Cụm từ “cắt lỗ” trong thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp hiện nay, dường như đã trở thành một thứ nghệ thuật ngôn từ của môi giới (“cò” đất) hơn là một thực tế kinh tế. Khi nghe tin một căn hộ “cắt lỗ” đến 80 triệu một m2 mà người mua vẫn “chết đứng”, chúng ta cần tỉnh táo để bóc tách lớp vỏ bọc đầy tính kịch này.
Lỗ thật hay “lỗ trên ngọn lãi”?
Đầu tiên, phải khẳng định, cái gọi là “lỗ” của giới đầu cơ thường là sự sụt giảm so với kỳ vọng lợi nhuận ảo, chứ không phải lỗ trên giá trị thực. Một căn hộ được mua ở giai đoạn F0 với giá gốc, sau đó qua tay 3-4 tầng “cò” với các khoản chi phí “không tên” như phí giữ chỗ, tiền chênh suất ngoại giao, phí này kia để lấy căn góc, căn đẹp… đã đẩy mức giá lên cao chót vót.
Khi thị trường chững lại, môi giới hô hào “cắt lỗ 80 triệu một m2” thực chất chỉ là việc giảm bớt phần lãi dự kiến hoặc phần giá “ngáo” đã được thổi lên trước đó. Đây là kiểu “lỗ khẩu thiệt vô bằng”. Nếu một căn hộ mua 10 đồng, thổi giá lên 20 đồng rồi rao bán 15 đồng và gọi đó là “cắt lỗ 5 đồng”, thì đó là sự đánh tráo khái niệm. Người mua thực nếu tin vào lời “đổ thóc giống ra mà ăn” này sẽ nghiễm nhiên trở thành kẻ thế chân, ôm lấy cái giá vẫn còn cao gấp rưỡi giá trị thực.
>> Bài toán mua hai mảnh đất dưỡng già nhưng bị đánh thuế như dân đầu cơ
Giải pháp nào cho người mua thực, ở thực?
Để chống lại tình trạng “giá trên trời” và bảo vệ người có nhu cầu ở thực, cần những cú đánh trực diện vào cơ chế vận hành của thị trường:
Thứ nhất, công khai và minh bạch hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản: Mỗi căn hộ khi giao dịch phải được ghi nhận giá thực tế trên một hệ thống công khai. Điều này giúp người mua tra cứu được lịch sử giá, chặn đứng việc môi giới tự ý “thổi” giá qua các tầng nấc trung gian.
Thứ hai, đánh thuế cao đối với hành vi đầu cơ: Áp dụng thuế tài sản hoặc thuế lũy tiến đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên, hoặc những người mua đi bán lại trong thời gian ngắn (lướt sóng). Khi chi phí đầu cơ cao hơn lợi nhuận kỳ vọng, bong bóng giá sẽ tự vỡ.
Thứ ba, siết chặt hoạt động môi giới: Cần quy định trách nhiệm pháp lý nghiêm ngặt đối với môi giới bất động sản. Hành vi cung cấp thông tin sai lệch về giá (“cắt lỗ” giả) phải bị xử phạt hành chính nặng hoặc tước giấy phép hành nghề vĩnh viễn.
Thứ tư, tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ: Giải pháp bền vững nhất là cân bằng cung – cầu. Khi người dân có nhiều lựa chọn ở phân khúc giá thực, các chiêu trò “cắt lỗ” ảo ở phân khúc cao cấp sẽ không còn đất diễn.
Tóm lại, người mua đừng để những mỹ từ của “cò” làm mờ mắt. “Cắt lỗ” đôi khi chỉ là cái bẫy được giăng ra bằng sự tiếc nuối giả tạo. Người mua thực cần một cái đầu lạnh để nhận ra rằng: giá chỉ thực sự hợp lý khi nó phản ánh đúng giá trị sử dụng và khả năng chi trả của xã hội, chứ không phải nằm trên đầu lưỡi của môi giới, nằm trên miệng lưỡi “cò”.
Cách đây không lâu, tôi tình cờ gặp lại một người hàng xóm cũ sống cùng tầng trong căn hộ chung cư ở trung tâm Hà Nội mấy năm trước. Câu chuyện chỉ là xã giao, cho đến khi tôi buột miệng hỏi: "Giờ căn hộ ở tòa mình giá khoảng bao nhiêu rồi?". Câu trả lời khiến tôi sững lại: "Gần 100 triệu đồng mỗi m2".
