọc Thanhtutruong bình luận: "Tôi vài năm trước cũng từng đau đầu giữa các ngã rẽ: ở thuê tiếp để thảnh thơi hay gồng mình vay mua nhà? Cuối cùng tôi chọn mua ngay, và đến giờ nhìn lại mới thấy đó là quyết định đúng đắn nhất. Thực ra, tâm lý sợ áp lực nợ nần là hoàn toàn bình thường. Nhưng có một sự thật là: càng chần chừ thì tốc độ tích lũy thu nhập sẽ chẳng bao giờ đuổi kịp tốc độ tăng của bất động sản. Tiền thuê nhà mỗi tháng tưởng là bài toán an toàn, nhưng thực chất là mình đang 'trả góp' cho tài sản của người khác, hết hợp đồng là trắng tay. Trong khi nếu khéo vun vén, cố thêm một chút để vay mua nhà, khoản tiền đó sẽ biến thành tiền tích lũy vào chính cái tổ ấm của mình".
Trong khi đó, dẫn chứng trường hợp điêu đứng sau khi vay nợ mua nhà, độc giả Saumaithd cảnh báo: "Vay quá khả năng, lãi suất thả nổi thì gồng trả lãi không nổi, có khi còn mất nhà như chơi. Tôi có vợ chồng đứa cháu mua nhà 3 tỷ, vay 1,5 tỷ, lãi ngân hàng chỉ 7,5%. Thu nhập từ cửa hàng sửa xe máy của cháu chỉ 30 triệu một tháng, không cố định. Ban đầu, mỗi tháng cháu phải trả cả gốc lẫn lãi ngân hàng khoảng 20 triệu. Nhưng giờ, lãi suất thả nổi tăng lên 14%, tức mỗi tháng cháu phải trả lãi tăng thêm 5 triệu.
Vậy là cả nhà cháu chỉ còn dư 5 triệu đồng một tháng để chi tiêu cho gia đình bốn người, không biết xoay sở sống thế nào? Giờ bữa cơm nhà cháu chỉ còn rau và nước tương, phải cắt hết các lớp học thêm của các con. Thế nên, 'liệu cơm gắp mắm' khi mua nhà với hoàn cảnh của từng người là rất cần thiết để không rơi vào ngõ cụt".
Cô chú tôi năm nay đã ngoài 60 tuổi, vẫn duy trì một cửa hàng tạp hóa nhỏ trong khu. Đó là nguồn thu nhập chính, cũng là cách để hai người giữ nhịp sống mỗi ngày. Gần đây, mỗi lần ghé qua, tôi đều nghe cô chú nhắc đến chuyện thuế với vẻ lo lắng: nào là thay đổi chính sách, nào là phải đăng ký, kê khai theo cách mới... Những thứ tưởng như rất "bình thường" lại đang trở thành áp lực không nhỏ với họ.
Bản thân tôi cũng là một người trẻ, quen với những thủ tục online. Thế nhưng khi tự lên mạng khai thuế cho hoạt động cho thuê nhà của bản thân, tôi cũng gặp không ít rắc rối, phiền hà. Có lúc tôi không đăng nhập được ứng dụng Etax, có lúc vào được thì lại không hiểu phải điền thông tin thế nào cho đúng. Tôi loay hoay mấy ngày liền vẫn không xong, cuối cùng phải trực tiếp đến Chi cục Thuế để nhờ hỗ trợ.
Ở đó, tôi thấy không ít cô chú lớn tuổi giống người thân của mình. Có người không có điện thoại thông minh, có người có nhưng không biết sử dụng các ứng dụng. Họ cầm theo giấy tờ, hỏi từng bước một, vừa làm vừa lo sai. Nhìn cảnh đó, tôi nhận ra vấn đề không chỉ nằm ở chính sách, mà nằm ở cách triển khai.
Gần đây, đề xuất nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế từ 500 triệu lên mức cao hơn, có thể là 1 tỷ đồng, được nhiều người ủng hộ. Cá nhân tôi cũng thấy đây là tín hiệu tích cực, giúp giảm bớt áp lực cho các hộ kinh doanh nhỏ. Nhưng nếu chỉ dừng ở đó, có lẽ vẫn chưa đủ. Bởi cái khiến nhiều người mệt mỏi nhất không phải là mức thuế, mà là cách tuân thủ.
>> 'Ngưỡng chịu thuế 3 tỷ áp chung hộ kinh doanh mọi ngành nghề'
Thực tế, nhiều hộ kinh doanh nhỏ đang phải "gánh" cùng lúc nhiều yêu cầu: vừa ghi chép sổ sách bán hàng hằng ngày, vừa sử dụng phần mềm để xuất hóa đơn điện tử. Điều này kéo theo chi phí không nhỏ, từ mua phần mềm đến duy trì hệ thống, trong khi doanh thu ở nhiều nơi lại có xu hướng giảm. Với những mô hình như quán ăn nhỏ, tiệm tạp hóa, việc ghi lại chi tiết từng giao dịch gần như là điều rất khó khả thi, chưa kể tốn thêm thời gian và công sức.