Tôi im lặng vài giây, nghĩ mình nghe nhầm. Bởi đó là căn chung cư tôi từng mua năm 2015 với giá 40 triệu đồng mỗi m2, tương đương gần 2,8 tỷ đồng cho 70 m2. Khi ấy, tôi coi đó là thành quả lớn sau nhiều năm đi làm, gom góp và vay mượn thêm để có được một chỗ ở ổn định giữa thủ đô.
Nhưng chỉ vài năm sau khi dọn vào, căn hộ bắt đầu bộc lộ hàng loạt vấn đề: tường thấm nước, trần nứt, hệ thống ống nước xuống cấp. Việc sửa chữa diễn ra thường xuyên, tốn kém mà không giải quyết triệt để. Đến năm 2021, tôi quyết định bán vội căn hộ với giá 37 triệu đồng mỗi m2, tức khoảng 2,59 tỷ đồng, chấp nhận lỗ hơn 200 triệu để chạy thoát thân.
Vậy mà giờ đây, cũng chính căn hộ ấy - đã hơn 15 năm tuổi - lại được rao bán với giá khoảng 7 tỷ đồng, một con số khiến tôi không biết nên cười hay nên tiếc. Có thể lý do là lạm phát, là dòng tiền đổ vào bất động sản, hay đơn giản là quy luật cung - cầu thay đổi. Nhưng với tôi, điều khó chấp nhận nhất là tốc độ tăng giá này hoàn toàn vượt xa thu nhập thực tế của người lao động.
>> 5 tỷ đồng gửi tiết kiệm hay mua chung cư?
Hơn 10 năm qua, thu nhập của tôi có tăng, nhưng rất chậm. Mỗi năm thêm một chút, không đáng kể so với mức tăng "phi mã" của giá nhà. Nếu bây giờ quay lại mua chính căn hộ cũ của mình, tôi gần như không có cửa. 7 tỷ đồng cho 70 m2 là số tiền mà tôi hiểu rõ, dù làm việc thêm vài chục năm nữa mình cũng chưa chắc tích lũy đủ.
Điều trớ trêu là căn hộ đó không hề "tốt lên" theo thời gian. Ngược lại, nó đã cũ hơn, xuống cấp hơn. Nhưng giá thì lại tăng đến mức khó tin. Tôi không dám nói thị trường sai hay đúng. Nhưng rõ ràng, với mặt bằng giá hiện tại, giấc mơ mua nhà của nhiều người đang ngày càng xa vời. Khi một căn chung cư cũ, từng có vấn đề về chất lượng, lại được định giá ngang ngửa, thậm chí hơn những tài sản giá trị lớn khác, thì câu hỏi "ai sẽ mua nổi?" trở nên rất đáng suy nghĩ.
Tôi cảm thấy bất lực vì nhận ra rằng, dù có cố gắng làm việc, tiết kiệm đến đâu, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà vẫn ngày một bị kéo giãn. Giá chung cư có thể còn tiếp tục tăng, nhưng thu nhập của phần đông người lao động thì không thể "nhảy vọt" để theo kịp. Nếu để sở hữu một căn hộ trong thành phố phải đánh đổi bằng cả đời làm việc, thậm chí vượt quá khả năng của số đông, thì đó không còn là giấc mơ an cư, mà đã trở thành một cuộc đua vô nghĩa.
JimmyNước cờ sai khi tôi mua chung cư 5 tỷ thay vì nhà mặt đất
Tôi kiệt sức vì không theo kịp giá nhà Sài Gòn
'Sai lầm thuê chung cư 15 triệu một tháng thay vì gánh nợ mua nhà'
'3,5 tỷ thuê nhà sống sướng hơn gánh nợ mua chung cư'
Dọn lên chung cư 10 năm tuổi tôi mới thấy nhà mặt đất thua xa
Hành trình tôi mua chung cư 9 tỷ sau 'cú tát' thất nghiệp tuổi 30
Tôi năm nay 36 tuổi, làm việc văn phòng ở Hà Nội. Vợ chồng tôi tích góp gần 10 năm qua, cộng thêm chút tiền hai bên gia đình hỗ trợ, hiện có khoảng 3 tỷ đồng trong tay. Với nhiều người, đó là một khoản không nhỏ, nhưng với chúng tôi số tiền ấy lại rơi vào trạng thái rất lưng chừng: không nghèo, nhưng cũng chẳng đủ để mua một căn nhà ưng ý.