Tôi cũng băn khoăn khi tài khoản ngân hàng đã được liên kết, cơ quan thuế hoàn toàn có thể theo dõi dòng tiền, thì việc yêu cầu thêm sổ sách thủ công liệu có còn cần thiết? Không ít người kinh doanh nhỏ chia sẻ với tôi rằng họ không ngại đóng thuế, nhưng lại sợ làm sai thủ tục, sợ bị phạt vì những lỗi không cố ý. Áp lực đó khiến việc kinh doanh vốn đã nhỏ lẻ lại càng thêm nặng nề.
Từ câu chuyện của cô chú, đến trải nghiệm của chính mình, tôi nghĩ rằng nếu muốn chính sách đi vào thực tế hiệu quả, điều quan trọng không chỉ là điều chỉnh ngưỡng hay mức thu, mà là đơn giản hóa thủ tục. Khi người dân có thể hiểu, có thể tự làm, và cảm thấy yên tâm khi tuân thủ, lúc đó chính sách mới thực sự phát huy được ý nghĩa.
Bởi với những người buôn bán nhỏ, điều họ cần không phải là những quy định phức tạp, mà là một hệ thống đủ đơn giản để họ có thể tiếp tục làm ăn, nuôi sống bản thân, và không phải lo lắng mỗi khi nghe đến hai chữ "thuế má".
Cụm từ "cắt lỗ" trong thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp hiện nay, dường như đã trở thành một thứ nghệ thuật ngôn từ của môi giới ("cò" đất) hơn là một thực tế kinh tế. Khi nghe tin một căn hộ "cắt lỗ" đến 80 triệu một m2 mà người mua vẫn "chết đứng", chúng ta cần tỉnh táo để bóc tách lớp vỏ bọc đầy tính kịch này.
Lỗ thật hay "lỗ trên ngọn lãi"?
Đầu tiên, phải khẳng định, cái gọi là "lỗ" của giới đầu cơ thường là sự sụt giảm so với kỳ vọng lợi nhuận ảo, chứ không phải lỗ trên giá trị thực. Một căn hộ được mua ở giai đoạn F0 với giá gốc, sau đó qua tay 3-4 tầng "cò" với các khoản chi phí "không tên" như phí giữ chỗ, tiền chênh suất ngoại giao, phí này kia để lấy căn góc, căn đẹp... đã đẩy mức giá lên cao chót vót.
Khi thị trường chững lại, môi giới hô hào "cắt lỗ 80 triệu một m2" thực chất chỉ là việc giảm bớt phần lãi dự kiến hoặc phần giá "ngáo" đã được thổi lên trước đó. Đây là kiểu "lỗ khẩu thiệt vô bằng". Nếu một căn hộ mua 10 đồng, thổi giá lên 20 đồng rồi rao bán 15 đồng và gọi đó là "cắt lỗ 5 đồng", thì đó là sự đánh tráo khái niệm. Người mua thực nếu tin vào lời "đổ thóc giống ra mà ăn" này sẽ nghiễm nhiên trở thành kẻ thế chân, ôm lấy cái giá vẫn còn cao gấp rưỡi giá trị thực.
>> Bài toán mua hai mảnh đất dưỡng già nhưng bị đánh thuế như dân đầu cơ
Giải pháp nào cho người mua thực, ở thực?
Để chống lại tình trạng "giá trên trời" và bảo vệ người có nhu cầu ở thực, cần những cú đánh trực diện vào cơ chế vận hành của thị trường:
Thứ nhất, công khai và minh bạch hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản: Mỗi căn hộ khi giao dịch phải được ghi nhận giá thực tế trên một hệ thống công khai. Điều này giúp người mua tra cứu được lịch sử giá, chặn đứng việc môi giới tự ý "thổi" giá qua các tầng nấc trung gian.
Thứ hai, đánh thuế cao đối với hành vi đầu cơ: Áp dụng thuế tài sản hoặc thuế lũy tiến đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên, hoặc những người mua đi bán lại trong thời gian ngắn (lướt sóng). Khi chi phí đầu cơ cao hơn lợi nhuận kỳ vọng, bong bóng giá sẽ tự vỡ.
Thứ ba, siết chặt hoạt động môi giới: Cần quy định trách nhiệm pháp lý nghiêm ngặt đối với môi giới bất động sản. Hành vi cung cấp thông tin sai lệch về giá ("cắt lỗ" giả) phải bị xử phạt hành chính nặng hoặc tước giấy phép hành nghề vĩnh viễn.
Thứ tư, tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ: Giải pháp bền vững nhất là cân bằng cung - cầu. Khi người dân có nhiều lựa chọn ở phân khúc giá thực, các chiêu trò "cắt lỗ" ảo ở phân khúc cao cấp sẽ không còn đất diễn.
Tóm lại, người mua đừng để những mỹ từ của "cò" làm mờ mắt. "Cắt lỗ" đôi khi chỉ là cái bẫy được giăng ra bằng sự tiếc nuối giả tạo. Người mua thực cần một cái đầu lạnh để nhận ra rằng: giá chỉ thực sự hợp lý khi nó phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng chi trả của xã hội, chứ không phải nằm trên đầu lưỡi của môi giới, nằm trên miệng lưỡi "cò".