Bạn bè tôi ai cũng nói: "Cố thêm tí nữa, vay thêm mà mua nhà, không mua bây giờ vài năm nữa giá lại tăng". Tôi nghe riết thành quen. Dường như ở thành phố này, thuê nhà bị xem như một trạng thái tạm bợ, còn sở hữu nhà mới là dấu mốc của sự ổn định và trưởng thành.
Tôi cũng từng nghĩ như vậy. Suốt một năm qua, cuối tuần nào vợ chồng tôi cũng đi xem nhà. Từ chung cư trong nội đô đến các khu xa trung tâm hơn. Căn vừa ý thì giá quá cao. Căn vừa tiền thì hoặc quá xa, hoặc chất lượng sống khiến mình chùn bước. Có lần hai vợ chồng tôi bước ra khỏi một căn hộ khoảng 70 m2, giá gần 6 tỷ đồng, vợ tôi thở dài: "Nhà thì đẹp thật, nhưng chắc phải bán cả tuổi trẻ để trả nợ".
Tôi tính, nếu mua một căn nhà khoảng 5-6 tỷ, sau khi bỏ toàn bộ tiền tiết kiệm, chúng tôi vẫn phải vay thêm vài tỷ nữa. Khoản trả góp hàng tháng có thể ngốn quá nửa thu nhập gia đình trong suốt 15-20 năm. Có hôm, tôi nói đùa với vợ: "Nếu vay mua nhà lúc này, chắc từ nay đến lúc con vào đại học, nhà mình sẽ sống bằng niềm tin".
>> Tôi mua được đất ven Sài Gòn bắt đầu từ mỗi tháng tiết kiệm 270.000 đồng
Điều lạ là càng ngày, tôi càng thấy nhiều người thu nhập bình thường nhưng vẫn gánh khoản nợ kéo dài vài chục năm chỉ để đổi lấy một căn nhà. Tôi không chê trách điều đó. Ai cũng có lựa chọn riêng. Nhưng tôi tự hỏi: liệu căn nhà có đang phục vụ cuộc sống của họ, hay hay họ đang đem tương lai ra để phục vụ khoản vay mua nhà?
Thực ra, cuộc sống ở thuê hiện tại của gia đình tôi không tệ như nhiều người nghĩ. Chúng tôi đang thuê một căn hộ vừa phải, gần trường con, gần chỗ làm, chi phí nằm trong khả năng chi trả nên vẫn còn tiền để tiết kiệm, đi du lịch ngắn ngày, đưa bố mẹ đi khám bệnh, hay đơn giản là thỉnh thoảng cho con đi ăn ngoài mà không phải cân đo quá nhiều.
Ít nhất, tôi không phải thức dậy mỗi sáng với áp lực trả nợ ngân hàng kéo dài hàng chục năm; không phải lo lãi suất tăng; không phải tự biến bản thân thành cỗ máy kiếm tiền chỉ để giữ một căn nhà đứng tên mình, rồi khiến cuộc sống gia đình bị bóp nghẹt bởi nợ nần.
Tôi 27 tuổi, đang làm văn phòng với mức lương bao gồm phụ cấp khoảng 15 triệu đồng một tháng. Áp lực từ công việc và ngày nào cũng ngồi trước máy tính từ sáng đến tối khiến tôi thấy mệt mỏi và chán nản.
Tôi bắt đầu có suy nghĩ muốn nghỉ việc để chuyển sang làm việc chân tay, làm thủ kho hoặc học một nghề kỹ thuật gì đó.
Lý do là tôi thấy những công việc này tuy vất vả nhưng rõ ràng, làm bao nhiêu ăn bấy nhiêu, không bị gò bó, không phải chịu áp lực deadline, họp hành hay những mối quan hệ nơi công sở. Tôi cũng cảm giác mình hợp với việc vận động hơn là ngồi một chỗ cả ngày.
Thu nhập từ lao động chân tay có thể không ổn định, lại phụ thuộc nhiều vào sức khỏe. Gia đình thì chắc chắn sẽ phản đối vì cho rằng tôi học hành, đi làm bây giờ bỏ ngang thì phí phạm.
Mọi người từng ở trong hoàn cảnh giống tôi hoặc đã ai chuyển đổi từ văn phòng sang việc chân tay cho tôi xin lời khuyên và kinh nghiệm. Xin chân thành cảm ơn.
